Inteiro teor
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 31ª Vara Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: SENTENÇA Processo: 0844306-42.2025.8.19.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: CONDOMINIO DO EDIFICIO PORTILLO RÉU: HELENA MALZAC FRANCO, NICOLAU MANCIO SILVA FRANCO Trata-se de ação de obrigação de fazer c/c tutela antecipada de urgência proposta por CONDOMINIO DO EDIFICIO PORTILLO em face de HELENA MALZAC FRANCO e NICOLAU MANCIO SILVA FRANCO, por meio da qual postula, liminarmente, a demolição de muro erguido na varanda da unidade 504, do edifício situado à Rua da Matriz, nº 50 Botafogo, nesta Cidade e, no mérito, a confirmação da tutela com a restauração da fachada ao padrão original. Narra, em síntese, que os réus, proprietários da unidade 504, realizaram obra de fechamento permanente da varanda, com instalação de parede estrutural, sem autorização do condomínio, alterando de forma sensível a fachada do edifício. Sustenta que a conduta viola a convenção condominial, que veda o fechamento de varandas, ainda que envidraçadas, e condicionam qualquer ampliação à prévia aprovação do condomínio e das autoridades competentes. Afirma que tentou solução extrajudicial, tendo encaminhado notificação recebida pelos réus em 3.12.2024, concedendo prazo para desfazimento da obra, o que não foi atendido e que os réus justificaram a intervenção sob o argumento de necessidade de impermeabilização para contenção de infiltrações, sem, contudo, submeter o projeto à apreciação condominial. A inicial veio instruída com convenção condominial, em Id. 185227524, certidão de ônus reais, notificação e fotografias, em Id. 185227528, entre outros documentos. Decisão, em Id. 186076316, indeferiu o pedido liminar por não vislumbrar os requisitos autorizadores da tutela antecipada de urgência. Embargos de Declaração opostos pela parte autora, em Id. 186524314, ao argumento de contradição na decisão que indeferiu a antecipação dos efeitos de tutela. Decisão, em Id. 192446055, conheceu e acolheu os embargos para conceder a tutela a fim de determinar a imediata remoção da estrutura de alvenaria na varanda da unidade 504, no prazo de 10 dias, sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00. Contestação ofertada pelos réus, em Id. 199079545, na qual alegam, em síntese, que as coberturas das quatro unidades do quinto pavimento foram construídas após a ocupação do prédio, mediante apresentação de projetos arquitetônicos e estruturais exigidos à época, havendo posteriormente a cobrança de taxas condominiais em duplicidade, questão que foi solucionada por acordo judicial, restabelecendo-se a convivência harmoniosa por cerca de trinta anos, embora persistissem problemas de manutenção do telhado e infiltrações. Afirmam que no final de 2024, substituíram parte do guarda corpo da cobertura, feito de alumínio e vidro temperado, por muro de alvenaria, tratando-se de medida necessária à segurança de crianças, diante do risco de queda em razão da fragilidade do material original, sustentando que não houve fechamento, uma vez que as coberturas não possuem varandas, mas áreas abertas. Argumentam que não se sustenta a alegação de alteração estética isolada, em razão de existir outras intervenções visíveis na fachada dos fundos do edifício, inclusive na unidade do próprio síndico, como toldos, cortinas de vidro e equipamentos externos, sem que tenham gerado desconforto visual ou medidas administrativas, apontando tratamento seletivo na fiscalização condominial. A contestação veio instruída com fotografias, vídeos e documentos, em Id. 199115231. Réplica apresentada pela parte autora, em Id. 207774967, reiterando a irregularidade da obra, ao argumento de que nenhuma motivação individual afasta o dever legal de preservação da fachada, inexistindo autorização em assembleia. Tréplica apresentada pela parte ré, em Id. 217092819, reiterando as teses de segurança, função social da propriedade, inexistência de padrão arquitetônico rígido e pleiteando a revogação da tutela de urgência. A parte ré, em Id. 218292891, requereu a prorrogação do prazo para desfazimento da obra, sob a alegação de complexidade para instalação de corrimãos de alumínio e vidros temperados para vãos, conforme o padrão de segurança e estética exigido. Despacho, em Id. 228976580, deferiu a dilação de prazo, determinando a intimação das partes para se manifestar em provas. A parte ré, em Id. 231392506, assentiu com a realização de audiência de conciliação, apresentando orçamento do valor necessário para a colocação do envidraçamento, em Id. 231392510 e comprovante de pagamento no valor de R$ 2.250,00, em Id. 231392511. A parte autora, em Id. 231485911, requereu a produção de prova documental, colacionando fotografias, argumentando que não houve alteração no estado do imóvel e manifestando desinteresse na realização de audiência de conciliação, pugnando pela incidência de astreintes em razão do descumprimento da liminar. A parte ré, em Id. 236995837, alegou que as fotografias apresentadas pela parte autora foram registradas antes da conclusão das obras, que cumpriu integralmente a determinação de demolição da obra irregular, mediante a contratação da empresa DEL COMÉRCIO & SERVIÇOS Ltda, inscrita no CNPJ nº 61.988.023/0001-40, para instalar "Guarda-Corpo metálico na cor verde e vidros temperados" no padrão existente das varandas abaixo da cobertura, juntando convite para realização de vistoria (Id. 237320521) e fotografias registradas em 22.102025 (Id. 237334076), requerendo o afastamento da incidência de astreintes, considerando o cumprimento da obrigação no prazo legal e reiterando a concordância com a realização de audiência de conciliação. A parte autora, em Id. 239164058, comunicou o cumprimento tardio da obrigação, após a determinação judicial, requerendo o julgamento antecipado do mérito, com a condenação dos réus ao pagamento das custas e honorários, em razão da sucumbência. É o relatório. Fundamento e Decido. A causa comporta julgamento oportuno do pedido, nos termos do disposto no artigo 355, I e II, do Código de Processo Civil, considerando se cuidar de matéria de direito e os fatos relevantes estarem suficientemente comprovados por documentos, sendo desnecessária a produção de outras provas. Cuida-se de demanda na qual a parte autora busca a imediata remoção de obra realizada sem a autorização do condomínio, alterando de forma sensível a fachada do edifício e em desacordo com a convenção condominial, com a condenação dos réus ao desfazimento da alteração irregular. Os réus reconheceram a realização da obra, sustentando, contudo, que se trataria de medida necessária à segurança de crianças, negando a existência de alteração de fachada e alegando tratamento seletivo e desproporcional por parte da administração condominial, bem como a existência de outras supostas irregularidades em outras unidades do edifício. É incontroverso que os réus realizaram obra consistente na substituição do guarda corpo por muro de alvenaria em área originalmente aberta da unidade 504. Cinge-se a controvérsia acerca do exame da possibilidade de condôminos realizarem, sem autorização, obra que altere a fachada do edifício, notadamente mediante fechamento permanente de varanda. O art. 1.336, III, do Código Civil é expresso ao estabelecer como dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. Nesse sentido, a fachada constitui bem comum, cuja preservação interessa a toda a coletividade condominial, não se sujeitando à disposição individual, ainda que sob o argumento de melhoria ou necessidade particular. Do contexto probatório coligido nos autos, notadamente, fotografias e notificação extrajudicial (Id. 185227528), evidenciam que os réus promoveram fechamento definitivo da varanda, com impacto visual relevante, rompendo a harmonia arquitetônica do edifício. A Convenção do Condomínio (Id. 185227524, páginas 8 e 9), que tem força normativa entre os condôminos, reforça a vedação de construções que comprometam a estética, segurança e solidez do edifício ao dispor, de forma expressa, na cláusula 6 - Das Áreas de Cobertura, que: "(...) aos condôminos titulares dos apartamentos 501, 502, 503 504, fica assegurado o direito de uso exclusivo das áreas livres situadas sobre cada uma dessas unidades, (...) podendo proceder nessas áreas livres, por sua conta exclusiva e inteira responsabilidade, a obras de ampliação de suas unidades, desde que não comprometam a estética, segurança e solidez do edifício e suas partes comuns, e ainda desde que previamente aprovadas e autorizadas pelas autoridades competentes (...)." Conquanto os réus tenham justificado que a obra visou à segurança de crianças, diante do risco de queda em razão da fragilidade do material original, esta deveria ter sido previamente submetida ao condomínio, mediante a apresentação de solução técnica compatível com as normas internas e com a legislação civil, não tendo o condão de afastar a irregularidade, de forma que a atuação unilateral é ilegítima, ainda que invocada necessidade funcional. Por outro lado, a alegação de que outras unidades possuiriam irregularidades semelhantes não legitima a prática de novo ilícito, inexistindo direito à igualdade na ilegalidade. A parte ré poderia ter se desincumbido do ônus de provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do Autor, contudo, sequer manifestou interesse na produção de prova pericial. Assim, as alterações não autorizadas de fachada, mesmo que ocorram na varanda do edifício, ensejam o desfazimento da obra, sendo irrelevante a alegação de existência de outras intervenções semelhantes ou de suposta utilidade da modificação. A propósito, neste sentido, confira-se: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO COM PEDIDOS DE OBRIGAÇÃO DE FAZER (DESFAZIMENTO DE OBRA) E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS PROPOSTA POR CONDOMÍNIO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA RÉ. CONJUNTO FÁTICO E PROBATÓRIO DOS AUTOS ATESTA QUE A RÉ REALIZOU OBRAS NA VARANDA DE SUA UNIDADE AUTÔNOMA QUE ACARRETARAM ALTERAÇÃO NA FACHADA DO EDIFÍCIO. LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO NO SENTIDO DE QUE A MODIFICAÇÃO NA ORIGINALIDADE DO REVESTIMENTO DO TETO DA VARANDA ACARRETA DESVALORIZAÇÃO DAS UNIDADES QUE COMPÕEM A EDIFICAÇÃO. INOBSERVÂNCIA DO DISPOSTO NO ARTIGO 1.336, INC. III, DO CC. DESFAZIMENTO QUE SE IMPÕE. CONDOMÍNIO AUTOR QUE RESTOU VENCIDO QUANTO AO PEDIDO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. ARTIGO 86 DO CPC. REFORMA DA SENTENÇA NESSE PONTO. RECURSO A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO. (0043137-89.2017.8.19.0209 - APELAÇÃO. Des(a). LUIZ ROLDAO DE FREITAS GOMES FILHO - Julgamento: 24/03/2025 - NONA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 2ª CÂMARA CÍVEL)) Passo à análise do alegado descumprimento da tutela. A decisão que deferiu a tutela em 14.5.2025 (Id. 192446055), determinou o desfazimento da obra no prazo de 10 dias, sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00, tendo os réus requerido a prorrogação do prazo em 18.8.2025 (Id. 218292891), sendo em 25.09.25 (Id. 228976580) prorrogado por mais 20 dias, tendo os réus noticiado o cumprimento integral da obrigação em 22.10.2025 (Id. 236995837), ou seja, dentro de lapso temporal razoável. Além disso, não configurada a resistência injustificada dos réus apta a caracterizar conduta atentatória à autoridade judicial, por essa razão, deixo de aplicar qualquer penalidade ou condenação pelo suposto descumprimento da tutela, pois a finalidade da estipulação da astreinte na concessão da tutela foi alcançada, o réu foi compelido ao cumprimento da obrigação de fazer. A obrigação foi integralmente cumprida. Isto posto, JULGO PROCEDENTE o pedido do autor, na forma do artigo 487, I, CPC, para confirmar a tutela de urgência (Id. 192446055), reconhecendo-se o cumprimento integral da obrigação de fazer pelos réus, consistente na demolição da obra irregular e recomposição da fachada do edifício e declarar definitivamente extinta a obrigação de fazer, diante do seu cumprimento. Condeno os réus no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação. Transitada em julgado, nada sendo requerido, no prazo de 30 dias, não havendo a pendência de custas, dê-se baixa e arquive-se. P.I. RIO DE JANEIRO, 16 de janeiro de 2026. MARIA CRISTINA BARROS GUTIERREZ SLAIBI Juíza de Direito em Exercício a/asr/mcbgs
