Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 5ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5024827-12.2022.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] IMISSÃO NA POSSE (113) ASSUNTO: [Interesse Processual] AUTOR: OLIVIA MILEIB UROZ CPF: 061.208.436-12 RÉU: KELLY CRISTINA SANTOS DE OLIVEIRA CPF: 104.299.236-35 SENTENÇA Trata-se de ação de imissão na posse ajuizada por OLIVIA MILEIB UROZ em face de KELLY CRISTINA SANTOS DE OLIVEIRA, ambas devidamente qualificadas nos autos. Segundo o relato da inicial, a autora adquiriu, em 29 de dezembro de 2021, o imóvel situado na Rua Estrada do Cercadinho, nº 1534, Bairro Salgado Filho, Belo Horizonte/MG, por meio de compra direta junto à Caixa Econômica Federal, pelo valor de R$ 100.162,50 (cem mil, cento e sessenta e dois reais e cinquenta centavos), com o devido registro da propriedade efetivado em 05 de janeiro de 2022. Ocorre que, a despeito da aquisição legítima do domínio, o imóvel permanece indevidamente ocupado pela ré, antiga proprietária fiduciante, que se recusa a desocupá-lo de forma voluntária, obrigando-a a buscar a tutela jurisdicional para ser imitida na posse. Alega ainda que o imóvel é composto por três construções, sendo dois barracões desocupados e um ocupado pela ré, e que os barracões vazios estariam servindo de abrigo para marginais, gerando insegurança. Assim, pugna por sua imissão na posse do imóvel e pela condenação da ré ao pagamento de uma taxa de ocupação mensal, correspondente a 1% (um por cento) do valor do imóvel, desde a data da aquisição até a efetiva desocupação. A inicial veio acompanhada de documentos, entre eles, a escritura pública de compra e venda e a certidão atualizada da matrícula do imóvel (ID nº 8329113032), a guia de IPTU (ID nº 8329113032) e a notificação extrajudicial para desocupação (ID nº 9026948015). Em decisão de ID nº 8658383002, foi deferida a medida liminar para determinar a desocupação do imóvel no prazo de 60 (sessenta) dias. Agravada a decisão, foi proferido acórdão suspendendo a eficácia da liminar deferida (ID nº 10104644051). A parte ré, em contestação cumulada com reconvenção (ID nº 9479469206), arguiu, em suma, que reside no imóvel há mais de dezoito anos, tendo-o adquirido inicialmente por meio de financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Alegou que, devido a dificuldades financeiras e desemprego, tornou-se inadimplente com as prestações, mas que sua posse sempre foi mansa, pacífica e com ânimo de dona. Com base nesses fatos, sustentou ter preenchido os requisitos para a aquisição da propriedade por usucapião extraordinária, nos termos do parágrafo único do artigo 1.238 do Código Civil. Subsidiariamente, pleiteou o direito de retenção do imóvel até ser indenizada pelas benfeitorias e acessões que alega ter realizado, consistentes na construção de três barracões. Em sede de reconvenção, reiterou o pedido de declaração de domínio por usucapião ou, alternativamente, a condenação da autora-reconvinda ao pagamento de indenização pelas construções, com a garantia do direito de retenção. A autora apresentou impugnação à contestação (ID nº 9811678106, com remissão à petição de ID nº 9629464439), refutando a tese de usucapião ao argumento de que a posse decorrente de contrato de alienação fiduciária é precária e não induz animus domini, sendo juridicamente impossível a prescrição aquisitiva. Em decisão de saneamento e organização do processo (ID nº 10252605125), foram fixados como pontos controvertidos. Na mesma oportunidade, foi deferida a gratuidade de justiça à ré. Realizada audiência de conciliação no CEJUSC, a tentativa de acordo restou infrutífera (ID nº 10209747735). Deferida a produção de prova oral, foi realizada audiência de instrução e julgamento em 02 de setembro de 2025 (ID nº 10533476927), na qual foram ouvidas as testemunhas arroladas pela ré, Srs. José Vander Medeiros e João Sérgio dos Anjos. Na ocasião, a ré dispensou o depoimento pessoal da autora. A ré apresentou suas alegações finais por memoriais (ID nº 10560421894), reiterando seus argumentos de defesa e reconvenção. A autora, embora intimada, não apresentou alegações finais, conforme certificado nos autos (ID nº 10597996948). Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório do necessário. DECIDO. DA AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE A ação de imissão na posse, de natureza petitória, é o instrumento processual conferido ao proprietário que, detendo o título de domínio, se vê privado do exercício da posse, porquanto esta é exercida de forma injusta por um terceiro. Fundamenta-se no jus possidendi, ou seja, no direito de possuir que emana da propriedade, e encontra seu amparo no artigo 1.228 do Código Civil, que assegura ao proprietário a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Para o acolhimento do pedido, exige-se a demonstração de três requisitos fundamentais: a prova do domínio sobre o bem, a individualização da coisa e a demonstração da posse injusta do réu. No caso em apreço, a autora, OLIVIA MILEIB UROZ, logrou êxito em comprovar, de forma inequívoca, a titularidade do domínio sobre o imóvel objeto da lide. A Certidão de Inteiro Teor da Matrícula nº 27.182, expedida pelo 7º Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca e juntada sob ID nº 8329113032 (páginas 3 a 7), contém, em seu registro R-11, a anotação da compra e venda celebrada entre a Caixa Econômica Federal e a autora, formalizada por meio de escritura pública de 29 de dezembro de 2021. Tal registro, datado de 05 de janeiro de 2022, confere à autora a condição de proprietária do imóvel, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil. O imóvel, por sua vez, está perfeitamente individualizado na referida matrícula, atendendo ao segundo requisito. Resta, portanto, analisar a natureza da posse exercida pela ré, KELLY CRISTINA SANTOS DE OLIVEIRA, para determinar se esta se qualifica como injusta para os fins da ação petitória. A posse injusta, no contexto da ação de imissão, não se restringe àquela viciada por violência, clandestinidade ou precariedade, mas abrange toda posse que, em confronto com o direito de propriedade, não encontra amparo em título jurídico oponível ao proprietário. É a posse que, embora possa ter se iniciado de forma legítima, perdeu seu fundamento de validade perante o titular do domínio. A análise deste ponto controvertido se confunde com a própria matéria de defesa arguida pela ré, notadamente a alegação de usucapião, que passo a examinar em tópico específico. DA ARGUIÇÃO DE USUCAPIÃO COMO MATÉRIA DE DEFESA E DO PEDIDO RECONVENCIONAL A ré, em sua peça de defesa e em sede de reconvenção, sustenta ter adquirido a propriedade do imóvel por meio da usucapião extraordinária, com prazo reduzido, previsto no parágrafo único do artigo 1.238 do Código Civil. Alega que exerce a posse sobre o bem por mais de dezoito anos, de forma ininterrupta, sem oposição e com ânimo de dona, tendo estabelecido no local sua moradia habitual. É cediço que a usucapião pode ser arguida como matéria de defesa em ações petitórias, como a presente. Contudo, para que tal defesa prospere, é imprescindível a demonstração cabal de todos os requisitos legais para a prescrição aquisitiva, quais sejam, a posse mansa, pacífica e ininterrupta, exercida com animus domini, pelo lapso temporal exigido em lei. O animus domini, em particular, traduz-se na intenção de ter a coisa para si, como se proprietário fosse, agindo perante terceiros como o verdadeiro titular dos direitos sobre o bem. A análise da cadeia dominial e dos atos registrados na matrícula do imóvel (ID nº 8329113032) é crucial para a elucidação da controvérsia. O registro R-6-27.182 demonstra que a própria ré, KELLY CRISTINA SANTOS DE OLIVEIRA, adquiriu a propriedade do imóvel em 28 de setembro de 2011. Contudo, na mesma data, conforme o registro R-7-27.182, a ré celebrou contrato de alienação fiduciária em garantia com a Caixa Econômica Federal, transferindo à instituição financeira a propriedade resolúvel do bem para garantir o pagamento do financiamento contraído para a aquisição. A natureza jurídica da posse no contrato de alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/1997, é incompatível com o animus domini necessário para a usucapião. Nesse tipo de negócio, o devedor-fiduciante, no caso a ré, detém apenas a posse direta do imóvel, de forma precária e subordinada ao cumprimento da obrigação principal, qual seja, a quitação do mútuo. A propriedade, ainda que resolúvel, e a posse indireta pertencem ao credor-fiduciário. A posse da ré, portanto, não era exercida como se dona fosse, mas sim como devedora, com a plena ciência de que a consolidação de sua propriedade dependia do adimplemento contratual. A posse decorrente de relação contratual que prevê a restituição do bem em caso de inadimplemento não se reveste do ânimo de dono. Ademais, a matrícula do imóvel revela, na averbação AV-8-27.182, que, em virtude da inadimplência da ré, a propriedade do imóvel foi consolidada em nome da credora fiduciária, a Caixa Econômica Federal, em 29 de junho de 2016. A partir desse momento, a posse que a ré exercia sobre o imóvel, que já era precária, passou a ser manifestamente injusta e de má-fé, pois desprovida de qualquer título que a legitimasse. Ela tinha plena ciência de que o imóvel não mais lhe pertencia, mas sim à instituição financeira que, posteriormente, o alienou à autora. Portanto, em nenhum momento do período alegado, a ré deteve a posse do imóvel com o indispensável animus domini. Sua posse ou era de devedora-fiduciante ou de mera ocupante irregular após a consolidação da propriedade pelo credor. A ausência deste requisito subjetivo fulmina a pretensão de usucapião, tornando desnecessária a análise aprofundada dos demais elementos. Os depoimentos das testemunhas ouvidas em juízo (ID nº 10533476927), embora confirmem a longa permanência da ré no local, não têm o condão de alterar a natureza jurídica de sua posse, que é definida pelos atos e negócios jurídicos devidamente registrados na matrícula do bem. Dessa forma, a alegação de usucapião como matéria de defesa não prospera, e, por consequência lógica, o pedido reconvencional de declaração de domínio deve ser julgado improcedente. DO DIREITO DE RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E ACESSÕES Rejeitada a tese de usucapião, a ré pleiteia, subsidiariamente, o direito de ser indenizada pelas construções (três barracões) que alega ter erguido no terreno, bem como o direito de reter a posse do imóvel até o efetivo pagamento. As construções realizadas em terreno alheio são classificadas como acessões, e não benfeitorias, sendo sua disciplina jurídica regida pelo artigo 1.255 do Código Civil. Tal dispositivo estabelece que aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se, contudo, procedeu de boa-fé, terá direito a indenização. O direito à indenização, portanto, está condicionado à boa-fé do possuidor que realiza a acessão. Como exaustivamente analisado no tópico anterior, a posse da ré, desde a consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal em 2016, é considerada de má-fé, pois ela tinha ciência inequívoca do vício que maculava sua posse. O parágrafo único do artigo 1.255 do Código Civil dispõe que, se a construção é feita de má-fé, o construtor perde o que construiu em favor do proprietário e, se este não preferir que seja desfeita, ainda pode ser obrigado a indenizar eventuais perdas e danos. Assim, a lei não confere ao construtor de má-fé o direito à indenização pela acessão. Ainda que se considerasse, por hipótese, que as construções foram erguidas no período em que a ré era devedora fiduciante e, portanto, possuidora de boa-fé, a pretensão não mereceria melhor sorte. A relação jurídica era regida por um contrato específico de financiamento com garantia de alienação fiduciária. As acessões realizadas no imóvel incorporaram-se ao bem que servia de garantia, e, com a consolidação da propriedade pelo credor, seguiram o destino do principal, não havendo previsão legal ou contratual que obrigue o credor ou seu sucessor (a autora) a indenizar o devedor inadimplente por tais construções. Ademais, no que tange ao direito de retenção, o artigo 1.220 do Código Civil é expresso ao negar tal prerrogativa ao possuidor de má-fé, mesmo em relação às benfeitorias necessárias, quanto mais em relação às acessões. Não havendo amparo legal para a retenção pretendida, este pleito também deve ser rechaçado. Destarte, por qualquer ângulo que se analise a questão, inexiste o direito à indenização ou à retenção postulado pela ré. DA TAXA DE OCUPAÇÃO Por fim, a autora requer a condenação da ré ao pagamento de uma taxa de ocupação pelo período em que permaneceu indevidamente no imóvel. O pleito encontra respaldo no artigo 37-A da Lei nº 9.514/1997. Referido dispositivo legal estabelece que o devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, o valor correspondente a um por cento do valor do imóvel, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária até a data em que o credor ou seus sucessores vierem a ser imitidos na posse. A autora, como adquirente do imóvel em leilão extrajudicial, sucedeu a Caixa Econômica Federal nos direitos sobre o bem, fazendo jus ao recebimento da referida taxa. A permanência da ré no imóvel após a consolidação da propriedade e a posterior alienação à autora, sem qualquer contraprestação, configura enriquecimento sem causa, o que é vedado pelo ordenamento jurídico. A taxa de ocupação tem natureza indenizatória, visando compensar o novo proprietário pela privação do uso e gozo de seu bem. Assim, a condenação da parte ré ao pagamento da taxa de ocupação. Pelo exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na ação de imissão na Posse, para: - DETERMINAR a imissão da autora na posse do imóvel constituído pelo Lote nº 1, da quadra nº 71, do Bairro Salgado Filho, Belo Horizonte/MG, objeto da Matrícula nº 27.182 do 7º Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca. - CONDENAR a ré ao pagamento de uma taxa de ocupação mensal, no valor correspondente a 1% (um por cento) sobre o montante de R$ 144.000,00 (cento e quarenta e quatro mil reais), devida desde 29 de dezembro de 2021 até a data da efetiva desocupação do imóvel. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora pela taxa Selic, desde o vencimento. Condeno a parte ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Contudo, suspendo a exigibilidade de tais verbas, uma vez que a ré litiga sob o pálio da gratuidade de justiça. Expeça-se o competente mandado de imissão na posse, a ser cumprido após o trânsito em julgado desta sentença, concedendo à ré o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária, sob pena de cumprimento forçado, autorizado, desde já, o uso de força policial e arrombamento, caso estritamente necessário. Outrossim, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na Reconvenção e extingo o feito, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte reconvinte ao pagamento das custas e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. Contudo, suspendo a exigibilidade de tais verbas, uma vez que a reconvinte litiga sob o pálio da gratuidade de justiça. Após o trânsito em julgado, cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos com baixa. P.R.I. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. CLÁUDIA COSTA CRUZ TEIXEIRA FONTES Juíza de Direito 5ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte
