Inteiro teor
Processo 1010824-18.2025.8.26.0004 - Procedimento Comum Cível - Rescisão / Resolução - Douglas Dionizio da Silva - - Jéssica Sabrina Valença de Melo - Diálogo Engenharia e Construção Ltda - Vistos. DOUGLAS DIONIZIO DA SILVA e JESSICA SABRINA VALENÇA DE MELO ajuizaram ação de rescisão contratual c/c devolução de parcelas pagas em face de DIALOGO ENGENHARIA E CONSTRUÇÃO S/A. Alegam que celebraram com a ré, em 22.11.23, contrato de promessa de compra e venda com o objetivo de adquirir a unidade nº 1912, localizada no empreendimento "Inspire Diálogo Home Resort" junto à Rua Genésio Arruda, 200, Pirituba. Sustentam que acordaram o valor de R$ 444.000,00 pelo imóvel, sendo pago, até o momento, o valor de R$ 62.827,33, porém devido a instabilidades financeiras, desejam a rescisão contratual. Narram que o contrato prevê a retenção de 50% dos valores pagos, caracterizando cláusula abusiva. Requereram a concessão de tutela antecipada e, no mérito, sua confirmação, consistente na declaração de rescisão contratual e a restituição de 90% dos valores pagos, totalizando importe de R$ 56.544,59, bem como que seja determinada a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas. Atribui-se a causa o valor de R$ 56.544,59. Na decisão de fls. 165, foi deferido parcialmente o pedido de tutela de urgência apenas para suspender a cobrança de valores das parcelas e proibir a negativação do nome dos autores. Citada, a ré apresentou contestação (fls. 177/192), alegando, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva. No mérito, sustenta que a rescisão decorre de culpa exclusiva dos autores, devendo ser aplicada a pena convencional de 50% sob as quantias pagas, bem como deduzida a integralidade da comissão de corretagem. Por fim, alega que os requerentes não comprovaram o pagamento de R$ 62.827,33, além de terem efetivamente adimplido apenas R$ 42.868,59. Réplicas às fls. 390/402. Relatados. DECIDO Inicialmente, consigno que está caracterizada a relação consumerista, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor e, portanto, é válida a inversão do ônus da prova, nos termos do artigo 6º, VIII, do referido texto legal. Por conseguinte, rejeito a preliminar de ilegitimidade. Tratando-se de relação de consumo e sendo a "Pirituba Diálogo Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda " empresa do mesmo grupo econômico da ré, pois apresentam mesmo endereço e participam da cadeiadefornecimento do produto imobiliário perante o consumidor, de rigor reconhecer a solidariedade entre as empresas (art. 7º,parágrafo único, e art. 25, § 1º, do CDC). À vista disso, destaco que a teoria da aparência e o princípio da responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de fornecedores legitima a inclusão da ré no polo passivo, pois, perante o consumidor, a requerida também é responsável pelo empreendimento. Sanadas as preliminares e não requeridas provas, passo ao julgamento de mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. O pedido é parcialmente procedente. Cuida-se de ação em que os autores buscam a rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado com a ré, com a consequente devolução das quantias pagas. Assim, diante do desfazimento do negócio jurídico, as partes devem retornar ao status quo ante, sendo imperiosa a restituição parcial dos valores pagos pelo promitente comprador. Portanto, em que pese ser direito dos autores rescindirem a avença e serem restituídos dos valores pagos, tal restituição deve levar em conta as naturais perdas notoriamente experimentadas pela requerida decorrentes da frustração da avença, com a fixação da retenção em percentual razoável e equilibrado, o que não é o caso dos 90% pleiteados. O pedido de restituição de 90% dos valores pagos deve ser indeferido, pois os instrumentos contratuais (fls. 22/113) foram celebrados após a vigência da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato), sujeitando-se a relação jurídica em voga às disposições especiais do referido diploma normativo. Tratando-se de contrato celebrado em 2.023, aplicam-se os termos da Lei 13.786/18, que acrescentou o art. 67-A à Lei 4.951/64: "Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delasdeduzidas, cumulativamente: (...) II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (...)§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga". Comprovada a afetação (fls. 281) pela ré e tratando-se de rescisão por interesse dos autores, e não por eventual falha da requerida, deve ser aplicado o disposto no contrato, sendo legítima a retenção de 50% dos valores pagos (clausula 9, item A, fl.46). Nesse sentido, destaco o entendimento desse Egrégio Tribunal de Justiça em casos análogos: "APELAÇÃO CÍVEL - Rescisão de contrato com pedido de restituição de quantias pagas - Sentença de procedência - Irresignação da requerida - Alegação de que a cláusula que prevê retenção de 50% sobre os valores pagos não é abusiva - Acolhimento - Abusividade não caracterizada, dada a previsão contratual e da incorporação ter sido submetida a patrimônio de afetação - Inteligência do artigo 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64 - Precedentes - Requerimento pela fixação de taxa de fruição - Não acolhimento - Indevida a indenização pela fruição do bem por se tratar de lote sem qualquer construção - Precedentes do Colendo Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio Tribunal - Sentença reformada apenas para determinar a retenção dos valores pagos na porcentagem de 50% - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO." (TJSP; Apelação Cível 1003677-69.2024.8.26.0005; Relator(a): Fernando Reverendo Vidal Akaoui; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Data da Decisão: 15/04/2025; Data de Publicação: 15/04/2025) (grifo meu) "Rescisãocontratual c/c devolução de valores pagos e danos morais. Instrumento particular de compromisso devendaecomprade fração ideal de terreno e aquisição futura de unidade autônoma. Pedido derescisãofundada na desistência do comprador. Contrato que prevê retenção de50% dos valores pagos. Abusividade não caracterizada, dada a previsão contratual e da incorporação ter sido submetida apatrimôniodeafetação. Precedente do STJ. Sentença reformada nessa parte. Sem alteração da sucumbência. Recurso provido" (Apelação Cível nº1004066-86.2020.8.26.0363; 3ª Câmara de Direito Privado; Rel. Des. JOÃO PAZINE NETO; j. 23/01/2024;). (grifo meu) Quanto à comissão de corretagem, tal quantia é devida mesmo quando rescindido o contrato, pois decorre da remuneração do profissional responsável pela aproximação das partes. Isso porque de fato houve serviço para intermediar e aproximar o comprador do vendedor, que culminou na celebração do contrato de compromisso de compra e venda.Ademais, o C. STJ, em sede de Recursos Repetitivos (Tema 938, II), firmou a seguinte tese: "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem." No caso dos autos, a comissão de corretagem foi informada de forma destacada na contratação (fl. 31, cláusula 6.1). Por isso, aplica-se o precedente jurisprudencial vinculante, que atesta a validade da cobrança da comissão de corretagem. Em relação à restituição, esta deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme pacificado pelas súmulas 543 do Superior Tribunal de Justiça e 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." (Súmula 543 STJ) "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição." (Súmula 2 TJSP ) Quanto ao valor a ser restituído, destaco que os autores alegaram pagamento de R$ 62.827,33, porém não comprovaram o respectivo desembolso. Em contrapartida, a ré demonstrou que os requerentes realizaram o pagamento de R$ 42.868,59 (fls. 384/385), por meio da juntada do respectivo extrato. Dessa forma, de rigor acolher parcialmente o pedido autoral para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, e condenar a ré à restituição de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor de R$ 42.868,59. Ante o exposto, CONFIRMO a tutela de urgência (fl. 165) e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda, e condenar a ré à restituição de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor de R$ 42.868,59, totalizando, assim, montante de R$ 21.434,295, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora aplicado a partir do trânsito em julgado, autorizada a retenção da comissão de corretagem. Considerando que foi a parte autora que deu causa à ação, pois ausente ilegalidade na retenção de 50%, assim, condeno-a ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor da condenação. P.R.I.C - ADV: CARLA DIAN XAVIER MONTEIRO (OAB 150339/SP), FABRIZIO FERRENTINI SALEM (OAB 347304/SP), FABRIZIO FERRENTINI SALEM (OAB 347304/SP)
