Inteiro teor
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Nova Iguaçu 4ª Vara Cível da Comarca de Nova Iguaçu Avenida Doutor Mário Guimarães, 968, Centro, NOVA IGUAÇU - RJ - CEP: 26255-230 SENTENÇA Processo:0823555-25.2022.8.19.0038 Classe:IMISSÃO NA POSSE (113) AUTOR: JULIANE SILVA ARAUJO VELOSO RÉU: JULIANA LOPES SILVA Vistos. Trata-se de ação de imissão na posse, ajuizada porJULIANE SILVA ARAUJO VELOSOem face deJULIANA LOPES SILVA,todos já devidamente qualificados no bojo dos autos. Alega, em síntese, que aquiriu em leilão da Caixa Econômica Federal o imóvel mat. 87.904 do CRI de Nova Iguaçu, mas que, mesmo após notificado, o antigo devedor fiduciário recusa-se a deixar o imóvel. Pede a procedência do feito para que seja imitida na posse do imóvel. Juntou documentos de id.25257815a 125312580. Deferida a gratuidade judicial (id.25397378). Emenda à inicial (id.26536066). Deferida a tutela antecipada (id. 34845544). A ré contestou o feito (id.48396310). Defende que passou por dificuldades financeiras e não conseguiu realizar os pagamentos das parcelas. Aduz que tentou renegociar a dívida perante a Caixa, sem sucesso. Sustenta que nunca foi intimada do procedimento de consolidação da mora e leilão. Alega que fez benfeitorias, com a construção de um muro a troca do piso e reforma do banheiro. Pede a improcedência do feito ou, subsidiariamente, a retenção da posse até que seja feito o pagamento da indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel. Juntou documentos de id.48396311a 141695029. Réplica (id.67831156). Pugna pelo julgamento antecipado do feito. A ré requereu a produção de prova testemunhal e pericial (id. 182178984). Decorrido prazo sem manifestação da ré quanto a provas (id.87544869). Encerrada a instrução (id. 91726912). Cumprido o mandado de imissão na posse (id. 151333924). A autora requereu i julgamento antecipado do feito (id. 182927762). É o relatório. Passo a decidir. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, tendo em vista que as alegações das partes e os documentos por elas acostados aos autos permitem prolação da sentença, independentemente da produção de outras provas, nos termos do artigo 355, I, do CPC. A prova técnica solicitada pela ré em contestação revela-se impertinente à luz da delimitação do objeto da demanda.Tal prova pericial, na forma em que requerida em contestação, destina-se apenas a eventual liquidação, já que o fato a ser eventualmente por ela examinado diz respeito não à origem das obras alegadas (data em que realizadas), mas à sua avaliação para fins de eventual indenização à ré. Portanto, a prova técnica só teria vez se a ré, por outros meios, tivesse comprovado a data em que realizadas estas benfeitorias, para fins de avaliação do suposto direito a retenção, dada a mudança da natureza da posse (e seus efeitos sobre as benfeitorias) após a consolidação da propriedade fiduciária em Além disso, devidamente intimada, a ré não volto a esclarecer ou reiterar interesse na prova pericial ou outros elementos de instrução. Assim, de rigor conclusão sobre sua preclusão, passando-se ao sentenciamento do feito. No mais, verifico estarem presentes as demais condições e pressupostos processuais de constituição e desenvolvimento, e não havendo outras pendências processuais, passo ao exame do mérito. Os pedidos, nesta parte, sãoprocedentes. Restou incontroversa a arrematação pela autora do imóvel distrito na mat. Nº 87.904 do 5º CRI de Nova Iguaçu, bem como que é esta atualmente proprietária registral do bem, com alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal (id. 26536855). A controvérsia residual consiste em estabelecer se, a partir da arrematação de imóvel pelo procedimento da Lei nº 9.514/1997, nasce para o autor o direito de imitir-se na posse em face do anterior devedor fiduciário à luz da alegação de vícios no procedimento, notadamente ausência de notificação. Em paralelo, cumpre verificar se possui o antigo devedor fiduciário tem direito a retenção ou indenização por benfeitorias em face do novo proprietário/arrematante. As teses defensivas não merecem prosperar. A Lei nº 9.514/1997 estabeleceu procedimento mais célere para a recuperação de ativos no âmbito do mercado de crédito imobiliário. Dentro do procedimento extrajudicial, compete ao devedor adotar as medidas necessárias para evitar a consolidação da propriedade e, se o caso, a recuperação de saldo sobressalente, inclusive para fins de abatimento de indenizações que venha a ter direito. Trata-se, de todo modo, de procedimento envolto unicamente na relação contratual e real existente entre os fiduciantes (credor e devedor) originários. O arrematante é terceiro de boa-fé, que adquire o imóvel a partir das informações públicas disponibilizadas pelo Registro de Imóveis e agentes responsável pelo procedimento. Desse modo, a ele não são imputáveis eventuais falhas do procedimento, na forma do parágrafo único do art. 30 da Lei nº 9.514/1997, a exceção do vício absoluto de notificação do devedor. Não é outra a previsão da regra geral para arrematações prevista no art. 903 do CPC. Neste sentido o E. TJRJ: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO POR MEIO DEARREMATAÇÃO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. DOCUMENTAÇÃO QUE ATESTA A PROPRIEDADE DO BEM. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DA PARTE RÉ. Preliminares rejeitadas. A ação de imissão na posse funda-se nos direitos de propriedade e de sequela que lhe são inerentes, tendo por finalidade a investidura na própria posse, firmada no domínio sobre o imóvel .A imissão na posse dos arrematantes do imóvel é assegurada pelo artigo 37, (sec) 2º do Decreto 70/66; além do artigo 30 da Lei 9.514/97, bem como pelo artigo 1.228, do Código Civil. Possíveis nulidades ocorridas no leilão extrajudicial e direito de retenção envolvendo o imóvel objeto da demanda petitória não podem ser opostas em face dos arrematantes, o qual, na condição de terceiro de boa-fé, adquiriram legitimamente a propriedade do credor hipotecário e, por conseguinte, tem direito a ser imitido na posse do bem .Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 00309981820218190031, Relator.: Des(a). LUIZ EDUARDO C CANABARRO, Data de Julgamento: 29/11/2022, NONA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/12/2022) Mesmo raciocínio se aplica ao direito de retenção e indenização por benfeitorias. O (sec)4º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 estabeleceu regra especial para a composição das benfeitorias realizadas no imóvel. Segundo a regra, a indenização destas obras é feita por meio do eventual saldo resultante após a quitação da dívida e das taxas pendentes sobre o imóvel ao tempo do leilão. São exigíveis, portanto, unicamente em face do credor fiduciário. Além disso, deve-se ter em conta que a arrematação configura forma de aquisição originária do bem. O arrematante adquire o bem no estado em que se encontra, o que, por óbvio, inclui no valor e no preço de avaliação as benfeitorias existentes no imóvel naquele momento. Assim, também por esta razão, não são oponíveis ao adquirente as benfeitorias anteriores à arrematação. No caso em apreço, a parte ré limitou-se a algar, genericamente, que desconhecia o procedimento de leilão em andamento, por não ter sido notificada, e que, além disso, deve ser indenizada pelas benfeitorias. Em relação ao primeiro ponto, não apresentou nenhuma prova neste sentido. O registro de consolidação da propriedade (id. AV.-6-87.904) impõe presunção relativa de regularidade do procedimento descrito nos arts. 26 e 26-A da Lei nº 9.514/1997. Por se tratar de procedimento extrajudicial formal, está sujeito a arquivamento no cartório de registro de imóveis. Assim, na forma do inciso II do art. 373 do CPC, competia ao réu o ônus da prova de apresentar nestes autos os documentos que embasaram a averbação da consolidação da propriedade, a fim de verificar eventual ausência ou insuficiência da notificação indicada no (sec)1º do art. 26 da Lei nº 9.514/1997. Não o tendo feito, não se desincumbiu do ônus de comprovar eventual irregularidade absoluta do procedimento imputável ao arrematante, na forma do parágrafo único do art. 30 da Lei nº 9.514/1997. Além disso, também não apresentou nenhuma certidão que indicasse a pendência de procedimento judicial em que tivesse, à época, obtido efeito suspensivo da consolidação da propriedade ou do leilão. Por fim, em relação às benfeitorias, como já exposto, quando anteriores à arrematação não são imputáveis ao arrematante. Ainda que fossem posteriores à arrematação, não implicariam direito à retenção, na forma do art. 1.220 do Código Civil, pois o autor demonstrou a ciência da ré quanto à arrematação (id.25252975, pág. 03), fato não impugnado em contestação. Por fim, a ré não descreveu quando realizou as supostas obras, nem produziu prova neste sentido. Assim, não há como acolher eventual direito de que, posteriormente à arrematação, tenha realizado benfeitorias necessárias no imóvel, aptas a lhe garantir qualquer direito a indenização. Desse modo, por todo o exposto, de rigor concluir pela procedência do feito na forma do art. 1.228 do Código Civil. DECIDO Com estes fundamentos,JULGO PROCEDENTEos pedidos para determinas a imissão da parte autora na posse do imóvel mat. Nº 87.904 do 5º CRI de Nova Iguaçu. Por conseguinte, julgo extinto o processo, nesta parte com a apreciação do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Ratificoa liminar de id. 34845544. Defiroà ré os benefícios da gratuidade judicial, já que assistida pela Defensoria Pública. Condeno a parte ré ao pagamento de honorários advocatícios ao procurador deste corréu, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, que ficam com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade judicial ora deferida. P. R. I. NOVA IGUAÇU, 9 de janeiro de 2026. DANILO NUNES CRONEMBERGER MIRANDA Juiz Grupo de Sentença
