Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Ipatinga 2ª Vara Cível da Comarca de Ipatinga Rua Maria Jorge Selim de Sales, 170, Centro, Ipatinga - MG - CEP: 35160-011 PROCESSO Nº: 5024546-62.2022.8.13.0313 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Indenização por Dano Moral] AUTOR: MARCONE LOPES SOARES CPF: 067.130.156-03 e outros RÉU: RESERVA QUINTAS DO VALE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S/A. CPF: 27.384.862/0001-11 SENTENÇA I - RELATÓRIO Vistos etc. MARCONE LOPES SOARES, ROGÉRIO DE JESUS FERNANDES, ANDREA IVINA SILVA FERNANDES e ISLEIA SOUZA MORAES, devidamente qualificados nos autos, ingressaram com a presente AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL em face de RESERVA QUINTAS DO VALE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S/A, também qualificada. Aduzem os autores, em apertada síntese, que celebraram Contrato de Promessa de Compra e Venda com a ré para a aquisição do imóvel constituído pelo Lote 09 da Quadra 12, no loteamento denominado "Reserva do Lago". Relatam que a data prevista para a conclusão das obras de infraestrutura e entrega do empreendimento era novembro de 2020, já computada a cláusula de tolerância de 180 dias. Todavia, sustentam que a ré incorreu em mora injustificada, ultrapassando sobremaneira o prazo pactuado. Argumentam, ainda, a ocorrência de "propaganda enganosa", alegando que o padrão estético e as áreas comuns entregues divergem negativamente do projeto original ofertado no momento da venda. Por fim, em manifestação superveniente (ID 10561404754), invocaram a tese de clandestinidade ambiental, baseada na emissão de uma Licença Ambiental Simplificada de caráter corretivo apenas em dezembro de 2024. Pleiteiam a condenação da ré ao pagamento de multa contratual de 0,5% ao mês sobre o valor pago e indenização por danos morais no montante de R$ 40.000,00. A inicial veio instruída com documentos pessoais, contrato de compra e venda e registros fotográficos. Devidamente citada, a parte ré apresentou contestação (ID 9840668444). No mérito, reconheceu o atraso, porém alegou a ocorrência de excludentes de responsabilidade. Sustentou que a demora decorreu de entraves burocráticos intransponíveis junto à COPASA/MG para a aprovação dos projetos de água e esgoto, além dos impactos globais da pandemia de COVID-19, que resultaram em escassez de insumos e redução de mão de obra. Negou a prática de propaganda enganosa, afirmando que o material publicitário era meramente ilustrativo e que o loteamento, em verdade, sofreu expressiva valorização imobiliária, beneficiando os autores. Pugnou pela total improcedência dos pedidos. Impugnação à contestação apresentada no ID 9866441850. O feito foi saneado (ID 9907067788), fixando-se os pontos controvertidos e deferindo-se a produção de prova pericial técnica. No entanto, no ID 10557290404, este Juízo homologou a desistência da prova pericial pela ré, que alegou insuficiência financeira para arcar com os honorários do expert. As partes apresentaram alegações finais, reiterando seus posicionamentos anteriores, vindo-me os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO O processo encontra-se em condições de julgamento imediato, uma vez que as provas documentais coligidas, aliadas ao histórico de decisões deste Juízo sobre a mesma base fática, são suficientes para a formação do convencimento motivado, nos termos do art. 370 e 371 do CPC. Inicialmente, cumpre registrar que o empreendimento "Reserva do Lago" é objeto de outras de ações idênticas tramitando nesta Comarca. Sob o prisma do princípio da Segurança Jurídica e da Proteção da Confiança, é dever do magistrado buscar a uniformidade das decisões judiciais para casos análogos, evitando decisões conflitantes sobre o mesmo fato coletivo (Art. 926, CPC). Neste Juízo, outros processos como o 5024281-60.2022.8.13.0313, 5024535-33.2022.8.13.0313 e 5024537-03.2022.8.13.0313 foram instruídos com perícias técnicas rigorosas. Em tais laudos, os peritos oficiais concluíram de forma uníssona que o atraso nas obras de infraestrutura foi majoritariamente causado por fatores externos à vontade da loteadora. Destacaram-se as exigências supervenientes da COPASA e a morosidade administrativa da autarquia, além do inegável impacto da pandemia de COVID-19, que paralisou canteiros de obras e desestruturou a cadeia logística de materiais de construção civil em todo o território nacional. Embora neste processo específico a perícia não tenha sido realizada por desistência da ré, os fatos apurados naqueles autos são notórios e aplicáveis aqui por extensão lógica e isonômica. A realidade fática do loteamento é uma só, independentemente de quem seja o proprietário do lote individualizado. Dito isso, passo à análise de mérito destes autos. A relação estabelecida entre as partes é tipicamente de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor. A responsabilidade da ré é objetiva, mas admite a exclusão do nexo causal em situações de caso fortuito ou força maior (Art. 393 do Código Civil). A tese autoral de que o atraso seria um "fortuito interno" (risco do negócio) deve ser mitigada pela magnitude dos eventos ocorridos entre 2020 e 2022. A pandemia de COVID-19 não foi um percalço ordinário, mas um evento extraordinário e imprevisível que afetou contratos em escala global. Somado a isso, as dificuldades de interface com concessionárias de serviço público (COPASA), cujos processos administrativos foram severamente retardados pelo regime de teletrabalho e fechamento de unidades de atendimento, configuram o fato de terceiro. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA CONCLUSÃO DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. CULPA DE TERCEIRO. CASO FORTUITO OU DE FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. - A culpa de terceiro e o caso fortuito ou de força maior não se verificam quando o atraso na entrega de obras de infraestrutura de empreendimento imobiliário é justificado pela demora na aprovação de projetos por parte da COPASA e também em razão da escassez de materiais e do transtorno laboral causados pela pandemia de Covid-19, já que a construtora, conhecedora dos riscos do negócio, estipula até mesmo prazo de tolerância para solucionar questões deste tipo. - O simples descumprimento contratual caracterizado pela ausência de conclusão, pela construtora, de obras de infraestrutura urbana, no prazo ajustado em instrumento de compra e venda de imóvel, não dá ensejo à indenização por danos morais. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.279535-1/001, Relator(a): Des.(a) Luiz Artur Hilário , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/07/2024, publicação da súmula em 10/07/2024) (destaquei) Portanto, o nexo de causalidade entre a conduta da ré e o dano alegado foi rompido por circunstâncias alheias ao seu controle direto. A loteadora demonstrou ter envidado esforços para a regularização, mas dependeu de atos administrativos de terceiros que não se concretizaram no tempo esperado por razões de força maior. Por conseguinte, no que tange ao pedido de multa de 0,5% ao mês fundamentado na suposta "Cláusula 5.4.1". Analisando minuciosamente o instrumento contratual assinado em 20/11/2018 (ID 9682182142 e 9682216003), verifica-se que tal cláusula não existe no contrato dos autores. A Cláusula Quinta do contrato em questão refere-se exclusivamente ao "Valor da Garantia Fiduciária" e não contém subdivisões que prevejam sanções por atraso na entrega. Conforme já decidido por este Juízo em processos idênticos com contratos da mesma época (ex: nº 5024535-33.2022), a multa de 0,5% a.m. foi incluída apenas em modelos contratuais de anos posteriores. Assim, ausente a base convencional, o pedido de cobrança de multa é improcedente. Outrossim, o atraso não foi de responsabilidade exclusiva da ré. Houve concorrência de fatores externos (Pandemia e COPASA). No Direito Civil moderno, vigora o princípio da intervenção mínima e da liberdade contratual (Art. 421 do CC). Não pode o Judiciário ignorar a condicionante de "exclusividade" livremente pactuada. Se a culpa não foi exclusiva, a penalidade não incide. Qualquer interpretação diversa configuraria um enriquecimento sem causa dos autores e uma punição injusta à ré por eventos que ela não gerou. Quanto à alegação de que o empreendimento operou clandestinamente devido à emissão da Licença Ambiental Simplificada (LAS) em modalidade corretiva em dezembro de 2024, tal argumento não socorre os autores. No âmbito do Direito Administrativo Ambiental, a modalidade corretiva é um instrumento legítimo de regularização de atividades em curso, muitas vezes gerada por alterações legislativas ou mudas de competência entre órgãos ambientais (Estado vs. Município). O fato de a licença ter sido emitida recentemente comprova que o processo de licenciamento estava em trâmite e que o Poder Público finalmente chancelou a viabilidade ambiental do projeto por dez anos. Portanto, não há que se falar em "clandestinidade", mas sim em conformidade técnica superveniente, o que reforça a tese de que a ré não agiu com dolo de ludibriar os consumidores, mas enfrentou a morosidade inerente ao sistema de licenciamento brasileiro. No tocante à "propaganda enganosa", os autores não lograram êxito em comprovar que as divergências estéticas nas áreas comuns causaram real desvalorização do bem ou frustração de utilidade essencial. Pelo contrário, é fato incontroverso que a região sofreu acentuada valorização imobiliária. A entrega de um projeto com adaptações de materiais ou layout em relação a folders publicitários de caráter preliminar é prática comum e permitida, desde que mantida a funcionalidade. No caso em tela, a valorização do lote em aproximadamente 70% desde a compra afasta a ideia de prejuízo material. Os autores adquiriram um ativo que hoje vale significativamente mais do que o investido, o que mitiga qualquer descontentamento estético pontual. Por fim, quanto ao pedido indenizatório, a jurisprudência consolidada do STJ e do TJMG orienta que o mero inadimplemento contratual, por si só, não é capaz de gerar danos morais. O atraso na entrega de um lote, desacompanhado de prova de ofensa a direitos da personalidade, como a honra, a imagem ou a dignidade humana, configura apenas um dissabor cotidiano ou mero aborrecimento. Não houve, nos autos, prova de que o atraso impediu a moradia imediata dos autores em situação de urgência, ou que tenham sido submetidos a condições humilhantes. A frustração de uma expectativa econômica ou de lazer em loteamento de expansão urbana não atinge o patamar de dano extrapatrimonial indenizável. Como bem pontuado em decisões anteriores deste Juízo, a "dor na alma" não se presume pelo simples atraso cronológico de uma obra de infraestrutura urbana. Finalmente, anote-se que o julgador possui o dever de enfrentar apenas as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão, de modo que não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão STJ. 1ª Seção. EDcl no MS 21315-DF, Rel. Min. Diva Malerbi (Desembargadora convocada do TRF da 3ª Região), julgado em 8/6/2016 (Info 585). III - DISPOSITIVO Diante do exposto, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo IMPROCEDENTES as pretensões deduzidas na inicial por MARCONE LOPES SOARES, ROGÉRIO DE JESUS FERNANDES, ANDREA IVINA SILVA FERNANDES e ISLEIA SOUZA MORAES em face de RESERVA QUINTAS DO VALE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S/A. Em virtude da sucumbência integral, condeno a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, §2º, do CPC. Sendo as custas e os honorários de responsabilidade de beneficiários da justiça gratuita, caso esta tenha sido concedida, observe-se o disposto no art. 98, §3º, do CPC. Caso contrário, o pagamento deve ser imediato. Após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades de praxe (baixa no sistema e arquivamento), nada mais sendo requerido, dê-se baixa. Intime-se. Cumpra-se. Ipatinga, 07 de janeiro de 2026. RODRIGO BRAGA RAMOS Juiz de Direito 2ª Vara Cível da Comarca de Ipatinga
