Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Passos / 1ª Vara Cível da Comarca de Passos Avenida Arlindo Figueiredo, 850, - de 397/398 a 460/461, São Francisco, Passos - MG - CEP: 37902-026 PROCESSO Nº: 5015328-89.2025.8.13.0479 CLASSE: [CÍVEL] EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) ASSUNTO: [Inexequibilidade do Título / Inexigibilidade da Obrigação, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução] AUTOR: LIVIA SOARES SANTOS CPF: 100.583.676-08 RÉU: CONDOMINIO RESIDENCIAL PARK CLUB CPF: 37.576.109/0001-81 SENTENÇA Vistos. Trata-se de Embargos opostos em face da execução de n.º 5010787-13.2025.8.13.0479. Sustenta, em resumo, que a execução tem como objeto a cobrança de débitos condominiais, referentes ao apartamento 201, bloco 21, do Condomínio Residencial Park Club, referente ao período compreendido entre março e dezembro de 2022, no total de R$ 4.459,00. Defende a inexigibilidade parcial do débito, afirmando que não responde pelo débito referente ao período anterior a 01/09/2022, data em que tomou posse do imóvel, que se encontrava até então, em fase de construção. Alega que há excesso de execução, decorrente da aplicação de índice de atualização inadequado. Aduz que deve ser aplicado o IPCA para a atualização. Aponta como devido o valor de R$ 1.572,77. (10562751738) A embargada defende a regularidade da cobrança dos débitos, pelo período integral constante da inicial, bem como a regularidade dos índices de atualização aplicados, pugnando pela improcedência dos embargos. (10583649886) É o relatório. Decido. O processo está em ordem. Não há vícios ou irregularidades a serem corrigidos. Também não há preliminares ou prejudiciais a serem enfrentadas. Portanto, avança-se à análise e julgamento do mérito. Depreende-se dos autos que a embargante não nega a existência do débito, mas a sua exigibilidade em período anterior à imissão na posse do bem. Em caso análogo decidiu o egrégio Tribunal de Justiça, nos seguintes termos: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES - RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE - AUSÊNCIA - RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA VENDEDORA - SENTENÇA MANTIDA. - A responsabilidade do comprador pelo pagamento das taxas do condomínio, no caso de contrato de compra e venda firmado com a construtora, fica adstrita à entrega das chaves, quando se considera a sua imissão na posse do imóvel. -Cláusula de convenção condominial que prevê redução de taxas em favor da incorporadora é inválida por violar a proporcionalidade e configurar enriquecimento sem causa. - As parcelas vencidas no curso do processo são automaticamente incluídas na execução, nos termos do art. 323 do CPC. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.319255-6/001, Relator(a): Des.(a) Maria Luiza Santana Assunção , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 25/10/2024, publicação da súmula em 30/10/2024) EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PRESCRIÇÃO PARCIAL RECONHECIDA EM DECISÃO COM TRÂNSITO EM JULGADO. EXECUÇÃO EXTINTA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Embargos à execução opostos por empresa construtora, sob o argumento de ausência de título executivo apto a sustentar a cobrança de R$ 50.941,38 de taxas condominiais referentes ao período de dezembro de 2015 a abril de 2020. A embargante alegou: (i) ilegitimidade passiva por ter transferido a posse do imóvel em julho de 2013, com entrega das chaves à compradora em novembro de 2017; (ii) inexigibilidade do débito posterior à entrega das chaves; (iii) prescrição quinquenal das parcelas vencidas até julho de 2019; (iv) irregularidade na inclusão de honorários advocatícios extrajudiciais. A sentença acolheu os embargos, declarou a nulidade e extinguiu a execução. O Apelante recorreu, sustentando a interrupção da prescrição por citação válida em execução anterior e defendendo a subsistência da responsabilidade da embargante até outubro de 2018. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se a embargante é parte legítima para responder pelas taxas condominiais vencidas após a entrega da posse do imóvel; (ii) estabelecer se houve interrupção da prescrição em razão da citação de terceira pessoa em execução anterior; (iii) determinar se a extinção parcial da execução por prescrição poderia ser rediscutida no recurso, diante da coisa julgada. III. RAZÕES DE DECIDIR A responsabilidade pelas taxas condominiais possui natureza propter rem, recaindo sobre o possuidor do imóvel, independentemente de registro da promessa de compra e venda, desde que comprovada a transferência da posse e a ciência inequívoca da transação pelo condomínio. Demonstrada a imissão na posse pela adquirente com a entrega das chaves em novembro de 2017, a responsabilidade d a embargante restringe-se às parcelas vencidas até esse marco temporal. A decisão anterior que reconheceu a prescrição das parcelas vencidas antes de 17 de janeiro de 2018 transitou em julgado, não sendo passível de rediscussão no presente recurso. A citação de terceiro em execução anterior não tem o condão de interromper a prescrição em relação à ora embargante, por ausência de previsão legal e identidade subjetiva entre as demandas, nos termos do art. 202 do Código Civil. A cobrança de honorários advocatícios extrajudiciais no percentual de 20% sem base contratual ou judicial revela-se indevida, maculando o valor executado. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais recai sobre o efetivo possuidor do imóvel, independentemente do registro do contrato de compra e venda. A prescrição da pretensão executiva reconhecida por decisão transitada em julgado não pode ser rediscutida em sede recursal. A citação de terceiro em execução anterior não interrompe a prescrição em relação à parte diversa em nova ação. A cobrança de honorários advocatícios extrajudiciais sem previsão legal ou contratual específica é indevida. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.158675-9/002, Relator(a): Des.(a) Evangelina Castilho Duarte , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/05/2025, publicação da súmula em 01/06/2025) A embargante comprova nos autos, mediante a juntada do termo de entrega das chaves, que foi imitida na posse do imóvel apenas em 01/09/2022 (10562750289). Assim, a sua responsabilidade pelos débitos condominiais deve ser restrita a período posterior à mencionada data. Portanto, deve ser reconhecida a inexigibilidade do débito relativo ao período compreendido entre março e setembro de 2022. Avançando, tem-se que a embargante alega ainda que, em virtude da incorreção na aplicação dos índices moratórios, verifica-se excesso de execução. Defende a aplicação do IPCA, por alegada previsão legal. Todavia, havendo previsão expressa na convenção condominial acerca dos índices e percentuais de atualização e correção do débito, não há que se falar em aplicação de índice diverso. No caso dos autos, consoante se observa do documento de ID 10504296920, dos autos principais, a convenção de condomínio prevê, em seu artigo 62, que o atraso no pagamento de qualquer contribuição condominial acarretará a incidência de juros de 1% ao mês, multa de 2%, além de correção monetária calculada com base na variação IPC, da tabela Fipe ou, em caso de inaplicabilidade, com base no IGPM. Diante disso, não há que se falar na aplicação dos índices apontados pela embargante. Diante de todo o exposto, nos termos do artigo 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os embargos opostos, para reconhecer a inexigibilidade do débito relativo ao período de março a setembro de 2022. Condeno a embargada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em R$926,71, nos termos do que dispõe o artigo 85, §8º, do CPC. Junte-se cópia desta sentença nos autos da execução e intime-se a exequente naquele feito, para promover o regular andamento do processo, em 15 (quinze) dias, apresentando novos cálculos, com o decote do período reconhecido como inexigível, bem como com a aplicação dos índices fixados em convenção de condomínio. Após o trânsito em julgado, cumpridas as diligências, arquive-se este processo, com baixa. Intimem-se. Cumpra-se. Passos, data da assinatura eletrônica. ISADORA DE CASTRO SILVA Juiz(íza) de Direito 1ª Vara Cível da Comarca de Passos
