Inteiro teor
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA DE PORTO ALEGRE DO NORTE SENTENÇA Processo: 1004888-29.2023.8.11.0059. POLO ATIVO: VALNEY NOLETO POLO PASSIVO: CASA & TERRA IMOBILIARIA E ENGENHARIA LTDA I. Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS c/c TUTELA DE URGÊNCIA movida por VALNEY NOLETO em face de CASA & TERRA IMOBILIARIA E ENGENHARIA LTDA, todos devidamente qualificados nos autos. A autora afirmou ter celebrado, em setembro de 2020, Compromisso Particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano com a ré, objetivando a aquisição do lote nº 6, quadra 6, do Loteamento Residencial Colina Park-Confresa, localizado no Município de Confresa/MT. Aduziu ter efetuado o pagamento de R$8.370,00 (oito mil trezentos e setenta reais). Alegou dificuldade financeira superveniente e ausência de solução administrativa, pleiteando judicialmente a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos, com retenção de 10% pela ré. Requereu a concessão de tutela de urgência para imediata suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas do contrato, bem como para impedir a negativação de seu nome nos cadastros de crédito ou promover sua exclusão, sob pena de multa diária. Recebida a inicial, foi indeferido o pedido de tutela de urgência, concedido o pedido de justiça gratuita ao autor, determinada a citação da requerida e designada audiência de conciliação (ID. 139549167). A audiência de conciliação restou prejudicada ante a ausência da parte requerida (ID. 168183538). A ré compareceu espontaneamente aos autos e apresentou contestação (ID 171851171). No mérito, impugnou o valor declarado como efetivamente pago pelo autor, alegando que deve ser desconsiderado aquele pago a título de comissão de corretagem. Defendeu, ainda, que a comissão de corretagem, não é objeto de restituição, conforme previsão expressa no contrato, bem como que se encontra prescrito o pedido de devolução da taxa de corretagem, tendo transcorrido mais de três anos desde a assinatura do contrato até o ajuizamento da ação. Reconheceu a possibilidade de rescisão contratual, mas defendeu que os valores a serem restituídos devem observar integralmente as cláusulas contratuais, especialmente a retenção de multa penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, dedução de tributos incidentes sobre o imóvel, valores pagos a título de intermediação (corretagem) e taxa de fruição pelo tempo de disponibilidade da posse. Postulou, assim, o abatimento de todos os encargos previstos contratualmente, inclusive impostos (IPTU) e taxa de fruição de 0,75% ao mês. Por fim, requereu a total improcedência dos pedidos formulados pela autora ou, subsidiariamente, a aplicação integral das retenções e deduções contratuais e legais. Réplica autoral no ID. 173162668. O recurso interposto pelo requerente em face da decisão que indeferiu o pedido de tutela foi provido, determinando-se a suspensão da exigibilidade das parcelas com vencimento a partir do ajuizamento da demanda, bem como a proibição de inscrição do nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito (ID. 173950086) Intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir (ID. 181297728), a requerida pugnou pelo julgamento antecipado da lide (ID. 182388639), enquanto a parte autora permaneceu inerte. Anunciou-se a inversão do ônus probatório e o julgamento antecipado da lide, vindo os autos conclusos na sequência (ID. 182388639). É o relatório. DECIDO. II. FUNDAMENTAÇÃO QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES Das condições da Ação e dos Pressupostos Processuais Registre-se que estão presentes as condições da ação: as partes são legítimas, porque há pertinência subjetiva dos polos da ação com a demanda deduzida, reclamando o autor direito próprio em face do requerido, expressando a necessidade e utilidade da intervenção do Judiciário. Presentes também os pressupostos processuais, com a devida representação das partes e firmada a competência do Juízo. Do Julgamento Antecipado Intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir, as partes demonstraram o desinteresse na dilação probatória. Destarte, anuncio o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. 1. Da norma jurídica aplicável à situação concreta. De início, impõe-se definir a norma de regência aplicável ao presente caso, porquanto dela decorrem consequências diretas para a análise das teses suscitadas pelas partes. No caso em exame, incidem as disposições do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a parte requerida se enquadra no conceito de fornecedora, nos termos do art. 3º do CDC, enquanto a parte autora, destinatária final do bem, é considerada consumidora, nos moldes do art. 2º do mesmo diploma legal. Aplicam-se, de forma subsidiária, as disposições contidas na Lei nº 13.786/2018, tendo em vista que o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel urbano foi firmado entre as partes em data posterior à sua vigência. 2 . Da resilição unilateral do contrato. Pretende a parte autora a rescisão do contrato descrito na inicial, cumulada com a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, deduzindo-se apenas 10% (dez por cento) sobre o montante adimplido. A ré, por sua vez, pugnou pela retenção de valores em conformidade com as cláusulas penais e demais disposições contratuais. Restou incontroversa nos autos a celebração do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda (ID 171853193), tendo por objeto a aquisição do lote nº 6, quadra 6, do Loteamento Residencial Colina Park-Confresa, localizado no Município de Confresa/MT. Inicialmente, cumpre registrar que as partes não podem ser compelidas a permanecer vinculadas contratualmente. Assim, seja por desistência voluntária ou por qualquer motivo superveniente, é lícito ao comprador pleitear a rescisão do contrato, com retorno das partes ao status quo ante, ressalvadas as penalidades expressamente previstas. Decorre da rescisão do compromisso de compra e venda o direito do autor à restituição das parcelas pagas, em observância ao art. 53, caput, do Código de Defesa do Consumidor, que dispõe: Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Assim, manifestado o interesse em rescindir o contrato, faz jus a parte autora à restituição dos valores por ela adimplidos, observadas as ressalvas contratuais. Portanto, a rescisão do contrato firmado entre as partes é medida que se impõe, sendo devida, consequentemente, a devolução dos valores pagos pela autora à ré, descontando-se o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor efetivamente adimplido. Sobre o tema: RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – SENTENÇA QUE JULGA PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL – PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 20% SOBRE OS VALORES DE PRESTAÇÕES PAGOS PELO COMPRADOR – RAZOABILIDADE – PRETENSÃO DA VENDEDORA/REQUERIDA EM RECEBER 10% DO VALOR DO CONTRATO – IMPROCEDÊNCIA – PRETENSÃO CONSIDERADA ABUSIVA – SENTENÇA MANTIDA –RECURSO DESPROVIDO. Está sedimentado que, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é licito ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização pelo inadimplemento. Contudo, o valor retido deve ser de 10% a 25% sobre os valores adimplidos das prestações pelo comprador e não sobre o valor total do imóvel . É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1016790-48.2022.8 .11.0015, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 05/06/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/06/2024) COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão pleiteada pelo comprador. Determinação de devolução de 80% dos valores pagos, com dedução de tributos referentes ao imóvel. Pedido de incidência da lei do distrato. Cabimento. Contrato firmado sob a sua égide. Multa contratual. Aplicação da cláusula penal compensatória de 10% sobre o valor do contrato. Admissibilidade. Inteligência do art. 32-A, da Lei n. 6.766/79, limitada, porém, ao valor efetivamente pago pelo comprador. Recurso parcialmente provido” (TJSP, Apelação Cível n.º 1003270-45.2022.8.26.0066, 2.ª Câmara de Direito Privado, Rel.: Des. Álvaro Passos, julgado em 22/02/2023). APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. Rescisão por desistência do comprador. Sentença de parcial procedência que determinou a restituição de 80% dos valores pagos. Inconformismo da requerida. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Contrato firmado já na vigência da Lei nº 13.786/2018. Aplicabilidade. Cláusula contratual que prevê a retenção de 10% sobre o valor total do contrato a título de cláusula penal. Aplicação que geraria retenção de, aproximadamente, 60% dos valores pagos. Abusividade. Retenção de 20% dos valores pagos que se mostra mais adequada. IPTU e taxas condominiais ou associativas, devidas pelo comprador. Indenização pela fruição do imóvel. Não cabimento. Posse precária. Incabível indenização pelo período de ocupação do imóvel por se tratar de loteamento de terreno sem edificação, em que o adquirente não fruiu da posse. Recurso parcialmente provido” (TJSP, Apelação Cível n.º 1009463-90.2021.8.26.0590, 2ª Câmara de Direito Privado, Rel.: Des. Hertha Helena de Oliveira, julgado em 01/03/2023). Portanto, plenamente cabível ao caso a rescisão contratual com a devida restituição dos valores pagos, ressalvado o direito de retenção, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor efetivamente pago. 3. Das despesas decorrentes do Imposto Predial Territorial Urbano. Deverá a autora arcar com o pagamento de eventuais despesas com o IPTU, que porventura estejam em atraso, relativamente ao período em que deteve a posse do imóvel até a efetiva rescisão contratual, e, caso o requerido comprove o adimplemento de tais tarifas, deverá o autor ressarci-lo. Sobre o tema: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CONTRATUAL CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO – TERMO ADITIVO FIRMADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/2018 – INCIDÊNCIA DA LEI DO DISTRATO – TAXA DE RETENÇÃO DE 10% DO VALOR DO CONTRATO – POSSIBILIDADE – IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO – DESPESAS COM IPTU – RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO QUE RECAI SOBRE O COMPRADOR ATÉ A DATA DA RESCISÃO CONTRATUAL – MANTIDA RESTITUIÇÃO PARCELADA DE VALORES – DATA DE RESCISÃO DO CONTRATO – DATA DA NOTIFICAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. In casu, apesar do contrato original ser anterior à Lei n .º 13.786/2018, foi celebrado aditivo contratual já na vigência dessa norma e, portanto devem ser aplicados os parâmetros estabelecidos pela nova legislação. É cabível a cláusula penal correspondente ao desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como ausentes evidências de que o vendedor tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, não há que se falar em cobrança da taxa de fruição . A responsabilidade pelo pagamento dos valores a título de IPTU incidentes sobre o imóvel é do adquirente, cuja obrigação persiste até a data da rescisão contratual. Devido a incidência da Lei do Distrato, admite-se a restituição parcelada dos valores pagos, não havendo falar, nesta hipótese, em incidência da Súmula n.º 543, do STJ. A notificação extrajudicial é um documento dotado de valor suficiente para dar ciência à parte da intenção do desfazimento do negócio. (TJ-MS - Apelação Cível: 08128689220228120002 Dourados, Relator.: Des. Marcelo Câmara Rasslan, Data de Julgamento: 18/09/2024, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 20/09/2024) 4. Da Taxa de Fruição A requerida almeja a indenização mensal de taxa de fruição no importe de 0,75% do valor do imóvel pelo período em que a autora permaneceu na posse do imóvel. Entretanto, o mesmo não procede, vez que se tratava de lote vazio e inexistia qualquer benfeitoria, bem como não restou demonstrada sua utilização para qualquer fim ou obtenção de qualquer proveito econômico. A respeito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO . LOTE NÃO EDIFICADO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER EM PARTE DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO . 1. A parte recorrente realizou a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade. Reconsideração, em parte, da decisão da Presidência do STJ. 2 . A atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que "é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa" (AgInt no REsp 2.060.756/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 9/6/2023). Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno provido para conhecer em parte do agravo e negar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 2368956 MS 2023/0168639-9, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 30/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/11/2023) Logo, indeferido o pedido quanto a indenização por taxa de fruição/ocupação/aluguel. 5. Da comissão de corretagem. A parte ré requer a retenção do valor de comissão de venda. O entendimento do STJ, exposto no julgamento do REsp nº. 1.599.511-SP, é de que “é válida a cobrança de comissão de corretagem/intermediação, que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. Foi acostado aos autos o contrato de intermediação e pagamento de comissão de corretagem (ID 171853193). O Item III do referido contrato prevê expressamente a cobrança da comissão de corretagem, com destaque dos valores respectivos. Ademais, o Item IV-A dispõe de forma inequívoca que, em caso de rescisão contratual, será devido pelo comprador o valor pago a título de intermediação imobiliária. Conforme o demonstrativo de pagamentos apresentado pela parte autora (ID. 136006592), verifica-se que, do total adimplido, a quantia de R$ 5.024,00 refere-se à comissão de corretagem contratualmente prevista, a qual não é objeto de restituição. Assim, eventual devolução de valores pagos deverá desconsiderar referido montante. 6. Da restituição de forma parcelada A relação contratual estabelecida entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, diploma legal que visa proteger a parte hipossuficiente na relação de consumo. A rescisão do contrato por iniciativa do comprador não lhe retira o direito de obter a devolução dos valores pagos de forma célere, sobretudo quando não se comprova prejuízo significativo à parte vendedora. Com efeito, nas hipóteses de rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóveis, a restituição das quantias pagas deve ocorrer, em regra, em parcela única, quando a iniciativa da rescisão é do comprador e inexiste comprovação de uso do imóvel ou de outro prejuízo relevante à vendedora. Tal entendimento busca preservar o direito do consumidor de reaver prontamente o montante investido, evitando que a devolução parcelada se converta em obstáculo financeiro indevido. A propósito: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS . PARCELAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. RECURSO PROVIDO . [...] Código de Defesa do Consumidor rege a relação entre as partes, assegurando proteção ao comprador, reconhecido como parte hipossuficiente. A Súmula 543 do STJ estabelece que, na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas pelo comprador deve ser imediata e em parcela única, salvo comprovação de prejuízo substancial à parte vendedora. A jurisprudência desta Corte e do STJ reconhece que é abusiva a cláusula que determina o parcelamento da restituição nos casos de rescisão contratual, pois onera desproporcionalmente o consumidor e contraria o princípio da boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual. No caso concreto, não há comprovação de prejuízo relevante ao vendedor que justifique a devolução fracionada dos valores pagos, tornando desnecessário o parcelamento. [...] Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, a devolução das quantias pagas deve ocorrer em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ, salvo comprovação de prejuízo relevante ao vendedor. [...] (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10049106120238110003, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 25/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/11/2024) No caso concreto, não há nos autos demonstração de prejuízo substancial à parte requerida que justifique a restituição fracionada. Ademais, a devolução em parcela única mostra-se compatível com o princípio da boa-fé objetiva e com o equilíbrio contratual, garantindo que a parte vulnerável não seja onerada de forma excessiva. III. Dispositivo Diante do exposto e por tudo mais que consta dos autos, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR rescindido o contrato objeto da presente demanda; b) CONDENAR a requerida a restituir à autora os valores por ela pagos, acrescidos de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, contados a partir da citação (CPC, art. 240), e de correção monetária pelo INPC/IBGE, a partir de cada desembolso realizado, autorizada a retenção de 10% (dez por cento) sobre o montante efetivamente pago, a título de multa contratual. b.1) Comprovada a existência de débitos pendentes relativos a tributos incidentes sobre o imóvel (IPTU) durante a vigência contratual, bem como eventual pagamento realizado pela ré referente a exercícios em que a posse era da autora, é lícita a dedução dos respectivos valores do montante total a ser restituído. c) Pela sucumbência, CONDENO a requerida ao pagamento total das custas e despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, conforme o disposto no art. 85, § 2º do Código de Processo Civil. IV. DISPOSIÇÕES FINAIS Caso requerido, defiro a dispensa do prazo recursal. Protocolado o recurso de apelação, em processo que tramita pelo regime do CPC, abra-se vista ao apelado para responder no prazo legal, sem necessidade de certificar acerca da tempestividade. Juntadas as contrarrazões, se o apelado houver apresentado apelação adesiva, ou questões preliminares nas contrarrazões, dê-se vista ao apelante para se manifestar no prazo legal. Os autos deverão ser encaminhados à conclusão apenas nas hipóteses de apelação prevista no art. 331 (indeferimento da inicial), no art. 332 (improcedência liminar do pedido) e no art. 485, §7º (extinção sem resolução do mérito), todos do CPC, para eventual juízo de retratação, vez que, nas demais hipóteses, não há juízo de admissibilidade, conforme o art. 1.010, § 3º, do CPC. Ultrapassadas as fases acima, encaminhe-se os autos ao Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso para julgamento do recurso. Havendo a interposição de embargos de declaração, intime-se a parte contrária para a apresentação das contrarrazões no prazo legal, de acordo com o art. 1.023, §2º, do CPC, abrindo-se, em seguida e, se for o caso de intervenção, vista dos autos ao Ministério Público. Em seguida, os autos deverão ser conclusos. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Oportunamente, arquivem-se. Porto Alegre do Norte/MT, datado e assinado eletronicamente. Caio Almeida Neves Martins Juiz em Substituição Legal
