Diante do exposto, ACOLHO os embargos à execução opostos por RAFAEL DA COSTA ARAUJO. Por conseguinte, JULGO EXTINTA a execução, em razão da ilegitimidade passiva, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. Transitada em julgado, tragam os autos conclusos para o desbloqueio do valor de R$ 3.060,65, penhorado via SISBAJUD (ID 197833499), em favor do executado. Sem custas e honorários advocatícios (arts. 54 e 55 da Lei nº 9.099/95). Registre-se.
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ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CUIABÁ PROCESSO Nº: 1015328-93.2025.8.11.0001 EXEQUENTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CHAPADA RAVIERA EXECUTADO/EMBARGANTE: RAFAEL DA COSTA ARAUJO Vistos, etc. Trata-se de execução de título executivo extrajudicial movida em face de RAFAEL DA COSTA ARAUJO, objetivando o recebimento de R$ 10.398,51, referente a cotas condominiais inadimplidas (ID 186352259). Diante da ausência de pagamento voluntário, foi determinada a penhora de ativos financeiros via SISBAJUD, que resultou no bloqueio parcial de R$ 3.060,65 (IDs 197833504 e 197833506). O executado apresentou exceção de pré-executividade (ID 197743428), que foi rejeitada pela decisão de ID 199739318. Inconformado, o executado interpôs recurso inominado. A instância recursal, em decisão monocrática (ID 210163015), não conheceu do recurso por se tratar de decisão interlocutória irrecorrível. Com o retorno dos autos, o executado opôs embargos à execução (ID 216304692), reiterando a tese de ilegitimidade passiva. O condomínio embargado apresentou impugnação (ID 218339826), arguindo, preliminarmente, a inadmissibilidade dos embargos por ausência de garantia integral do juízo e, no mérito, defendendo a responsabilidade do executado. É o relatório. Decido. Inicialmente, quanto à admissibilidade dos embargos, embora o juízo não esteja integralmente garantido, já que a penhora se deu de maneira parcial (R$ 3.060,65), recebo os embargos opostos, dispensando o executado do dever de complementar a garantia do juízo, em observância aos princípios do acesso à justiça e da ampla defesa, já que foi deferido o benefício da justiça gratuita ao embargante (ID 201520633). Com efeito, a controvérsia cinge-se em definir a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais no período em que o executado, embora conste como proprietário fiduciante no registro, alega não ter sido imitido na posse do imóvel. A matéria foi definitivamente pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema 886 - REsp 1.345.331/RS), que fixou as seguintes teses: “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.” Aplicando-se o respectivo entendimento ao caso concreto, verifica-se que o embargante alega, de forma categórica, que nunca recebeu as chaves do imóvel. Deste modo, caberia ao condomínio exequente o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, qual seja, a efetiva imissão na posse do executado, momento a partir do qual nasceria sua obrigação de arcar com as despesas condominiais. Contudo, o embargado não produziu qualquer prova nesse sentido, o que poderia ser feito, por exemplo, por um termo de entrega de chaves ou autorização de mudança. No entanto, a prova documental produzida pelo embargante milita a seu favor, já que a matrícula atualizada do imóvel (ID 216304697) evidencia que o negócio jurídico não se aperfeiçoou, sendo a propriedade foi consolidada em nome do credor fiduciário (Caixa Econômica Federal) em 07/04/2025 (AV-5), culminando na extinção da dívida do executado após a realização de leilões negativos (AV-6 e AV-7). Assim sendo, a versão do embargante, no sentido de que não chegou a usufruir do bem, está suficientemente ratificada pois, antes mesmo que pudesse tomar posse, tornou-se inadimplente com o financiamento e perdeu a propriedade resolúvel que detinha. Dessa forma, ausente a prova da imissão na posse, requisito indispensável para a transferência da responsabilidade pelos encargos condominiais ao adquirente, impõe-se o reconhecimento da ilegitimidade passiva. Diante do exposto, ACOLHO os embargos à execução opostos por RAFAEL DA COSTA ARAUJO. Por conseguinte, JULGO EXTINTA a execução, em razão da ilegitimidade passiva, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. Transitada em julgado, tragam os autos conclusos para o desbloqueio do valor de R$ 3.060,65, penhorado via SISBAJUD (ID 197833499), em favor do executado. Sem custas e honorários advocatícios (arts. 54 e 55 da Lei nº 9.099/95). Registre-se. Intimem-se. Expeça-se o necessário. Cumpra-se. Cuiabá/MT, data registrada no sistema. Murilo Moura Mesquita Juiz de Direito
