Inteiro teor
Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário DIRETORIA DAS VARAS CÍVEIS DA CAPITAL Av. Des. Guerra Barreto, s/n - Ilha Joana Bezerra, Recife - PE, 50080-900 - Fórum Rodolfo Aureliano Seção A da 30ª Vara Cível da Capital Processo nº 0087113-18.2024.8.17.2001 AUTOR(A): CONDOMINIO DO EDIFICIO JOSE AFONSO RÉU: APSA - ADMINISTRACAO PREDIAL E NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A INTIMAÇÃO DE ATO JUDICIAL Por ordem do(a) Exmo(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito do Seção A da 30ª Vara Cível da Capital, fica(m) a(s) parte(s) intimada(s) do inteiro teor do Ato Judicial de ID 227354759 , conforme segue transcrito abaixo: "SENTENÇA Vistos etc. Trata-se de Ação de Distrato Contratual com pedido de Tutela de Urgência ajuizada por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO JOSÉ AFONSO, devidamente qualificado, em face de APSA – ADMINISTRAÇÃO PREDIAL E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A. Narra a parte Autora que firmou contrato de prestação de serviços de administração condominial com a Ré em 26 de fevereiro de 2024. Alega, contudo, a nulidade do contrato, pois teria sido assinado pela síndica anterior, Sra. Telma Soares Freire, cujo mandato já havia se encerrado. Sustenta, ainda, a ocorrência de diversas falhas na prestação dos serviços, que incluem: a ausência de pagamento do FGTS dos funcionários referentes aos meses de março, abril, maio e junho de 2024; a recusa em assinar um termo aditivo para regularizar o contrato; a demora no retorno de solicitações, como a entrega da previsão orçamentária; a negativa de acesso de membros do conselho fiscal ao aplicativo da administradora; o atraso no registro da ata de assembleia geral; a realização de pagamentos em duplicidade e de débitos não autorizados junto à COMPESA; a variação injustificada nos valores de INSS; a ausência do envio de supervisor mensal; e a cobrança incorreta de taxas condominiais. Requereu, em sede de tutela de urgência, a devolução dos livros contábeis e demais documentos referentes aos meses de março a julho de 2024. No mérito, pugnou pela declaração de rescisão do contrato sem a incidência da multa contratual. A decisão de ID 178599720 deferiu em parte o pedido de tutela de urgência, determinando que a Ré apresentasse os documentos contábeis de prestação de contas no prazo de 15 dias. Em petição de ID 186119631, a parte Ré informou o cumprimento da medida, juntando as pastas de prestação de contas. A parte Ré foi devidamente citada, com a juntada do aviso de recebimento aos autos em 22 de outubro de 2024 (ID 186108016). Apresentada tempestivamente, a Ré APSA – ADMINISTRAÇÃO PREDIAL E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A ofertou Contestação com Reconvenção (ID 188346082). Em sede de preliminares, arguiu: a inépcia da petição inicial quanto aos pedidos de danos morais e materiais, por ausência de formulação de pedido certo e determinado; a carência da ação por falta de interesse de agir, dada a ausência de pretensão resistida quanto à rescisão contratual; e a irregularidade da representação processual do Autor, pela não juntada da convenção de condomínio. No mérito, defendeu a plena validade do contrato, argumentando que foi assinado em 26 de fevereiro de 2024, quando a síndica signatária ainda estava no exercício de seu mandato, que somente se encerrou em 28 de fevereiro de 2024. Refutou as alegações de falha na prestação de serviços, atribuindo a ausência de pagamento do FGTS à culpa exclusiva do condomínio, que não providenciou o certificado digital necessário para o novo sistema FGTS Digital. Alegou que o termo aditivo proposto pelo Autor visava impor novas obrigações sem a devida contraprestação. Respondeu pontualmente a cada uma das supostas falhas, sustentando a regularidade de sua atuação. Em sede de reconvenção, pleiteou a condenação do condomínio Autor ao pagamento de multa por rescisão antecipada, no valor de R$ 6.250,00; à perda da bonificação de isenção de taxas de administração, no valor de R$ 2.500,00; e ao pagamento de saldo devedor existente, totalizando um débito de R$ 10.902,80, já abatidos os valores depositados em juízo. Requereu, ao final, o acolhimento das preliminares, a improcedência dos pedidos autorais, a procedência da reconvenção e a condenação do Autor por litigância de má-fé. A parte Autora apresentou Réplica à Contestação e Contestação à Reconvenção (ID 189768959), na qual rechaçou as preliminares, reiterou os argumentos de falha na prestação de serviços e impugnou os pedidos formulados na reconvenção, afirmando que os depósitos judiciais realizados visam quitar o saldo devedor. É o Relatório. DECIDO. Inicialmente, passo à análise das questões preliminares arguidas pela parte Ré em sua contestação (ID 188346082). A primeira preliminar, de inépcia da petição inicial quanto aos pedidos de danos morais e materiais, deve ser rejeitada. Embora a parte Autora tenha discorrido sobre supostos prejuízos, o cerne de sua pretensão, devidamente delimitado no pedido, é a declaração de rescisão do contrato sem a imposição de ônus. A ausência de um pedido específico e quantificado de indenização por danos materiais e morais apenas impede a análise de tal pleito, mas não contamina a petição inicial como um todo, que se mostra perfeitamente apta a receber um julgamento de mérito quanto à questão principal do distrato. A segunda preliminar, de carência de ação por ausência de interesse de agir, confunde-se com o mérito e com ele será analisada. A existência ou não de pretensão resistida para a rescisão contratual está intrinsecamente ligada à controvérsia sobre a aplicabilidade da multa, ponto central da lide que demanda análise de mérito. Por fim, a preliminar de irregularidade da representação processual, baseada na ausência da convenção de condomínio, também não merece acolhida. A representação do condomínio está suficientemente demonstrada pela juntada da Ata de Assembleia de Eleição da Nova Síndica (ID 178457485), que confere poderes à Sra. Aparecida de Fátima Moura para representar o ente em juízo e extrajudicialmente. A ausência da convenção, embora seja um documento importante, constitui mera irregularidade formal que não compromete a capacidade postulatória, em prestígio ao princípio da primazia do julgamento de mérito. Superadas as preliminares, adentro ao mérito da causa. A controvérsia principal reside em determinar se houve falha na prestação de serviços por parte da Ré que justificasse a rescisão antecipada e imotivada do contrato por parte do Autor, isentando-o da multa contratual. O primeiro ponto a ser analisado é a validade do contrato de prestação de serviços (ID 188346125). O Autor alega que o instrumento é nulo, pois foi assinado em 26 de fevereiro de 2024 pela síndica anterior, Sra. Telma Soares Freire, quando já havia sido eleita a nova síndica. Contudo, a própria Ata de Assembleia (ID 178457485), datada de 22 de fevereiro de 2024, estabelece que o mandato da nova síndica, Sra. Aparecida de Fátima Moura, teria início apenas em 1º de março de 2024. Logo, na data da assinatura do contrato, a Sra. Telma Soares Freire ainda era a representante legal do condomínio, com plenos poderes para praticar atos de gestão, o que torna o contrato perfeitamente válido. O principal argumento do Autor para a rescisão é a falha da Ré no recolhimento do FGTS dos funcionários nos meses de março, abril, maio e junho de 2024. A irregularidade é incontroversa, conforme demonstra o documento do sistema FGTS Digital (ID 186504608). A questão, portanto, é definir a quem cabe a responsabilidade por tal omissão. A Ré sustenta que a falha decorreu da omissão do condomínio em fornecer o certificado digital necessário para operar o novo sistema do FGTS Digital, que entrou em vigor em março de 2024. Esta alegação encontra robusto amparo probatório. As conversas de WhatsApp (ID 188346128 e 188346394) demonstram que a preposta da Ré solicitou à nova síndica, em 12 de agosto de 2024, o "código de acesso do certificado digital", informando que não estava conseguindo acesso. Ademais, a Cláusula 14.2 do contrato de prestação de serviços (ID 188346125) é expressa ao isentar a APSA de responsabilidade pela não execução de serviços em virtude da falta de documentação a ser fornecida pelo condomínio, mencionando inclusive "o CNPJ e o CERTIFICADO DIGITAL". Fica evidente, portanto, que a obrigação de fornecer os meios para o recolhimento do FGTS era do Autor, e sua inércia deu causa ao inadimplemento, o que o obrigou a realizar os pagamentos posteriormente, como comprovam os documentos de ID 186504609 e 186504610. Quanto às demais falhas alegadas, o Autor também não logrou êxito em comprová-las. O pagamento da conta da COMPESA, no valor de R$ 6.772,98, em 04 de junho de 2024, que resultou em saldo negativo na conta do condomínio, estava contratualmente autorizado pela Cláusula 3.3 do contrato (ID 188346125), que permite à Ré efetuar o pagamento de despesas rotineiras, como as de concessionárias de serviços públicos. A alegação de falta de diálogo é subjetiva e contrariada pela Notificação Extrajudicial enviada pela Ré (ID 182064680), que buscava uma solução para a ausência de comunicação. As demais alegações de pagamentos duplicados e cobranças indevidas vieram desacompanhadas de prova mínima, não se desincumbindo o Autor de seu ônus probatório, nos termos do art. 373, I, do CPC. Não se aplica ao caso o Código de Defesa do Consumidor, pois a relação entre condomínio e administradora não é de consumo. O condomínio não se enquadra no conceito de consumidor final, sendo a administradora uma mera mandatária que atua em nome do condomínio para a gestão de interesses coletivos. A relação é, portanto, regida pelo Código Civil. Diante da ausência de comprovação de justa causa para a rescisão, esta se deu por iniciativa imotivada do Autor. Assim, tornam-se exigíveis as penalidades previstas no contrato. A Cláusula 17.2 prevê a aplicação do art. 603 do Código Civil, que determina o pagamento de metade da remuneração a que teria direito o prestador de serviços até o termo legal do contrato. Considerando que o contrato vigeria até 30 de junho de 2025 e a rescisão se operou em agosto de 2024, a cobrança de multa correspondente a cinco meses de taxa de administração, no valor de R$ 6.250,00, mostra-se devida. Igualmente devida é a indenização pela perda da bonificação de isenção das taxas de março e abril de 2024, no valor de R$ 2.500,00, benefício que estava atrelado ao cumprimento do contrato. No que tange ao pedido reconvencional de cobrança de saldo devedor, o Extrato sob o ID 179826150 aponta a existência de um saldo negativo de R$ 4.901,94 em 20 de agosto de 2024, corroborando a tese da Ré-reconvinte. O próprio Autor-reconvindo reconhece a existência de débitos ao realizar depósitos judiciais para sua quitação. Por fim, não vislumbro a ocorrência de litigância de má-fé por parte do Autor. Embora seus argumentos não tenham prosperado, a parte apenas exerceu seu direito de ação, não restando configurada nenhuma das hipóteses do art. 80 do CPC. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na ação principal por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO JOSÉ AFONSO em face de APSA – ADMINISTRAÇÃO PREDIAL E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A. Outrossim, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na RECONVENÇÃO para condenar o Autor-reconvindo a pagar à Ré-reconvinte o valor de R$ 10.902,80 (dez mil, novecentos e dois reais e oitenta centavos), referente à multa contratual, indenização pela bonificação e saldo devedor, valor que deverá ser corrigido monetariamente pela taxa SELIC a partir do ajuizamento da reconvenção. Fica autorizado o levantamento, pela Ré-reconvinte, dos valores já depositados em juízo pelo Autor, devendo o montante ser abatido do total da condenação. Condeno o Autor-reconvindo ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação na reconvenção, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Recife/PE, data da assinatura digital. Danilo Félix Azevedo Juiz de Direito" RECIFE, 22 de janeiro de 2026. PATRICIA VIEIRA DE LIRA ALBUQUERQUE NOVAES Diretoria das Varas Cíveis da Capital
