Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE TOLEDO 3ª VARA CÍVEL DE TOLEDO - PROJUDI Rua Almirante Barroso, 3202 - Fórum Juiz Vilson Balão - Centro - Toledo/PR - CEP: 85.900-020 - Fone: 45 3327-9254 - E-mail: [email protected] Autos nº. 0009890-77.2024.8.16.0170 Vistos etc. I - RELATÓRIO ANGELO HENRIQUE MARKOSKI DA CUNHA, brasileiro, CPF nº 048.075.411-02, por intermédio de advogado constituído, ajuizou a presente AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS em face de ELENICE TELLES DO PILAR, brasileira, CPF nº 038.153.919-97, sustentando que: Firmou contrato de locação residencial em 15/01/2024, com vigência de 12 meses, pelo valor mensal de R$ 3.500,00, além de taxa de internet de R$ 100,00, tendo pagado antecipadamente os aluguéis referentes a todo o período contratual, totalizando R$ 43.200,00. Assevera que, em razão de desentendimentos, as partes acordaram inicialmente a sublocação do imóvel, mas, diante da persistência dos conflitos, o autor comunicou a rescisão antecipada em junho de 2024, desocupando o imóvel em 14/06/2024 e devolvendo as chaves em 17/06/2024, conforme termo juntado aos autos. Alega que notificou extrajudicialmente a ré, propondo a restituição proporcional dos valores pagos, descontando multa contratual, período de ocupação e encargos pendentes, chegando ao valor de R$ 19.357,97, contudo, a ré se recusou injustificadamente a devolver qualquer quantia, alegando genericamente quebra de cláusulas e danos no imóvel, sem apresentar provas ou realizar vistoria de saída. Argumenta que o imóvel foi entregue em bom estado de conservação, conforme vídeo anexado, e que a ré anunciou nova locação logo após a devolução das chaves. Requer a condenação da ré ao pagamento de R$ 19.357,97, atualizado desde a devolução das chaves, com juros de mora desde a mesma data, além de custas e honorários advocatícios. Juntou documentos. Pela decisão do mov. 25 foi recebida a inicial e designada audiência de conciliação. Audiência de conciliação realizada no mov. 119, sendo inexitosa a conciliação. A ré apresentou contestação no mov. 123, sustentando que o autor realizou sublocação do imóvel sem autorização, infringindo cláusula contratual, e que a rescisão ocorreu sem a antecedência mínima de 30 dias prevista no contrato. Alega que, após a devolução das chaves em 17/06/2024, constatou diversos danos e ausência de itens, como máquina de lavar roupas e câmera de segurança, além da falta de pintura, conforme ata notarial juntada aos autos. Apresenta cálculo indicando multa proporcional pela rescisão, despesas com reparos, pintura e encargos, totalizando R$ 23.228,15, o que, somado ao tempo de ocupação, resultaria em saldo negativo para o autor, apontando crédito de R$ 678,15 em favor da requerida. Requer a improcedência total da ação e, em sede de reconvenção, o abatimento das despesas e condenação do autor ao pagamento do valor mencionado, a concessão da justiça gratuita, condenação do autor em custas e honorários, e produção de provas documental, testemunhal e pericial. Juntou documentos. Pela decisão do mov. 131 foram deferidos os benefícios da gratuidade da justiça à ré/reconvinte e recebida a reconvenção. Réplica e impugnação à reconvenção apresentadas pelo autor no mov. 132, nas quais impugna o pedido de gratuidade de justiça formulado pela ré, alegando ausência de comprovação da hipossuficiência econômica, destacando que se trata de contrato de locação de imóvel de padrão elevado, incompatível com a alegada incapacidade financeira. Impugna a vistoria de saída apresentada pela ré, afirmando que foi realizada de forma unilateral, extemporânea e sem sua participação, violando os princípios do contraditório e da boa-fé objetiva. Argumenta que notificou a ré diversas vezes para realização conjunta da vistoria, sem sucesso, e que o documento produzido não possui validade probatória. Impugna os valores apresentados pela ré relativos à pintura (R$ 7.600,00), reparos (R$ 3.234,25), multa adicional (R$ 1.482,25), máquina de lavar e débitos de consumo, alegando ausência de comprovação documental, tentativa de enriquecimento ilícito e bis in idem. Sustenta que a máquina de lavar estava inoperante desde o início da locação e permanece disponível para devolução, refutando a acusação de subtração. Reitera que já reconheceu encargos residuais (R$ 770,19) e incluiu multa proporcional (R$ 6.272,00) em seus cálculos. Apresenta cálculo detalhado, considerando período de uso de 4 meses e 24 dias, valor antecipado de R$ 43.200,00, abatimentos de multa e encargos, chegando ao montante de R$ 19.357,97 a ser restituído. Argumenta que a ré inflou indevidamente valores e cometeu erros grosseiros na base de cálculo. Por fim, afirma que a controvérsia sobre sublocação é irrelevante e que houve aceitação tácita pela ré. Juntou documentos. Pela decisão do mov. 153 o processo foi saneado, foram fixados os pontos controvertidos e deferida a produção da prova oral. Audiência de Instrução e Julgamento realizada no mov. 175, na qual a proposta de conciliação resultou inexitosa. Diante do pedido de ambas as partes pelo julgamento antecipado da lide e desistência das demais provas deferidas, foi encerrada a instrução do processo e concedido prazo para juntada de eventual acordo. É o relatório. Passo a decidir. II - FUNDAMENTAÇÃO Pleiteia o autor a condenação da ré ao pagamento do valor de R$ 19.357,97, correspondente aos aluguéis pagos adiantadamente em razão do contrato de locação firmado entre as partes. Por sua vez, a ré afirma que o autor, na condição de locatário, infringiu cláusulas contratuais, ocasionou danos ao imóvel e subtraiu bens, alegando possuir um crédito de R$ 678,15, cuja satisfação pleiteia em sede de reconvenção. Do contrato de locação juntado pelo autor no mov. 1.3 e pela ré no mov. 123.3, verifica-se que houve a locação do imóvel APTO 401, 4º ANDAR, RESIDENCIAL EDIFÍCIO LIBERTY, localizado na Rua Guarani, 2236, esquina com Rua Coronel Vicente, Jd. Lá Salle, na cidade de Toledo/PR, pelo prazo de 12 (doze) meses e valor de R$ 3.500,00 mensais, acrescido de R$ 100,00 de internet. A locação se iniciou em 20 de janeiro de 2024, tendo o autor pago o valor correspondente a um ano de locação, importância que totaliza R$ 43.200,00. Do Termo de Entrega de Chaves juntado no mov. 1.8 e 123.5, denota-se que foram entregues a “Cláudio” - pessoa indicada pela locadora para receber as chaves - em 17 de junho de 2025, sendo, portanto, esta a data da rescisão contratual. DA MULTA CONTRATUAL PELA RESCISÃO ANTECIPADA Para a hipótese de rescisão antecipada do contrato, fixou-se multa equivalente a 03 (três) meses de aluguel, proporcionais ao cumprimento do período locado, sendo assim disposto: CLÁUSULA SÉTIMA - DA MULTA CONTRATUAL: LOCADOR e LOCATÁRIO, prometem respeitar o presente contrato de Locação, incorrendo a parte que infringir qualquer cláusula ou condição contida neste documento, inclusive rescisão antes do prazo contratado, ao pagamento de multa equivalente a 03 (três) meses de aluguel vigentes à época da infração, proporcionais ao cumprimento do contrato, sem prejuízo das demais sanções cabíveis, inclusive perdas e danos, honorários de advogados e todas as despesas que se fizerem necessárias para fazer valer o aqui ajustado, além de ter que desocupar as dependências locadas, se o LOCATÁRIO for à parte infratora e assim o LOCADOR desejar. PARÁGRAFO ÚNICO: Caso o LOCATÁRIO devolva o imóvel antes dos primeiros 12 (doze) meses deste contrato, este pagará a título de multa o valor de 03 (três) meses de aluguel vigentes à época da infração, proporcionais ao cumprimento do período mencionado. Tendo a parte autora rescindido o contrato em 17 de junho de 2025, portanto, incidiu na referida multa contratual, sendo devido o valor correspondente a 03 (três) meses de aluguel, proporcionais ao cumprimento do contrato, o que foi inclusive por ela reconhecido na petição inicial. O autor argumenta na inicial que esteve na posse do imóvel por 04 (quatro) meses e 24 (vinte e quatro) dias, restando 07 (sete) meses e 06 (seis) dias, sobre os quais seria calculado o valor da multa, resultando no valor de R$ 6.272,00 (seis mil, duzentos e setenta e dois reais). A ré sustenta na contestação que o autor esteve no imóvel por 05 (cinco) meses e 27 (vinte e sete) dias, restando 06 (seis) meses e 03 (três) meses para o término do contrato, o que resulta no valor de multa de R$ 6.912,32 (seis mil, novecentos e doze reais e trinta e dois centavos). Pois bem, conforme já analisado no item supra, a locação se iniciou em 20 de janeiro de 2024 e findou em 17 de junho de 2024, tendo decorrido o lapso temporal de 04 (quatro) meses e 28 (vinte e oito) dias, de modo que restaram 07 (sete) meses e 03 (três) dias para o término da locação. Dessa forma o valor devido à título de multa pela rescisão antecipada é de R$ 6.212,48 (seis mil, duzentos e doze reais e quarenta e oito centavos). Por essas razões, procede em parte o pedido das partes neste aspecto. DOS REPAROS DO IMÓVEL O ônus de demonstrar a existência do direito alegado incumbe à locadora, o que, via de regra, se faz mediante a comprovação da correlação entre os danos e a conduta do locatário, normalmente por meio do laudo de vistoria de saída. Nesse sentido, é a jurisprudência: RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. LAUDO DE VISTORIA DE SAÍDA QUE NÃO COMPROVA A NECESSIDADE DE REPAROS NO JARDIM DO IMÓVEL. COBRANÇA DE SEGURO INCÊNDIO E IPTU PROPORCIONAL APÓS A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. COBRANÇA INDEVIDA. ABALO EXTRAPATRIMONIAL NÃO VERIFICADO NO CASO CONCRETO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 2ª Turma Recursal - 0006485-84.2023.8.16.0035 - São José dos Pinhais - Rel.: JUIZ DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS ALVARO RODRIGUES JUNIOR - J. 13.05.2025) - Grifou-se. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. LAUDO DE VISTORIA DE SAÍDA QUE NÃO CONDIZ COM A REAL NECESSIDADE DE REPAROS DO IMÓVEL. ORÇAMENTO SEM DESCRITIVO INDIVIDUALIZADO DOS SERVIÇOS QUE SERIAM REALIZADOS. DANOS NÃO ESPECIFICADOS. RESTITUIÇÃO MATERIAL INDEVIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 2ª Turma Recursal - 0001573-61.2024.8.16.0018 - Maringá - Rel.: JUIZ DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS ALVARO RODRIGUES JUNIOR - J. 10.12.2024) - Grifou-se. Pois bem, a ré/reconvinte apresentou vistoria de saída, realizada de forma unilateral e por meio de Ata Notarial, em 03 de julho de 2024, conforme mov. 123.7, na qual foram constatados danos relacionados a base metálica para fixação de cortina quebrada; tampo de madeira de um aparador com pés um pouco danificado; furos na parede na parte interna, acima da porta da sacada; buracos da instalação de um ar-condicionado da suíte; maçaneta da porta de entrada para o corredor da suíte solta; chão sujo; e ausência de câmeras de segurança e de máquina de lavar roupas. Juntou no mov. 123.8 um orçamento de pintura para todo o apartamento no valor de R$ 7.600,00; de câmera de segurança no valor de R$ 210,00; lavadora de roupas Consul 12kg no valor de R$ 2.220,00; e despesas de condomínio que teriam sido deixadas em aberto pelo autor no valor de R$ 798,14. Verifica-se também a aquisição de diversos materiais tais como “VARAL SANFONADO”, “ADAPTADOR UNIVERSAL 10A/250V T BRANCO DA DANEVA”, AQUECEDOR VERSATIL LORENZETTI 220V, FITA ISOLANTE CLASSE C USO GERAL 18MMX20 TIGRE”, CONECTOR PORCEL 16MM TRIPOLAR”, “ASSENTO S CLOSE PP THEMA ASTRA BRANCO”, FITA FIXA FORTE EXTREME 25MMX2M 3M”, CAO FLEXÍVEL 4.0MM (M L) AZUL”, MONOCOMANDO P/COZ 2257 B27 LORENZ PRETO LOREZETTI”, que totalizam R$ 1.674,25. Já no mov. 123.9, apresenta um orçamento referente a serviços de troca de 03 (três) torneiras, 03 (três) ralos, 02 (dois) sifões, mangueira de pressão do vaso sanitário, 08 (oito) soquetes e lâmpadas, 04 (quatro) cortinas com varão e visita ao local, no total de R$ 1.560,00, datado de 17 de março de 2025. Contudo, o laudo de vistoria de saída elaborado unilateralmente pela própria ré é enfático ao indicar os danos e/ou ausências que podem ser atribuídos ao autor, não havendo comprovação da necessidade da aquisição de todos os equipamentos e serviços orçados pela ré. Assim, os reparos pelos quais a ré possuiria direito ao ressarcimento limitam-se à base metálica para fixação de cortina quebrada; o tampo de madeira de um aparador com pés um pouco danificado; aos furos na parede na parte interna, acima da porta da sacada; aos buracos da instalação de um ar-condicionado da suíte; à maçaneta da porta de entrada para o corredor da suíte, que está solta; e às câmeras de segurança faltantes. Considerando, contudo, que a ré/reconvinte não demonstrou qualquer desembolso relativo aos reparos a que teria direito, não há direito à restituição, uma vez que não se desincumbiu do ônus de provar suas alegações, nos termos do artigo 373, I, do CPC. Portanto, improcede o pedido da ré/reconvinte neste particular. DA MULTA REFERENTE AOS REPAROS A ré/reconvinte, em seu cálculo apresentado no mov. 123.1, incluiu a aplicação de uma multa de 10%, com fundamento na Cláusula 10º, Parágrafo 1º, do contrato de locação firmado entre as partes, totalizando R$ 1.483,25. Contudo, da análise do referido contrato, verifica-se que a previsão aplicável está no Parágrafo 2º da mesma cláusula, segundo a qual, na hipótese de existirem reformas e reparos necessários no imóvel, será devido um acréscimo de 10% sobre o valor total da reforma. “CLÁUSULA DÉCIMA – DA PRESERVAÇÃO E DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL: Fica ao LOCATÁRIO, a responsabilidade em zelar pela conservação, limpeza do imóvel, efetuando as reformas necessárias para sua manutenção sendo que os gastos e pagamentos decorrentes da mesma correrão por conta do mesmo. O LOCATÁRIO está obrigado a devolver o imóvel em perfeitas condições de limpeza, conservação e pintura, quando finda ou rescindida está avença, conforme constante no termo de vistoria em anexo. O LOCATÁRIO deverá devolver o imóvel, conforme RELATÓRIO DE VISTORIA DE ENTRADA e deverá manifestar seu interesse em desocupar o imóvel com no mínimo 30 (trinta) dias de antecedência. PARÁGRAFO 1° - O LOCATÁRIO deverá agendar com antecedência a realização da Vistoria de Saída, ou entregar as chaves para o LOCADOR para que este providencie a vistoria. PARÁGRAFO 2° - Caso seja verificado que o imóvel se encontra em desacordo com a Vistoria Entrada, o LOCADOR poderá providenciar as reformas e reparos necessários. Se assim quiser, e o LOCATÁRIO se obrigará pagar, sobre o valor total da reforma, um acréscimo de 10% (dez por cento) pelos serviços prestados.” Na hipótese em análise, a ré possui direito ao valor correspondente a 10% sobre o montante total dos reparos, não devendo, contudo, serem incluídos no cálculo a multa por rescisão antecipada do contrato ou os débitos relativos a condomínio e energia elétrica. Contudo, diante da ausência de comprovação dos gastos relativos aos reparos que a parte ré/reconvinte teria direito, resta prejudicado o pleito de aplicação desta multa. Neste particular, improcede o pedido da ré/reconvinte. DA LAVADORA DE ROUPAS O autor não nega a existência da máquina lavadora de roupas de propriedade da ré ou que tenha retirado do local em que se encontrava quando da locação do imóvel. Contudo, argumenta que esse bem encontrava-se sem funcionamento e que a descrição que a ré faz da máquina não condiz com a realidade de marca ou seu estado. A ré, por sua vez, argumenta haver uma despesa no valor de R$ 2.220,00 deixada pelo autor, mov. 123.1, valor baseado no anúncio de uma lavadora de roupas Consul 12Kg – CWH12, nova, conforme a folha 02 do mov. 123.8. Denota-se da nota de serviço do mov. 126.3, folha 06, emitida pela empresa CLÍNICA DE MÁQUINAS, que foram efetuados serviços de reparo em uma máquina lavadora de roupas CONSUL MARÉ no endereço do imóvel, na data de 22 de janeiro de 2024, pelo valor de R$ 645,00. Além disso, foram juntadas fotografias que corroboram com a descrição do bem e seu estado de uso, evidenciando tratar-se de equipamento usado, conforme alegado pelo autor. Considerando que a locação teve início em 20 de janeiro de 2024, verifica-se que o reparo foi efetuado em 22 de janeiro de 2024, portanto dentro do período locatício, circunstância que reforça a tese sustentada pelo autor. Ademais, o autor informou no mov. 126.1 que a máquina lavadora de roupas da ré está disponível para devolução, bastando que indique local, data e forma para tanto. Por essas razões, improcede o pedido da ré/reconvinte neste particular. DOS DÉBITOS DE CONDOMÍNIO E ENERGIA ELÉTRICA O autor reconhece na inicial os débitos de R$ 352,09 a título de condomínio e duas faturas de energia elétrica no valor de R$ 240,21 e R$ 177,89, que totalizam R$ 770,19. A ré, por sua vez, sustenta as pendências de 03 (três) débitos de condomínio nos valores de R$ 400,79, R$ 397,35 e R$ 352,09, bem como das faturas de energia elétrica nos valores de R$ 240,21 e R$ 177,89. De uma análise dos documentos juntados pela ré, verifica-se no mov. 123.8, folhas 04 e 05, a Declaração de Quitação Anual de Débitos em que constam como pagos os valores referentes a condomínio nos importes de R$ 400,79 e R$ 397,35, com anotações a caneta de que seriam de responsabilidade do autor. Entretanto, esse documento apenas comprova que os referidos valores foram pagos, não havendo qualquer indicação de que a ré tenha efetuado tais pagamentos. Não há, por exemplo, extratos de transferência bancária, recibos ou comprovantes que confirmem a origem dos recursos. Assim, ante a ausência de comprovação dessas pendências de R$ 400,79 e R$ 397,35, à título de condomínio, restam comprovados somente os débitos reconhecidos pelo autor, quais sejam, os débitos de condomínio de R$ 352,09 e duas faturas de energia elétrica nos valores de R$ 240,21 e R$ 177,89, que totalizam R$ 770,19. Por esses motivos, procede o pedido do autor neste particular. DA TOTALIDADE DOS DÉBITOS Considerando que o autor ocupou o imóvel da ré/reconvinte pelo período de 04 (quatro) meses e 28 (vinte e oito) dias e que o valor do aluguel é de R$ 3.500,00 acrescido de R$ 100,00 de internet, o valor devido pelo autor à ré/reconvinte pelo uso do bem por esse período é de R$ 17.760,00. A multa relativa à rescisão contratual antecipada é de R$ 6.212,48, conforme já fundamentado e os débitos de condomínio e energia elétrica somam R$ 770,19. Assim, o total devido pelo autor é de R$ 24.742,67. Tendo o autor efetuado o pagamento adiantado no importe de R$ 43.200,00, a diferença entre os valores resulta em um crédito a seu favor no montante de R$ 18.457,33 (dezoito mil, quatrocentos e cinquenta e sete reais e trinta e três centavos). III – DISPOSITIVO Nestas condições, atendendo ao apreciado e tudo o que mais dos autos promana, hei por bem JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial e extinguir o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do CPC, para o fim de: 1. CONDENAR a parte ré a restituir ao autor o valor de R$ 18.457,33 (dezoito mil, quatrocentos e cinquenta e sete reais e trinta e três centavos), a ser corrigido pela média no INCP e IGP-DI, desde o efetivo desembolso, acrescido de juros de mora de 1,0% ao mês a partir da citação da ré em 04/02/2025, mov. (110.1). Outrossim, JULGO IMPROCEDENTE a RECONVENÇÃO. 2. A ré/reconvinte deverá indicar no prazo de 10 (dez) dias, nestes autos, data, hora e local para que o autor proceda a restituição da máquina lavadora de roupas “CONSUL MARÉ SUPER 10Kg” conforme indicado no mov. 126.3, sob pena de desistência do bem. 3. Considerando a existência de créditos e débitos recíprocos entre as partes, impõe-se a compensação, nos termos do artigo 368 do Código Civil. 4. Diante da sucumbência ínfima do autor, CONDENO a parte ré ao pagamento das custas processuais e verba honorária que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação em favor do patrono do autor, em face da sucumbência da ré, da natureza da demanda e do trabalho realizado pelo ilustre advogado o que faço com fundamento nos incisos III e IV do § 2º do artigo 85 do CPC. 5. Na execução das verbas de sucumbência deverá ser observado o disposto no artigo 98, § 3º, do CPC, uma vez que a ré é beneficiária da justiça gratuita. Oportunamente, arquivem-se estes autos. P.R.I. Toledo, 17 de dezembro de 2025. Eugênio Giongo Juiz de Direito.
