TJGO, Procedimento Comum Cível 5714468-06.2024.8.09.0152

Dados do julgamento

Acórdão

parcialmente_procedente

Inteiro teor

Processo nº 5714468-06.2024.8.09.0152 Requerente: Sirlene Maria Da Silva Xavier Requerido: Lagoa Quente Empreendimentos Imobiliarios Ltda. SENTENÇA Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos proposta por GERALDO XAVIER DE SOUZA e SIRLENE MARIA DA SILVA XAVIER em face de LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., devidamente qualificados nos autos. Os autores narram que firmaram Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra de Fração de Tempo de Unidade Imobiliária em Regime de Multipropriedade em 14/07/2016, tendo por objeto a fração ideal n.º 01 da unidade autônoma n.º 07 do empreendimento JARDINS DA LAGOA CONDO RESORT, pelo valor de R$ 45.000,00. Afirmam que a entrega estava prevista para dezembro/2017, com tolerância de 180 dias úteis, mas ocorreu apenas em setembro/2020. Alegam que a ré não outorgou a escritura pública definitiva no prazo de 60 dias após conclusão das obras e concessão do "habite-se", conforme Cláusula Oitava, Item III do contrato. Sustentam que a impossibilidade decorre de irregularidade do empreendimento, especificamente ausência de registro da incorporação do condomínio na matrícula do imóvel, conforme informação do Cartório de Registro de Imóveis de Caldas Novas/GO. Requerem rescisão contratual por culpa exclusiva da ré, devolução integral dos valores pagos e inversão da cláusula penal. Postulam tutela de urgência para restituição da posse e suspensão das taxas condominiais, indeferida por decisão de evento 10, que determinou inversão do ônus da prova. A ré, citada, comparece à audiência de conciliação (evento 47), restando infrutífera. Apresenta contestação (evento 48) suscitando preliminares de incompetência territorial, inaplicabilidade do CDC e impossibilidade de inversão do ônus probatório. No mérito, alega irrescindibilidade do contrato por ser negócio jurídico perfeito e acabado, integralmente quitado. Argumenta que a unidade já possuía "habite-se" desde dezembro/2015, sendo a aquisição posterior à conclusão, o que afastaria atraso na entrega. Defende que ausência de escritura é mera formalidade e não impede fruição do imóvel, exercida pelos autores por anos, caracterizando venire contra factum proprium. Subsidiariamente, requer retenções contratuais e taxa de fruição. Os autores apresentam réplica (evento 51), rechaçando as preliminares e reiterando inadimplemento quanto à escritura. Decisão saneadora (evento 60) rejeita preliminares e determina que a ré apresente documento oficial sobre regularização. A ré manifesta-se no evento 67, informando que regularização está em trâmite burocrático e requerendo julgamento antecipado. Vieram os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC, ante a desnecessidade de dilação probatória, sendo suficientes as provas documentais produzidas pelas partes. O CDC aplica-se aos contratos de compromisso de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade celebrados entre pessoa jurídica fornecedora e adquirente não profissional que recebe o imóvel como destinatário final. Inexistindo provas de que os autores sejam investidores ou adquirentes profissionais, configura-se relação de consumo. É fato incontroverso que: (i) as partes firmaram contrato de multipropriedade; (ii) os autores quitaram integralmente o preço (evento 48, doc. 007); (iii) os autores receberam a posse e utilizaram o imóvel desde a entrega, conforme fichas de hospedagem (evento 48); (iv) a ré não outorgou a escritura pública definitiva. A controvérsia cinge-se em verificar se ausência de escritura pública constitui inadimplemento suficiente para ensejar rescisão integral do contrato. O contrato de compra e venda de imóvel possui como obrigação principal a entrega do bem ao comprador, possibilitando uso, gozo e fruição. A formalização da propriedade através da escritura pública e registro, embora importante, possui natureza acessória. No caso, restou incontroverso que os autores usufruem do empreendimento há anos. O comportamento é contraditório, pois se não houvesse pretensão de continuar com o negócio, não teriam usado o imóvel por todo esse período nem efetuado quitação integral. A obrigação principal da ré de construção e entrega foi cumprida. É juridicamente impossível e irrazoável desfazer o pacto após entrega da posse e usufruto pelos autores, fazendo a ré suportar gratuitamente todo o período em que gozaram do imóvel. Contudo, a ré permanece em mora quanto à obrigação acessória de viabilizar regularização registral e formalização da propriedade. A própria ré reconhece tal pendência (evento 67). O pedido adequado seria obrigação de fazer (outorga de escritura), não rescisão integral de contrato substancialmente cumprido. O contrato quitado não é passível de rescisão por mero arrependimento, visto tratar-se de negócio jurídico perfeito e acabado (CF, art. 5º, XXXVI; LINDB, art. 6º). Havendo quitação do preço e utilização do imóvel em diversas oportunidades, restando apenas entrega da escritura, impossível a rescisão. Caso os adquirentes estejam insatisfeitos, caberá promover alienação de sua cota ou buscar adjudicação compulsória. Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. PREÇO QUITADO. IMÓVEL ENTREGUE. ATO JURÍDICO PERFEITO E ACABADO. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO DA AVENÇA. SENTENÇA MANTIDA. 1. O contrato quitado pelas partes não se mostra passível de ser rescindido por mero arrependimento ou conveniência de uma delas, visto que se trata de negócio jurídico perfeito e acabado (art. 5º, XXXVI, CF e art. 6º da LINDB). 2. Na hipótese, tendo a autora quitado o preço avençado e utilizado o imóvel em diversas oportunidades, restando apenas a entrega da escritura, impossível a rescisão do contrato, mormente porque houve a extinção natural da obrigação, mediante a quitação do preço avençado. Assim, caso a adquirente esteja insatisfeita com a aquisição feita, caberá a ela promover a alienação de sua cota imobiliária. 3. Ademais, eventual alegação de que houve atraso na entrega do imóvel, neste caso, não pode ter o condão de rescindir o negócio jurídico, o que não obsta a apuração de eventuais perdas e danos em ação própria. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO, Apelação Cível 5212675-43.2020.8.09.0051, Relator Desembargador Fernando de Mello Xavier, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: 31/07/2023). (Grifei). Considerando que a ré reconhece mora quanto à obrigação de outorgar escritura pública, é cabível aplicação de multa contratual como medida de equidade. A cláusula penal que prevê penalização exclusiva ao comprador é incompatível com o princípio da função social do contrato e da isonomia contratual, devendo ser interpretada de forma paritária. O STJ, no Tema 971 (REsp 1.631.485/DF e REsp 1.614.721/DF), firmou entendimento de que, havendo previsão de cláusula penal apenas para inadimplemento do adquirente, ela deve ser considerada para fixação de indenização pelo inadimplemento do vendedor. A cláusula penal contratual que prevê penalização exclusiva para o comprador é incompatível com o princípio da função social do contrato (art. 421, CC) e com o princípio da isonomia contratual (art. 422, CC), que impõe tratamento equitativo entre as partes. Assim, considerando o inadimplemento parcial da ré quanto à obrigação acessória de outorga da escritura pública definitiva, condeno-a ao pagamento de multa fixada em 10% do valor do contrato, uma única vez, a título de punição pela mora em promover os atos necessários ao regular registro do empreendimento. Portanto, os pedidos de rescisão contratual e devolução integral dos valores pagos devem ser julgados improcedentes. Todavia, o pedido de indenização por perdas e danos deve ser julgado parcialmente procedente, para condenar a ré ao pagamento da multa contratual. Ante o exposto, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de rescisão contratual e devolução dos valores pagos, mas JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para condenar a ré LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., ao pagamento de multa contratual aos autores no valor de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais), correspondente a 10% do valor do contrato, com atualização monetária pela taxa Selic desde o ajuizamento da ação e juros legais a partir da citação. Sucumbentes na maior parte dos pedidos, condeno os autores ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios à ré, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2.º, do CPC. Considerando que não cabe juízo de admissibilidade neste grau de jurisdição, em caso de apelação, intime-se a parte recorrida para contrarrazões em 15 dias úteis. Transitada em julgado, encaminhem-se os autos à Contadoria Judicial para cálculo das custas finais. Intime-se a parte vencida para pagamento, sob pena de protesto extrajudicial de certidões de crédito judicial e administrativo, nos termos do Decreto Judiciário nº 1.932/2020. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Uruaçu, data incluída pelo sistema. Jesus Rodrigues CAMARGOS Juiz de Direito