Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 2ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 3220857-06.2012.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Inadimplemento, Locação de Imóvel] AUTOR: ANIDE MARIA CAMPELO MORAES CPF: 807.850.426-87 RÉU: MARIA APARECIDA DE OLIVEIRA CPF: 057.279.126-79 e outros SENTENÇA Vistos, etc… Trata-se de Ação de Cobrança ajuizada inicialmente por BEAGA EMPREENDIMENTOS LTDA. em face de ROGÉRIO DA CUNHA MAURICIO, visando ao recebimento de débitos decorrentes de contrato de locação residencial. Posteriormente, em petição de emenda à inicial (ID 6062068016), a administradora BEAGA EMPREENDIMENTOS LTDA. reconheceu sua ilegitimidade ativa e requereu sua substituição pela proprietária e locadora do imóvel, ANIDE MARIA CAMPELO MORAES, o que foi deferido por este juízo (ID 6062068017). Por meio da petição de f. 75, a parte autora requereu a inclusão dos fiadores MARIA APARECIDA DE OLIVEIRA e ROGÉRIO APARECIDO ROQUE PEREIRA no polo passivo, o que foi deferido (ID 6062068012). Narra a exordial (ID 6062068002) que as partes firmaram contrato de locação do imóvel situado na Rua Padre Rolim, nº 395, apto. 1302, em Belo Horizonte/MG, estipulando-se aluguel mensal de R$ 1.650,00, além de encargos como condomínio, IPTU e CEMIG. Alega que o primeiro réu se tornou inadimplente a partir de 05/04/2012, gerando um débito total de R$ 18.371,42, referente a aluguéis, multas, juros, taxas condominiais, IPTU, CEMIG e despesas com reparos no imóvel, conforme planilha anexada. Os demais réus são fiadores. Após diversas tentativas frustradas de localização dos réus, inclusive com consultas aos sistemas conveniados, foram todos citados por edital, em momentos distintos e apresentado defesas através da Defensoria Pública como Curadora Especial que pugnou por negativa geral, com base no art. 341, parágrafo único, do CPC. Em sede de impugnação específica, questionou a cobrança dos valores de reparos, por ausência de laudo de vistoria final realizado sob o crivo do contraditório, e a cobrança dos encargos acessórios (IPTU, CEMIG, condomínio), por falta de comprovação documental dos respectivos débitos. A parte autora apresentou impugnação à contestação (ID 6062068025), rechaçando as teses defensivas. Argumentou que a obrigação de devolução do imóvel no estado em que foi recebido (com pintura nova, conforme vistoria inicial) é do locatário e que a cobrança dos reparos é devida. Sustentou, ainda, que o ônus de comprovar o pagamento dos aluguéis e encargos é do devedor. Instadas a especificarem provas, a parte autora pugnou pelo julgamento antecipado da lide (ID 6062068026), enquanto a Curadoria Especial se reportou à contestação. Declarada encerrada a fase de instrução (ID 10361494039), as partes apresentaram alegações finais, reiterando suas posições antagônicas (IDs 10450341418 e 10459644741). É o relatório do necessário. DECIDO. A controvérsia cinge-se à verificação da existência e da exigibilidade dos débitos locatícios imputados aos réus. A relação locatícia entre a autora (locadora) e o primeiro réu (locatário) está devidamente comprovada pelo "Contrato de Locação Residencial" (ID 6062068005), firmado em 02 de agosto de 2011, com vigência inicial de 30 meses. O contrato estabelece, na cláusula quarta, o valor do aluguel mensal em R$ 1.650,00 e, na cláusula quinta, a responsabilidade do locatário pelo pagamento dos encargos. A autora alega o inadimplemento dos aluguéis vencidos entre 05/04/2012 e 05/10/2012. A defesa, exercida pela Curadoria Especial, baseou-se na negativa geral, o que torna os fatos controvertidos, transferindo à autora o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC. A autora cumpriu seu ônus ao juntar o contrato de locação, que comprova a obrigação de pagamento. Uma vez demonstrada a existência da obrigação, caberia à parte ré, nos termos do art. 373, II, do CPC, comprovar o fato extintivo do direito da autora, qual seja, o pagamento dos aluguéis cobrados. Contudo, não há nos autos qualquer recibo ou comprovante de quitação. A planilha de débito (ID 6062068005) e os recibos de cobrança não quitados (ID 6062068025) detalham os valores dos aluguéis em aberto, sobre os quais incidiram multa de 10% e juros de 1% ao mês, conforme previsão contratual (cláusula quarta, parágrafo 2º). Tais documentos, corroborados pela ausência de prova do pagamento, são suficientes para demonstrar a existência do débito principal. Portanto, procede a cobrança do valor de R$ 13.315,33, referente aos aluguéis e seus consectários contratuais, apurados até outubro de 2012. A parte autora cobra a quantia de R$ 680,00 a título de "vistoria e reparos" para a posterior locação do imóvel. A Curadoria Especial impugnou especificamente essa cobrança, ao argumento de que o laudo de vistoria final não foi realizado na presença do locatário, tratando-se de documento unilateral. Assiste razão à defesa. Para a cobrança de despesas com reparos no imóvel locado, é imprescindível a realização de vistoria final com a participação do locatário e dos fiadores, a fim de se garantir o contraditório e a ampla defesa. A produção unilateral de um laudo de vistoria, sem a prévia notificação dos obrigados para acompanhá-lo, retira-lhe a força probatória. No caso em tela, a autora apresentou o laudo de vistoria inicial (ID 6062068005), que atesta o bom estado do imóvel, e um "orçamento para pintura" datado de 09/10/2012 (ID 6062068025), documento este produzido unilateralmente após a desocupação. Não há prova de que o locatário ou os fiadores foram convocados para acompanhar a vistoria de saída. A alegação de que o réu se encontrava em local incerto não exime a locadora do dever de, ao menos, tentar notificá-los formalmente para o ato. Dessa forma, a cobrança do valor referente aos reparos deve ser julgada improcedente. A autora também pleiteia o pagamento de R$ 2.951,19 de condomínio, R$ 1.221,25 de IPTU e R$ 203,65 de débitos da CEMIG. Novamente, a Curadoria Especial impugnou a cobrança por ausência de documentos comprobatórios dos respectivos débitos. A obrigação de pagamento está prevista na cláusula quinta do contrato, mas a comprovação da existência e do valor da dívida específica é ônus da parte autora (art. 373, I, CPC). A autora limitou-se a apresentar uma planilha de cálculo e recibos de cobrança por ela gerados. Não foram juntados aos autos os boletos de condomínio, as guias de IPTU ou as faturas de energia elétrica que dariam lastro à cobrança, nem os comprovantes de que a locadora tenha quitado tais valores em nome do locatário para, então, reavê-los. A mera alegação em planilha unilateral não é suficiente para comprovar o débito de encargos perante terceiros (condomínio, município, concessionária de energia). Assim, por ausência de prova do fato constitutivo do direito, a cobrança desses valores também deve ser julgada improcedente. Os réu ROGÉRIO APARECIDO ROQUE PEREIRA e MARIA APARECIDA DE OLIVEIRA figuram como fiadores no contrato de locação (cláusula décima quarta), responsabilizando-se solidariamente com o locatário pelo cumprimento de todas as obrigações contratuais até a efetiva entrega das chaves. Tendo em vista que o débito dos aluguéis (única verba aqui reconhecida como devida) se refere ao período de vigência da locação, e considerando a validade da cláusula de responsabilidade até a desocupação do imóvel, os fiadores respondem solidariamente pela dívida. Sua defesa por negativa geral não ilide a obrigação expressamente assumida no instrumento contratual. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: CONDENAR os réus ROGÉRIO DA CUNHA MAURICIO, ROGÉRIO APARECIDO ROQUE PEREIRA e MARIA APARECIDA DE OLIVEIRA, solidariamente, ao pagamento da quantia de R$ 13.315,33 (treze mil, trezentos e quinze reais e trinta e três centavos), referente aos aluguéis e multas contratuais vencidos entre abril e outubro de 2012. Tal valor deverá ser acrescido de correção monetária pelos índices da Corregedoria-Geral de Justiça de Minas Gerais (CGJ/MG) e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos a contar da data da elaboração da planilha que instruiu a inicial (outubro de 2012). JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos de condenação ao pagamento dos valores relativos a reparos no imóvel (R$ 680,00), taxas condominiais (R$ 2.951,19), IPTU (R$ 1.221,25) e débitos da CEMIG (R$ 203,65). Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais na seguinte proporção: Os réus arcarão com 72,5% das custas; e o restante será de obrigação. Os réus pagarão honorários advocatícios ao procurador da autora, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação. A autora pagará honorários advocatícios aos Curadores Especiais nomeados, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pela defesa (soma dos valores dos pedidos julgados improcedentes), a serem revertidos em favor da Defensoria Pública do Estado de Minas Gerais. Fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais em desfavor dos réus, por litigarem sob o pálio da assistência judiciária, que ora defiro em face da atuação da Defensoria Pública, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Transitada em julgado, arquivem-se os autos com baixa. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. LUIZ CARLOS REZENDE E SANTOS Juiz(íza) de Direito 2ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte
