Inteiro teor
EMBARGOS À EXECUÇÃO Nº 1048322-51.2025.8.13.0024/MG
EMBARGANTE : ALAIR GONCALVES COUTO FILHO
ADVOGADO(A) : MAIRA SALOMAO MOURA (OAB MG188134)
ADVOGADO(A) : JULIANA SAFAR TEIXEIRA CASTANHEIRA (OAB MG083027)
EMBARGADO : ALLCON PRIME FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS
ADVOGADO(A) : PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO (OAB MG173179)
SENTENÇA
Vistos.
1. RELATÓRIO
ALA IR GONÇALVES COUTO FILHO (CPF: 048.527.456-68), devidamente qualificado e por meio de advogados regularmente constituídos, opôs EMBARGOS À EXECUÇÃO que lhe move ALLCON PRIME FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS (CNPJ: 27.984.240/0001-24), também qualificado nos autos, distribuídos por dependência à Ação de Execução de Título Extrajudicial autuada sob o nº 5301629-33.2023.8.13.0024.
A embargante argui preliminarmente a nulidade da execução por ausência de certeza, liquidez e exigibilidade do título, sob a alegação de a Convenção de Condomínio, em seu artigo 2º, parágrafo único, excluir expressamente as lojas da comunhão sobre as partes comuns do edifício, além de o imóvel possuir acesso direto para a via pública e rede própria de água e energia elétrica, jamais tendo sofrido qualquer cobrança condominial por mais de quatro décadas. No mérito, alega subsidiariamente o excesso de execução. Requereu a concessão de efeito suspensivo diante da garantia integral do juízo efetuada nos autos executivos e, ao final, a procedência dos embargos para extinguir a execução ou, subsidiariamente, para decotar as parcelas prescritas. Com a inicial, vieram documentos.
Por meio da decisão proferida no evento 11, DOC1, os embargos foram recebidos com atribuição de efeito suspensivo, diante do depósito judicial efetuado nos autos da execução apensa, determinando-se a intimação do embargado para impugnação.
Devidamente intimado, o embargado apresentou impugnação no evento 30, DOC1, arguindo a higidez do título executivo extrajudicial e a exigibilidade das cotas condominiais, asseverando a natureza propter rem da obrigação e a incidência do artigo 5º, alínea "o", da Convenção de Condomínio e do artigo 1.336, I, do Código Civil, aduzindo que a titularidade da fração ideal e a conservação estrutural do edifício impõem o rateio, sendo irrelevante a falta de fruição direta ou acesso autônomo. No tocante ao excesso de execução, suscitou o não conhecimento da tese por ausência de demonstrativo atualizado de cálculo e sustentou a suspensão do prazo prescricional pelo artigo 3º da Lei nº 14.010/2020. Pugnou, ao final, pela total improcedência dos embargos.
Designada audiência de conciliação, o ato restou infrutífero diante da ausência de composição entre as partes, conforme ata de audiência do evento 42, DOC1
Intimadas as partes para indicação de provas e fixação dos pontos controvertidos, o embargante pugnou pela prova pericial contábil (evento 49, DOC1), ao passo que o embargado postulou o julgamento antecipado da lide (evento 50, DOC1).
O processo foi saneado e organizado(evento 52, DOC1), rejeitando a preliminar, fixando os pontos controvertidos, indeferindo a realização de prova pericial.
Alegações finais apresentadas pelo embargado no evento 57, DOC1 e pelo embargante no evento 58, DOC1.
Após, vieram os autos conclusos para julgamento.
É o sucinto relatório.
Passo a DECIDIR.
2. FUNDAMENTAÇÃO
A controvérsia submetida a julgamenteo consiste na exigibilidade das contribuições condominiais executadas em face da Loja B de propriedade do embargante.
Cumpre afastar, de plano, a alegação de excesso de execução formulada pelo embargante sob o pretexto de ocorrência de prescrição. O ordenamento processual civil é peremptório ao estabelecer, no art. 917, § 3º, do CPC, que, ao alegar excesso de execução, cumpre ao embargante declarar na petição inicial o valor que entende correto, apresentando, de forma indissociável, o demonstrativo discriminado e atualizado de seu cálculo.
Trata-se de pressuposto processual específico dos embargos à execução fundados em excesso, cuja inobservância atrai a sanção do § 4º, inciso II, do mesmo dispositivo legal: o não conhecimento desse fundamento. No caso em tela, o embargante limitou-se a formular pedido genérico de exclusão de parcelas supostamente prescritas, transferindo ao Juízo o ônus de apurar o saldo remanescente, sem colacionar a indispensável memória de cálculo do valor incontroverso. A ausência de tal documento inviabiliza o contraditório substancial e impede a delimitação exata da controvérsia contábil, impondo-se a rejeição liminar desta tese defensiva.
Ainda que superada a inépcia apontada, a tese de prescrição não merece guarida. É cediço que o prazo prescricional aplicável à cobrança de taxas condominiais é o quinquenal, ex vi do art. 206, § 5º, I, do Código Civil. Ocorre que a contagem desse prazo sofreu interferência direta e cogente da Lei nº 14.010/2020, editada em razão da pandemia da Covid-19, cujo art. 3º determinou a suspensão dos prazos prescricionais no período compreendido entre 12 de junho e 30 de outubro de 2020.
Aliando-se o período de suspensão legal à regra do art. 240, § 1º, do CPC — que determina a retroação da interrupção da prescrição à data da propositura da ação (11/12/2023) —, constata-se a inocorrência da prescrição nos moldes amplos e genéricos pretendidos pelo embargante, restando hígida a pretensão executiva do embargado.
Sobre os embargos à execução, dispõe o artigo 917, incisos I e III, do CPC que o executado poderá alegar a inexequibilidade do título ou a inexigibilidade da obrigação, além do excesso de execução.
No caso concreto, é incontroverso que o embargante figura como proprietário da unidade comercial denominada Loja B, situada na Rua dos Carijós, nº 141, no Condomínio Benjamin Couto BH, conforme certidão da matrícula.
Sustenta o embargante que a cobrança não é devida porquanto o artigo 2º, parágrafo único, da Convenção de Condomínio preconiza que aos coproprietários das lojas que fazem frente para a Rua Carijós pertencem única e exclusivamente as partes integrantes daquelas unidades autônomas, excluindo-os da comunhão sobre as partes comuns do edifício, somando-se à circunstância de a unidade possuir acesso externo independente, medições separadas e nunca ter sido cobrada por mais de quarenta anos.
Todavia, a pretensão desconstitutiva não merece acolhimento.
A obrigação de concorrer para as despesas de conservação e manutenção do condomínio possui natureza propter rem, aderindo à coisa e vinculando o seu titular, conforme a dicção clara do art. 1.336, inciso I, do Código Civil. O entendimento consolidado da jurisprudência pátria estabelece que a simples circunstância de a unidade autônoma consistir em loja térrea, com acesso independente e medidores próprios, não a exime do rateio das despesas comuns gerais — tais como manutenção de fachada, telhado, estrutura do edifício, seguro obrigatório e despesas administrativas —, salvo se houver disposição expressa e inequívoca na Convenção de Condomínio isentando-a de tal encargo.
Na hipótese dos autos, o embargante não logrou demonstrar a existência de cláusula convencional que lhe conceda isenção total e expressa. A mera alegação de que as lojas não integram a comunhão de certas áreas de circulação interna não se traduz em exoneração do dever de contribuir para a conservação da edificação como um todo, prevalecendo a regra geral do rateio proporcional às frações ideais.
A leitura sistemática das normas que regem o condomínio afasta a interpretação isolada pretendida pela embargante.
Com efeito, a redação do parágrafo único do artigo 2º da Convenção apenas delimita fisicamente a extensão da propriedade exclusiva dos lojistas e fixa sua fração ideal no terreno, sem estabelecer qualquer isenção tributária interna ou cláusula de desoneração do dever de custeio coletivo.
Ao revés, o artigo 5º, alínea "o", da mesma Convenção estipula textualmente como dever imperativo de todo condômino "contribuir para as despesas comuns do edifício na proporção das respectivas frações, efetuando os recolhimentos nas ocasiões oportunas".
Ademais, o acesso direto para a via pública e a independência das instalações de água e luz não desoneram o proprietário de contribuir com as despesas indispensáveis à segurança, administração e conservação estrutural do edifício, as quais resguardam a higidez e a valorização do imóvel. Da mesma forma, a ausência de cobrança em períodos pretéritos constitui mera liberalidade, que não gera direito adquirido nem induz renúncia tácita à receita condominial.
Tampouco socorre ao embargante a invocação do instituto da supressio. A boa-fé objetiva (art. 422 do CC), em sua vertente limitativa de direitos, exige mais do que a mera inércia do credor. Exige um comportamento omissivo prolongado que, aliado a circunstâncias objetivas, gere no devedor a legítima e justificada expectativa de que o direito não mais seria exercido.
Em se tratando de condomínio edilício, cujas receitas são vitais para a subsistência, conservação e segurança da coletividade, a simples tolerância ou falha administrativa na cobrança pretérita não configura renúncia tácita ao crédito.
As cotas condominiais são obrigações de trato sucessivo, não se admitindo a consolidação de um "direito adquirido à inadimplência" em detrimento da massa condominial, sob pena de inaceitável enriquecimento sem causa do proprietário beneficiado pela conservação do bem comum.
Desse modo, estando a execução aparelhada com título que atende aos requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade (art. 784, X, do CPC), a improcedência dos embargos é medida de rigor.
3. DISPOSITIVO
Ao exposto, e resolvendo o mérito nos termos do artigo 771, parágrafo único, c/c artigo 487, inciso I, ambos do CPC, julgo improcedentes os EMBARGOS opostos por ALAIR GONÇALVES COUTO FILHO (CPF: 048.527.456-68), à EXECUÇÃO que lhe move ALLCON PRIME FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS (CNPJ: 27.984.240/0001-24).
Condeno o embargante ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios em favor do patrono da parte embargada, os quais arbitro em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
Transitada em julgado, transladar cópia desta sentença para os autos da execução associado (Processo nº 5301629-33.2023.8.13.0024), arquivando-se este processo com a devida baixa.
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