Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REPASSE DE ALUGUÉIS. ADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. DEVER DA ADMINISTRADORA DE REAJUSTAR O ALUGUEL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Apelação interposta por administradora de imóveis contra sentença que acolheu em parte embargos monitórios, apenas para excluir multa de 2%, constituindo título executivo judicial no valor de R$ 42.483,19, relativo a aluguéis recebidos e não repassados aos proprietários entre janeiro de 2021 e novembro de 2022, julgou improcedente a reconvenção e reconheceu a sucumbência mínima dos autores. 2. As questões em discussão consistem em saber se: (i) a via monitória é inadequada quando a apuração do débito exige a remessa dos autos à contadoria; (ii) o repasse deve ter por base o valor que a administradora afirma ter recebido ou o aluguel contratualmente reajustado; (iii) é cabível a dedução de despesa com porte de correio; (iv) devem ser abatidas transferências realizadas antes do vencimento do primeiro aluguel cobrado; e (v) houve sucumbência mínima dos autores. 3. Não se conhece do recurso quanto à reconvenção, cujo fundamento de improcedência não foi especificamente impugnado. As matérias decididas em interlocutórias não agraváveis não precluem nem fazem coisa julgada, podendo ser suscitadas em preliminar de apelação. 4. O contrato de administração de imóvel assinado pela ré, acompanhado do contrato de locação e de memória de cálculo, constitui prova escrita hábil à ação monitória. A alegação de excesso é matéria de mérito, disciplinada no art. 702, §§ 2º e 3º, do CPC, e a remessa dos autos à contadoria para mera operação aritmética não descaracteriza a adequação da via eleita. 5. Incumbindo à administradora, por contrato, receber e reajustar os aluguéis e prestar contas dos recebimentos, cabe-lhe provar o recebimento de valor inferior ao contratado, ônus não satisfeito com demonstrativos contábeis unilaterais emitidos após a citação. A omissão no reajuste automático configura culpa da mandatária, que responde pela diferença, sem enriquecimento sem causa dos mandantes. 6. A cláusula que assegura à administradora remuneração líquida de impostos e taxas não autoriza o repasse ao proprietário de despesas administrativas próprias, como o porte de correio. 7. Transferências sem indicação da dívida, realizadas antes do vencimento do repasse do primeiro mês cobrado e em valores dissonantes do repasse líquido afirmado pela própria ré, não comprovam o pagamento das parcelas cobradas. 8. Decaindo os autores de cerca de 38% do pedido líquido, não há sucumbência mínima, impondo-se a distribuição proporcional dos ônus, sem majoração de honorários recursais diante do provimento parcial do recurso. 9. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido. TESE DE JULGAMENTO: "1. O contrato de administração de imóvel, acompanhado do contrato de locação e de memória de cálculo, é prova escrita hábil à ação monitória para cobrança de aluguéis não repassados, sendo a alegação de excesso matéria de mérito. 2. Cabe à administradora que detinha o dever contratual de receber e reajustar os aluguéis provar o recebimento de valor inferior ao contratado, respondendo pela diferença decorrente de sua omissão. 3. O decaimento de parcela expressiva do pedido líquido afasta a sucumbência mínima e impõe a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.000; 1.010, II e III; 702, §§ 1º, 2º, 3º e 9º; 1.015; 1.009, § 1º; 700, I e § 2º, I; 4º; 488; 373, II; 86, caput e parágrafo único; 85, §§ 2º, 11 e 14; 80; 98, § 3º. CC, arts. 668; 667; 884; 355. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 988; STJ, Súmula 247; STJ, Tema Repetitivo 1.059.