Inteiro teor
PROCESSO Nº. 0005286-23.2013.8.14.0006 REQUERENTE: OCIMAR MARCELO SOUZA DE CARVALHO REQUERIDAS: CONSTRUTORA TENDA S.A SENTENÇA Cuida a presente demanda de AÇÃO DE EXECUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS proposta OCIMAR MARCELO SOUZA DE CARVALHO em face de CONSTRUTORA TENDA S.A, todos qualificados na peça de ingresso IDs 21397218 p. 03/24 e 21397222, p. 01/08, acompanhada de documentos. Afirma o autor ter em 16 de maio de 2012 adquirido mediante contrato de cessão de direitos unidade imobiliária n. 103, da torre 7, do empreendimento denominado FIT MIRANTE DO LAGO, no valor de R$ 136.302,00 (cento e trinta e seis mil trezentos e dois reais), e já estando superada a previsão em contrato de entrega das chaves em 31 de agosto de 2011, recebera a promessa de que o imóvel lhe seria entregue em poucos dias. Informa ter recebido o imóvel em agosto de 2012, tendo passado a ocupar o apartamento em dezembro de 2012 e que teria sido surpreendido, juntamente com outros moradores, pela informação de falsificação do “habite-se” expedido pela Prefeitura Municipal de Ananindeua, e que, após vistoria realizada no empreendimento pelo Corpo de Bombeiros, teria sido a desocupação das unidades habitacionais em 20/02/2013, tendo de, por essa razão, cancelar compromisso profissionais assumidos, dada a eminência de ficar sem moradia. Acrescenta que mesmo diante dos problemas narrados, estariam sendo cobrados valores a título de taxas de condomínio, os quais teriam sido pagos de forma indevida, além de ter celebrado com a ré transação extrajudicial com o fim de indenizar o atraso na entrega do imóvel, no valor de R$ 5.048,16 (cinco mil e quarenta e oito reais e dezesseis centavos), dada a afirmação de regularidade do bem, no sentido de poder ser habitado. Aduz ainda existirem problemas relativos à segurança do condomínio, dada a não entrega do empreendimento com sistemas de câmeras e a não conclusão das obras de duas torres, as quais teriam sido isoladas pela ré, porém, com uso de material inapropriado, inviabilizando a utilização da área pelos residentes, sem impedir, todavia, o acesso à área condominial por assaltantes, já tendo havido tentativas de invasão, com troca de tiros, colocando em risco a vida dos moradores e funcionários. Também expõe que os itens de lazer constantes em propaganda do empreendimento não foram entregues ou, se foram, estariam incompletos, quais sejam: salão de jogos adultos, salão de festas infantil, brinquedoteca; salão de festas adultos, jogos juvenis, playground com estar sob pergolado apoio mães e babás, sala de ginástica, 22 - car Wash, churrasqueira, floreiras com jato d´água, pista de cooper com estação, bosque, píer, praça entre torres, piscina de água natural, academia e gerador de energia. E, quanto a estrutura existente, haveria prejuízo no funcionamento dos elevadores, já que, sendo duas unidades por torre, funcionaria apenas um, e de forma precária; vazamento do sistema de gás, entupimento da tubulação de esgoto, com retorno de água pelos ralos e pias, sistema de antena de tv sem funcionamento e revestimento de piso da sala, cozinha e corredor com rachaduras, as quais tiveram de ser substituídas, numa quantidade de 06 a 10 unidades do revestimento, com previsão de duração de apenas um dia, mas que acabou se estendendo para além do prazo especificado, executado sem cuidado com os bens do imóvel, com bastante poeira e demora no término, vindo a causar desconforto ao filho do autor, que teria permanecido por longo tempo no hall da torre, e que já desconfortável com a situação, sofrera acidente ao escorregar em piso molhado e fraturar dois dentes. Por fim, acrescenta que toda a estrutura do condomínio estaria prejudicada, ante a má execução da construção, com emprego de materiais de baixa qualidade, com constante necessidade de realização de reparos, o que desvalorizaria os imóveis. Ante aos problemas narrados e a inércia da requerida, ingressara com a presente demanda com o fim de requerer, sob o benefício da gratuidade, a procedência dos pedidos formulados para declarar nula a entrega do imóvel em julho de 2012, considerando da fraude do “Habite-se”, a ser considerada válida apenas quando da apresentação do documento regular; condenar a requerida ao pagamento da diferença decorrente do recálculo da multa contratual, a ser considerada com base na apresentação do “Habite-se” válido; a restituição, em dobro, dos valores pagos a título de taxa de condomínio, mais aqueles vencidos até a apresentação do “habite-se” regular; indenização de R$ 1.100,00 (um mil e cem reais) decorrente da desistência de participação no evento promovido por seu empregador, indenização pelos danos morais suportados no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais). Por meio da decisão ID nº.21404603, p. 01, a vara de origem deferiu a gratuidade e determinou a citação da parte ré para apresentar contestação, no prazo de 15 (quinze) dias. Citada, a teor da certidão ID 214046063, p. 04, a ré Construtora Tenda S.A, juntaram contestação IDs 21404607, p. 02/23 e 22486233, p. 01/08, com documentos, por meio da qual alega, preliminarmente a ilegitimidade passiva da requerida, e, quanto ao mérito, refuta os pedidos do autor, ao argumento d e não ter havido propaganda enganosa, inexistência de responsabilidade objetiva, a validade do termo de acordo firmado, a impossibilidade de cobrança da taxa condominial, inexistência de elementos capazes de configurar lucros cessantes e dano material. O autor se manifestou em réplica ID 21404617, p. 02/16, para se opor à tese expressa na defesa e reafirmar os argumentos expressos na peça de ingresso. Redistribuído o feito a este juízo, conforme despacho ID 21404618, p. 02, segue decisão ID 21404620, p. 02, por meio da qual foi deferida a inversão do ônus da prova e designada audiência de conciliação para o dia 27/09/2016, às 09:30h, com posterior Embargos de Declaração ID 21404622, p. 02/05, e pedido de produção de provas. Na data e horário aprazados, na presença das partes, sem que tenha sido possível a celebração de acordo, determinada a conclusão dos autos para decisão de saneamento e organização, de acordo com o termo e audiência ID 21401630, p. 01/02. Determinada a suspensão do feito em razão do Tema 971 do STJ, de acordo com a decisão ID 21404634, com o julgamento foi retomado o curso da ação e proferida decisão saneadora ID 36100076, foi rejeitada a preliminar arguida, fixados os pontos controvertidos, distribuído o ônus da prova e determinada a intimação das partes para manifestação quanto ao interessa na dilação probatória. O requerente se manifestou em petição ID 37318510 para requerer o julgamento antecipado da lide, sem que a ré tenha comparecido aos autos conforme certidão ID 39896584. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Passo a decidir. O processo sob análise se encontra pronto para julgamento, não havendo necessidade de produção de outras provas, tendo em vista a vontade expressa pelas partes, o que se adequa perfeitamente à disposição contida no ao art. 355, I, CPC, senão vejamos: Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas; 1 – Aplicação do Código de Defesa do Consumidor A demanda em questão deve ser observada sob a luz do Código de Defesa do Consumidor - CDC, já que o autor, na qualidade de consumidor, adquiriu um produto, qual seja, unidade habitacional, motivo pelo qual não se pode afastar as regras do CDC do contrato celebrado entre as partes. Com relação ao tema, o referido diploma legal foi bem claro ao evidenciar em seu artigo 12 que as disposições ali expressas são aplicáveis aos “construtores”, de maneira que não paire qualquer dúvida quanto a subsunção da legislação específica ao caso concreto, ora sob análise. E, ante a situação fática apresentada e a evidente hipossuficiência da parte autora em produzir provas, inverto o ônus da prova na presente demanda, especificamente quanto ao prazo para conclusão da obra e as motivações de eventual descumprimento. 2 – Do atraso na entrega da obra e falsificação de documento O pedido sob análise deve ser observado com cautela. O principal argumento trazido pela parte autora para fundamentar seu pedido pauta-se na não entrega do imóvel adquirido no prazo previsto na promessa de compra e venda firmado com a construtora. Afirma o requerente que prazo limite para entrega das chaves do imóvel seria 31 de agosto de 2011, conforme contrato ID 21397222, p. 22, sem que as rés tenham cumprido a obrigação, o que teria ocorrido apenas um ano depois, em 10 de agosto de 2012, a teor do termo de recebimento ID 21404612, p. 14/15. De fato, no contrato inicialmente firmado entre a compradora originária e a requerida consta a previsão de entrega da unidade imobiliária em outubro de 2011, estando, todavia, também prevista a possibilidade de prorrogação do prazo por 180 (cento e oitenta) dias. Ocorre, todavia, que o autor efetuara a compra do imóvel com a ciência de que a obra já estava em atraso, para além do prazo já alargado, eis que celebrado instrumento participar de cessão de direitos em 16 de maio de 2012, com o recebimento do bem em agosto de 2012 pelo cessionário. E, tendo recebido indenização relativa ao atraso, entendo não ser possível acolher o pedido do suplicante, para considerar o atraso anterior à celebração do instrumento de cessão de direitos. Contudo, outro ponto que se mostra necessário a ser considerado para compreensão o ponto corresponde à alegação de falsificação do “Habite-se” do condomínio, com o fim de que o empreendimento fosse entregue aos compradores e ocupação das unidades habitacionais. A falsificação do documento em questão foi amplamente divulgada pela imprensa local, sendo, portanto, público, sem que tenha sido juntado pela ré elemento capaz de elidir as provas constantes nos autos. E tendo o documento válido expedido apenas em março de 2013, de acordo com o ID 21404617, p. 17, há de ser considerado, para fins de regularização do empreendimento e por consequência a entrega do condomínio, voltada à ocupação pelos adquirentes o mês de março de 2013. Assim, quando se observa o momento em que o autor recebera o imóvel, cuja entrega se baseou em documento falso, ocorrida em 10 de agosto de 2012, quando deveria ter ocorrido após a regularização documental, em março de 2013, é devida ao requerente indenização relativa ao lapso temporal de 07 (sete) meses. Tal esclarecimento se faz necessário para o cálculo da indenização relativa à ao atraso na entrega do bem e demais pedidos listados pelo autor em sua exordial. 3 – Da possibilidade de inversão da multa contratual Uma vez comprovado o atraso na entrega do empreendimento, dada especialmente a falsificação do “Habite-se” é devida a indenização a título de lucros cessantes, já que o autor ficou impedido de usufruir o bem em razão da não entrega deste pela ré. Seguindo as orientações constantes nos Temas 970 e 971, do STJ, que tratam, respectivamente, da impossibilidade de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal e da possibilidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, no caso de inadimplemento por parte do vendedor, bem como julgados deste Tribunal quanto a possibilidade de escolha pelo autor entre a aplicação de cláusula penal ou lucros cessantes, e tendo o requerente manifestado expressamente o interesse na inversão da multa, reconheço a possibilidade de inversão da cláusula 5ª, item 5.1, no percentual de 1% (um por cento) do valor previsto no contrato, qual seja, R$ 1.251,61 (um mil duzentos e cinquenta e um reais e sessenta e um centavos) , por mês de atraso, a contar de agosto de 2012 a março de 2013, data em que o “Habite-se” foi expedido, com valor acrescido das devidas atualizações. 4 – Restituição das taxas de condomínio Julgo procedente o pedido, no ponto. Para que seja possível que o condomínio constituído exija dos moradores o pagamento das taxas condominiais mensais, é preciso que o empreendimento tenha sido entregue, o que pressupõe necessariamente a expedição do “Habite-se”. O que se verifica no presente caso é que, uma vez comprovado o uso de documento falso para viabilizar a entrega das unidades habitacionais aos compradores e, por consequência, viabilizar a cobrança das taxas condominiais, tal exigência de pagamento se mostra indevida. Uma vez comprovado nos autos que o documento regular foi emitido tão somente em março de 2013, é a partir desta data que as taxas de condomínio deveriam ter sido exigidas dos condôminos, sendo, portanto, as cobranças anteriores, irregulares e passíveis de restituição. O art. 42, do Código de Defesa do Consumidor – CDC assim prevê: Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça. Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável. Na demanda em análise, tenho por observar que a cobrança das taxas condominiais, apesar da exigência de pagamento ter sido realizada por pessoa jurídica diversa da ré, qual seja, o condomínio regularmente constituído, este fui induzido a erro pela requerida que, ao apresentar “Habite-se” falso, realizou a entrega do empreendimento quando assim não poderia fazê-lo, motivou a realização da cobrança indevida, devendo, dessa forma, ser responsabilizado por isso, de maneira a recar sobre si o dever de indenizar o autor. E, não sendo o caso de erro justificável, tenho que a parte ré deve indenizar os valores pagos pelo autor, em dobro, a contar da data de recebimento do bem, referente ao período compreendido entre agosto de 2013 até março de 2013, cujo relatório de pagamento consta nos autos em ID 21397236, p. 03. 5 – Da indenização pelos danos materiais. Tenho por devida a indenização pleiteada pelo autor, no ponto. O autor comprovou nos autos o exercício profissional e o compromisso assumido, cujo exercício se mostra da mais alta relevância social, qual seja, a formação de professores, em especial quando se observa o local no qual se daria a atividade, no interior do Pará, ilha do Marajó, área central, município de Anajás, cuja importância se monstra ainda mais necessária, para viabilizar a capacitação de profissionais de educação da região, ou seja, de disseminadores de conhecimento, em um local que já possui enormes carências. Ante a impossibilidade de realização da viagem agendada, cuja motivação se mostra razoável, ante a comunicação de ter de deixar seu apartamento de forma imediata, ante a ordem expedida pelo Corpo de Bombeiros, causada pelo exercício irregular da ré de suas atividades, com uso de documento falso, pondo em risco a vida e saúde de diversas pessoas, fato que tenho da mais alta relevância e que precisa ser considerado. A divulgação pela imprensa local da ocorrência e as situações outras suportadas pelos moradores do condomínio, todas decorrentes, direta ou indiretamente, da atividade nociva da ré só corrobora as alegações dos autos, sem que a parte ré possa se eximir das responsabilidades decorrentes. Tendo o autor comprovado por meio do documento ID 21397235, p. 16, a impossibilidade de recebimento do valor ante a não execução da atividade, que se deu por culpa exclusiva da ré, há de recair sobre si o dever de indenizar os valores que deveriam ser auferidos pelo autor, no exercício de sua profissão. Pelo exposto, condeno a parte ré ao pagamento de indenização pelos danos materiais suportados pela parte autora, no valor de R$ 1.100,00 (um mil e cem reais), a contar de 24 de fevereiro de 2013, até a data do efetivo pagamento, com os acrescimentos legais. 6 - Da propaganda enganosa Sou pela procedência do pedido, no ponto. De acordo com a distribuição do ônus da prova, caberia à parte ré demonstrar que o empreendimento em questão foi entregue na forma descrita em material publicitário, o que não observo na presente demanda, já que a empresa ré nada prova acerca do assunto. A tese expressa pela ré destina-se tão somente a desvincular o material publicitário da obrigação de entrega do bem, sem razão. Ocorre, entretanto, que a documentação acostada aos autos nada traz acerca das obrigações pactuadas quanto à entrega do bem, a forma e características a serem observadas, não se desincumbindo, portanto, do ônus de provar que cumprira fielmente as obrigações que lhe cabia. O autor evidencia a não entrega dos equipamentos que deveriam compor o empreendimento em questão, conforme demonstrado no folder juntado, os quais não teriam sido entregues quando da conclusão da obra, cuja notícia nem consta nos autos. Ante a afirmativa dos autores quando ao não cumprimento da obrigação em questão, caberia à ré demonstrar nos autos que o condomínio fora entregue na forma descrita no material publicitário (folder) ao qual estava vinculada a obra, ou que cumprira a previsão descrita no memorial descritivo, do qual tinha ciência o adquirente. Se assim não procedeu, não se desincumbiu do ônus de provar. Nesse sentido, segue decisão do Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CURTO PERÍODO. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL AFASTADO. ENTREGA DE IMÓVEL EM CONFORMAÇÃO DISTINTA ÀQUELA ADQUIRIDA. DANO MORAL MANTIDO. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. CABIMENTO. 1. Ação ajuizada em 14/02/2014. Recurso especial concluso ao gabinete em19/09/2016. Julgamento: CPC/73. 2. Cinge-se a controvérsia em determinar se o atraso das recorrentes na entrega de unidade imobiliária, objeto de contrato de compra e venda firmado entre as partes, bem como de entrega em conformação distinta àquela adquirida gera danos morais e materiais (lucros cessantes) aos recorridos. 3. Muito embora o entendimento de que o simples descumprimento contratual não provoca danos morais indenizáveis, tem-se que, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, o STJ tem entendido que as circunstâncias do caso concreto podem configurar lesão extrapatrimonial. 4. Na hipótese dos autos, contudo, em razão de lapso temporal não considerável a ponto de se considerar afetado o âmago da personalidade do recorrido não há que se falar em abalo moral indenizável. 5. Quanto à entrega da unidade imobiliária em conformação distinta da contratada – já que as chaves entregues referiam-se à unidade sem vista para o mar e sem uma suíte – impossível não se reconhecer a existência de abalo moral compensável, pois ultrapassa o simples descumprimento contratual.(grifei) 6. A ausência de entrega do imóvel na data acordada em contrato gera a presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes. Precedentes. 7. Recurso especial conhecido e não provido. (RECURSO ESPECIAL Nº 1.634.751 - SP (2016/0250092-1), Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI publicado em 16/02/2017. No caso sob análise, entendo que os elementos descritos do material publicitário podem não ter sido determinantes à aquisição do imóvel pelos compradores, mas certamente tiveram grande colaboração, pois muitos eram os atrativos descritos e já que possuía um filho pequeno, poderiam proporcionar momentos de lazer, conforto, segurança e diversão à família no próprio condomínio onde iriam residir. Tenho que não se trata, portanto, de mero dissabor, mas de frustração de um sonho, uma expectativa de toda a família. Nessa razão, entendo por caracterizada a ocorrência de propaganda enganosa por parte da ré, que descumpriu obrigação contida no art. 30 do Código de Defesa do Consumidor – CDC. 7 – Indenização por danos morais Quanto ao pleito relativo ao dano moral, verifico que a parte foi submetida a muitos dissabores e constrangimentos, tanto com relação ao alagamento do apartamento, a necessidade de locar outro imóvel, e quanto para todo o tempo gasto para tentar solucionar administrativamente a questão, tendo que buscar as vias judiciais para resolver o caso, contratar advogado e promover ação para ver garantida a reparação. Nenhum destes eventos pode ser compreendido como mero aborrecimento, como pretendem as rés, sendo dano efetivo e carente de reparação. Destarte, configurada está a responsabilidade das requeridas, e evidenciado, além das provas relatadas, também por presunção ordinária, o dano moral sofrido pelo autor, oriundo do descumprimento do contrato firmado. Nesse sentido é o entendimento de Sérgio Cavalieri Filho (in “Programa de Responsabilidade Civil”, 2ª ed., Malheiros, 2000, p. 79/80), verbis: “... por se tratar de algo imaterial ou ideal a prova do dano moral não pode ser feita através dos mesmos meios utilizados para a comprovação do dano material. Seria uma demasia, algo até impossível, exigir que a vítima comprove a dor, a tristeza ou a humilhação através de depoimentos, documentos ou perícia; não teria ela como demonstrar o descrédito, o repúdio ou o desprestígio através dos meios probatórios tradicionais, o que acabaria por ensejar o retorno à fase da irreparabilidade do dano moral em razão de fatores instrumentais. Em outras palavras, o dano moral existe in re ipsa; deriva inexoravelmente do próprio fato ofensivo, de tal modo que, provada a ofensa, ipso facto está demonstrado o dano moral à guissa de uma presunção natural, uma presunção natural, uma presunção hominis ou facti, que decorre das regras de experiência comum.” Assim, passo a análise do valor que deve ser cominado a título de indenização. Na fixação da reparação por dano moral, justo é o valor arbitrado que observa a proporcionalidade entre o ato lesivo e o dano moral sofrido, tendo em conta os melhores critérios que norteiam a fixação, decorrentes do fato, das circunstâncias que o envolveram, das condições pessoais, econômicas e financeiras dos envolvidos, do grau da ofensa moral, além de não se mostrar excessivo a ponto de resultar em enriquecimento sem causa dos ofendidos ou inviabilizar a prestação de serviços pela empresa requerida. No caso em análise, incontroversa a ilicitude do ato praticado pela Requerida, que falsificou documento com o fim de viabilizar a entrega do empreendimento, dando causa a diversos problemas, inclusive, com perigo de vida ao autor e seus familiares, e sopesadas as demais particularidades do caso, o arbitramento da verba indenizatória no importe de R$ 30.000,00 (trinta mil reais). Dito isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na AÇÃO DE EXECUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS proposta OCIMAR MARCELO SOUZA DE CARVALHO em face de CONSTRUTORA TENDA S.A, para o fim de: a) CONDENAR A RÉ a restituir os valores pagos pelo autor, em dobro, a título de taxas de condomínio, no período de julho de 2012 até março de 2013, considerando a data de expedição do “Habite-se” verdadeiro, coma atualização mês a mês, a contar do efetivo pagamento, mais as correções dadas pela SELIC, nos termos do RESP 1.795.982/SP; b) CONDENAR A PARTE RÉ ao pagamento da indenização decorrente da inversão da multa contratual, com o fim de complementar indenização pelo atraso na entrega do imóvel, no percentual igual a 1% (um por cento) do valor do contrato, no importe de R$ 1.251,61 (um mil duzentos e cinquenta e um reais e sessenta e um centavos), no período de agosto de 2012 a março de 2013, mais as correções legais pela SELIC, nos termos do RESP 1.795.982/SP; c) CONDENAR A RÉ ao pagamento de indenização pelos danos materiais suportados pelo autor, na modalidade lucros cessantes, no valor de R$ 1.100,00 (um mil e cem reais), a contar de 24 de fevereiro de 2013, mais as correções legais pela SELIC, nos termos do RESP 1.795.982/SP; d) CONDENAR A REQUERIDA a indenizar os danos morais suportados pelo autor na quantia de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), cujo valor deve ser corrigido pela SELIC, nos termos do RESP 1.795.982/SP; Diante do resultado da demanda, tendo o autor decaído em parcela mínima, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários ao advogado do autor em 20% (vinte por cento) do valor da condenação, atualizado. Caso interposto recurso de apelação, intime-se a parte adversa para apresentação de contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias. Após, certifique-se e encaminhem-se os autos o Tribunal de Justiça do Estado do Pará. Ananindeua, data da assinatura eletrônica.
