TRF2, Execução de Título Extrajudicial 5041427-43.2025.4.02.5101

Inteiro teor

Execução de Título Extrajudicial (JEF) Nº 5041427-43.2025.4.02.5101/RJ EXEQUENTE : CONDOMINIO MONTBLANC ADVOGADO(A) : WILLIAM TEODORO DA SILVA FILHO (OAB RJ095879) EXECUTADO : CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF EXECUTADO : FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL DESPACHO/DECISÃO Trata-se de embargos de declaração opostos pelo CONDOMÍNIO MONTBLANC em face da decisão que, acolhendo exceção de pré-executividade apresentada pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, reconheceu a sua ilegitimidade passiva e extinguiu a presente execução. Sustenta o embargante, em síntese, a existência de omissão e contradição no julgado, ao argumento de que a situação jurídica examinada não decorre de contrato de alienação fiduciária regido pela Lei nº 9.514/1997, mas de imóvel inserido no Programa de Arrendamento Residencial – PAR, disciplinado pela Lei nº 10.188/2001 e integrante do patrimônio do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR. Aduz, ainda, que o arrendatário detém apenas a posse direta do imóvel, permanecendo o FAR como proprietário, representado pela CEF, e que eventual previsão contratual atribuindo ao arrendatário o pagamento das despesas condominiais não seria oponível ao condomínio. A CEF apresentou manifestação pelo desprovimento dos embargos. É o relatório. Decido. Os embargos são tempestivos e, presentes os demais pressupostos de admissibilidade, deles conheço. Nos termos do art. 1.022 do CPC, cabem embargos de declaração para esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existente na decisão. Quanto às questões apontadas nos embargos de declaração, assim constou na decisão embargada: "In casu, verifico que o imóvel sob o qual recai a dívida objeto da presente demanda era de propriedade da CEF. (ev. 1, INIC1, R-8, fl.32). Em casos tais, oriento-me a atribuir as despesas condominiais à responsabilidade do credor fiduciário apenas a partir da consolidação da propriedade, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514 /97 e do art. 1.368-B do CC/2002. Nesse sentido, cito: "ADMINISTRATIVO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997. 1. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. 2. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. 3. Apesar de o pagamento das taxas condominiais constituir, em regra, obrigação propter rem, no presente caso incide a norma especial estabelecida no art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97, em virtude do princípio lex specialis derogat generali". (TRF4, AC 5011299-48.2017.4.04.7208, QUARTA TURMA, Relator LUÍS ALBERTO D'AZEVEDO AURVALLE, juntado aos autos em 15/05/2019). "PROCESSO CIVIL. ADMINISTRATIVO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Precedentes. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem, nos termos da legislação e do entendimento consolidado pelo STJ em sede de recurso especial repetitivo". (TRF-4 - AC: 50035814120194047107 RS 5003581-41 .2019.4.04.7107, Relator.: VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, Data de Julgamento: 20/05/2020, QUARTA TURMA). Demais disso, não se deve olvidar que o Colendo STJ julgou o REsp nº 1.345.331 (Relatoria do Eminente Ministro Luis Felipe Salomão), de eficácia vinculante à luz do art. 927, III, do CPC, no qual restou assentado que a responsabilidade pelas obrigações condominiais está atrelada à relação jurídica material existente com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor (STJ, RECURSO ESPECIAL Nº 1.345.331 - RS 2012/0199276-4. Data do Julgamento: 08/04/2015). No caso vertente, em que pese a CEF ser titular de todos os direitos e obrigações inerentes à posse, conforme certidão anexada aos autos, a posse direta do bem imóvel, no período atinente aos boletos objeto de cobrança pelo condomínio autor, pertencia a terceira pessoa, a Sra. GIANA LOYOLA DA SILVA (ev. 1, INIC1, R-5, fl. 32). Assim, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais deve recair sobre o possuidor do imóvel àquela época. Como reforço argumentativo, cito: "CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF NÃO RECONHECIDA NO CASO. 1 .Tanto a jurisprudência do E. TRF da 3 Região, quanto do E. STJ é uniforme no sentido de que, no caso de alienação fiduciária, ainda que diante de FAR, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais recai sobre o possuidor do imóvel, que possui relação material direta com este (REsp 1696038/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 03/09/2018) . 2. No caso dos autos a CEF, em que pese ser titular de todos os direitos e obrigações inerentes à posse, conforme certidão anexada aos autos, a posse direta pertence a terceiro, tanto que a demanda também foi ajuizada em face deste. 3.Recurso da parte ré provido". (TRF-3 - RECURSO INOMINADO CÍVEL: 01083434820214036301 SP, Relator.: Juiz Federal MARCELLE RAGAZONI CARVALHO, Data de Julgamento: 07/06/2024, 14ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo, Data de Publicação: DJEN DATA: 14/06/2024). Por fim, destaco que, recentemente, o STJ, ao julgar o Tema 1.158, aprovou a seguinte tese em relação a outra obrigação propter rem: "O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN". Isto posto, reconheço a EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE sob o fundamento da ilegitimidade passiva da CEF, e JULGO EXTINTA A PRESENTE EXECUÇÃO conforme arts. 485, I, IV, VI, 924, I do CPC. Intimem-se." Contudo, embora a decisão embargada tenha enfrentado a questão relativa à responsabilidade pelas despesas condominiais e apresentado fundamentação jurídica para o reconhecimento da ilegitimidade da CEF, verifica-se a necessidade de integração do julgado quanto a aspecto específico suscitado nos presentes aclaratórios: a distinção entre o regime jurídico da alienação fiduciária de imóvel e aquele próprio do Programa de Arrendamento Residencial – PAR. Com efeito, a decisão embargada adotou, como fundamento central para afastar a responsabilidade da CEF, a disciplina da alienação fiduciária prevista na Lei nº 9.514/1997, especialmente o art. 27, § 8º, bem como precedentes relativos à responsabilidade do credor fiduciário antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse. Ocorre que a hipótese dos autos é distinta. No Programa de Arrendamento Residencial – PAR, instituído pela Lei nº 10.188/2001, não se está diante de relação de alienação fiduciária em garantia na qual a instituição financeira detenha a propriedade fiduciária resolúvel do imóvel. A disciplina jurídica é própria. A Lei nº 10.188/2001 instituiu o PAR sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra e atribuiu à Caixa Econômica Federal a sua operacionalização. O art. 4º, VI, do mesmo diploma estabelece expressamente competir à CEF “representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente”. Além disso, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que, no âmbito do PAR, o arrendatário é mero possuidor direto do imóvel, permanecendo a propriedade com o arrendador/Fundo de Arrendamento Residencial até o cumprimento do contrato e o exercício da opção de compra. Nesse sentido, o STJ já assentou que o arrendamento residencial não possui natureza jurídica de compra e venda ou de promessa de compra e venda, sendo o FAR o legítimo proprietário das unidades enquanto não exercida a opção de compra pelo arrendatário. A distinção é relevante para a solução da controvérsia. As despesas condominiais constituem obrigação propter rem, vinculada à titularidade do imóvel, nos termos do art. 1.336, I, do Código Civil. Assim, não se mostra adequado transpor, para a relação jurídica própria do PAR, a disciplina específica da alienação fiduciária utilizada na decisão embargada para afastar a responsabilidade do credor fiduciário antes da consolidação da propriedade. Da mesma forma, o Tema 886 do STJ, invocado na decisão embargada, não conduz à conclusão adotada. O referido precedente trata de hipótese de compromisso de compra e venda não registrado, em que se discute a responsabilidade entre promitente vendedor e promissário comprador a partir da imissão deste na posse e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Não se trata, portanto, da situação jurídica existente no PAR, em que o arrendatário não é promissário comprador nem titular de direito real de aquisição já exercido, mas mero possuidor direto de imóvel pertencente ao FAR. A propósito, o Superior Tribunal de Justiça, ao examinar situação envolvendo especificamente a cobrança de cotas condominiais de imóveis pertencentes ao FAR, já reconheceu a legitimidade da CEF para figurar na demanda, justamente em razão de sua condição de representante do Fundo, nos termos da Lei nº 10.188/2001 (STJ, REsp nº 2.139.518/SE, Quarta Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 15/06/2026, DJe 18/06/2026.). No mesmo sentido, a jurisprudência recente do Tribunal Regional Federal da 2ª Região tem reconhecido, em controvérsias envolvendo cotas condominiais de imóveis integrantes do PAR, a legitimidade da CEF, na qualidade de representante do FAR, para responder perante o condomínio pelas obrigações inerentes à propriedade do imóvel. Em julgamento de 17/07/2026, a 8ª Turma Especializada do TRF2 assentou que, no PAR, a propriedade do imóvel permanece com o FAR, representado pela CEF, até o exercício da opção de compra pelo arrendatário, que permanece apenas na posse direta do bem. Reconheceu, ainda, que a CEF possui legitimidade para responder perante terceiros pelas obrigações inerentes à propriedade e que eventual cláusula contratual atribuindo ao arrendatário o pagamento das despesas condominiais não pode ser oposta ao condomínio, sem prejuízo de eventual direito de regresso contra o ocupante. In verbis: "APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS . PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR). CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). COISA JULGADA . INOCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA. LIQUIDEZ DO TÍTULO EXECUTIVO . RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução opostos contra execução de título extrajudicial ajuizada por condomínio para cobrança de cotas condominiais inadimplidas referentes a imóvel integrante do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), de propriedade do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), representado pela CEF . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) verificar a ocorrência de coisa julgada em razão de demanda anteriormente ajuizada entre as partes; (ii) definir a legitimidade passiva da CEF/FAR para responder pelas cotas condominiais executadas; e (iii) examinar a alegada ausência de liquidez do título executivo extrajudicial. III . RAZÕES DE DECIDIR 3. Não se configura coisa julgada, por ausência de identidade entre as demandas, uma vez que a execução em exame tem por objeto cotas condominiais inadimplidas em período posterior ao discutido no processo anterior, tratando-se de crédito distinto e fundado em causa de pedir superveniente. 4. As cotas condominiais constituem obrigação propter rem, vinculada ao direito real de propriedade, nos termos do art . 1.336, I, do Código Civil, recaindo a responsabilidade primária pelo pagamento sobre o proprietário do imóvel. 5. Nos imóveis vinculados ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR), a propriedade permanece com o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), representado pela Caixa Econômica Federal, até eventual exercício da opção de compra pelo arrendatário . 6. Cláusulas contratuais que atribuem ao arrendatário a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais produzem efeitos apenas entre os contratantes, não sendo oponíveis ao condomínio credor. 7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal Regional Federal reconhece a legitimidade da CEF/FAR para responder perante o condomínio pelas cotas condominiais inadimplidas, sem prejuízo do exercício do direito de regresso contra o arrendatário . 8. A execução foi regularmente instruída com atas de assembleia que fixaram as cotas condominiais, convenção condominial, certidão imobiliária comprovando a propriedade do imóvel pelo FAR e planilha discriminada do débito, atendendo aos requisitos do art. 784, X, do CPC. 9 . A alegação genérica de ausência de documentação complementar não afasta a liquidez e a exigibilidade do crédito, sobretudo diante da inexistência de impugnação específica aos valores executados. 10. Verba honorária majorada em 2% (dois por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do disposto no artigo 85, § 2º, e § 11, do Código de Processo Civil. IV . DISPOSITIVO 11. Recurso desprovido. Confirmada a responsabilidade da CEF/FAR pelo pagamento das cotas condominiais executadas." (TRF-2 - AC: 50102297920254025103 RJ, Relator.: ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, Data de Julgamento: 17/07/2026, 8ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de Publicação: 17/07/2026) Desse modo, a circunstância de o arrendatário possuir diretamente o imóvel não é suficiente, por si só, para afastar a legitimidade da CEF no presente feito. Também não altera essa conclusão eventual previsão contratual segundo a qual caberia ao arrendatário suportar as despesas condominiais. Tal estipulação pode produzir efeitos na relação interna entre arrendador e arrendatário, inclusive para eventual exercício de direito de regresso, mas não afasta, perante o condomínio, a obrigação decorrente da titularidade do imóvel. Cabe ressaltar, por cautela, que o reconhecimento ora realizado não implica afirmar que a CEF seja proprietária do imóvel ou que responda, em caráter pessoal e desvinculado do FAR, por obrigações deste. A legitimidade processual da CEF decorre precisamente de sua condição legal de representante do arrendador/FAR, que detém os direitos e obrigações próprios do patrimônio afetado ao PAR. A própria Lei nº 10.188/2001 atribui à CEF a representação ativa e passiva, judicial e extrajudicial, do arrendador. Nesse contexto, a circunstância de o FAR possuir patrimônio próprio não conduz à ilegitimidade da CEF. Ao contrário, a lei expressamente atribuiu à Caixa a representação processual do arrendador, razão pela qual a demanda pode prosseguir com a CEF nessa qualidade. Por conseguinte, a integração da decisão, à luz do regime jurídico específico do PAR e dos precedentes acima referidos, conduz necessariamente à alteração da conclusão anteriormente adotada quanto à ilegitimidade da CEF. Ressalto que não se trata, portanto, de conferir aos embargos de declaração a finalidade de simples rediscussão do mérito. Embora, em regra, os aclaratórios não possuam efeito modificativo, a jurisprudência do STJ admite excepcionalmente a atribuição de efeitos infringentes quando a correção da omissão ou da premissa equivocada conduzir, como consequência necessária, à alteração do resultado do julgamento. É precisamente o que ocorre na hipótese. Sanada a omissão quanto à incidência do regime jurídico específico do PAR e à representação do FAR pela CEF, não subsiste o fundamento utilizado para reconhecer a ilegitimidade desta e extinguir a execução. Ante o exposto, ACOLHO os embargos de declaração, com efeitos infringentes, para sanar a omissão apontada e, em consequência, tornar sem efeito a decisão embargada na parte em que acolheu a exceção de pré-executividade, reconheceu a ilegitimidade passiva da CEF e extinguiu a execução. Por conseguinte, REJEITO a exceção de pré-executividade apresentada pela CEF, reconhecendo sua legitimidade para figurar no feito na qualidade de representante do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, e determino o regular prosseguimento da execução, observada a representação processual do FAR pela CEF, nos termos do art. 4º, VI, da Lei nº 10.188/2001. Ficam, assim, prejudicados os pedidos de prequestionamento formulados nos embargos, uma vez que as questões relevantes foram expressamente enfrentadas. Intimem-se. Após, prossiga-se.