Ementa
DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INTEMPESTIVIDADE PARCIAL. REVELIA. INOVAÇÃO RECURSAL. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA COMUM. LITISCONSÓRCIO COM INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DAS FORNECEDORAS. PRAZO DE ENTREGA FIXADO NO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. JUROS DE OBRA. MULTA CONTRATUAL. ENTREGA DAS CHAVES. ASTREINTES. CLÁUSULAS DE TRANSFERÊNCIA DE IPTU E DESPESAS CONDOMINIAIS. DANO MORAL. EXTENSÃO DOS EFEITOS DO RECURSO AO LITISCONSORTE. PARCIAL PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta por 40 MG CNG MELÃO INCORPORADORA SPE S.A., MAIS LAR ENGENHARIA LTDA. e CONATA ENGENHARIA LTDA. contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação decorrente de atraso na entrega de imóvel, condenando as rés à entrega das chaves, à restituição simples dos juros remuneratórios pagos durante a mora, ao pagamento de multa contratual de 1% sobre o valor atualizado pago por mês de atraso, à indenização por danos morais de R$ 10.000,00 e declarando a nulidade das cláusulas 6.2 e 6.3 do contrato.
Recurso não conhecido quanto à CONATA ENGENHARIA LTDA., por intempestividade. Quanto às demais apelantes, são examinadas as alegações de inovação recursal, incompetência da Justiça Comum, necessidade de litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal, ilegitimidade passiva, inexistência de atraso, restituição dos juros remuneratórios, multa contratual, entrega das chaves e astreintes, validade das cláusulas 6.2 e 6.3 e indenização por danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há oito questões em discussão: (i) definir se o recurso é tempestivo quanto à CONATA ENGENHARIA LTDA. e quais efeitos decorrem do seu não conhecimento; (ii) estabelecer os limites de conhecimento das alegações deduzidas apenas em grau recursal; (iii) definir se a Justiça Comum é competente e se há litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal; (iv) estabelecer a legitimidade passiva das rés para responder pelo ressarcimento dos juros de obra e pela obrigação decorrente do atraso; (v) definir o prazo contratual aplicável e a existência de atraso na entrega do imóvel; (vi) estabelecer os efeitos do atraso quanto à restituição dos juros remuneratórios, à multa contratual, à entrega das chaves e às astreintes; (vii) definir a validade das cláusulas que transferem à adquirente o IPTU e as despesas condominiais antes da imissão na posse; e (viii) estabelecer a configuração e o valor da indenização por dano moral e a extensão dos efeitos do provimento às demais litisconsortes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A intempestividade constitui pressuposto objetivo de admissibilidade recursal e impede o conhecimento da apelação de CONATA ENGENHARIA LTDA., cuja ciência da sentença ocorreu em 12/06/2026, com encerramento do prazo em 03/07/2026, enquanto o recurso foi protocolado apenas em 09/07/2026.
A revelia não impede o exercício do direito de recorrer, e o revel pode intervir no processo em qualquer fase, recebendo-o no estado em que se encontrar, sendo cognoscíveis em grau recursal as matérias de ordem pública e as questões jurídicas que não dependam de prova nova.
Alegações fáticas não deduzidas oportunamente e desacompanhadas de demonstração de força maior não podem ser conhecidas em grau recursal, nos termos do art. 1.014 do CPC, alcançando as afirmações de que o imóvel teria sido entregue em condições de habitabilidade e de que a adquirente teria obstado a entrega das chaves por exigências relacionadas à vistoria.
A ausência da Caixa Econômica Federal no polo passivo não desloca a competência para a Justiça Federal, pois a instituição financeira atuou como agente financeiro do contrato de mútuo, sem participação na obrigação de entrega do imóvel e sem vínculo demonstrado com programa federal de política habitacional.
A natureza da pretensão não exige litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, pois o ressarcimento dos encargos decorre da responsabilidade das fornecedoras pelo atraso na entrega, sendo eventual participação da instituição financeira na liquidação limitada ao fornecimento de informações necessárias à apuração do valor devido.
A legitimidade das fornecedoras para responder pela restituição dos juros de obra decorre da imputação do atraso que ocasionou a permanência indevida do encargo após o prazo de entrega, e não da titularidade dos valores recebidos pela instituição financeira.
A alegação de ilegitimidade passiva de MAIS LAR ENGENHARIA LTDA. não prospera, pois a narrativa da inicial atribui atuação conjunta às rés na cadeia de fornecimento, e os atos societários revelam administração comum e sede coincidente, elementos suficientes para a análise da legitimidade segundo a teoria da asserção.
O prazo de entrega decorre do compromisso de compra e venda, e não do contrato de financiamento celebrado com a Caixa Econômica Federal, pois o instrumento de financiamento disciplina a relação entre mutuária e agente financeiro e não altera a obrigação assumida pela incorporadora e pelas construtoras.
O prazo contratual de 30/07/2024, acrescido da tolerância de 180 dias corridos prevista no compromisso, encerrou-se em 26/01/2025, sem comprovação de entrega das chaves, termo de vistoria com aceite ou certidão de conclusão da obra, caracterizando o atraso imputável às apelantes.
Reconhecido o atraso, são devidos os juros remuneratórios pagos durante a fase de construção após 26/01/2025, em razão da manutenção do encargo decorrente do inadimplemento das responsáveis pela entrega do imóvel.
A multa prevista no item 20.2.1 do compromisso incide diante do atraso sem culpa da adquirente, no percentual de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês, pro rata die, desde 26/01/2025 até a efetiva entrega das chaves.
A obrigação de entrega das chaves decorre do inadimplemento reconhecido e da ausência de prova de entrega da unidade, devendo ser mantida a multa diária de R$ 500,00, limitada a R$ 20.000,00, como instrumento de coerção ao cumprimento da obrigação.
O prazo para cumprimento da obrigação de fazer deve ser ampliado para 30 dias, contados da intimação do acórdão, porque o recebimento da apelação com efeito suspensivo impediu o início do prazo fixado na sentença e a entrega das chaves pressupõe unidade concluída e em condições de uso.
As cláusulas 6.2 e 6.3 são abusivas ao transferirem à adquirente o IPTU e as despesas condominiais antes da efetiva imissão na posse, pois impõem encargos relativos a imóvel que ainda não pode ser usufruído pela consumidora, configurando desvantagem exagerada nos termos do art. 51, IV, do CDC.
A responsabilidade interna pelas despesas condominiais permanece com as apelantes enquanto não houver imissão da adquirente na posse, conforme a relação jurídica material com o imóvel, devendo as rés também suportar o IPTU incidente até a efetiva entrega das chaves.
O comando relativo às cobranças condominiais deve observar os limites subjetivos da coisa julgada, não podendo alcançar o condomínio ou a administradora, que não integram o polo passivo, cabendo às rés assumir os encargos, comunicar a ausência de imissão na posse e reembolsar eventual quantia desembolsada pela adquirente.
O atraso substancial na entrega do imóvel, superior a dezesseis meses na data da sentença, associado à cobrança de taxas condominiais e encargos relativos à unidade não entregue e à cobrança de parcela do preço, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável.
A indenização por dano moral fixada em R$ 10.000,00 mostra-se mantida diante da extensão temporal da mora, da reiteração das cobranças indevidas e da ausência de providências das devedoras.
O provimento parcial do recurso quanto ao prazo para cumprimento da obrigação de fazer e à delimitação do comando relativo às despesas condominiais e ao IPTU aproveita à CONATA ENGENHARIA LTDA., apesar do não conhecimento de seu recurso, por se tratar de questões comuns às litisconsortes, nos termos do art. 1.005, parágrafo único, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso de CONATA ENGENHARIA LTDA. não conhecido. Recurso de 40 MG CNG MELÃO INCORPORADORA SPE S.A. e MAIS LAR ENGENHARIA LTDA. parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. O contrato de promessa de compra e venda constitui o instrumento apto a estabelecer o prazo de entrega do imóvel, não podendo o contrato de financiamento com o agente financeiro alterar unilateralmente o termo final da obrigação da incorporadora e das construtoras.
2. A manutenção de juros de obra após o prazo contratual de entrega, acrescido do período de tolerância, quando decorrente de atraso imputável às fornecedoras, autoriza o ressarcimento dos juros remuneratórios suportados pelo adquirente.
3. A fornecedora responsável pelo atraso possui legitimidade para responder pelo ressarcimento dos encargos suportados pelo adquirente em razão da mora, ainda que os valores tenham sido cobrados pela instituição financeira.
4. A cláusula penal moratória prevista no contrato em favor do adquirente incide durante o período de atraso na entrega do imóvel, observados os marcos contratuais e a ausência de culpa do consumidor.
5. A transferência ao adquirente de IPTU e despesas condominiais antes da efetiva imissão na posse caracteriza desvantagem exagerada quando o atraso na entrega é imputável às fornecedoras.
6. O atraso substancial na entrega de imóvel, associado à cobrança reiterada de encargos relativos à unidade não entregue, pode configurar dano moral indenizável.
7. O provimento do recurso interposto por um litisconsorte aproveita aos demais quando a matéria decidida lhes é comum, nos termos do art. 1.005, parágrafo único, do CPC.