Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Ipatinga 2ª Vara Cível da Comarca de Ipatinga Rua Maria Jorge Selim de Sales, 170, Centro, Ipatinga - MG - CEP: 35160-011 PROCESSO Nº: 5020236-42.2024.8.13.0313 CLASSE: [CÍVEL] USUCAPIÃO (49) ASSUNTO: [Usucapião Ordinária] AUTOR: MARIA DA CONCEICAO OLIVEIRA CPF: 047.018.996-74 RÉU: ROMUALDO JOSE DE LIMA CPF: 031.899.456-91 SENTENÇA I – RELATÓRIO Vistos, etc. MARIA DA CONCEIÇÃO OLIVEIRA, devidamente qualificada nos autos, ajuizou a presente Ação de Usucapião Ordinária, cumulada subsidiariamente com pedido de Usucapião Extraordinária, em face de ESPÓLIO DE ROMUALDO JOSÉ DE LIMA, este representado pelo inventariante Edson Lima Batista, todos devidamente qualificados. Em sua peça exordial, a requerente narra que exerce a posse mansa, pacífica, contínua e com inequívoco animus domini sobre o imóvel constituído pelo lote nº 05 da quadra 43, situado no Bairro Limoeiro, nesta Comarca de Ipatinga/MG. Informa que o imóvel possui área total de 419,18 m², conforme levantamento topográfico atualizado. A causa de pedir reside na aquisição onerosa do bem em 20 de maio de 1998, mediante contrato particular de compra e venda firmado com o Sr. Vantuil Ramos Alberto. Este, por sua vez, teria adquirido o imóvel diretamente do proprietário registral, Sr. Romualdo José de Lima, no ano de 1997. Sustenta a autora que, desde a imissão na posse, estabeleceu no local sua residência habitual, realizando benfeitorias e zelando pelo bem como se proprietária fosse, preenchendo os requisitos legais para a prescrição aquisitiva. A inicial foi instruída com vasto acervo documental, incluindo: documentos de identificação, instrumentos contratuais de 1997 e 1998 com firmas reconhecidas à época, comprovantes de quitação de IPTU referentes a diversos exercícios, faturas de energia elétrica em nome da autora, memorial descritivo, planta do imóvel e anotação de responsabilidade técnica (TRT). O trâmite processual observou rigorosamente as formalidades legais. O Espólio réu foi regularmente citado (ID 10383139128), contudo, permaneceu silente, o que ensejou a certificação do decurso de prazo sem contestação. Os confrontantes José Idalino dos Santos, José Narciso, Idalina Rufino da Costa, Adão Martins da Silva e Mariana Martins da Silva foram pessoalmente citados e não ofereceram oposição. Terceiros interessados, ausentes, incertos e desconhecidos foram convocados por meio de edital publicado no Diário de Justiça Eletrônico Nacional (DJEN), sem que houvesse qualquer manifestação. As Fazendas Públicas Federal, Estadual e Municipal foram intimadas. A União (ID 10481760259), o Estado de Minas Gerais (ID 10382579464) e o Município de Ipatinga (ID 10388373095) informaram, de forma expressa, que o imóvel não interfere em seus respectivos patrimônios, declinando de qualquer interesse no feito. O Ministério Público, em sua função de fiscal da ordem jurídica, manifestou-se pela desnecessidade de sua intervenção, ante a inexistência de incapazes ou de interesse público primário que justificasse sua atuação (ID 10491719141). Vieram os autos conclusos para julgamento. II – FUNDAMENTAÇÃO Julgamento Antecipado do Mérito e a Precedência da Prova Documental A controvérsia apresentada nos autos permite o julgamento antecipado do mérito, nos moldes do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A questão de fundo é de fato e de direito, mas a instrução documental coligida é de tal ordem robusta que torna a dilação probatória oral despicienda e, por conseguinte, contrária aos princípios da celeridade e economia processual. Deve-se destacar que o juiz, como destinatário da prova (art. 370, CPC), possui o dever de indeferir diligências inúteis. Na ação de usucapião, embora a prova testemunhal seja costumeira, ela não goza de hierarquia superior à prova documental. No presente caso, a autora apresentou contratos com firmas reconhecidas há quase três décadas e guias de tributos municipais antigos. A segurança jurídica que emana desses documentos contemporâneos aos fatos supera a falibilidade da memória humana que seria testada em audiência para fatos ocorridos em 1998. Ademais, a ausência de qualquer resistência por parte do réu e dos confrontantes transmuda os fatos alegados em pontos incontroversos, dispensando a produção de prova oral suplementar. Adequação da Via Eleita e o Afastamento da Tese de Inadequação Este magistrado suscitou, preliminarmente, a dúvida sobre o interesse de agir da autora, considerando a existência de um contrato de compra e venda (aquisição derivada), o que, para parte da jurisprudência, indicaria a via da adjudicação compulsória. Todavia, após reanálise profunda da situação fática do Bairro Limoeiro e da matrícula nº 18.395, verifico que a usucapião é o único caminho jurídico viável e adequado. O imóvel em questão faz parte de um loteamento que, embora aprovado pelo Município décadas atrás, não teve suas unidades individualizadas no Cartório de Registro de Imóveis. O lote nº 05 não possui matrícula própria (ID 10360618121). A adjudicação compulsória pressupõe a existência de um imóvel individualizado e pronto para ser transferido, respeitando o Princípio da Continuidade Registral. Forçar a autora a buscar a adjudicação contra um Espólio de um loteador falecido, para um lote que sequer tem existência registral autônoma, seria impor-lhe um ônus processual impossível e inócuo. A usucapião, como modo originário de aquisição, opera a "purgação" de vícios registrais anteriores. Ela rompe com a cadeia de transmissões defeituosas e permite a abertura de uma matrícula nova e límpida. Conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça (AgInt no AREsp 2026266/SP), a existência de contrato de compra e venda não impede o ajuizamento da usucapião, especialmente quando a regularização pela via ordinária se mostra excessivamente onerosa ou inviável. “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE USUCAPIÃO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PRIVMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE DEMANDADA. 1. O acórdão recorrido, ao concluir que o instrumento de compra e venda se enquadra no conceito de justo título para fins de usucapião, encontra amparo na jurisprudência desta Corte, fazendo incidir o teor da Súmula 83/STJ, aplicável aos recursos por ambas as alíneas do permissivo constitucional. 2. Agravo interno desprovido.” (STJ - AgInt no AREsp: 2026266 SP 2021/0390143-2, Data de Julgamento: 29/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/09/2022) Outrossim, o TJMG já entendeu que: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE USUCAPIÃO - EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO - FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL - INOCORRÊNCIA - SENTENÇA CASSADA. O interesse de agir guarda relação com a necessidade de o cidadão recorrer ao Estado, a fim de obter proteção a direito subjetivo material, que entenda ter sido violado ou ameaçado. Se a parte não é proprietária do imóvel reclamado, dele detendo apenas a posse em virtude de contrato particular de promessa de compra e venda, não se há de falar em carência de ação por falta de interesse de agir no manejo da ação de usucapião, mormente se a uma análise perfunctória constata-se o alegado exercício da posse pelo lapso temporal necessário à prescrição aquisitiva. (TJ-MG - AC: 10338090898366001 MG, Relator: José de Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 02/06/2016, Data de Publicação: 10/06/2016) APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA - JUSTO TÍTULO - USUCAPIÃO ORDINÁRIA -CONTRATO DE COMPRA E VENDA - PRECEDENTES STJ - CONJUNTO PROBATÓRIO - TEMPO DE EXERICÍCIO DA POSSE MANSA E PACÍFICA - ANIMUS DOMINI - PROVA DOS REQUISITOS - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. A usucapião é o meio pelo qual o possuidor de um imóvel, de forma mansa e pacífica, busca a sua propriedade em razão do tempo de exercício da posse, bem como do animus domini. Apesar de a pretensão exordial ter sido aviada como usucapião extraordinária que, nos termos do art. 1.238, do Código Civil, é aquela que independe da apresentação de documento do imóvel e cuja posse mansa e pacífica deva ser comprovada por 15 anos contínuos, diante da existência de documento justo título, afigura-se plenamente cabível a análise do caso à luz dos artigos que tratam da usucapião ordinária. Conforme precedentes do STJ, é considerado como justo título o contrato de compra e venda relativo ao imóvel usucapiendo. Para fins de aquisição da propriedade com fulcro na usucapião ordinária, deve ser comprovada a posse mansa, pacífica, com justo título e boa-fé pelo período de 10 anos. Considerando que por meio das provas apresentadas, a parte autora se desincumbiu do ônus de demonstrar os requisitos legais para a aquisição da propriedade, nos termos do artigo 373, inciso I, do CPC, a procedência do pedido é medida que se impõe. (TJ-MG - AC: 10000212079487001 MG, Relator: Adriano de Mesquita Carneiro, Data de Julgamento: 01/12/2021, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/12/2021) Nesse mesmo sentido: “APELAÇÃO. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA. EXTINÇÃO SEM JULGAMENTO DE MÉRITO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. INCONFORMISMO DOS AUTORES. POSSE MANSA, PACÍFICA E CONTÍNUA. REQUISITOS LEGAIS ATENDIDOS. Sentença que extinguiu o processo sob o fundamento de inadequação da via eleita e ausência de interesse processual. Extinção prematura do feito afastada. Aplicação do artigo 1.013, § 3º, I, do CPC. Causa madura para julgamento. A possibilidade abstrata de ajuizamento de ação de adjudicação compulsória não afasta o interesse processual concreto no uso da ação de usucapião, especialmente quando os requisitos legais estão preenchidos. Posse exercida há mais de 60 anos, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, com justo título e animus domini. Documentação que comprova a estabilidade da posse, o pagamento regular de tributos e a ausência de oposição de terceiros. Direito constitucional de acesso à jurisdição que impede a limitação indevida da via eleita. Precedentes jurisprudenciais. Sentença reformada para julgar procedente a ação. Recurso dos autores a que se DÁ PROVIMENTO.” (TJ-SP - Apelação Cível: 03410544920098260100 São Paulo, Relator: Fatima Cristina Ruppert Mazzo, Data de Julgamento: 10/03/2025, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/03/2025) Portanto, afasto a dúvida sobre o interesse de agir e reconheço a plena adequação da ação. Mérito Preenchimento dos Requisitos da Usucapião Ordinária Superada a análise processual, cumpre perquirir o preenchimento dos requisitos substanciais da usucapião ordinária, sob a exegese do art. 1.242 do Código Civil, interpretado sistematicamente com o Princípio da Função Social da Propriedade (art. 5º, XXIII, CRFB/88) e o Direito à Moradia (art. 6º, caput, CRFB/88). a) Do Justo Título e da Boa-fé Objetiva: A autora logrou êxito em colacionar o "Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda" (ID 10303948871), firmado em 20/05/1998. Para fins de prescrição aquisitiva, o conceito de justo título não se confunde com o título registrável, mas abarca qualquer ato jurídico que, em tese, seria apto a transferir o domínio, caso não sobejassem óbices registrais. Nesse sentido, o Enunciado 86 do Conselho da Justiça Federal esclarece que a expressão abrange instrumentos particulares independentemente de registro. No caso vertente, o título é hígido e exterioriza a transmissão da posse de boa-fé, a qual se presume por força do art. 1.201, parágrafo único, do CC. Não há nos autos qualquer elemento de prova apto a infirmar a presunção de que a requerente ignorava eventuais vícios que impediriam a aquisição originária, consolidando a proteção à sua legítima expectativa de proprietária. b) Da Qualificação da Posse: Ad Usucapionem, Mansa e Pacífica: A posse exercida pela requerente transcende a mera detenção, qualificando-se pelo binômio corpus e animus domini. A robusta prova documental, materializada pelas guias de IPTU quitadas (remontando a exercícios pretéritos como 2012 - ID 10303944627) e contas de concessionárias de serviço público, demonstra que a autora porta-se externamente como titular do direito de propriedade perante a coletividade e o Poder Público Municipal. Outrossim, a ausência de oposição fática ou jurídica — evidenciada pela citação positiva do Espólio réu e dos confinantes, que mantiveram postura silente e absenteísta — confirma o caráter manso e pacífico da ocupação. Inexistiu, ao longo de décadas, qualquer ato de interversão da posse que pudesse macular a continuidade da prescrição. c) Do Implemento do Prazo Decenal e da Moradia Habitual: O termo inicial da posse resta fixado em 20/05/1998, data da assinatura do justo título. Considerando a data do ajuizamento da demanda e o presente julgamento, verifica-se o decurso de mais de 26 anos de ocupação ininterrupta. Tal lapso suplanta com folga o decêndio legal exigido pelo caput do art. 1.242 do CC. Ressalte-se que a destinação do imóvel como moradia habitual da requerente e de seu núcleo familiar atrai a incidência da função social da posse, harmonizando-se com as diretrizes do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01) e com o direito convencional à moradia digna, previsto no art. 11.1 do Pacto Internacional sobre Direitos Econômicos, Sociais e Culturais e no art. 26 da Convenção Americana sobre Direitos Humanos. Verifica-se, pois, o exaurimento de todos os pressupostos legais e constitucionais necessários para a convolação da posse em domínio pleno. Por fim, registra-se que, a procedência deste pedido não é apenas uma aplicação técnica da lei civil, mas uma concretização de preceitos da Constituição Federal de 1988 (Art. 5º, XXIII e Art. 183) e de normas internacionais, como a Convenção Americana sobre Direitos Humanos (Pacto de San José da Costa Rica), que protege o direito à propriedade e à dignidade da pessoa humana. Ao declarar a usucapião, o Estado cumpre seu papel de regularizar a situação de quem, por décadas, deu destino social e econômico útil à terra, transformando um "contrato de gaveta" em uma propriedade formal e protegida pelo manto da legalidade. Finalmente, anote-se que o julgador possui o dever de enfrentar apenas as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão, de modo que não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão STJ. 1ª Seção. EDcl no MS 21315-DF, Rel. Min. Diva Malerbi (Desembargadora convocada do TRF da 3ª Região), julgado em 8/6/2016 (Info 585). III – DISPOSITIVO Diante do exposto, julgo PROCEDENTE O PEDIDO formulado na inicial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para DECLARAR o domínio de MARIA DA CONCEIÇÃO OLIVEIRA sobre o imóvel residencial localizado na Rua Jabuticabas, nº 35, Bairro Limoeiro, em Ipatinga/MG, correspondente ao Lote 05 da Quadra 43, com área total de 419,18 m², conforme memorial descritivo e planta assinados pelo responsável técnico Robson de Deus Almeida (IDs 10303952517 e 10303953915), que ficam fazendo parte integrante desta sentença. DETERMINAR que esta sentença, após o trânsito em julgado, sirva de título para registro no Cartório de Registro de Imóveis de Ipatinga, procedendo-se à abertura de matrícula individualizada em favor da autora, consignando as medidas e confrontações técnicas informadas: frente para a Rua Jabuticabas (12,19m), fundos com Adão Martins da Silva (11,94m), lateral direita com José Narciso (35,14m) e lateral esquerda com José Idalino dos Santos (37,34m). Em observância ao princípio da causalidade, e considerando a revelia e a ausência de pretensão resistida direta por parte do Espólio, deixo de condenar o réu ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais. Custas processuais pela autora, ficando, contudo, a exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida (Art. 98, §3º, CPC). Transitada em julgado, oficie-se ao Município de Ipatinga para fins de atualização cadastral tributária. Cumpridas as diligências, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo e baixa na distribuição. Intimem-se. Ipatinga, 07 de janeiro de 2026. RODRIGO BRAGA RAMOS Juiz de Direito 2ª Vara Cível da Comarca de Ipatinga
