Inteiro teor
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO COMARCA DE RONDONÓPOLIS PRIMEIRA VARA CÍVEL Processo Judicial Eletrônico: 1020592-66.2025 Ação: Rescisão Contratual c/c Restituição e Indenização Autor: Dieison Rander Santos Silva Ré: RNI Incorporadora Imobiliárias 457 Ltda Vistos, etc. DIEISON RANDER SANTOS SILVA, com qualificação nos autos, via seu bastante procurador, ingressaram neste juízo com a presente 'Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais” em desfavor de RNI INCORPORADORA IMOBILIÁRIA LTDA, pessoa jurídica de direito privado, aduzindo: “Que, firmara instrumento particular de compromisso de compra e venda com a empresa ré, referente a Unidade 339, quadra ‘K’, no Condomínio RNI Moradas Jardins Vicente Bissoni; que, efetuou o pagamento de R$ 21.144,79 (vinte e um mil, cento e quarenta e quatro reais, setenta e nove centavos) que; em momento algum a ré informou ao autor a necessidade que, em etapa posterior, seria exigida a contratação de financiamento bancário para quitação do saldo; que, diante da frustração do objeto contratual e da conduta desleal da ré, não teve alternativa senão buscar a tutela jurisdicional para obter a rescisão do contrato, com a devolução integral dos valores pagos e a reparação pelos danos morais suportados, assim, requer a procedência da ação, com a condenação da parte ré nos encargos da sucumbência. Junta documentos e dá à causa o valor de R$ 169.878,00 (cento e sessenta e nove mil, oitocentos e setenta e oito reais), postulando a ação sob o manto da assistência judiciária”. O pedido de antecipação dos efeitos da tutela foi deferido, não sobrevindo nenhum recurso, bem como deferido o pedido de assistência judiciária gratuita e determinada a citação da parte requerida, não sendo designada de audiência de conciliação. Devidamente citada, apresentara contestação, onde procura rebater os argumentos levados a efeito pela parte autora, postulando a improcedência do pedido, com a condenação da mesma nos encargos da sucumbência. Junta documentos. Sobre a contestação, manifestara-se a parte autora. Foi determinada a especificação das provas, tendo as parte requerido o julgamento antecipado da lide, vindo-me os autos conclusos. É o relatório. D E C I D O: Não há necessidade de dilação probatória no caso em tela, uma vez que a prova documental carreada ao ventre dos autos é suficiente para dar suporte a um seguro desate à lide, por isso, passo ao julgamento antecipado e o faço com amparo no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Em sua peça vestibular, o autor deu à causa o valor de R$ 169.878,00 (cento e sessenta e nove mil, oitocentos e setenta e oito reais). A correção do valor da causa de ofício pelo juiz é permitida pelo Código de Processo Civil, conforme o artigo 292, § 3º, quando o valor atribuído pelo autor não reflete o proveito econômico real ou o conteúdo patrimonial da disputa, sendo uma matéria de ordem pública que visa garantir o recolhimento correto das custas. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃO. OMISSÃO OU CONTRADIÇÃO INEXISTENTES. ACÓRDÃO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. POSSIBILIDADE DE MODIFICAÇÃO, DE OFÍCIO, DO VALOR DA CAUSA. SÚMULA 83/STJ. INEXISTÊNCIA DE PRECLUSÃO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há nenhuma omissão ou mesmo contradição a ser sanada no julgamento estadual, portanto inexistentes os requisitos para reconhecimento de ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 . O acórdão dirimiu a controvérsia com base em fundamentação sólida, sem tais vícios, tendo apenas resolvido a celeuma em sentido contrário ao postulado pela parte insurgente. 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, em harmonia com o acórdão estadual, ao magistrado é possível determinar, de ofício, a correção do valor atribuído à causa, adequando-o ao proveito econômico pretendido, sem que isso configure reformatio in pejus. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Não cabe falar em preclusão quando a parte demonstra interesse em questionar determinado ponto de julgado e não há transcurso de prazo recursal, quadro que se verifica nestes autos. 4 . Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 1972794 SP 2021/0264175-3, Data de Julgamento: 09/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/05/2022) O valor pago pelo autor é no importe de R$ 21.144,79 (vinte e um mil, cento e quarenta e quatro reais, setenta e nove centavos), e valor perseguido a título de danos morais é de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), portanto, o valor da causa deve ser R$ 36.144,79 (trinta e seis mil, cento e quarenta e quatro reais, setenta e nove centavos). A ausência de esgotamento de via administrativa não impede a parte de promover ação judicial, pois o princípio da inafastabilidade da jurisdição ou acesso à justiça, consagra o direito da parte de submeter qualquer questão à análise do poder judiciário, nos termos do artigo 5º, inciso XXXV da Constituição Federal. Depois de acurada análise das razões de fato e de direito deduzidas pelas partes e diante das provas trazidas à colação, tenho comigo que a presente ação merece acolhimento de forma parcial. A resilição contratual é um direito potestativo dos consumidores, operando-se por simples manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual. Nesse sentido, o entendimento firmado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, in verbis: “DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DO VALORES PAGOS. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE POSSE SOBRE O IMÓVEL. ENTENDIMENTO ADOTADO PARA EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resolução do compromisso de compra e venda, por parte do promissário comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. 2. Ocorrendo a resolução do compromisso por culpa do promissário comprador, este deverá ser ressarcido parcialmente sobre o valor pago. (...) ( REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe 20/10/2015). Saliente-se que o motivo da rescisão contratual alegada pela parte autora é o fato da empresa ré ter exigido financiamento bancário para quitação do saldo devedor. Aduz mais que em momento algum a ré informou de forma clara, transparente e precisa que, em etapa posterior, seria exigida a contratação de financiamento bancário; e, mesmo após ter cumprido com sua parte no contrato e efetuado pagamento consideráveis, a ré passou a exigir, de forma surpreendente e abusiva, que realize financiamento bancário. A parte ré, ao apresentar a peça de bloqueio dá informes diferente, dizendo que o autor está inadimplente, bem como restara notificado sobre os débitos pendentes. Ora, em que pese o reclamo lavado a efeito pelo autor, verifico que o mesmo não vem acompanhado de um mínimo de prova. Onde a exigência abusiva da ré em obrigar o autor a efetuar financiamento bancário? Portanto, sem razão o autor. Alega a requerida que em caso de rescisão do contrato devem prevalecer as cláusulas contratuais. Sob o fundamento de que houve frustração do objeto contratual e da conduta desleal da ré Id 203426758, páginas 03, ajuizara a presente ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, requerendo a devolução dos valores pagos e indenização por danos morais. Tratando-se de ação de rescisão de contrato, com fundamento na impossibilidade financeira de continuidade de pagamento das prestações assumidas, quando da realização da avença, a jurisprudência é dominante no sentido de que ao consumidor é assegurada a possibilidade de desfazer o contrato, com a restituição dos valores pagos, ainda que retida determinada quantia pelo vendedor. EMENTA: APELAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA IMÓVEL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO PARTE DO VALOR DAS PARCELAS PAGAS. ORIENTAÇÃO STJ. - É direito do comprador que alega dificuldade em cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida, promover ação a fim de pleitear a rescisão do contrato e a restituição das importâncias pagas. -Em se tratando se rescisão contratual, por vontade e iniciativa do comprador, cabível a retenção, pela vendedora, de parte dos valores pagos. -Conforme orientação do colendo Superior Tribunal de Justiça, é abusiva a cláusula que estipula a multa rescisória sobre o valor total do contrato, devendo incidir o percentual da multa sobre o valor efetivamente pago pelos compradores. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.475622-5/001, Relator (a): Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/02/2021, publicação da sumula em 11/02/2021). Ao apresentar a peça de bloqueio, a empresa ré afirma que a retenção da retenção de 50% (cinquenta por cento) das prestações pagas para a hipótese de desistência do comprador, tal é legal e encontra ressonância na jurisprudência. A propósito, dispõe o § 5º, do artigo 67 da Lei nº 4.591: § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. No caso em apreço, o contrato foi celebrado em 28 de junho 2023, ou seja, em data posterior à inovação legislativa acima transcrita, e expressamente consignou a adoção do regime de patrimônio de afetação. Com efeito, a cláusula penal convencionada no percentual de 50% sobre o valor pago está em harmonia com a legislação que disciplina a questão, não comportando redução. Assim constou no contrato, conforme se pode constatar pela cláusula do instrumento firmado entre as partes. A despeito de não constar nos autos a averbação registral do patrimônio de afetação, anota-se que não se trata de fato controvertido na lide, pois ausente impugnação específica pelo autor. A pretensão vestibular de limitar a cláusula penal ao máximo de 25% dos valores pagos, reconhecida pelo STJ no julgamento do REsp Repetitivo n. 1.723.519/SP, é possível apenas nos contratos firmados antes da vigência da Lei 13.786/18. Eis a jurisprudência: “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO DE 50% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – INCIDÊNCIA DA LEI N.º 13.786/2018 – ART. 67-A, § 5º DA LEI 4.591/1967 – PARÂMETRO LEGAL – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – STJ – SUCUMBÊNCIA PROPORCIONAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Não há abusividade na cláusula que estipula pena convencional equivalente a 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, quando o contrato foi firmado após as regras introduzidas pela Lei nº 13.786/18, que entrou em vigor em 27 de dezembro de 2018, permitindo, a retenção prevista para os empreendimentos com regime de afetação, no montante de 50% do saldo dos valores pagos. Precedentes. Os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme já decidiu o Superior Tribunal de Justiça: “Com efeito, o Tribunal de origem decidiu em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior, que adotou o posicionamento de que se promitente comprador deu causa à rescisão contratual em decorrência do seu inadimplemento, é deste a mora. Assim, não cabe juros de mora desde a citação, mas a partir do trânsito em julgado da decisão judicial que fixa o valor a ser devolvido” ( AREsp 1.082.169, Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 20.09.2018). “Verificada a existência de sucumbência recíproca, os honorários e ônus decorrentes devem ser distribuídos adequada e proporcionalmente, levando-se em consideração o grau de êxito de cada um dos envolvidos, bem como os parâmetros dispostos no art. 85, § 2º, do CPC/2015”. (STJ. EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 1.553.027-RJ, 4ª Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 03/05/2022). (TJ-MT - AC: 10241932420218110041, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 20/09/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/09/2023) No que se refere o valor dado de entrada – arras - não deve ser devolvido, pois, quem deu causa ao desfazimento do negócio foi o autor. No caso posto à liça, não vejo como possa prevalecer a pretensão da parte autora, uma vez que o desfazimento do negócio por culpa do comprador, ante sua desistência, implica, como decorrência lógica e necessária, na restituição das quantias por ele pagas, mostrando-se pertinente a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores para ressarcimento das despesas advindas da contratação. Não é possível a cumulação da retenção de arras e a imposição de multa contratual, haja vista a excessividade da penalidade e, ainda, porque a situação implicaria em claro enriquecimento ilícito da promitente vendedora. “ORDINÁRIA – RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – VALOR RAZOÁVEL – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – RETENÇÃO INDEVIDA – DANO MORAL AFASTADO – REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, admitida a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos. O valor desembolsado como entrada integra o valor do imóvel, tendo caráter confirmatório. É incabível a retenção integral das arras confirmatórias. No caso, restando devidamente demonstrado que a culpa pelo distrato da avença foi do promitente comprador, não há que se falar em dano moral a ser reparado pela vendedora, mormente diante da ausência de ato ilícito apto a caracterizá-lo. Diante do afastamento de parte dos pedidos da parte autora, as despesas serão proporcionalmente distribuídas, nos termos do art. 86, do CPC.(TJ-MT 00010518120168110041 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 11/08/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/08/2021) Por fim, é lícita a retenção do valor cobrado a título de taxa de comissão de corretagem quando informado o preço total da aquisição da unidade autônoma e com o destaque do valor da comissão de corretagem. Sobre a matéria, eis a jurisprudência: “EMENTA RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROCEDENCIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL AUTÔNOMA DO EDIFÍCIO IBIS CUIABA – (EMPREENDIMENTO HOTELEIRO) – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – MÉRITO – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – APLICABILIDADE – INVESTIDOR – TEORIA FINALISTA MITIGADA – VULNERABILIDADE – CONSTATAÇÃO – PRECEDENTE DO STJ – DESISTÊNCIA DA AUTORA – RESCISÃO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E REVOGABILIDADE – NULIDADE – DESVANTAGEM EXAGERADA – RESCISÃO PERMITIDA – RESTITUIÇÃO DE VALORES – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – PRETENDIDA REVISÃO CONTRATUAL PELA REQUERIDA – ART. 479 DO CÓDIGO CIVIL – DESCABIMENTO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Deve ser rejeitada a preliminar de cerceamento de defesa, se intimadas as partes a especificarem as provas que pretendiam a produzir, a parte requerida se manteve inerte. "o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor)"( REsp n. 1.785.802/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/2/2019, DJe 6/3/2019). No caso, a autora é empresária do ramo alimentício, e dessa forma não pode ser enquadrada como investidora do ramo imobiliário. Induvidoso nos autos a culpa da autora/apelada pela rescisão antecipada do negócio, haja vista não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante. É direito do comprador requerer a rescisão contratual, por livre motivação, como no caso em tela, pela impossibilidade de continuar suportando os encargos assumidos. Nesse sentido, a lei consumerista autoriza a resilição do compromisso de compra e venda por vontade do comprador (artigos 67, V, 51, II, 53 e 54). A cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade põem o consumidor em situação de desvantagem exagerada, sendo nula de pleno direito, na forma do art. 51, II e IV do Código de Defesa do Consumidor. Segundo precedentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Dessa forma, é justa a retenção de 25% dos valores pagos, além de estar de acordo com o recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça, para ressarcir a requerida/apelante pelas despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Reconhecida a rescisão contratual por desistência do comprador, não há se falar em revisão contratual pretendida pela requerida/apelante, com base no art. 479 do Código Civil. De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa, o que ocorreu no caso em tela. Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.- (TJ-MT - AC: 10072555120218110041, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 07/06/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/06/2023). No caso em desate o contrato demonstra o valor a ser pago pela taxa de corretagem, portanto, legal a retenção. Sabe-se que os danos morais não se configuram apenas porque as obrigações de um contrato foram descumpridas. É preciso que a parte demonstre que a situação foi capaz de atingir seu patrimônio imaterial, ferindo direitos de sua personalidade. O dano moral emerge da dor, do vexame, que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflição, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar. E no caso posto à liça, não se vislumbram os elementos necessários para se alicerçar um veredicto condenatório, pelo contrário, quem deu motivo à rescisão foi o autor, portanto, não faz jus à indenização. Face ao exposto, o mais que consta dos autos e princípios de direito aplicáveis à espécie JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a 'Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais' proposta por DIEISON RANDER SANTOS SILVA, em desfavor de RNI INCORPORADORA IMOBILIÁRIA LTDA, com qualificação nos autos, para: Declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda, firmado entre as partes, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da parte ré a restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única, com o decote no máximo de 50% (cinquenta por cento) do valor pago, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária Taxa Selic a contar do desembolso, ratificando a decisão Id 199490520. Arbitro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento), sobre o valor dado à causa, o qual deverá ser atualizado. Uma vez julgado parcialmente procedente a pretensão conjunta, é imperioso, processualmente, que se distribua a sucumbenciais na proporção de 60% (sessenta por cento) para a parte autora e 40% (quarenta por cento) para a ré, conforme a orientação do art. 86, do CPC e da Súmula 306, do STJ. Neste caso, diga-se, considerar-se-ão as despesas e custas apuradas e, quanto a autora deve ser observado o disposto no § 3º, artigo 98 do Código de Processo Civil. Transitada em julgado, arquive-se. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Rondonópolis-Mt, 07 de janeiro de 2.026.- Dr. Luiz Antonio Sari, Juiz de Direito da 1ª Vara Cível.-
