Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO COMARCA DA ILHA DE SÃO LUÍS TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO MARANHÃO 14° JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E DAS RELAÇÕES DE CONSUMO Avenida dos Holandeses, 185, Olho d'água, São Luís/MA, Fone: 98 2055-2866/ 98 99981-9504 Processo n.º 0800599-68.2026.8.10.0153 PJe Requerente: VICTOR HUGO MOURA SILVA MELO Advogado do(a) AUTOR: FELIPE ZANONI VALE PORTO - MA28377 Requerido: CONDOMINIO PORTO DOS LENCOIS e outros Advogado do(a) REU: FELIPE REDDIN WERKA - PR42965 Advogado do(a) REU: SAULO JOSE PORTELA NUNES CARVALHO - MA6520-A SENTENÇA Trata-se de ação de revisão de débito condominial cumulada com indenização por danos morais, proposta por VICTOR HUGO MOURA SILVA MELO em face de CONDOMÍNIO PORTO DOS LENÇÓIS e BV GARANTIA S.A. O reclamante questiona a legalidade de encargos incidentes sobre contribuições condominiais inadimplidas, especialmente juros moratórios, correção monetária e despesas de cobrança. Os reclamados apresentaram contestações, cadastradas no PJe, acompanhadas de documentos. Realizada audiência de conciliação e instrução em 20/10/2026, não houve acordo. As partes declararam não possuir outras provas a produzir, sendo encerrada a instrução e determinada a conclusão dos autos para sentença. É o relatório. Fundamento e decido. Inicialmente, analiso as questões preliminares suscitadas. O Condomínio Porto dos Lençóis sustenta a ausência de interesse de agir, sob o argumento de que os encargos questionados decorrem de deliberação assemblear válida e vinculante para todos os condôminos. A preliminar não merece acolhimento. O interesse processual decorre da necessidade e utilidade da prestação jurisdicional pretendida. No presente caso, existe controvérsia concreta acerca da legalidade dos encargos exigidos do reclamante, circunstância suficiente para justificar o acesso ao Poder Judiciário. A aprovação de determinada contratação em assembleia condominial não afasta a possibilidade de controle jurisdicional da legalidade dos encargos posteriormente impostos aos condôminos. A validade das cobranças constitui questão de mérito, não se confundindo com a existência de interesse processual. Portanto, REJEITO a preliminar. A reclamada BV Garantia S.A. sustenta a incompetência deste Juizado Especial, sob o argumento de que a análise das cobranças demandaria perícia contábil complexa, incompatível com o procedimento estabelecido pela Lei nº 9.099/95. A preliminar igualmente não merece prosperar. A controvérsia discutida nos autos não exige, necessariamente, a realização de perícia técnica complexa, uma vez que os pontos controvertidos dizem respeito, essencialmente, à interpretação de normas legais e convencionais, à validade de encargos contratuais e à análise de planilhas de cobrança. A verificação da possibilidade jurídica de exigência de determinada rubrica, assim como a interpretação da convenção condominial e do contrato firmado com a empresa garantidora, constitui matéria passível de apreciação mediante prova documental. Ademais, durante a audiência de instrução, as partes declararam não possuir outras provas a produzir, concordando com o encerramento da fase instrutória. A necessidade abstrata de cálculos não caracteriza, por si só, complexidade incompatível com o rito dos Juizados Especiais. Assim, REJEITO a preliminar de incompetência. Superadas as questões preliminares, passo ao exame do mérito. Inicialmente, cumpre esclarecer que a controvérsia não envolve relação de consumo entre o reclamante e o condomínio. A obrigação de contribuir para o custeio das despesas comuns decorre da titularidade da unidade imobiliária, possuindo natureza propter rem, nos termos do art. 1.336, I, do Código Civil. A contratação de empresa garantidora de receitas condominiais não transforma, por si só, essa obrigação em relação de consumo entre o condômino e a prestadora contratada pelo condomínio. Assim, a demanda deve ser examinada à luz das disposições do Código Civil, da convenção condominial e dos negócios jurídicos efetivamente demonstrados nos autos, afastando-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor sobre a obrigação condominial objeto da controvérsia. No caso concreto, o reclamante reconhece a existência de contribuições condominiais inadimplidas referentes ao Chalé 14, situado no Condomínio Porto dos Lençóis. A controvérsia, portanto, não envolve a existência da obrigação principal, mas a legalidade dos encargos acrescentados ao débito. Conforme a planilha de cobrança apresentada, com data-base de 04/02/2026, o débito encontrava-se discriminado nos seguintes valores: Principal: R$ 17.530,00; Multa: R$ 350,60; Correção monetária: R$ 4.848,90; Juros moratórios: R$ 5.431,70; Encargos diversos: R$ 5.554,37. O valor total exigido correspondia a R$ 33.715,57 (trinta e três mil setecentos e quinze reais e cinquenta e sete centavos). O reclamante pretende excluir parte dos juros e da correção monetária, além da integralidade dos encargos diversos, por considerá-los abusivos. O reclamante sustenta a abusividade da cobrança de juros moratórios de 2% (dois por cento) ao mês, pretendendo sua redução ao percentual de 1% (um por cento) ao mês ou à taxa legal estabelecida pelo art. 406 do Código Civil. O pedido não merece acolhimento. O art. 1.336, § 1º, do Código Civil, inclusive após a alteração promovida pela Lei nº 14.905/2024, admite expressamente a incidência dos juros moratórios convencionados, aplicando-se a taxa legal somente na ausência de estipulação válida. No caso concreto, a própria parte autora reconhece a existência de previsão convencional de juros moratórios de 2% ao mês. Tal percentual não é ilegal por si só, pois a legislação especial que disciplina as obrigações condominiais autoriza a estipulação de juros convencionais. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de fixação de juros moratórios superiores a 1% ao mês em normas condominiais. Nesse sentido: STJ – REsp nº 2.097.354/MG, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 09/02/2026, publicado em 13/02/2026. O julgado examinou controvérsia relativa à estipulação de juros moratórios de 2% ao mês para cotas condominiais, registrando a possibilidade jurídica de convenção de percentual superior ao patamar legal supletivo, embora o recurso especial não tenha sido conhecido por questões processuais. A Lei nº 14.905/2024 não suprimiu a possibilidade de convencionar juros moratórios condominiais, limitando-se a modificar a disciplina da taxa aplicável quando ausente previsão específica. Desse modo, não se mostra juridicamente adequada a substituição automática dos juros convencionais pela taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil. Também não foi demonstrada circunstância concreta suficiente para reconhecer a abusividade específica do percentual de 2% ao mês. Assim, não há fundamento para acolher o pedido de exclusão da diferença de R$ 2.734,83 (dois mil setecentos e trinta e quatro reais e oitenta e três centavos) apontada pelo reclamante. O reclamante questiona a cobrança de R$ 4.848,90 (quatro mil oitocentos e quarenta e oito reais e noventa centavos) a título de correção monetária, sustentando que o valor correto corresponderia a R$ 1.257,35 (mil duzentos e cinquenta e sete reais e trinta e cinco centavos), calculado mediante aplicação do IPCA. A pretensão também não comporta acolhimento nos termos formulados. A correção monetária tem natureza de recomposição do valor da moeda, constituindo consequência legítima do inadimplemento das contribuições condominiais. A Lei nº 14.905/2024 estabeleceu o IPCA como índice supletivo de atualização monetária nas hipóteses de ausência de convenção ou previsão legal específica. Entretanto, a alteração legislativa não implica, automaticamente, a invalidade de todo critério de atualização anteriormente utilizado, tampouco autoriza presumir que o valor apresentado pelo reclamante corresponde ao montante efetivamente devido. No caso concreto, as planilhas unilaterais apresentadas pelo autor não demonstram, de maneira suficientemente segura, a ocorrência dos erros específicos necessários ao reconhecimento do excesso de R$ 3.591,55 (três mil quinhentos e noventa e um reais e cinquenta e cinco centavos). A mera apresentação de resultado inferior, obtido mediante aplicação de metodologia diversa daquela utilizada na cobrança, não comprova, isoladamente, a ilegalidade da totalidade da diferença. Não demonstrada suficientemente a incorreção do valor exigido nessa rubrica, deve ser rejeitado o pedido de redução formulado. Diversa é a conclusão quanto à rubrica denominada "encargos diversos", no valor de R$ 5.554,37 (cinco mil quinhentos e cinquenta e quatro reais e trinta e sete centavos). A documentação apresentada demonstra que o Condomínio Porto dos Lençóis contratou empresa garantidora para realizar serviços relacionados à antecipação de receitas e à cobrança das contribuições condominiais. A contratação foi aprovada em assembleia condominial realizada em 23/02/2022, circunstância que não é objeto de controvérsia relevante quanto à sua existência. A validade da contratação da garantidora, entretanto, não implica reconhecer a legalidade de todos os encargos que esta venha a exigir diretamente dos condôminos inadimplentes. Com efeito, a cláusula 12ª do contrato de prestação de serviços prevê a incidência de honorários de cobrança de 10% (dez por cento), a partir do 11º dia de atraso, e de 20% (vinte por cento), a partir do 31º dia, além de eventuais despesas judiciais e extrajudiciais. A mesma cláusula estabelece que os encargos incidentes sobre o débito constituem retribuição à empresa contratada, a título de retorno do capital aplicado e ressarcimento dos riscos da cobrança. Entretanto, o contrato firmado entre o condomínio e a empresa garantidora não pode, por si só, impor ao condômino obrigações pecuniárias adicionais incompatíveis com o regime legal específico das despesas condominiais. O art. 1.336, § 1º, do Código Civil disciplina os encargos ordinários decorrentes do atraso no pagamento das contribuições condominiais, compreendendo correção monetária, juros moratórios e multa de até 2%. A contratação de serviços privados de cobrança constitui opção administrativa e financeira do condomínio, não sendo admissível a transferência automática de seus custos contratuais aos condôminos inadimplentes sob a forma de encargos adicionais. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça decidiu: STJ – REsp nº 2.187.308/TO, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/09/2025, publicado em 19/09/2025. EMENTA — Trecho pertinente: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DOS HONORÁRIOS CONVENCIONAIS NO CÁLCULO DO DÉBITO. INADMISSIBILIDADE. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. IRRELEVÂNCIA. O precedente reconhece que os honorários advocatícios convencionais, decorrentes de ajuste celebrado pelo condomínio, não podem ser transferidos ao condômino inadimplente como parcela integrante de sua dívida, mesmo quando exista previsão na convenção condominial. Embora o caso dos autos envolva contrato com empresa garantidora, a mesma distinção jurídica é pertinente: a remuneração de serviço contratado pelo condomínio não se confunde com encargo legal decorrente do inadimplemento condominial. No caso em julgamento, os reclamados não demonstraram fundamento autônomo e suficiente para impor ao autor a rubrica adicional de R$ 5.554,37, para além das contribuições, multa, juros e atualização monetária. A simples previsão de remuneração da contratada em negócio jurídico celebrado com o condomínio não comprova a existência de obrigação exigível do reclamante por esse mesmo valor. A exclusão dessa rubrica não implica invalidar a contratação da empresa garantidora, nem afastar o direito do condomínio ao recebimento das contribuições regularmente devidas. Implica, tão somente, impedir a transferência ao condômino de encargos contratuais cuja exigibilidade não encontra respaldo suficiente no regime jurídico aplicável. Assim, reconheço a inexigibilidade da quantia de R$ 5.554,37 (cinco mil quinhentos e cinquenta e quatro reais e trinta e sete centavos), identificada na planilha de 04/02/2026 como "encargos diversos". Consequentemente, considerado o valor total de R$ 33.715,57 constante da mesma planilha, o débito revisado naquela data-base corresponde a R$ 28.161,20 (vinte e oito mil cento e sessenta e um reais e vinte centavos). Trata-se de valor certo, apurado diretamente pela exclusão da rubrica indevida, sem necessidade de liquidação posterior. O reclamante pretende a condenação solidária dos reclamados ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais), alegando que a cobrança excessiva lhe causou constrangimento, angústia e sofrimento psicológico. O pedido não merece acolhimento. O reconhecimento da inexigibilidade de determinado encargo financeiro não conduz, automaticamente, à configuração de dano moral indenizável. Para a responsabilização civil, é necessária a demonstração de conduta ilícita, dano e nexo causal, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil, ressalvadas as hipóteses em que o dano decorre da própria gravidade do fato. No caso, embora tenha sido identificada cobrança indevida, não há comprovação suficiente de exposição vexatória, ofensa à honra, inscrição indevida em cadastro restritivo ou outra circunstância concreta que evidencie lesão relevante aos direitos da personalidade. A cobrança de obrigação condominial parcialmente exigível, ainda que acrescida de parcela posteriormente considerada indevida, não configura, por si só, dano moral presumido. Os transtornos decorrentes da discussão sobre a composição da dívida, desacompanhados de consequências excepcionais suficientemente demonstradas, não autorizam a reparação extrapatrimonial pretendida. Assim, julgo improcedente o pedido de indenização por danos morais. O condomínio requereu a condenação do reclamante por litigância de má-fé. Contudo, o exercício do direito de ação para questionar a legalidade de cobranças condominiais não configura, por si só, conduta processual desleal. Não se verifica demonstração de alteração dolosa da verdade dos fatos, utilização abusiva do processo ou qualquer das demais hipóteses previstas no art. 80 do Código de Processo Civil. Ao contrário, a pretensão revisional foi parcialmente acolhida. Rejeito, portanto, o pedido de condenação por litigância de má-fé. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por VICTOR HUGO MOURA SILVA MELO em face de CONDOMÍNIO PORTO DOS LENÇÓIS e BV GARANTIA S.A., resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR inexigível a quantia de R$ 5.554,37 (cinco mil quinhentos e cinquenta e quatro reais e trinta e sete centavos), lançada sob a rubrica "encargos diversos" na planilha de cobrança condominial referente ao Chalé 14, com data-base de 04/02/2026; b) FIXAR, em consequência da revisão acolhida, o débito condominial referente à mencionada planilha no valor de R$ 28.161,20 (vinte e oito mil cento e sessenta e um reais e vinte centavos), na data-base de 04/02/2026, correspondente ao valor originalmente exigido de R$ 33.715,57, deduzida a parcela declarada inexigível; c) DETERMINAR que os reclamados, observadas suas respectivas atribuições na administração e cobrança do crédito, adequem os demonstrativos referentes à cobrança discutida, excluindo a rubrica declarada inexigível e adotando como saldo revisado na data-base de 04/02/2026 o valor de R$ 28.161,20 (vinte e oito mil cento e sessenta e um reais e vinte centavos), no prazo de 15 (quinze) dias, contado da intimação da sentença, sob pena de multa única de R$ 1.000,00 (mil reais) em caso de descumprimento, sem prejuízo de outras medidas executivas cabíveis; d) JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos de redução dos juros moratórios convencionais e da correção monetária nos valores especificamente impugnados na inicial; e) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais; f) REJEITAR o pedido de condenação do reclamante por litigância de má-fé. Esclareço que a presente sentença não declara a quitação do débito condominial nem impede a cobrança das contribuições legitimamente devidas, respeitada a inexigibilidade da rubrica expressamente afastada e os limites objetivos desta decisão. Mantenho os benefícios da justiça gratuita concedidos à parte autora, nos termos do art. 98 do Código de Processo Civil. Sem condenação em custas processuais ou honorários advocatícios nesta fase, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. Na hipótese de interposição de recurso, intime-se a parte recorrida para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal, observadas as disposições da Lei nº 9.099/95. Após o trânsito em julgado e cumpridas as providências necessárias, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. Publique-se. Intimem-se. São Luís/MA, data do sistema. JUÍZA RAQUEL ARAUJO CASTRO TELES DE MENEZES Projeto Produtividade Extraordinária – Portaria CGJ n. 1.844/2026
