Ante o exposto, ACOLHO A PRELIMINAR DE INADEQUAÇÃO DO PROCEDIMENTO, em razão da complexidade concreta da causa, e JULGO EXTINTO O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com fundamento no art. 51, inciso II, da Lei nº 9.099/1995. Sem condenação em custas e honorários, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. Sentença registrada por meio do sistema eletrônico. Intimem-se.
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ESTADO DO MARANHÃO PODER JUDICIÁRIO – COMARCA DA ILHA DE SÃO LUÍS TERMO JUDICIÁRIO DE SÃO JOSÉ DE RIBAMAR 1º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL E-mail: [email protected] Fone: (98) 2055-4299 PROCESSO Nº 0800848-10.2026.8.10.0059 AUTOR: CONDOMINIO VILLAGE VILA DOS VENTOS I REU: CANOPUS CONSTRUCOES LTDA CLASSE JUDICIAL: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) SENTENÇA (11377) Dispensado relatório nos termos do art. 38 da lei 9.099/95. I. Das preliminares. 1.1. Da inadequação do procedimento em razão da complexidade da causa. A requerida suscita a incompetência deste Juizado Especial, ao argumento de que a demanda envolve a cobrança de cotas condominiais relativas a 32 unidades imobiliárias, com situações contratuais e possessórias distintas, cuja análise individualizada seria incompatível com o rito sumaríssimo. Da análise do arcabouço probatório, bem como da natureza da cobrança, entendo que a preliminar deve ser acolhida. A competência dos Juizados Especiais limita-se às causas cíveis de menor complexidade, devendo o procedimento observar os critérios da oralidade, simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade, conforme os arts. 2º e 3º da Lei nº 9.099/1995. A cobrança de cotas condominiais, isoladamente considerada, pode tramitar no Juizado Especial. Todavia, a complexidade do caso concreto não decorre da natureza da pretensão, mas da multiplicidade de relações jurídicas e situações fáticas que devem ser examinadas para o julgamento da controvérsia. O condomínio autor pretende cobrar encargos relativos a 32 unidades, distribuídas entre seis blocos do empreendimento, atribuindo à construtora a responsabilidade pelas cotas sob o fundamento de que os imóveis não teriam sido entregues aos respectivos adquirentes (ID 175558822). A documentação apresentada, contudo, indica que as unidades não se encontram em situação uniforme. Conforme relatado na contestação, algumas tiveram as chaves entregues, outras foram disponibilizadas para recebimento e, em relação a determinadas unidades, a entrega teria sido impedida pela inadimplência dos adquirentes (ID 182792428). Os contratos de aquisição, termos de entrega e comunicações eletrônicas juntados aos autos, especialmente os IDs 182795391 e seguintes, 182800032, 182800035, 182800051 e 182802809, revelam a necessidade de examinar, individualmente, a situação de cada unidade, as datas de disponibilização ou entrega das chaves, eventual recusa injustificada, a mora dos adquirentes e o período de responsabilidade pelas despesas condominiais. Essa análise é juridicamente relevante. No Tema 886, o Superior Tribunal de Justiça fixou que a responsabilidade pelas despesas condominiais é definida pela relação material com o imóvel, especialmente pela imissão na posse e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Vejamos: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1345331 RS 2012/0199276-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/04/2015, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 20/04/2015 RB vol. 619 p. 49) No mesmo sentido, o STJ reconhece que a recusa injustificada do adquirente em receber as chaves pode transferir-lhe a responsabilidade pelas cotas a partir do momento em que elas foram colocadas à sua disposição. Versa a jurisprudência: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INEXIBILIDADE DE DÉBITO. DESPESAS CONDOMINIAIS. ENTREGA DAS CHAVES. RECUSA. MORA. RESPONSABILIDADE. ADQUIRENTE DO IMÓVEL. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir a parte responsável pelo pagamento das despesas condominiais quando há recusa do adquirente do imóvel em receber das chaves. 3. O promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. Precedentes. 4. A recusa em receber as chaves constitui, em regra, comportamento contrário aos princípios contratuais, principalmente à boa-fé objetiva, desde que não esteja respaldado em fundamento legítimo. 5. O adquirente deve pagar as taxas condominiais desde o recebimento das chaves ou, em caso de recusa ilegítima, a partir do momento no qual as chaves estavam à sua disposição. 6. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1847734 SP 2019/0333927-3, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 29/03/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/03/2022) Assim, a solução da controvérsia exige o confronto entre cada relação contratual, os documentos de entrega ou disponibilização das chaves e as competências cobradas. Não se trata, portanto, de mera cobrança condominial acompanhada de prova documental uniforme, mas de pretensão única fundada em 32 situações jurídicas potencialmente distintas. A complexidade também se evidencia pela planilha atualizada, que contempla novas competências, 30 unidades inadimplentes e valor diverso daquele inicialmente postulado (IDs 175560812 e 182864422). A apuração desses elementos, de forma individualizada, compromete a simplicidade da instrução e a adequada delimitação das obrigações discutidas. O entendimento do STJ de que a cobrança de obrigações condominiais pode tramitar no Juizado Especial não impede o reconhecimento da inadequação do rito quando, como no caso, a controvérsia concreta ultrapassa a simplicidade própria do procedimento: RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. JUIZADO ESPECIAL. CONTROLE DE COMPETÊNCIA. MANDADO DE SEGURANÇA. CABIMENTO. IMPETRAÇÃO. TRIBUNAL DE JUSTIÇA. CONEXÃO. CONTINÊNCIA. REUNIÃO. AÇÕES. IMPOSSIBILIDADE. FEITO CONEXO. SENTENÇA. PROFERIDA. SÚMULA Nº 235/STJ. AÇÃO DE COBRANÇA DE OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL. COMPETÊNCIA. MATÉRIA. JUIZADO ESPECIAL. VALOR DA CAUSA. IRRELEVÂNCIA. PERÍCIA. NECESSIDADE. COMPLEXIDADE DA CAUSA. INEXISTÊNCIA. 1. Recurso interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A controvérsia a ser dirimida no recurso reside em definir se o juizado especial possui competência para processar e julgar ação de cobrança de obrigações condominiais, tendo em vista as alegações da parte ré (i) da existência de conexão/continência com outras demandas anteriormente promovidas perante a Justiça Comum estadual e (ii) da elevada complexidade da ação, com a necessidade de realização de prova pericial. 3. Consolidou-se, no âmbito da jurisprudência deste Tribunal Superior, a orientação no sentido de que se admite a impetração de writ perante os Tribunais de Justiça dos Estados para o exercício do controle de competência dos juizados especiais, ficando a cargo das Turmas Recursais, a teor do que dispõe a Súmula nº 376/STJ, os mandados de segurança que tenham por objetivo o controle de mérito dos atos de juizado especial. 4. Nos termos do enunciado da Súmula nº 235/STJ, inviável a reunião de processos reputados conexos, se um deles já foi sentenciado. No caso em exame, a alegação da suposta causa de modificação da competência só foi invocada pela impetrante após a interposição do recurso inominado contra a sentença primeva, quando da apresentação de memoriais aos membros da Turma Recursal. Entendimento positivado no art. 55, § 1º, do CPC/2015. 5. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, nos termos do art. 3º, II, da Lei nº 9.099/1995, o juizado especial cível possui competência para processar e julgar as ações enumeradas no art. 275, II, do CPC/1973 (aquelas submetidas ao antigo rito sumário), hipótese da demanda ora em análise, de cobrança de taxa condominial (alínea b do citado dispositivo legal), independentemente do proveito econômico da pretensão, ainda que haja necessidade de produção de prova pericial. 6. Recurso ordinário não provido. (STJ - RMS: 53927 SC 2017/0093371-2, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 24/10/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/10/2017) A ausência de interesse na produção de novas provas, manifestada em audiência de conciliação (ID 182897634), não afasta a análise dos pressupostos de adequação do procedimento. Isso porque, a complexidade decorre do objeto da demanda e da necessidade de individualização das obrigações, e não apenas de eventual requerimento de prova pelas partes. Diante desse quadro, reconheço que a demanda, tal como proposta, não se compatibiliza com o procedimento sumaríssimo dos juizados especiais, sem prejuízo de seu ajuizamento pela via processual adequada. III. Ante o exposto, ACOLHO A PRELIMINAR DE INADEQUAÇÃO DO PROCEDIMENTO, em razão da complexidade concreta da causa, e JULGO EXTINTO O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com fundamento no art. 51, inciso II, da Lei nº 9.099/1995. Sem condenação em custas e honorários, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. Sentença registrada por meio do sistema eletrônico. Intimem-se. Cumpra-se. Após o trânsito em julgado, adotadas as providências legais, arquivem-se os autos. São José de Ribamar, data e hora do sistema. André B. P. Santos Juiz de Direito do 1º JECCrim de São José de Ribamar
