Inteiro teor
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 1ª VARA CÍVEL DE SORRISO SENTENÇA Processo: 1004883-59.2026.8.11.0040. AUTOR: DEJAIR FERREIRA DA SILVA REQUERIDO: CANARINHO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA Vistos etc. Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS c/c TUTELA DE URGÊNCIA ajuizada por DEJAIR FERREIRA DA SILVA em face de CANARINHO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, qualificados nos autos. O autor celebrou com a ré, em 13/10/2021, Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, tendo por objeto o Lote nº 13 da Quadra 29 do loteamento denominado Residencial Canarinho II, pelo valor total de R$ 107.757,60 (cento e sete mil setecentos e cinquenta e sete reais e sessenta centavos), parcelado em 240 prestações mensais, com valor inicial de R$ 448,99 cada, além de R$ 3.133,50 a título de corretagem. O autor alega que adimpliu aproximadamente R$ 29.424,54, incluindo a integralidade da corretagem e parcelas mensais até março de 2026, e que, em razão da rescisão de seu contrato de trabalho ocorrida em 03/01/2026, encontra-se impossibilitado de manter os pagamentos, sobrevivendo de trabalhos informais. Diz que, não obstante as reiteradas tentativas do Autor de solucionar a controvérsia pela via consensual, mediante contatos telefônicos e comunicações via aplicativo WhatsApp, a Requerida demonstrou absoluto desinteresse na formalização de distrato amigável. Limitou-se a apresentar proposta manifestamente desvantajosa, consistente na devolução de apenas 50% dos valores pagos, em flagrante desconformidade com o entendimento legal e jurisprudencial aplicável, que admite a retenção de percentual moderado, usualmente fixado em 10%, assegurando ao consumidor a restituição de, no mínimo, 90% das quantias adimplidas. Pela decisão de id. 228768840 foram deferidos os benefícios da justiça gratuita ao autor e concedida a tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas e determinar a abstenção de negativação do nome do autor nos cadastros de inadimplentes, fixando-se multa diária de R$ 1.000,00 em caso de descumprimento. Posteriormente, em id. 229022803, o autor juntou relatório de pagamentos apresentado pela requerida, retificando o montante total pago para R$ 29.339,94 (vinte e nove mil trezentos e trinta e nove reais e noventa e quatro centavos), requerendo ainda a retificação do valor da causa para R$ 107.757,60. A requerida foi regularmente citada na pessoa de sua auxiliar administrativa Débora Pereira, em 04 de agosto de 2026 (id. 243746056), habilitando-se nos autos por meio de seus advogados Odalgir Sgarbi Junior (OAB/MT 11.130) e Emily Maria da Silva Santos (OAB/MT 32.491) em id. 245994256. Em sede de contestação (id. 246218952), a requerida arguiu, preliminarmente, a incompetência territorial deste Juízo, com fundamento na cláusula de eleição de foro prevista no contrato, que estabelece a Comarca de Sinop/MT como foro competente. No mérito, sustentou a aplicação integral da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que inseriu o art. 32-A na Lei nº 6.766/1979, defendendo o direito de retenção de: (a) taxa de fruição de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, totalizando R$ 47.377,30; (b) cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, no importe de R$ 10.891,42; (c) encargos moratórios de R$ 143,80; (d) débitos de IPTU no valor de R$ 2.420,94; e (e) comissão de corretagem de R$ 3.133,50, concluindo pela inexistência de saldo a ser restituído ao autor. O autor apresentou réplica em id. 250668402, pugnando pelo afastamento da preliminar de incompetência com fundamento no art. 101, I, do CDC, e impugnando especificamente cada uma das retenções pretendidas pela ré, reiterando os pedidos formulados na inicial. Vieram os autos conclusos. É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. Considerando que a matéria em questão é meramente de direito, sendo despicienda a produção de outras provas além daquelas já trazidas aos autos, passo ao julgamento antecipado da lide, na forma do artigo 355, inciso I, do CPC. Contudo, previamente a análise do mérito, imprescindível a apreciação das preliminares. DA INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL A requerida suscita a incompetência deste Juízo, alegando que o contrato firmado entre as partes contém cláusula de eleição de foro no item 18 das Disposições Finais, estabelecendo a Comarca de Sinop/MT para dirimir controvérsias oriundas do contrato. A preliminar não merece acolhimento. A relação jurídica estabelecida entre as partes é inequivocamente de natureza consumerista. O autor figura como consumidor final de produto imobiliário, enquanto a requerida atua como fornecedora no mercado de loteamentos urbanos, enquadrando-se perfeitamente nas definições dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. O próprio contrato, em sua Cláusula 11, reconhece expressamente a incidência da legislação consumerista. Nesse contexto, incide o art. 101, inciso I, do CDC, que assegura ao consumidor o direito de propor a demanda no foro de seu domicílio, constituindo norma de ordem pública e de caráter protetivo, insuscetível de derrogação por cláusula contratual. A cláusula de eleição de foro, inserida em contrato de adesão, sem demonstração de negociação individual, não pode prevalecer quando sua aplicação concreta representa obstáculo ao efetivo acesso à Justiça pelo consumidor. O autor comprovou que reside em Sorriso/MT, encontra-se desempregado e é beneficiário da gratuidade da justiça, circunstâncias que evidenciam o prejuízo concreto decorrente da transferência do feito para outra Comarca. Rejeita-se, portanto, a preliminar de incompetência territorial. DO MÉRITO DA RESCISÃO CONTRATUAL A rescisão do contrato é medida que se impõe e não constitui objeto de controvérsia substancial entre as partes. O autor assevera que teve seu contrato de trabalho rescindido em 03/01/2026, encontrando-se desde então em situação de manifesta instabilidade financeira, sobrevivendo de trabalhos informais. A impossibilidade superveniente de cumprimento das obrigações contratuais, decorrente de fato externo e involuntário, configura causa legítima para o desfazimento do negócio, ainda que a rescisão seja imputada à iniciativa do comprador. O direito à rescisão é potestativo e encontra amparo nos arts. 472 a 480 do Código Civil, bem como na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. Decreta-se, portanto, a rescisão do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda celebrado em 13/10/2021, referente ao Lote nº 13 da Quadra 29 do Residencial Canarinho II. DA LEGISLAÇÃO APLICÁVEL: CDC E LEI Nº 13.786/2018 Ponto central da controvérsia reside na definição do regime jurídico aplicável às consequências patrimoniais da rescisão. A requerida sustenta a aplicação integral do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.786/2018, argumentando que, por ter sido o contrato celebrado em 13/10/2021, portanto na vigência da referida lei, seus parâmetros de retenção devem prevalecer sobre os critérios jurisprudenciais anteriores. Não há dúvida de que a Lei nº 13.786/2018 é aplicável ao contrato em exame, celebrado em 2021. Contudo, a aplicação da lei especial não afasta, por si só, o controle de abusividade das cláusulas contratuais à luz do Código de Defesa do Consumidor. A Lei do Distrato estabelece parâmetros máximos de retenção, e não autorizações automáticas e cumulativas de desconto, independentemente das circunstâncias concretas do caso. O CDC, como sistema protetivo de ordem pública, coexiste com a legislação especial, cabendo ao julgador verificar, em cada caso, se a aplicação das cláusulas contratuais e dos dispositivos legais produz resultado compatível com os princípios da boa-fé objetiva, da vedação ao enriquecimento sem causa e da proibição de vantagem manifestamente excessiva ao fornecedor. DA TAXA DE FRUIÇÃO A requerida pretende reter R$ 47.377,30 a título de taxa de fruição, calculada à razão de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, durante 58 meses, sob o argumento de que a mera disponibilidade jurídica do imóvel autorizaria a cobrança, com fundamento no art. 32-A, inciso I, da Lei nº 6.766/1979. A pretensão não merece acolhimento. O imóvel objeto do contrato — Lote nº 13 da Quadra 29 do Residencial Canarinho II — trata-se de terreno urbano não edificado. O autor jamais residiu no local, não desenvolveu atividade comercial e tampouco auferiu qualquer renda ou vantagem econômica decorrente do imóvel. A taxa de fruição possui natureza indenizatória e pressupõe a existência de efetivo proveito econômico pelo adquirente, em correspondência com prejuízo suportado pelo loteador pela privação da posse. Não se trata de encargo automático decorrente da simples existência do contrato ou da posse formal do terreno. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme nesse sentido. No REsp nº 2.113.745/SP, a Ministra Nancy Andrighi consignou que "a jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor." Ademais, o próprio art. 32-A, inciso I, da Lei nº 6.766/1979 condiciona a retenção aos "valores correspondentes à eventual fruição do imóvel", o que evidencia que a lei não criou presunção absoluta de fruição, mas condicionou a retenção à sua efetiva ocorrência. No caso concreto, a requerida retomará o mesmo terreno vago, sem perda de substância, sem deterioração decorrente de uso e sem qualquer impedimento à sua futura comercialização. A situação torna-se ainda mais evidente diante dos próprios valores envolvidos: a demandada pretende descontar R$ 47.377,30 embora o Autor tenha desembolsado apenas R$ 29.339,94, o que significa que a taxa de fruição, por si só, já supera o total pago pelo consumidor. Admitir tal cobrança implicaria converter o limite percentual previsto em lei em fonte autônoma de enriquecimento da loteadora, em manifesta violação ao art. 884 do Código Civil e ao art. 39, inciso V, do CDC, que veda a exigência de vantagem manifestamente excessiva ao consumidor. Afasta-se, portanto, integralmente a taxa de fruição. DA CLÁUSULA PENAL A requerida pretende reter R$ 10.891,42 a título de cláusula penal, correspondente a 10% sobre o valor atualizado do contrato de R$ 108.914,20, com fundamento no art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979. A incidência da cláusula penal é legítima, pois a rescisão decorre de iniciativa do comprador, configurando hipótese de resolução por fato a ele imputável. Contudo, a base de cálculo adotada pela requerida merece revisão. A ré pretende aplicar multa rescisória de 10% sobre o valor total atualizado do contrato, correspondente a R$ 108.914,20, alcançando a quantia de R$ 10.891,42. Ocorre que a utilização do valor integral do contrato como base de cálculo, inclusive sobre parcelas que sequer foram pagas, produz resultado manifestamente desproporcional à finalidade da cláusula penal, representando mais de 35% de todo o montante efetivamente desembolsado pelo Autor. O art. 413 do Código Civil determina a redução equitativa da penalidade quando a obrigação tiver sido cumprida em parte ou quando a penalidade se mostrar manifestamente excessiva, consideradas a natureza e a finalidade do negócio. No caso, o autor cumpriu apenas 54 das 240 parcelas pactuadas, ou seja, aproximadamente 22,5% do contrato. Aplicar a cláusula penal sobre o valor integral do contrato — incluindo as parcelas que não foram pagas — contraria a lógica compensatória da penalidade convencional. Ademais, por se tratar de relação de consumo, incide o art. 51, inciso IV, do CDC, que considera nulas as cláusulas que estabeleçam obrigações abusivas ou coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. Assim, a cláusula penal deve ser calculada sobre os valores efetivamente pagos pelo autor, aplicando-se o percentual de 10% (dez por cento). DOS ENCARGOS MORATÓRIOS A requerida pretende reter R$ 143,80 a título de encargos moratórios relativos a prestações pagas em atraso, com fundamento no art. 32-A, inciso III, da Lei nº 6.766/1979. A retenção dos encargos moratórios é legítima, pois decorre de obrigação contratual e legal expressamente prevista, correspondendo a penalidade pelo atraso no pagamento de parcelas. O valor é modesto e não foi impugnado de forma específica pelo autor quanto à sua composição. Reconhece-se o direito de retenção de R$ 143,80 a título de encargos moratórios. DOS DÉBITOS DE IPTU A requerida pretende reter R$ 2.420,94 a título de débitos de IPTU referentes aos exercícios de 2023, 2024, 2025 e 2026, alegando que o contrato atribuiu ao comprador a responsabilidade pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel a partir da assinatura do instrumento. O autor impugna a retenção, alegando que a requerida jamais encaminhou os respectivos boletos para pagamento, tampouco comprovou o efetivo pagamento dos valores que pretende descontar, limitando-se a apresentar planilha unilateral e extrato de débitos municipais constando os valores como "EM ABERTO". A responsabilidade contratual do comprador pelo pagamento do IPTU durante a vigência do contrato é cláusula válida e encontra respaldo no art. 26, inciso VI, da Lei nº 6.766/1979. O IPTU possui natureza de obrigação propter rem, incidindo sobre quem detém a posse do imóvel. Contudo, o fato de os débitos constarem como "EM ABERTO" no extrato municipal revela que a própria requerida não os quitou, não havendo, portanto, desembolso efetivo a ser ressarcido. A retenção de valores a título de IPTU pressupõe que a loteadora tenha arcado com o tributo em substituição ao comprador, o que não restou demonstrado nos autos. Por outro lado, os débitos de IPTU constituem ônus real sobre o imóvel que deverá ser regularizado para que a requerida possa dispor livremente do bem após a rescisão. Nesse contexto, é razoável que o autor responda pelos tributos incidentes durante o período em que deteve a posse do imóvel, limitando-se, contudo, ao período anterior ao ajuizamento da ação (30/03/2026), quando ainda havia relação contratual ativa e posse pelo comprador. Considerando que os débitos de IPTU dos exercícios de 2023, 2024 e parte de 2025 são atribuíveis ao período de posse pelo autor, e que os valores não foram quitados pela requerida (não havendo, portanto, desembolso a ressarcir), determina-se que o autor responda pelos débitos de IPTU vencidos até 30/03/2026, a serem apurados em liquidação de sentença mediante apresentação dos carnês e comprovantes de lançamento pelo Município, devendo a requerida providenciar a quitação e descontar o valor do montante a ser restituído. Reconhece-se o direito de retenção dos débitos de IPTU vencidos até 30/03/2026, a serem apurados em liquidação de sentença. DA COMISSÃO DE CORRETAGEM A requerida pretende reter R$ 3.133,50 a título de comissão de corretagem, alegando que o valor foi integrado ao preço do contrato, com expressa previsão no item 9 do instrumento, e que a contratação observou o disposto no art. 26-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979. O autor impugna a retenção, alegando que a comissão foi inserida de forma genérica no custeio global do lote e diluída no financiamento, sem que tenha celebrado contrato autônomo de intermediação imobiliária, e que a requerida sequer acostou aos autos nota fiscal, recibo ou qualquer comprovante idôneo do efetivo pagamento ou repasse da referida quantia à imobiliária. O Tema Repetitivo 938 do STJ consolidou o entendimento de que é válida a transferência do encargo da comissão de corretagem ao consumidor, desde que haja informação clara, adequada e prévia acerca do valor da comissão, com expressa identificação de que se trata de encargo distinto do preço do imóvel. No caso concreto, o valor de R$ 3.133,50 constou expressamente do contrato como item destacado, tendo como beneficiária a empresa BOATTO E CACCIATORI CORRETORA DE IMÓVEIS LTDA. Há, portanto, transparência na cobrança, com identificação do valor e das condições de pagamento, em conformidade com os requisitos fixados pelo STJ. Diante reconheço o direito de retenção da corretagem pela requerida. DA FORMA DE RESTITUIÇÃO No que tange à forma de restituição dos valores, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada na Súmula 543, estabelece que "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Embora a Lei nº 13.786/2018 tenha estabelecido a possibilidade de devolução parcelada dos valores, a jurisprudência tem entendido que, em se tratando de relação de consumo, deve prevalecer a restituição imediata, em parcela única, como forma de evitar o enriquecimento sem causa do vendedor e garantir o equilíbrio contratual. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por DEJAIR FERREIRA DA SILVA em face de CANARINHO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, para: 1. CONFIRMAR a tutela de urgência deferida em id. 228768840; 2. DECRETAR a rescisão do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda celebrado em 13/10/2021, referente ao Lote nº 13 da Quadra 29 do Residencial Canarinho II, por iniciativa do autor, com fundamento nos arts. 472 e seguintes do Código Civil; 3. TRANSFERIR a posse do imóvel à requerida CANARINHO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA que, por sua vez, deverá RESTITUIR ao autor o valor relativo às prestações até então pagas, em parcela única, da qual deve ser DEDUZIDO o percentual de 10% (dez por cento) a título de cláusula penal, bem como R$ 143,80 relativos a encargos moratórios, deduzindo-se ainda os débitos de IPTU vencidos até 30/03/2026, a serem apurados em liquidação de sentença; A correção monetária das parcelas a serem restituídas deve incidir a partir do efetivo desembolso de cada parcela, conforme entendimento reiterado do STJ, observando a taxa SELIC até a geração de efeitos da Lei n. 14.905/2024, quando então será atualização pelo IPCA e acrescido de juros de mora, calculados com base na SELIC, deduzido o IPCA, a contar da data da citação. Considerando a sucumbência mínima do requerente, CONDENO a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que FIXO em 10% sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, § 2º do CPC. Por conseguinte, JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. P.R.I.C. Após o TRÂNSITO EM JULGADO, devidamente CERTIFICADO, ARQUIVEM-SE os autos, mediante as baixas e cautelas de praxe. Às providências. Sorriso/MT, datado e assinado digitalmente.
