Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás
Comarca de Leopoldo de Bulhões
1ª Vara Cível
Rua dos Rodoviários, nº 20, Jardim Indianápolis, CEP: 75190-000, Leopoldo de Bulhões/GO. Fone: (62) 3611-2670. Email: [email protected]
Processo n.º 5576661-69.2025.8.09.0099
Autor: Edorilda Aparecida Tavares De Oliveira
Requerido: Spe Marlon Morais Empreendimentos Imobiliarios Ltda
Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível
SENTENÇA
Trata-se de AÇÃO DE RESSARCIMENTO DE PRESTAÇÕES PAGAS COM RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS proposta por EDORILDA APARECIDA TAVARES DE OLIVEIRA em face de SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, partes qualificadas.
Em síntese, a parte autora narra ter adquirido um imóvel da requerida em 18.04.2018, correspondente ao Lote 02 da Quadra 13, no Loteamento Condomínio Residencial Marlon Morais, em Leopoldo de Bulhões- GO. O valor total do imóvel foi ajustado em R$ 202.588,80 (duzentos e dois mil quinhentos e oitenta e oito reais e oitenta centavos).
Nesse contexto, a autora informa que efetuou o pagamento de uma entrada no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) e 29 parcelas, totalizando R$ 30.264,08 (trinta mil duzentos e sessenta e quatro reais e oito centavos). No entanto, alega que, em razão de problemas financeiros, não possui mais condições de continuar arcando com as parcelas, buscando assim a rescisão do contrato e o ressarcimento da importância paga, bem como a condenação da requerida ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais.
Evento n. 07, foi proferida decisão de emenda à inicial.
Evento n. 10, a parte autora providenciou a emenda à inicial.
Inicial recebida no evento n. 12.
No evento n. 26, a parte ré foi citada.
Audiência de conciliação realizada.
No evento n. 30, a parte ré apresentou contestação, na qual alegou, preliminarmente, ilegitimidade passiva, ilegitimidade ativa em razão de litisconsórcio necessário, impugnação à gratuidade da justiça e retificação do valor da causa.
No mérito, pugnou pela validade da taxa de retenção, pela aplicação de multa de 10% sobre o valor do contrato, pela dedução de débitos tributários e outras tarifas, pela aplicação da cláusula de comissão de corretagem, bem como sustentou culpa exclusiva do comprador.
Ao final, requereu o acolhimento das preliminares, com a consequente extinção do feito, e, subsidiariamente, a improcedência da demanda.
Juntou documentos.
No evento n. 34, a parte autora apresentou impugnação à contestação.
No evento n. 36, este Juízo reconheceu a ilegitimidade passiva da parte requerida e determinou a retificação do polo passivo, para que passasse a constar SPE Marlon Morais Empreendimentos Imobiliários Ltda. como ré.
No evento n. 46, a parte ré restou devidamente citada.
No evento n. 47, a parte requerida apresentou contestação, na qual impugnou, preliminarmente, a gratuidade da justiça concedida à parte autora e o valor atribuído à causa.
No mérito, sustentou que a rescisão contratual ocorreu por iniciativa da própria parte autora, bem como defendeu a inexistência de danos morais indenizáveis.
Ao final, pugnou pelo acolhimento das preliminares e, subsidiariamente, pela improcedência dos pedidos iniciais.
Juntou documentos.
No evento n. 54, a parte autora apresentou impugnação à contestação.
No evento n. 56, este Juízo proferiu decisão de saneamento, afastando preliminares e intimando as partes para especificação de provas.
Intimadas, ambas as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide.
Vieram-me conclusos.
É o relatório. Decido.
Inicialmente, não havendo questões processuais pendentes, verifico que estão presentes os pressupostos processuais de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo. As partes encontram-se devidamente representadas, inexistindo irregularidades ou vícios capazes de macular a presente demanda.
Desde logo, reputo cabível o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a controvérsia versa sobre matéria de direito e os documentos constantes dos autos mostram-se suficientes para a formação do convencimento, sendo desnecessária a produção de outras provas.
A controvérsia cinge-se à resolução do contrato celebrado entre as partes, à responsabilidade pelo desfazimento do negócio e à restituição dos valores pagos pela autora.
A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, uma vez que a requerida atua no ramo da engenharia e comercialização de imóveis, enquanto a autora figura como destinatária final do bem, enquadrando-se nos conceitos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. A incidência das normas consumeristas, inclusive quanto à distribuição do ônus da prova, já foi reconhecida na decisão do evento n. 12.
No caso, a requerida não se opõe à rescisão contratual. Como o desfazimento dos negócios decorre da iniciativa da autora, sem que se atribua à requerida responsabilidade pelo rompimento, DECLARO a rescisão contratual relativa ao lote 02, observados os efeitos patrimoniais examinados a seguir.
Reconhecida a iniciativa da compradora pelo desfazimento do negócio, cumpre definir o percentual de retenção cabível e a respectiva base de cálculo.
A requerida defende a incidência da cláusula penal de 10% sobre o valor integral dos contratos e requer, ainda, a cobrança da taxa de fruição e o abatimento dos encargos contratuais e da comissão de corretagem. A autora, por sua vez, requer à devolução integral dos valores pagos.
Pois bem. Embora haja previsão contratual de penalidade calculada sobre o valor dos contratos, sua aplicação, neste caso, absorveria os valores pagos pela autora e inviabilizaria qualquer restituição, resultado que não se mostra razoável.
Ressalte que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite que, consideradas as circunstâncias do caso concreto, a retenção seja fixada entre 10% e 25% dos valores efetivamente pagos, reconhecendo como abusiva a incidência sobre o valor total do contrato quando resultar em desvantagem exagerada ao consumidor.
Na mesma linha, o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás manteve a retenção de 10% das prestações pagas, por considerá-la suficiente para recompor os gastos administrativos. Nesse sentido:
Apelação Cível. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. I. Rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel (lote). Cláusula de alienação fiduciária. Ausência de registro. Garantia não constituída. Inaplicabilidade do procedimento previsto na Lei n. 9.514/97. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Rescisão por inadimplemento do comprador. Restituição das parcelas pagas. Percentual de retenção. Inexistindo o registro do compromisso de compra e venda no competente Cartório de Registro de Imóveis, deve ser aplicada à presente hipótese as disposições do Código de Defesa do Consumidor, tornando-se cabível a rescisão unilateral do contrato por iniciativa do promitente comprador. Com relação ao percentual de retenção, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que se afigura lícito o intervalo entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do valor total das prestações pagas. Logo, o percentual de retenção no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor total pago, fixado na sentença deve ser mantido, por ser suficiente para recompor os gastos administrativos até a nova alienação do imóvel a terceiro, garantindo-se a viabilidade do empreendimento. II. Honorários recursais. Diante do desprovimento do recurso, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios (Art. 85, § 11, do CPC). Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, 5651118-79.2020.8.09.0024, DESCLIEUX FERREIRA DA SILVA JÚNIOR - (DESEMBARGADOR), 1ª Câmara Cível, julgado em 18/10/2023 14:16:31).
Assim, considerando as circunstâncias do caso concreto, FIXO a retenção em 10% dos valores efetivamente pagos pela autora, cabendo examinar quais dos abatimentos pretendidos pela requerida estão comprovados e podem ser considerados na apuração da base de cálculo.
Além da cláusula penal, a requerida pretende o abatimento da taxa de fruição, despesas de IPTU e outros encargos incidentes sobre os imóveis, bem como da comissão de corretagem.
No que se refere à taxa de fruição, o lote não é edificado e não há prova de que a autora tenha sido imitida na posse, realizado benfeitorias ou obtido proveito econômico com o imóvel. Também não foi demonstrado o período em que teria exercido a posse. Assim, AFASTO a cobrança da taxa de fruição.
Quanto às despesas de IPTU e outros encargos embora a cláusula oitava do contrato atribua à compradora a responsabilidade por esses encargos desde a assinatura, a requerida não comprovou ter efetuado os pagamentos que pretende ressarcir. Ausente prova das despesas, não há valores a abater da restituição. Assim, AFASTO o pedido.
A comissão de corretagem não deve ser excluída integralmente da restituição. A cláusula terceira do contrato prevê a cobrança da verba e identifica como beneficiários o terceiro intermediador e a própria empresa ré. Contudo, a destinação dos valores deve ser analisada separadamente.
Dos R$ 4.000,00 (quatro mil reais) pagos, os R$ 3.000,00 (três mil reais) destinados ao terceiro intermediador não devem ser restituídos, pois remuneraram o serviço de corretagem efetivamente prestado. O art. 725 do Código Civil ampara o pagamento da comissão quando alcançado o resultado da intermediação.
Por outro lado, os R$ 1.000,00 (mil reais) recebidos pela própria empresa ré devem integrar a verba de restituição, pois não há demonstração de que esse valor remunerou serviço de intermediação prestado pela empresa ou foi repassado ao corretor.
A previsão contratual e a indicação da ré como beneficiária, por si sós, não comprovam a prestação desse serviço. Assim, o desconto previsto no art. 32-A, inciso V, da Lei nº 6.766/1979 é cabível quanto aos R$ 3.000,00 (três mil reais) pagos ao terceiro intermediador, mas não quanto aos R$ 1.000,00 (mil reais) retidos pela própria ré. O STJ condiciona a dedução da corretagem à comprovação de que a verba integra o preço do lote.
Quanto aos encargos moratórios relativos às parcelas pagas em atraso, eventual abatimento depende de comprovação e discriminação dos valores, vedada a cobrança em duplicidade.
Feitos esses abatimentos, a autora pagou R$ 30.264,08 (trinta mil duzentos e sessenta e quatro reais e oito centavos) dos quais R$ 3.000,00 (três mil reais) correspondem à comissão de corretagem. Deduzida essa quantia, a base de cálculo da retenção é de R$ 27.264,08 (vinte e sete mil duzentos e sessenta e quatro reais e oito centavos). Aplicado o percentual de 10%, a retenção corresponde a R$ 2.726,40 (dois mil setecentos e vinte e seis reais e quarenta centavos) restando o saldo nominal de R$ 24.537,67 (vinte e quatro mil quinhentos e trinta e sete reais e sessenta e sete centavos) a ser restituído à autora, sem prejuízo de eventual abatimento de encargos moratórios comprovados e ainda não considerados no cálculo.
A restituição desse saldo deverá ocorrer em parcela única, conforme a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.
Por fim, a rescisão contratual, por si só, não gera direito à indenização por danos morais. Como não foram demonstradas circunstâncias excepcionais que tenham atingido os direitos da personalidade da autora, o caso configura mero dissabor decorrente do desfazimento do negócio. Assim, o pedido de indenização por danos morais deve ser julgado improcedente.
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados para:
a) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda relativo ao lote 02, por iniciativa da autora;
b) CONDENAR a requerida a restituir à autora o saldo nominal de R$ R$ 24.537,67 (vinte e quatro mil quinhentos e trinta e sete reais e sessenta e sete centavos), em parcela única, acrescido de correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e de juros de mora a partir da citação. Fica autorizado o abatimento dos encargos moratórios relativos às parcelas pagas em atraso, desde que comprovados, individualizados e ainda não incluídos no cálculo, vedada a duplicidade.
c) AFASTAR a cobrança de taxa de fruição e o abatimento de IPTU, e demais encargos não comprovadamente pagos pela requerida.
JULGO IMPROCEDENTE o pedido de danos morais.
Diante da sucumbência recíproca, CONDENO as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o proveito econômico obtido por cada litigante, observada a proporção de 50% para cada parte e vedada a compensação, nos termos dos arts. 85, § 2º, e 86 do Código de Processo Civil.
A exigibilidade das verbas fica suspensa em relação à parte beneficiária da gratuidade da justiça, se for o caso, conforme art. 98, § 3º, do mesmo diploma.
Havendo recurso de apelação, intimem as partes para apresentarem suas razões e contrarrazões recursais, encaminhando em seguida os autos ao E. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás com as nossas homenagens.
Após o trânsito em julgado, arquivem os autos com as baixas e cautelas de praxe.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se.
Leopoldo de Bulhões, datado e assinado digitalmente.
Alexandre Moraes Costa de Cerqueira
Juiz de Direito
em respondência
Esta decisão servirá como mandado/ofício e dispensa a expedição de qualquer outro documento para o cumprimento da ordem exarada, nos termos do Provimento nº 002/2012 da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Goiás.
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