Ementa
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE A DÚVIDA INVERSA, para o fim de DETERMINAR à Sra. Oficial do Registro de Imóveis, que proceda ao registro da carta de adjudicação oriunda dos autos nº 0001074-68.2024.8.16.0118, independentemente de constar expressamente as áreas em comum do condomínio Rio Sagrado, bem como do recolhimento de imposto sobre a transmissão, além daquele que já foi recolhido e de custas, por se tratar o autor de beneficiário de justiça gratuita.Sem custas processuais e honorários advocatícios. Registro e publicação automáticos. Intimem-se.
Inteiro teor
Vistos, etc. I – RELATÓRIO INÁCIO DE AZEVEDO BARBOSA, qualificado nos autos, ajuizou a presente DÚVIDA INVERSA, registrada sob o nº 0001427-74.2025.8.16.0118. Alegou, em síntese: - Ajuizou ação de adjudicação compulsória – autos nº 0001074-68.2024.8.16.0118 – visando a transferência do imóvel objeto da matrícula nº 4.355 do CRI local; - Referida ação fora julgada procedente;- Não conseguiu registrar a carta de adjudicação compulsória, por entender a Oficial do Registro de Imóveis que não é possível registrar o título de forma isolada, na medida em que o imóvel é parte de um condomínio que possui áreas comuns (matrículas 2526 e 2527), as quais não foram objeto de adjudicação e recolhimento do ITBI; - Entende que as áreas comuns são indissociáveis da unidade privativa; nos termos do art. 1331, § 2º do CC tais áreas não podem ser divididas e não podem ser alienadas separadamente da unidade autônoma, ou gravadas de forma autônoma; o ITBI já fora recolhido. Requereu que seja declarada a desnecessidade de qualquer recolhimento adicional de ITBI sobre as áreas comuns e que a Oficial do Registro de Imóveis realize o registro. Juntou documentos. A Oficial do Registro de Imóveis se manifestou nos autos, tendo aduzido, em resumo: - Por se tratar de carta de adjudicação referente a imóvel em condomínio edilício, constando que o imóvel em questão tem área comum de 1/110 das matrículas 2526 e 2527, sem menção expressa a área em comum, entende que não se mostra possível o registro da carta de adjudicação;- Na petição inicial da ação de adjudicação compulsória não houve menção às áreas em comum; não teriam sido objeto de negociação. O Ministério Público aduziu, em resumo: - Inseparabilidade das áreas comuns, conforme disposto no art. 1331 do CC; - A transferência da propriedade autônoma acarreta, por força de lei, a transferência da fração ideal das áreas comuns que lhe são acessórias; - Entende que não é devido novo recolhimento de ITBI. Pugnou pela procedência da dúvida. Vieram os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. II – FUNDAMENTAÇÃO Cuida-se de dúvida inversa do registro de imóveis.A parte suscitante apresentou para registro carta de adjudicação de imóvel objeto de condomínio edilício, sendo que a Oficial de Registro de Imóveis entendeu que o título não admite registro, pois na petição inicial não houve menção às áreas em comum e também se faz necessário o recolhimento do ITBI referente a tais áreas. Não havendo questões processuais pendentes se mostra possível adentrar no mérito da demanda. DO “MERITUM CAUSAE” A questão em discussão consiste em saber se é imprescindível que conste na petição inicial e de consequência, na sentença da ação de adjudicação compulsória, expressa menção à alienação das partes comuns, bem como se é necessário recolhimento do imposto de transmissão referente a tais partes. Nos termos do art. 1.331 do CC não é possível a alienação em separado das partes comuns, normalmente constituídas de estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, gás e eletricidade. Se não é possível a alienação em separado, a conclusão a que se chega é que toda e qualquer alienação de imóvel integrante de condomínio importa na alienação, igualmente, das partes em comum, cuja alienação em separado é vedada.Assim, ainda que não tenha constado expressamente no contrato de compra e venda a alienação das áreas em comuns, por força de lei, é de ser reconhecido que foram alienadas em conjunto com a parte privativa. Sendo este o caso, não se mostra possível exigir do titular do direito que apresente documento demonstrando a aquisição das partes em comum e recolhimento adicional de ITBI. Em suma, por se considerar que a exigência do cartório não encontra amparo legal, embora se reconheça a diligência da Sra. Oficial em proceder de acordo com os ditames legais, de rigor a procedência da presente dúvida. III – DECISÃO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE A DÚVIDA INVERSA, para o fim de DETERMINAR à Sra. Oficial do Registro de Imóveis, que proceda ao registro da carta de adjudicação oriunda dos autos nº 0001074-68.2024.8.16.0118, independentemente de constar expressamente as áreas em comum do condomínio Rio Sagrado, bem como do recolhimento de imposto sobre a transmissão, além daquele que já foi recolhido e de custas, por se tratar o autor de beneficiário de justiça gratuita.Sem custas processuais e honorários advocatícios. Registro e publicação automáticos. Intimem-se. Morretes, 24 de dezembro de 2.025. - assinado digitalmente – Fernando Andriolli Pereira Juiz de Direito
