Ementa
Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Taxas condominiais vencidas antes da entrega das chaves. Responsabilidade da construtora. Natureza propter rem. Exceção de pré-executividade. Impossibilidade. Recurso desprovido. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou exceção de pré-executividade apresentada em execução de título extrajudicial, reconhecendo a legitimidade passiva da executada para responder pelas cotas condominiais vencidas em dezembro de 2022, anteriores à entrega das chaves. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO As questões em discussão consistem em: (i) saber se a construtora permanece responsável pelas taxas condominiais vencidas antes da imissão na posse dos adquirentes; (ii) saber se a alegação de culpa dos compradores na demora da entrega das chaves pode ser apreciada por meio de exceção de pré-executividade; (iii) saber se há prova pré-constituída apta a afastar a exigibilidade do título executivo. III. RAZÕES DE DECIDIR A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais incumbe ao proprietário até a efetiva imissão do adquirente na posse, que ordinariamente ocorre com a entrega das chaves, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. As cotas cobradas venceram em dezembro de 2022, ao passo que a entrega das chaves somente ocorreu em 13/01/2023 e 24/03/2023, permanecendo a responsabilidade da construtora. A alegação de que a demora na entrega ocorreu por culpa dos compradores exige dilação probatória, sendo incompatível com a via estreita da exceção de pré-executividade, que demanda prova pré-constituída e matéria cognoscível de ofício. Ausência de demonstração de inexigibilidade do título por prova documental inequívoca. IV. DISPOSITIVO E TESE Agravo de instrumento desprovido. Tese de julgamento: “1. A construtora responde pelas taxas condominiais vencidas antes da efetiva entrega das chaves ao adquirente. A exceção de pré-executividade é incabível quando a análise da alegada ilegitimidade passiva exige dilação probatória.” Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.336, I; CPC, arts. 803, parágrafo único, e 1.019, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.085.055/SE, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª T., j. 04.11.2024; STJ, REsp 1.912.277/AC, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª T., j. 18.05.2021.