Inteiro teor
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 12VARCVBSB 12ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0726688-12.2025.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: CONVENCAO DE ADMINISTRACAO DO BLOCO G DA SQS 210 REU: PAULO HENRIQUE DE ALMEIDA LIMA, ROBERTO FREDERICO DE ALMEIDA LIMA SENTENÇA Trata-se de ação pelo procedimento comum cível ajuizada por CONVENÇÃO DE ADMINISTRAÇÃO DO BLOCO G DA SQS 210 em desfavor de PAULO HENRIQUE DE ALMEIDA LIMA e ROBERTO FREDERICO DE ALMEIDA LIMA, partes qualificadas nos autos em epígrafe. Afirma a parte autora que os réus são proprietários da unidade 104 do Bloco G da SQS 210, embora a matrícula 78.933 do 1º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal (ID 236902841) ainda indique, como proprietários registrais, MARIA ZÉLIA DE ALMEIDA LIMA e PAULO ROBERTO PEREIRA DE LIMA, genitores dos requeridos, já falecidos. Sustenta que por ocasião da separação judicial dos genitores, homologada por sentença transitada em julgado, o imóvel passou a ser de propriedade dos filhos, com usufruto vitalício da genitora (ID 236902842). Afirma, ainda, que ROBERTO FREDERICO DE ALMEIDA LIMA opôs embargos de terceiro nos autos 0702515-94.2020.8.07.0001, nos quais sustentou que o imóvel era de sua propriedade e de seu irmão, sendo, naquele feito, proferida sentença que desconstituiu a penhora incidente sobre o bem, ao fundamento de que ele pertencia aos filhos desde o divórcio dos genitores, em 1995 (ID 236903796). Narra, ainda, que os réus não promoveram a regularização registral do imóvel e que ROBERTO FREDERICO DE ALMEIDA LIMA descumpriu acordo extrajudicial firmado para pagamento de débitos condominiais. Pediu, assim, a averbação da doação na matrícula 78.933 e o levantamento da penhora oriunda do processo 0730789-39.2018.8.07.0001, além da condenação dos réus ao pagamento das despesas condominiais vencidas, indicadas em R$ 22.974,09, e das vincendas até a quitação integral do débito. Citados, os réus ofereceram contestação conjunta (ID 251092241). Preliminarmente, suscitaram ilegitimidade passiva, sob o argumento de que não constam como proprietários registrais do imóvel. No mérito, apontaram a ausência de responsabilidade pelo débito condominial e a impossibilidade de serem compelidos a registrar a doação. Subsidiariamente, PAULO HENRIQUE DE ALMEIDA LIMA alega ausência de posse sobre o imóvel e pede sua exclusão do polo passivo. Réplica apresentada (ID 254206228), com pedido de condenação dos réus por litigância de má-fé. A decisão de ID 262247817 deferiu a gratuidade de justiça a ROBERTO FREDERICO DE ALMEIDA LIMA e determinou a PAULO HENRIQUE DE ALMEIDA LIMA a juntada de documentos. Os réus apresentaram proposta de acordo (ID 265325613), recusada pela parte autora (ID 266879518). A decisão de ID 269345896 indeferiu a gratuidade a PAULO HENRIQUE DE ALMEIDA LIMA. Intimada as partes a especificar provas, a autora requereu o julgamento antecipado e juntou planilha atualizada do débito (ID 271856960), ao passo que os réus deixaram transcorrer o prazo sem manifestação (ID 272241708). A decisão saneadora de ID 274626541 rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva, reconheceu a suficiência da prova documental e remeteu à sentença a análise da litigância de má-fé. Os réus pediram ajustes na decisão saneadora (ID 276621454), com impugnação à planilha apresentada pela parte autora. A parte autora se manifestou contra os ajustes e juntou nova planilha (IDs 276732432 e 276732434). O pedido de ajustes foi indeferido no ID 279087493. Por fim, a parte autora juntou planilha atualizada até 28/09/2026, indicando débito de R$ 66.412,67 (IDs 292732048 e 292732051). Esse é o relatório necessário. Passo a decidir. DO MÉRITO O processo comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, não sendo necessária maior dilação probatória, uma vez que os documentos acostados aos autos pelas partes são suficientes para a solução da lide. Do pedido de cobrança das despesas condominiais A controvérsia a ser dirimida consiste em aferir se os réus, que não figuram como proprietários na matrícula imobiliária, respondem pelas despesas condominiais da unidade 104. Pois bem. A obrigação de contribuir para as despesas do condomínio tem natureza propter rem. Logo, o que define a responsabilidade não é o registro, mas a relação jurídica material com o imóvel, conforme a orientação firmada pelo STJ no Tema 886, invocado por ambas as partes. Essa relação foi adequadamente demonstrada. A partilha homologada na separação judicial dos genitores atribuiu o imóvel aos dois filhos, com usufruto vitalício da genitora (ID 236902844 - pág. 13). A própria MARIA ZÉLIA DE ALMEIDA LIMA afirmou nos autos 0730789-39.2018.8.07.0001 que o bem havia sido doado aos filhos (ID 236902842). ROBERTO FREDERICO DE ALMEIDA LIMA, por sua vez, sustentou, em embargos de terceiro, que o imóvel era seu e de seu irmão e, com base nisso, obteve a desconstituição da penhora (IDs 236902844 e 236903796). O usufruto, que poderia atrair para a usufrutuária os encargos ordinários do bem (art. 1.403, II, do CC), extinguiu-se com o falecimento de MARIA ZÉLIA DE ALMEIDA LIMA em 03/12/2020 (ID 236902837, art. 1.410, I, do CC). Todo o débito cobrado é posterior a essa data. Nesse contexto, a tese de que a propriedade permanece com os genitores falecidos não afasta a responsabilidade dos réus. A defesa ignora a titularidade material que eles mesmos invocaram em juízo quando lhes foi conveniente, o que configura comportamento contraditório incompatível com a boa-fé objetiva. E ainda que se admitisse a tese, os réus seriam os únicos herdeiros dos titulares registrais, conforme consta da certidão de óbito (ID 236902837), sendo que a herança se transmite a eles desde a abertura da sucessão (art. 1.784 do CC). Em qualquer das hipóteses, há vínculo jurídico material com a unidade. Também não prospera a alegação de PAULO HENRIQUE de que não deve responder pela dívida por não exercer a posse direta. O Tema 886 trata da transferência de responsabilidade entre promitente vendedor e promissário comprador, situação em que a posse serve para identificar quem passou a se vincular ao imóvel. No caso, o réu é coproprietário material da unidade por força da partilha homologada. E o condômino responde pelas despesas da coisa na proporção de sua parte, independentemente de residir no imóvel (arts. 1.315 e 1.336, I, do CC). Segue que, diante da natureza propter rem da obrigação, os réus respondem solidariamente perante o condomínio pelas despesas da unidade, ressalvado o direito de regresso entre eles. Quanto ao débito, o termo de acordo extrajudicial firmado por ROBERTO FREDERICO DE ALMEIDA LIMA em 13/05/2024 (ID 236903799) reconhece débito da unidade de R$ 9.106,20, parcelado em 20 vezes de R$ 455,31. O demonstrativo do acordo (ID 236903800) registra o pagamento apenas das parcelas 1 a 3. As planilhas posteriores (IDs 271856960, 276732434 e 292732051) indicam o inadimplemento das parcelas 4 a 20 do acordo e das taxas condominiais, do fundo de reserva e das taxas extras vencidas desde 10/06/2024. As parcelas do acordo substituem as cotas originais nele incluídas, sem duplicidade de cobrança. Os réus não comprovaram nenhum pagamento (art. 373, II, do CPC). A impugnação à planilha (ID 276621454) foi genérica, sem indicar parcela indevida ou erro concreto de cálculo. O aumento do valor decorre das cotas vencidas no curso do processo, que devem ser incluídas na condenação (art. 323 do CPC). Há, contudo, um ajuste necessário. As planilhas acrescentam "taxa administrativa" ou "honorários" de 10% sobre o débito (IDs 271856960, 276732434 e 292732051). A convenção de condomínio (ID 236902838) não prevê essa verba como encargo da cota. A cláusula 7.5.1 refere-se apenas a custas judiciais e honorários advocatícios na cobrança judicial, e estes são fixados nesta sentença (art. 85 do CPC). A cobrança dessa parcela implicaria duplicidade e deve ser excluída. No que se refere aos encargos, a convenção prevê multa de 10% e juros de mora de 1% ao mês (cláusula 7.5, ID 236902838). A multa, todavia, fica limitada a 2% sobre o débito, nos termos do art. 1.336, § 1º, do CC, que é também o percentual pedido pela parte autora. A convenção não indica o índice de correção monetária e se limita a mencionar "índices oficiais". Procede, portanto, o pedido de cobrança. Do pedido de regularização registral e de levantamento da penhora A parte autora pede que os réus sejam compelidos a registrar a doação na matrícula 78.933 do 1º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal (ID 236902841) e que seja levantada a penhora R.6. O pedido não merece guarida. Não há norma que imponha aos donatários, perante o condomínio, o dever de registrar o título. O registro é ônus do próprio adquirente, necessário à oponibilidade própria do direito real. Além disso, a Lei 6.015/1973 permite que qualquer interessado promova o registro (art. 217), de modo que a parte autora pode, ela mesma, apresentar o título ao registro, se assim entender. E de toda sorte, os réus já apresentaram o título ao 1º Ofício de Registro de Imóveis para exame e cálculo (ID 265342361). Outrossim, o levantamento da penhora R.6 foi determinado pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Brasília, que ordenou a expedição do respectivo termo (IDs 236903796 e 236903798). A providência cabe ao interessado naquele Juízo, e não a este. A ausência de registro também não impede a satisfação do crédito, pois a natureza propter rem da obrigação permite a constrição da própria unidade geradora das despesas em cumprimento de sentença. Também será possível realizar, já na fase expropriatória, e se necessárias, outras medidas constritivas diretamente em face dos requeridos. Da litigância de má-fé Embora contraditória com a postura adotada nos embargos de terceiro, a tese defensiva fundada no art. 1.245 do CC constitui exercício do direito de defesa sobre matéria jurídica controvertida. Não ficou demonstrada nenhuma das hipóteses do art. 80 do CPC. Rejeito o pedido. DO DISPOSITIVO Diante do exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para CONDENAR os réus, solidariamente, ao pagamento das despesas condominiais da unidade 104 do Bloco G da SQS 210. A condenação abrange as parcelas 4 a 20 do acordo extrajudicial (ID 236903799) e as despesas condominiais, fundo de reserva e despesas extras vencidas a partir de 10/06/2024, conforme planilha de ID 292732051, excluída a parcela denominada "taxa administrativa". A condenação inclui também as cotas que se vencerem no curso do processo até o efetivo pagamento, nos termos do art. 323 do CPC. Sobre cada parcela incidirão multa de 2% (dois por cento), nos termos do art. 1.336, § 1º, do CC, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, conforme a cláusula 7.5 da convenção de condomínio (ID 236902838), ambos contados de cada vencimento. Ausente previsão contratual de índice de correção monetária e taxa de juros, incidem os parâmetros legais. Até 29/08/2024, aplica-se a taxa SELIC de forma integral, que já abrange, em um único índice, a correção monetária e os juros moratórios, nos termos da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.368. A partir de 30/08/2024, vigora o regime instituído pela Lei nº 14.905/2024, com correção monetária pelo IPCA/IBGE e juros moratórios correspondentes à diferença entre a taxa SELIC e o IPCA/IBGE do período, com piso zero caso o resultado seja negativo. Diante da sucumbência mínima da parte autora (art. 86, parágrafo único, do CPC), CONDENO os réus ao pagamento das custas, das despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Em relação a ROBERTO FREDERICO DE ALMEIDA LIMA, a exigibilidade fica suspensa, por ser beneficiário da gratuidade de justiça (art. 98, § 3º, do CPC). Após o trânsito em julgado, não havendo outros requerimentos, arquivem-se os autos. Intime-se. (datado e assinado digitalmente) 5
