Inteiro teor
Estado de Goiás
Poder Judiciário
Comarca de Rio Verde
2º Juizado Especial Cível e Criminal
SENTENÇA Processo nº : 5510567-88.2026.8.09.0137 Classe processual : PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível Requerente : Jailson Bezerra Da Silva Requerida : Marcia Silva Moreira
Cuidam os autos em epígrafe de “Ação de Cobrança de Multa e Encargos Contratuais” ajuizada por JAILSON BEZERRA DA SILVA já devidamente qualificado, em desfavor de MARCIA SILVA MOREIRA, parte igualmente individualizada.
Em consonância com o que se extrai do disposto nos artigos 2º e 38 da Lei n.º 9.099/95, que disciplina a dinâmica processual dos Juizados Especiais, a sentença fica dispensada da presença do relatório circunstanciado, em razão dos princípios basilares da oralidade, simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade. Em que pese tal faculdade, tenho por proveitosa uma breve exposição das questões de fato e de direito a serem sopesadas nesta etapa do itinerário procedimental.
Segundo narrativa que ressai da peça de ingresso, bem ainda de conformidade com os documentos que a acompanham, alega o autor que celebrou com a ré um contrato de locação de imóvel residencial, com valor mensal de R$ 1.700,00, já incluído o condomínio, e prazo de vigência de doze meses, estipulado entre 14 de julho de 2025 e 14 de julho de 2026. Afirma que a locatária desocupou o imóvel antes do término do prazo estipulado, presumivelmente em janeiro de 2026, sem comunicação formal ou justificativa, o que configura infração contratual. Além disso, não pagou as faturas de consumo de água e esgoto referentes aos meses de dezembro de 2025 e janeiro de 2026, totalizando R$ 284,81. Assim, requer a total procedência da demanda, com a condenação da parte ré ao pagamento das multas e encargos contratuais previstos no contrato firmado.
Percorrido o itinerário procedimental, devidamente citada para fins deste processo (evento n.° 14), a requerida compareceu à audiência de conciliação (evento n.º 17), sendo informada, na oportunidade, acerca do prazo de 15 (quinze) dias para apresentação de contestação, o qual transcorreu in albis, porquanto não apresentada defesa escrita no processo (evento n.º 18).
Convertido o feito em diligência (evento nº 20), a parte autora foi chamada a produzir novas provas, tendo se manifestado em evento nº 25.
Ausentes intercorrências posteriores, vieram os autos conclusos.
DECIDO
Observo que nos autos que não há vícios processuais ou nulidades a serem sanadas, nem tampouco questões prejudiciais ou preliminares a serem dirimidas incidentalmente. Desta feita, tendo em conta que não há necessidade de produção de prova em audiência, reputo encerrada a instrução processual e, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, avanço incontinenti ao exame o mérito.
Aspecto relevante relativo ao processo civil é a imprescindibilidade da apresentação da contestação, como expressão do direito ao contraditório e a ampla defesa. Sabe-se que o instituto processual da revelia visa salvaguardar o Estado da inércia da parte ré, já que a presença desta no processo é de suma importância para o seu bom desenvolvimento, na medida em que dá ao Estado-Juiz os contornos da lide e, assim, meios para que este a aprecie em conformidade com o ordenamento jurídico, na exata proporção do conjunto fático-probatório constituído dentro da relação jurídico-processual perfeita (juiz, autor e réu).
Em última análise, optando a parte reclamada pelo silêncio quanto aos fatos narrados na exordial, assume o risco de ter as alegações da autora reconhecidas como verdadeiras. É dizer que, ao preferir a inércia quanto ao direito de defesa, não esboçando a contestação dos fatos expostos pelo autor na inicial, a parte requerida assume as consequências da não apresentação do contraditório.
Destaco que o caso vertente trata-se de relação jurídica locatícia, motivo pelo qual deve ser regido pelas normas contidas no microssistema jurídico previsto pela Lei nº 8.245/91, aplicando-se subsidiariamente e supletivamente, no que couber, o Diploma Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/02), bem assim o Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/15).
Pois bem. Ao que emerge do quanto processado, verifico que a parte autora firmou com a requerida, contrato escrito de locação tendo por objeto o imóvel localizado na Rua JH QD 25 LT 24 – PARTE A – Residencial Situada na Rua 04, Número predial 188, “Condomínio Casas Flamboyant II” Casa 14 Lt15 Qd 4, Rio Verde- GO, com prazo de vigência compreendido entre 14/07/2025 e 14/07/2026, para fins residenciais (mov. 01, arq. 05). Ademais, a relação locatícia foi corroborada por mensagens de WhatsApp e comprovante de pagamento de aluguel enviado pela ré, sendo certo que a ausência de contestação, também milita nesse sentido.
Sendo assim, é imperioso destacar, que não há dúvidas de que as partes, de fato, firmaram o contrato de locação aludido na inicial. Tal instrumento prevê a obrigação da locatária em cumprir com os encargos cobrados nesta ação, tendo as partes aderido ao contrato, expressando livre manifestação de vontade, estando evidente tratar-se de negócio jurídico lícito e eficaz, ficando observada a boa-fé contratual, e portanto, obrigados a cumprir o que ajustaram, nos moldes do artigo 422 do CC.
Com efeito, em ações desta natureza, não compete exigir da parte autora, a desincumbência de prova negativa do fato, intitulada pela doutrina como prova diabólica, leia-se, do não pagamento dos encargos. É cediço, que em ações de cobrança de aluguéis e encargos locatícios, o locador desincumbe-se do ônus probandi apresentando prova da existência de contrato de locação e dos termos do ajuste, cabendo ao locatário provar o pagamento efetuado do débito reclamado e a data da desocupação do imóvel, com a respectiva entrega das chaves.
Ressai da peça inaugural que a parte autora busca a condenação da ré ao pagamento de faturas de água e esgoto inadimplidas, referente aos meses de dezembro de 2025 e janeiro de 2026, totalizando o montante de R$ 284,81 (duzentos e oitenta e quatro reais e oitenta e um centavos). Além disso, requer aplicação das multas contratuais em desfavor da requerida, sobretudo em razão da rescisão antecipada e inadimplemento das obrigações.
No que concerne à cobrança dos encargos de água e esgoto, é certo que a responsabilidade pelo pagamento das despesas decorrentes da utilização do imóvel durante a vigência da locação recai sobre a locatária, conforme expressamente previsto na cláusula décima quarta do instrumento contratual.
Outrossim, além das disposições contratuais que vinculam a parte promovida, as obrigações aqui vindicadas também refletem a aplicação da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), senão vejamos:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
À luz dessas disposições, verifico que, no caso em exame, merece acolhimento apenas a cobrança da fatura referente ao mês de dezembro de 2025, no valor de R$ 126,24 (cento e vinte e seis reais e vinte e quatro centavos), uma vez que o autor apresentou documentação que comprova a vinculação do débito ao imóvel locado, bem como o respectivo comprovante de pagamento realizado em 15/01/2026 (mov. 25). Ademais, as conversas de WhatsApp juntadas aos autos demonstram que a requerida permaneceu no imóvel até o final de dezembro de 2025, quando comunicou sua intenção de desocupá-lo, circunstância que evidencia sua responsabilidade pelas despesas de consumo daquele período, sobretudo porque não houve impugnação ou comprovação de quitação pela locatária.
Por outro lado, não merece prosperar a cobrança da fatura referente ao mês de janeiro de 2026, no importe de R$ 158,57 (cento e cinquenta e oito reais e cinquenta e sete centavos), porquanto o autor não apresentou documentação suficiente para demonstrar a efetiva existência e exigibilidade do débito, tampouco sua vinculação ao período de ocupação da requerida. Ressalte-se que, mesmo após expressamente intimado para complementar a prova documental, deixou de apresentar elementos capazes de corroborar essa parcela da pretensão, não sendo possível presumir sua exigibilidade apenas em razão da ausência de contestação.
Assim, considerando que a responsabilidade contratual da locatária se restringe às despesas efetivamente demonstradas e relacionadas ao período de utilização do imóvel, a condenação ao ressarcimento dos encargos de água e esgoto deve ficar limitada ao valor de R$ 126,24 (cento e vinte e seis reais e vinte e quatro centavos), rejeitando-se a cobrança excedente, por ausência de comprovação do fato constitutivo do direito alegado, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil.
Superado este primeiro enfrentamento, passo a análise da cobrança das multas contratuais.
Inicialmente, cumpre esclarecer que as multas contratuais podem possuir natureza moratória ou compensatória. A multa moratória incide em caso de atraso no cumprimento da obrigação, ao passo que a multa compensatória destina-se a prefixar perdas e danos decorrentes do descumprimento contratual. Embora seja possível a cumulação entre ambas, tal hipótese somente se admite quando cada penalidade decorre de fatos geradores distintos, não sendo cabível a aplicação simultânea para sancionar o mesmo inadimplemento, em razão da vedação à dupla punição pelo mesmo fato — bis in idem.
Nesse sentido, é o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE DESPEJO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDANTE 1. A alteração da conclusão a que chegou o Tribunal local quanto à inexistência de julgamento extra petita demanda o reexame do acervo fático e probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ.2 . Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, conquanto seja possível a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável para tanto que ambas estejam previstas no contrato e tenham fatos geradores distintos. Precedentes.2.1 . Rever a conclusão do aresto impugnado acerca da impossibilidade de cumulação das multas moratória e compensatória, pois oriundas do mesmo fato gerador, exige o reexame de provas e cláusulas contratuais, o que encontra óbice no disposto nas Súmulas 5 e 7 do STJ.3. Agravo interno desprovido.(STJ - AgInt no AREsp: 1972293 SP 2021/0262266-8, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 06/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2023)
No caso dos autos, verifica-se que o autor pleiteia a incidência de multa moratória, em razão do atraso no pagamento das faturas (Cláusula Nona, Parágrafo Segundo), bem como a aplicação proporcional de multa contratual compensatória (Cláusula Décima), em decorrência da rescisão antecipada da locação. Nesse contexto, considerando que as penalidades possuem naturezas e fatos geradores distintos, mostra-se juridicamente admissível a cumulação de ambas.
In casu, a cláusula nona, parágrafo segundo, do contrato de locação estabelece que o atraso no pagamento dos encargos locatícios enseja a incidência de multa moratória de 10% (dez por cento), além dos demais consectários contratualmente previstos. Assim, uma vez reconhecido o inadimplemento da fatura de água e esgoto referente ao mês de dezembro de 2025, resta configurado o fato gerador da penalidade, cuja aplicação deve se restringir à obrigação efetivamente comprovada.
Desse modo, é devida a multa moratória correspondente a 10% (dez por cento) sobre o débito principal de R$ 126,24 (cento e vinte e seis reais e vinte e quatro centavos), afastada sua incidência sobre a fatura de janeiro de 2026, cuja exigibilidade não restou demonstrada.
Quanto à multa compensatória decorrente da rescisão antecipada, o artigo 4º da Lei nº 8.245/91 assegura ao locatário a possibilidade de devolver o imóvel antes do término do prazo contratual, mediante pagamento da multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ressalvadas as hipóteses legais de dispensa, não comprovadas na hipótese em apreço.
No caso em exame, a cláusula décima do instrumento contratual estabelece que:
DA MULTA POR INFRAÇÃO
CLÁUSULA DÉCIMA – As partes estipulam o pagamento da multa no valor de 3 (três) aluguéis vigentes à época da ocorrência do fato, a ser aplicada àquele que venha a infringir quaisquer das cláusulas contidas neste contrato exceto quando da ocorrência das hipóteses previstas na CLÁUSULA VIGÉSIMA QUARTA.
PARÁGRAFO ÚNICO: A multa acima mencionada, será aplicada de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato, conforme menciona o artigo 4º da lei do Inquilinato, (Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991).
Da análise das conversas de WhatsApp apresentadas no movimento 25, verifica-se que, em 26/12/2025, a requerida comunicou ao locador sua intenção de desocupar o imóvel em razão de sua aprovação em concurso público em outra cidade, informando que realizaria a entrega das chaves na segunda-feira seguinte. Ademais, em mensagem posterior, datada de 13/01/2026, o próprio autor confirmou que o imóvel já havia sido novamente alugado, circunstâncias que corroboram a rescisão antecipada da avença por iniciativa da locatária.
Logo, demonstrada a motivação exclusivamente pessoal da requerida para a desocupação, é cabível a cobrança da multa pela rescisão antecipada, observada, contudo, a proporcionalidade legal e contratualmente estabelecida.
Nesse ponto, verifico que o cálculo apresentado pelo autor não observa o critério de proporcionalidade, pois pretende receber a quantia integral de R$ 5.100,00 (cinco mil e cem reais), equivalente a três aluguéis, embora a locação tenha sido parcialmente cumprida.
Com efeito, considerando que o contrato foi celebrado pelo prazo de 12 (doze) meses, com início em 14/07/2025 e término previsto para 14/07/2026, e que a desocupação ocorreu ao final de dezembro de 2025, verifica-se que a locatária permaneceu no imóvel por aproximadamente 06 (seis) meses, restando período equivalente para o encerramento da avença. Assim, como aproximadamente metade do prazo contratual já havia sido cumprida, a multa deve corresponder à metade do valor originalmente estipulado, resultando na quantia de R$ 2.550,00 (dois mil quinhentos e cinquenta reais).
A propósito:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE ENCARGOS DE ALUGUEL - CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL - RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO - CULPA DO LOCATÁRIO - CLÁUSULA PENAL - APLICAÇÃO - CABIMENTO - VALOR - REDUÇÃO PROPORCIONAL AO TEMPO DE CUMPRIMENTO DO CONTRATO - NECESSIDADE. 1- Constatada a saída injustificada do imóvel locado, cabível a imposição ao locatário da multa estipulada no contrato para o caso de rescisão antecipada. 2- O valor estipulado na cláusula penal por rescisão precoce do contrato de locação deve ser reduzido proporcionalmente ao tempo restante de cumprimento da avença, nos termos do artigo 413 do Código Civil e do artigo 4º da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).(TJ-MG - Apelação Cível: 51429114020208130024, Relator.: Des.(a) Claret de Moraes, Data de Julgamento: 12/03/2024, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/03/2024)
Ação cobrança de contrato de aluguel c.c. indenização por danos morais – Afastada a preliminar de cerceamento de defesa - Requerida descumpriu o contrato e saiu antes do prazo de doze meses previsto, gerando a obrigação de pagar três meses de aluguel (R$ 850,00), perfazendo o valor de R$ 2.550 .00 - Redução proporcional da multa, prestigiando o tempo de cumprimento de contrato, que se impõe – Desconto de R$ 100,00 no locatício, por contraprestação a serviços de pinturas que deveriam ser realizados, deve ser reconhecido e honrado o valor correspondente pela locatária – Recurso parcialmente provido.(TJ-SP - Recurso Inominado Cível: 00064478820238260554 Santo André, Relator.: Marcello do Amaral Perino, Data de Julgamento: 17/10/2024, 4ª Turma Recursal Cível, Data de Publicação: 17/10/2024)
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0007722-06.2010.8 .05.0201 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: GRAND SUL MOTOS LTDA Advogado (s): ANDERSON DIAS KOEHLER APELADO: PORTAL RESIDENCIAL PREMIUM LTDA - ME Advogado (s):SIMONE DANTAS TUTRUT, JULIANA DE ANDRADE GUIMARAES ASB04 ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. RESCISÃO CONTRATUAL . MULTA. DEVIDA COM REDUÇÃO PROPORCIONAL AO TEMPO DE CUMPRIMENTO DO CONTRATO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I . O rompimento da relação locatícia imotivada pelo locatário antes do prazo de duração do contrato dá ensejo a multa contratual estabelecida no mesmo. II. Todavia, o valor estipulado na cláusula por rescisão precoce do contrato de locação deve ser reduzido proporcionalmente ao tempo restante de cumprimento da avença, nos termos do artigo 413 do Código Civil e do artigo 4º da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), a fim de evitar enriquecimento ilícito . III. Recurso conhecido e parcialmente provido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0007722-06 .2010.8.05.0201, em que figuram como apelante GRAND SUL MOTOS LTDA e como apelada PORTAL RESIDENCIAL PREMIUM LTDA - ME . ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, em conhecer e dar parcialmente provimento ao recurso, nos termos do voto da relatora.(TJ-BA - Apelação: 00077220620108050201, Relator.: ADRIANA SALES BRAGA, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/02/2023)
Portanto, a multa compensatória é devida apenas no montante de R$ 2.550,00 (dois mil quinhentos e cinquenta reais), sendo indevida a cobrança integral pretendida na inicial, sob pena de desconsideração do período contratual efetivamente cumprido, em afronta ao artigo 4º da Lei nº 8.245/91 e à própria disposição contratual.
Por fim, quanto ao pedido de condenação ao pagamento de honorários advocatícios contratuais, observo que o parágrafo terceiro da cláusula nona do instrumento locatício prevê a incidência da verba de 20% (vinte por cento) sobre o débito atualizado, especificamente na hipótese de atraso no pagamento do aluguel, acompanhado da adoção de medida judicial ou extrajudicial contra a locatária.
Todavia, no caso em exame, a pretensão autoral não envolve a cobrança de aluguéis inadimplidos, mas tão somente de encargo de consumo e multa decorrente da rescisão antecipada do contrato. Desse modo, considerando que a disposição contratual restringe expressamente a incidência dos honorários à hipótese de inadimplemento de aluguéis, não se mostra cabível sua extensão às obrigações ora reconhecidas, sob pena de ampliação indevida da penalidade convencionada.
Assim, não merece acolhimento o pedido de condenação ao pagamento de honorários advocatícios contratuais, por ausência de previsão específica que autorize sua incidência sobre os débitos discutidos na presente demanda.
DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, resolvo o mérito e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na exordial e, via de consequência, CONDENO a parte requerida a pagar ao autor:
I) a quantia de R$ 126,24 (cento e vinte e seis reais e vinte e quatro centavos), a título de ressarcimento da fatura de água e esgoto inadimplida, acrescida de multa moratória contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor principal, correção monetária pelo IPCA, a partir do desembolso, e juros moratórios convencionais de 1% (um por cento) ao mês, a contar do vencimento da obrigação, conforme previsão contratual;
II) o valor de R$ 2.550,00 (dois mil quinhentos e cinquenta reais), a título de multa compensatória, acrescido de correção monetária pelo IPCA, a partir da rescisão contratual, e juros moratórios a contar da citação, calculados pela taxa legal prevista no artigo 406 do Código Civil, correspondente à taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária previsto no parágrafo único do artigo 389 do mesmo diploma.
Transitado em julgado este decisum, e requerido o cumprimento de sentença (art.52, IV da Lei 9.099/95), desde já, fica INTIMADA a parte vencida acerca do prazo de 15(quinze) dias úteis para cumprimento, sob pena da incidência da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, bem como de submeter-se aos atos executórios a serem requeridos pelo credor. Advirto que não haverá nova intimação para início da fase executiva, cabendo ao devedor efetuar o pagamento diretamente ao credor ou mediante depósito judicial - Enunciado 38 e 106 do FONAJE.
Sem custas e honorários advocatícios nesta fase, a teor dos arts. 54 e 55 da Lei nº 9.099.
Implementado o trânsito em julgado sem que as partes manifestem, no prazo de 10 (dez) dias subsequentes, arquivem-se os autos com as devidas baixas.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se.
Rio Verde-GO, data da assinatura digital.
Ana Paula Tano
Juíza de Direito
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