Inteiro teor
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Niterói 2ª Vara Cível da Comarca de Niterói Rua Visconde de Sepetiba, 519, 4º Andar, Centro, NITERÓI - RJ - CEP: 24020-206 SENTENÇA Processo:0816025-10.2024.8.19.0002 Classe:DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) AUTOR: HELENA VESQUINE BROCHADO DUARTE RÉU: E. M. TRADING MOVEIS E DECORACOES LTDA I. RELATÓRIO Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento e outras obrigações c/c cobrança de aluguéis proposta por Helena Vesquine Brochado Duarte em face de Eduardo Moraes Trading Moveis e Decorações, na qual alega que as partes celebraram contrato de locação não residencial pelo prazo de 5 anos. Ocorre que desde abril e 2023 o réu vem efetuando o depósito dos alugueis em valor inferior o pactuado, gerando um débito até a presente data de R$47.870,90. Requer concessão de liminar para desocupação imediata do imóvel; condenação do réu ao pagamento do valor devido acrescido dos alugueres e acessórios que vencerem até o efetivo pagamento. Inicial no ID. 118063802, acompanhada de documentos no ID. 118063810 ao ID. 118063828. Concedida a liminar para desocupação no ID. 123082728. Contestação no ID. 170288771, acompanhada de documentos no ID. 170288790 ao ID. 170296948, na qual a parte ré argui ausência de legitimidade ativa ou interesse processual. Alega que após o falecimento de Antônio Carlos, com quem celebrou o contrato de locação, o réu tomou conhecimento de que o imóvel, na realidade, seria de propriedade do Estado do Rio de Janeiro. Declara que após a ciência da titularidade do imóvel, para evitar qualquer novo pagamento a pessoa errada, deixou e pagar os aluguéis ao demandante até saber o resultado desta situação. Requer o reconhecimento da ilegitimidade ativa do autor; caso não acolhida preliminar, o reconhecimento da nulidade absoluta do contrato de locação; condenação do autor por litigância de má-fé, com aplicação da multa de 10%. Réplica no ID. 180729515. Decisão saneadora no ID. 183123902. É O RELATÓRIO. DECIDO. II - FUNDAMENTAÇÃO A preliminar de ilegitimidade ativa e a alegação correlata de ausência de interesse processual não prosperam. Em primeiro lugar, a locação é relação obrigacional e não se confunde com a discussão dominial sobre a titularidade do bem. Para o exercício da pretensão de despejo e cobrança, basta a demonstração do vínculo locatício e da qualidade de locador/credor das prestações, o que se verifica pela documentação contratual e pelos demais elementos do conjunto probatório acostados com a inicial, em harmonia com a própria narrativa defensiva, que admite a existência do contrato e a ocupação do imóvel na condição de locatário. Em segundo lugar, ainda que o ajuste tenha sido originalmente celebrado com Antônio Carlos, a morte do locador não extingue a locação, que se transmite aos sucessores e ao espólio, nos termos da Lei nº 8.245/91, preservando-se a continuidade do vínculo e, por consequência, a legitimidade do sucessor/representante para exigir o cumprimento das obrigações e, em caso de inadimplemento, pleitear a resolução com despejo e cobrança. A resistência do réu, ao pretender condicionar o pagamento a uma "definição" externa ao contrato, não retira a utilidade nem a necessidade da tutela jurisdicional, mas, ao revés, evidencia o interesse de agir da autora diante do inadimplemento e da permanência indevida na posse direta do imóvel. Também não procede a tentativa de afastar a obrigação de pagar sob a justificativa de suposta dúvida quanto ao credor, a partir da alegação de que o imóvel seria do Estado do Rio de Janeiro. A defesa, além de não trazer prova idônea e conclusiva que infirmasse a relação locatícia posta em juízo, parte de premissa juridicamente imprópria: eventual controvérsia sobre propriedade ou sobre quem, em tese, seria o titular dominial do bem não autoriza o locatário a suspender unilateralmente o pagamento dos aluguéis e acessórios, sobretudo após longa execução do contrato, com fruição do imóvel para fins empresariais. No regime da Lei do Inquilinato, é dever do locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, sendo o inadimplemento causa típica de rescisão e despejo (Lei nº 8.245/91, arts. 9º, III, e 23, I). Se o réu entendia existir fundada dúvida sobre quem deveria receber, o ordenamento lhe oferecia via própria para resguardar-se sem se tornar inadimplente, como a consignação em pagamento, judicial ou extrajudicial, mediante depósito do valor integral devido, e não a simples redução dos depósitos e posterior interrupção dos pagamentos por conta própria. A opção deliberada por reter valores, mantendo-se no uso do bem, caracteriza mora e frustra a base objetiva do contrato, deslocando para o locador os riscos do empreendimento do locatário, o que não se admite. A alegação de nulidade absoluta do contrato tampouco se sustenta. A relação contratual foi efetivamente constituída e executada, com entrega do imóvel e fruição pelo réu, e não se demonstrou qualquer vício invalidante concreto capaz de conduzir à anulação pretendida. Mesmo na hipótese, aqui não comprovada, de existir discussão externa sobre titularidade dominial, isso não converte automaticamente em nulo o contrato de locação nem autoriza o locatário a permanecer no imóvel sem pagar, pois a tutela do equilíbrio contratual e da boa-fé objetiva impõe que a fruição do bem seja contraprestada, sem prejuízo de o interessado buscar, pelos meios próprios, eventual acerto com quem entenda ser o verdadeiro titular do direito, discussão essa que, de todo modo, não se resolve por autodefesa do devedor mediante inadimplemento. Superadas as questões preliminares e defensivas, resta claro o inadimplemento, pois desde abril de 2023 o réu passou a depositar quantias inferiores às pactuadas, acumulando diferença, e, depois, interrompeu pagamentos à autora sob justificativa que, como visto, não encontra amparo jurídico. A mora, portanto, está caracterizada, e o pedido de despejo por falta de pagamento, cumulável com cobrança dos aluguéis e acessórios, deve ser acolhido, convertendo-se a liminar anteriormente deferida em provimento definitivo. Por fim, não há falar em litigância de má-fé da autora. A aplicação das penalidades previstas no CPC exige demonstração de conduta processual dolosa, com alteração consciente da verdade, uso do processo para objetivo ilegal ou atuação temerária, o que não se extrai do caso. A autora exerceu pretensão típica, amparada em contrato e em inadimplemento, tendo inclusive obtido tutela liminar, e a divergência defensiva sobre legitimidade e titularidade não basta para caracterizar má-fé. III - DISPOSITIVO Diante do exposto, julgo PROCEDENTES os pedidos para decretar a rescisão do contrato de locação e confirmar a liminar de desocupação anteriormente deferida, consolidando o despejo do réu do imóvel objeto da lide, com expedição de mandado de despejo, caso ainda não tenha ocorrido a desocupação voluntária/efetiva, observadas as cautelas de praxe. Condeno, ainda, o réu ao pagamento do débito vencido indicado na inicial acrescido dos aluguéis e demais encargos locatícios vencidos e vincendos até a efetiva desocupação e entrega das chaves (ou imissão do locador na posse, o que primeiro ocorrer), a serem apurados em fase de cumprimento, com correção monetária pelo IPCA-E a partir do vencimento de cada obrigação e juros de mora pela taxa SELIC a partir da citação, abatida a parcela de atualização já embutida no referido índice, na forma adotada por este Juízo. Rejeito o pedido de condenação da autora por litigância de má-fé. Condeno, por fim, o réu ao pagamento das despesas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, (sec) 2º, do CPC, considerada a natureza da causa, o trabalho desenvolvido e o tempo de tramitação. Publique-se. Intimem-se. NITERÓI, 28 de dezembro de 2025. ALBERTO REPUBLICANO DE MACEDO JUNIOR Juiz Titular
