Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ Vara Única da Comarca de Gilbués DA COMARCA DE GILBUÉS Rua Anísio de Abreu, 678, Fórum Des. Fausto Ribamar Oliveira, Centro., GILBUÉS - PI - CEP: 64930-000 PROCESSO Nº: 0800494-57.2021.8.18.0052 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Compra e Venda] AUTOR: LEODETE BARREIRA SOARES REU: RAIMUNDO RIBEIRO SENTENÇA Vistos etc. RELATÓRIO Trata-se de ação declaratória de validade de negócio jurídico cumulada com pedido de imissão de posse e indenização por danos morais, ajuizada por LEODETE BARREIRA SOARES em face de RAIMUNDO RIBEIRO. A parte autora sustenta que, em 02 de fevereiro de 2006, celebrou com o réu contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel rural denominado Fazenda Angical, situado no Município de Barreiras do Piauí/PI, com área aproximada de 123,5 hectares, pelo valor de R$ 70.000,00. Afirma que o preço foi ajustado mediante assunção de dívida junto ao Banco do Nordeste do Brasil S/A, entrega de imóvel urbano como parte do pagamento e quitação de parcelas mensais, conforme recibos juntados aos autos. Aduz que cumpriu substancialmente as obrigações assumidas, permanecendo na posse do imóvel por longo período, aguardando apenas a quitação definitiva do débito bancário, o qual não possuía prazo certo no contrato. Narra que o réu, sem prévia notificação ou rescisão judicial, retomou indevidamente a posse do imóvel, passou a administrá-lo como se proprietário fosse e a negociar parcelas da área com terceiros. Requereu a declaração de validade do contrato, a imissão definitiva na posse do imóvel e a condenação do réu ao pagamento de indenização por danos morais. Citado, o réu apresentou contestação, sustentando, em síntese, o inadimplemento da autora, especialmente quanto à quitação do débito bancário, pugnando pela improcedência dos pedidos. Houve réplica. O feito foi saneado, produzida prova oral em audiência de instrução e julgamento, e, ao final, apresentadas alegações finais por ambas as partes. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO 1. Do julgamento do mérito Encerrada a instrução probatória e inexistindo nulidades pendentes, o processo encontra-se apto ao julgamento do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. 2. Da validade do negócio jurídico Nos termos do art. 104 do Código Civil, a validade do negócio jurídico exige agente capaz, objeto lícito, possível e determinado, e forma prescrita ou não defesa em lei. No caso concreto, tais requisitos encontram-se plenamente atendidos. As partes eram capazes à época da contratação; o objeto do contrato, imóvel rural devidamente identificado, é lícito e determinado; e a forma adotada, contrato particular de compromisso de compra e venda, é juridicamente admitida, ainda que a transferência da propriedade dependa de posterior escritura pública, nos termos do art. 108 do Código Civil. Ementa: DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO . POSSE DECORRENTE DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE IMPEDIMENTO. BOA-FÉ . SÚMULA 84 DO STJ. PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1 . Agravo de instrumento interposto contra decisão do Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha/ES que indeferiu a tutela de urgência nos autos de Embargos de Terceiro, onde o agravante busca a suspensão das medidas constritivas sobre imóvel objeto de contrato particular de compra e venda, cuja posse exerce desde 2012, embora a ação originária tenha sido ajuizada em 2017. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a posse do imóvel, amparada em contrato particular de compra e venda não registrado, é suficiente para afastar as medidas constritivas impostas pelo juízo de origem; (ii) estabelecer se a boa-fé do adquirente, no caso específico, permite a oposição de embargos de terceiro mesmo na ausência de registro formal da propriedade . III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Súmula 84 do STJ admite a oposição de embargos de terceiro com base em posse decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel, mesmo sem registro, desde que comprovada a boa-fé do adquirente. 4 . No caso concreto, o agravante comprova a posse desde 2012, por meio de contrato particular e escritura pública não registrada, demonstrando a inexistência de má-fé ou conhecimento de pendências judiciais à época da aquisição. 5. A ausência de registro não impede, neste momento processual, a suspensão das medidas constritivas, já que não há indícios de fraude ou simulação que desabonem a validade do negócio jurídico realizado de boa-fé. 6 . A jurisprudência pacífica, com base na Súmula 375 do STJ, afasta a configuração de fraude à execução na ausência de registro de constrição à época da alienação, reforçando a presunção de boa-fé do agravante. 7. Pela análise do conjunto probatório presente nos autos neste momento, portanto, é possível inferir que a aquisição do bem imóvel pelo embargante, ora agravante, é alheia aos fatos objetos da demanda principal, de forma que, independentemente do registro, deve ser reconhecida a validade do negócio efetuado de boa-fé, conforme o artigo 792, inciso IV, do CPC e a Súmula 375 do STJ, atribuindo-se, assim, validade ao contrato, ante a inexistência de quaisquer indícios nos autos que indique simulação ou fraude. IV . DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso provido. Tese de julgamento: A posse de imóvel adquirida por meio de contrato particular de compra e venda, ainda que não registrada, pode ser protegida em embargos de terceiro, desde que evidenciada a boa-fé do adquirente, nos termos da Súmula 84 do STJ. _____________ Dispositivos relevantes citados: CPC, art . 678; CPC, art. 792, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 84; STJ, Súmula 375; TJPR, AI nº 0005064-43.2018 .8.16.0000, Rel. Juíza Cristiane Santos Leite, 20 .06.2018; TJSC, Apelação nº 5002473-35.2019.8 .24.0139, Rel. Monteiro Rocha, 16.02 .2023.(TJ-ES - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 50101467920248080000, Relator.: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, 3ª Câmara Cível) Não há nos autos alegação ou prova de vícios de consentimento, nulidade ou anulabilidade. A controvérsia estabelecida restringe-se à execução do contrato, e não à sua validade intrínseca. Dessa forma, o negócio jurídico celebrado entre as partes é válido e eficaz. 3. Do alegado inadimplemento e da inexistência de resolução contratual O réu sustenta a ocorrência de inadimplemento por parte da autora, especialmente no tocante à quitação do débito bancário assumido como parte do preço. Todavia, a prova dos autos demonstra que a autora efetuou pagamentos significativos, entregou imóvel urbano como parte da contraprestação e promoveu renegociação do débito junto à instituição financeira. O contrato não estipulou prazo certo para a quitação integral do débito, tampouco há prova de que o réu tenha constituído validamente a autora em mora, na forma do art. 397 do Código Civil. Ainda que se admitisse a existência de inadimplemento parcial, tal circunstância não autoriza a resolução unilateral do contrato. O art. 475 do Código Civil condiciona a resolução contratual à via judicial, sendo vedada a autotutela. Não há nos autos qualquer decisão judicial rescindindo o contrato, razão pela qual este permanece válido e eficaz. 4. Da posse, do esbulho e da violação à boa-fé objetiva A prova produzida indica que a autora exerceu a posse do imóvel por longo período, com ciência e tolerância do réu. A retomada unilateral da posse, sem prévia rescisão judicial do contrato, configura esbulho possessório, nos termos do art. 1.210 do Código Civil. Além disso, a conduta do réu viola o princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), na medida em que, após aceitar pagamentos e permitir a posse da autora por anos, passou a agir de forma contraditória, negando eficácia ao contrato e dispondo do bem como se proprietário fosse. Incide, assim, a vedação ao venire contra factum proprium, sendo inadmissível comportamento incompatível com a confiança legitimamente criada na contraparte. 5. Da imissão de posse Reconhecida a validade do contrato e a ilicitude da retomada unilateral da posse pelo réu, é medida que se impõe a imissão definitiva da autora na posse do imóvel, com a consequente obrigação do réu de se abster de qualquer ato de turbação ou esbulho. 6. Dos danos morais A conduta do réu extrapola o mero inadimplemento contratual. A retomada indevida da posse, aliada à imputação pública de inadimplência e à negociação do imóvel com terceiros, atingiu a esfera extrapatrimonial da autora, violando sua honra e dignidade. Presentes o ato ilícito (art. 186 do Código Civil), o dano e o nexo causal, impõe-se o dever de indenizar, nos termos do art. 927 do mesmo diploma legal. Consideradas as circunstâncias do caso concreto, a extensão do dano e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, fixa-se a indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais). DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: I – DECLARAR a validade do contrato particular de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes em 02 de fevereiro de 2006, relativo ao imóvel rural denominado Fazenda Angical; II – DETERMINAR a imissão definitiva da autora na posse do imóvel, devendo o réu abster-se da prática de quaisquer atos de turbação, esbulho ou disposição do bem; III – CONDENAR o réu ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescido de correção monetária a partir desta sentença e juros de mora desde o evento danoso; IV – CONDENAR o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, adotem-se as providências cabíveis e arquivem-se os autos GILBUÉS-PI, 19 de dezembro de 2025. Juiz(a) de Direito da Vara Única da Comarca de Gilbués
