Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Tribunal de Justiça 2ª Vara Cível da Comarca de São João del-Rei Rua Antônio Manoel de Souza Guerra, nº 125, Bairro Vila Marchetti, CEP 36307-201, São João Del Rei Número do processo: 5010305-83.2023.8.13.0625 Classe: Polo Ativo: YURI DUTRA E FONSECA - RESTAURANTE ADVOGADO DO AUTOR: EDUARDO HENRIQUE DE RESENDE, OAB nº MG124216A Polo Passivo: FAUSTO REIS DE RESENDE JUNIOR ADVOGADO DO RÉU/RÉ: ERNANI MOREIRA DOS SANTOS, OAB nº MG57661G SENTENÇA Vistos. 1. RELATÓRIO YURI DUTRA E FONSECA – RESTAURANTE ajuizou a presente AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL em face de FAUSTO REIS DE RESENDE JÚNIOR, ambos qualificados. A parte autora alegou, em síntese, que, desde 1 de novembro de 2016, é locatária do imóvel situado na Rua Dr. Domingos Buzatti, n. 236 – Loja A, Centro, Lagoa Dourada, onde mantém um restaurante. Informou que os contratos referentes ao período de 1/11/2018 a 31/05/2023 encontram-se com a parte ré. Expôs que, em setembro de 2023, foi surpreendida com uma notificação extrajudicial que tratava do desinteresse em prorrogar o contrato de locação. Disse que investiu no local por meio de financiamento bancário. Dessa forma, requereu a procedência da ação a fim de que seja declarada a renovação do contrato, por prazo não inferior a cinco anos, observado o valor de mercado e reajustes com base no índice inflacionário usual, ressalvados eventuais acordos e ajustes entre as partes. Pediu a exibição dos documentos ou a inversão do ônus da prova. Rogou pela concessão de justiça gratuita. Juntou procuração e documentos (IDs 10127903203 e 10127891240). O benefício de justiça gratuita foi indeferido (ID 10245448027). À vista disso, a parte autora comprovou o pagamento das custas (ID 10254223857). Foi realizada audiência de conciliação (ID 10329192506), durante a qual não houve acordo entre as partes, embora estivessem presentes. A parte ré apresentou contestação (ID 10340759004). Apontou a prejudicial de decadência. Sustentou que, em 04 de maio de 2023, as partes firmaram um contrato de locação, o qual se encerrou em 04 de maio de 2024. Pontuou que não tem mais interesse em manter o imóvel alugado. Ressaltou que necessita do local, assim como precisa realizar reformas urgentes no bem para evitar a sua deterioração. Informou que foi ajuizada uma ação de despejo em desfavor da parte autora (5000758-40.2024.8.13.0542). Salientou que a parte autora realizou alterações na estrutura do imóvel sem autorização. Ao final, pediu o reconhecimento da decadência, a improcedência dos pedidos, que seja declarada a extinção do contrato de locação e determinada a desocupação do imóvel. Juntou procuração e documentos (IDs 10387274171 e 10340799319). Houve réplica (ID 10361515917). A decisão de ID 10430681304 afastou a prejudicial de decadência. Instadas sobre eventuais provas a serem produzidas, a parte autora manifestou desinteresse e a parte ré quedou-se inerte. Os autos vieram-me conclusos. É o relatório. 2. FUNDAMENTAÇÃO O processo encontra-se em ordem, inexistindo vícios e irregularidades que possam levar à sua nulidade, nem preliminares a serem analisadas, estando presentes os requisitos necessários para análise do mérito. O debate vertido na causa cinge-se em verificar, pelo cotejo dos elementos probatórios constantes nos autos, se é devida a renovação do contrato entabulado entre as partes. O presente caso deve guiar-se pela Lei de nº 8.245/91 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Ressalto que, apesar de o contrato estar intitulado como “contrato de arrendamento para fins comerciais” e a parte ré defenda a aplicação da Lei n. 6.099/1974, sob a alegação de se tratar de contrato de arrendamento, ela própria ajuizou ação de despejo fundamentada na Lei do Inquilinato, evidenciando a incidência da legislação locatícia no caso. Caminhando um pouco mais, esclareço que a renovação de aluguel, correspondente a imóvel comercial, tem por finalidade proteger o direito do empresário de manter a sua atividade comercial no local em que já é conhecido pelos seus clientes. O art. 51 da Lei de n. 8.245/1991 estabelece a possibilidade de extensão do contrato locatício por vontade do locatário. Vejamos: “Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos”. Noutro giro, o art. 71 do referido diploma legal elenca os requisitos necessários para o ajuizamento da ação renovatória: “Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário”. De outro lado, o art. 52 sistematiza as hipóteses em que o locador estará desobrigado de renovar o contrato: “Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente”. No caso, registro que a parte autora apresentou o contrato escrito referente aos anos de 2016 a 2017 (ID 10127901909), de 2017 a 2018 (ID 10127902357) e de 2023 a 2024 (ID 10127905055), esclarecendo que os pactos relativos ao período de 2018 a 2023 encontram-se na posse da parte ré. Acrescentou que, desde o ano de 2016, exerce de forma ininterrupta a sua atividade comercial no imóvel. Ressalto, ainda, que tais informações não foram combatidas na contestação. Portanto, a parte autora preenche todos os requisitos indicados no art. 51 do diploma legal. Quanto aos requisitos constantes no art. 71, estes também estão preenchidos. Isso porque observo que a parte autora apresentou certidão negativa de débitos municipais (ID 10127903703). Além disso, consta nos autos do processo de n. 5000758-40.2024.8.13. 0625 a informação de que, embora o locatário, ora parte autora, tenha sido notificado para desocupar o imóvel, o pagamento do aluguel vem sendo realizado. A parte autora apresentou também as condições necessárias para a renovação do contrato (ID 10127903203 – página 5). Por fim, concluo que os incisos V, VI e VII do referido artigo mostram-se inaplicáveis ao caso em análise. A parte ré, por sua vez, relatou que necessita do imóvel, bem como precisa realizar reformas no local para evitar a sua deterioração, tendo manifestado a sua intenção por meio de notificação. O direito de retomada, entretanto, não é absoluto, não podendo a alegação genérica de precisar do imóvel obstar o direito à renovação. Destaco que a parte ré não se desincumbiu do ônus de demonstrar a viabilidade da sua intenção, não tendo apresentado qualquer elemento que demonstrasse a concretude da alegação. A propósito, sobre o tema, a lição de Sílvio de Salvo Venosa: “A presunção de sinceridade do locador na espécie não é absoluta. É necessário que o pedido tenha credibilidade e convença o juiz de que a intenção de utilizar o imóvel é real” (VENOSA, 2023, p. 831). Não desconheço a alegação da parte ré de que a parte autora teria realizado alterações na estrutura do imóvel sem autorização. Nesse ponto, destaco que o contrato previa a possibilidade de realização de modificações pela parte autora, não tendo a parte ré comprovado qualquer mudança, menos ainda de natureza estrutural. “Cláusula 7ª. A ARRENDATÁRIA poderá fazer no imóvel, às suas expensas, as necessárias modificações desde que não afete a sua estrutura. As benfeitorias introduzidas pela ARRENDATÁRIA ficarão fazendo parte integrante do imóvel, excetuadas apenas as que sejam removíveis que poderão ser retiradas por ocasião da entrega do imóvel”. De mais a mais, quanto à alegação de que o imóvel está se deteriorando, de igual modo, não veio aos autos nenhuma prova nesse sentido, tampouco de que a parte autora impede os reparos eventualmente necessários. Dessa forma, a proteção da atividade comercial, consolidada ao longo dos anos pela parte autora, deve prevalecer sobre a alegação de retomada para uso próprio desprovida de lastro probatório mínimo. Alerto, ademais, que a renovação deverá operar-se pelo prazo de 01 (um) ano, e não como pretendeu a parte autora na inicial 05 (cinco) anos, uma vez que a renovação judicial deve dar-se com base no mesmo prazo do contrato então vigente (art. 51, caput, da Lei 8.245/91). Ainda, não tendo vindo aos autos parâmetro objetivo quanto ao valor de locação do imóvel, fixo o aluguel mensal no montante de R$ 4.236,00, a partir de 01/06/2024, quantia resultante da aplicação do índice de atualização periódica praticado pelas partes ao longo da contratualidade. Por fim, como a locação foi renovada, deixo de determinar a expedição de mandado de despejo (art. 74 da Lei 8.245/91). 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na Ação Renovatória de Locação Comercial ajuizada por YURI DUTRA E FONSECA – RESTAURANTE em desfavor de FAUSTO REIS DE RESENDE JÚNIOR, declaro renovado o contrato de locação, fixando o novo prazo 01/06/2024 a 01/06/2025, e arbitro o valor do aluguel em R$ 4.236,00 (quatro mil, duzentos e trinta e seis reais) por mês. Havendo diferenças dos aluguéis, o importe deverá ser corrigido pelos índices da Corregedoria-Geral de Justiça deste Estado, a partir da data do vencimento (dia 5 de cada mês, conforme previsto no contrato) e acrescido de juros de 1%, a contar da data citação. Esclareço que, a partir da entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024 (01/09/2024), os juros de mora devem ser fixados com base na taxa SELIC, deduzido o índice de correção, enquanto a correção monetária deve ser realizada através do índice IPCA, nos termos do art. 389, parágrafo único e art. 406, §1º, ambos do CPC. Em face da sucumbência recíproca, condeno as partes no pagamento das custas, taxas e despesas processuais, na proporção de 50% para a parte ré e 50% para a parte autora, e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, na forma do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, em proveito do procurador da parte autora e da parte ré, tendo em conta o tempo de tramitação da demanda, a matéria debatida e o trabalho desenvolvido, cujo valor será corrigido monetariamente pelo índice da CGJ/TJMG, a contar da data do ajuizamento da ação, até a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024 (01/09/2024), a partir de quando será corrigido pelo IPCA, e acrescido de juros mensais de mora, com base na taxa SELIC, a partir do trânsito em julgado, deduzido dos juros o índice de correção monetária aplicado no período de concomitância (juros e correção). Por fim, saliento que os ônus de sucumbência serão distribuídos proporcionalmente a cada sucumbente, na hipótese de concorrerem diversos autores ou diversos réus, nos termos do art. 87 do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Por fim, ante a sistemática do Novo Código de Processo Civil, mais precisamente da inexistência de juízo de admissibilidade, art. 1.010, § 3º, do NCPC, em caso de interposição de recurso de apelação, proceda-se na intimação da parte apelada para que apresente contrarrazões, querendo, no prazo de 15 dias. Decorrido esse prazo, subam os autos ao egrégio TJMG. Em caso de extinção do feito sem resolução do mérito, interposto o recurso de apelação, venham-me os autos conclusos para o devido juízo de retratação, nos termos do art. 485, § 7º, do CPC. Com o trânsito em julgado e pagas as custas, taxas e despesas processuais, arquive-se com baixa. SÃO JOÃO DEL REI, data da assinatura eletrônica. THIAGO GUIMARAES EMERIM Juiz(íza) de Direito 2ª Vara Cível da Comarca de São João del-Rei
