Inteiro teor
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 6VARCIVBSB 6ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0736955-43.2025.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: SAMANTHA ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA - EPP REQUERIDO: MISAEL PEREIRA BARROS SENTENÇA I - RELATÓRIO SAMANTHA ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA EPP, pessoa jurídica de direito privado devidamente qualificada nos autos, ajuizou a presente Ação Regressiva contra MISAEL PEREIRA BARROS, igualmente qualificado, objetivando o ressarcimento do valor de R$ 3.847,17 (três mil, oitocentos e quarenta e sete reais e dezessete centavos), montante que alegadamente foi compelida a pagar em decorrência de suposta conduta negligente e culposa do Requerido. A narrativa inicial da Autora, apresentada sob o ID 242843846, fundamenta-se no contrato de locação do imóvel residencial situado na SGAN 906, Bloco B, Apartamento 117, administrado pela Autora e ocupado pelo Réu na qualidade de locatário. Sustenta a Autora que o Réu descumpriu a obrigação contratual, prevista na Cláusula VIII, alínea "e", de transferir a titularidade da conta de energia elétrica para o seu nome no início da locação. Como decorrência direta dessa omissão, as faturas de consumo de energia continuaram sendo emitidas em nome do antigo locatário, o Sr. Roberto Vicente de Araujo, culminando na indevida negativação de seu nome junto aos cadastros de proteção ao crédito. Em razão dessa negativação, o antigo locatário ajuizou ação de indenização por danos morais contra a ora Autora (Processo nº 0751942-10.2023.8.07.0016, que tramitou no 2º Juizado Especial Cível de Brasília), na qual a administradora de imóveis foi condenada ao pagamento de R$ 3.000,00 (três mil reais) a título de danos morais, além da sucumbência, perfazendo o total pleiteado. A Autora assevera ter notificado o Réu extrajudicialmente para que promovesse o ressarcimento integral da quantia paga, ao que o Réu teria reconhecido o erro e solicitado dados para pagamento de multa contratual, valor este que a Autora considerou insuficiente, devolvendo-o e ingressando, então, com a presente demanda, buscando respaldo nos artigos 186, 927 e 934 do Código Civil. Citado e intimado, o Réu compareceu à Audiência de Conciliação, que se realizou virtualmente em 08 de setembro de 2025 (ID 249247631), mas restou infrutífera. O Réu apresentou contestação (ID 251085387), inicialmente sem a devida representação processual, o que motivou a suspensão do feito e a intimação para regularização (ID 251262188). O Réu, então, regularizou a representação e apresentou a petição de ID 254282331, por meio da qual ratificou integralmente os termos da contestação anterior e apresentou complementação de defesa, colacionando diversos documentos. Em sua peça defensiva, arguiu preliminar de ausência de interesse processual, sob o fundamento de que o dano não decorreu exclusivamente de sua conduta, havendo falha da concessionária de energia e omissão da própria Autora em fiscalizar o cumprimento contratual ao longo dos anos. No mérito, pugnou pela improcedência da pretensão regressiva, sustentando que a condenação da Autora no Juizado decorreu de falha na prestação de serviço de administração (responsabilidade própria e objetiva), e não por ato exclusivo do Réu (fato de terceiro e culpa concorrente). O Réu também destacou ter tentado adimplir a multa contratual de 20% sobre o aluguel (R$ 180,00) como forma de reconhecer o descumprimento, mas a Autora teria devolvido o valor, o que, em seu entender, reforça a má-fé e a busca por transferência indevida de responsabilidade. Em ato de cooperação e boa-fé, o Réu requereu a autorização para o depósito judicial do valor de R$ 180,00, a fim de satisfazer a obrigação contratual que lhe competia, mesmo que rejeitada pela Autora. A Autora apresentou réplica (ID 256489985) e manifestação aos documentos juntados pelo Réu, reiterando a validade do nexo causal e a responsabilidade exclusiva do Requerido, alegando que a ausência de fiscalização ou a não cobrança imediata da multa não descaracteriza a obrigação principal do locatário. Pugnou, ao final, pela procedência total dos pedidos. Intimadas a especificarem provas (ID 256685875), ambas as partes manifestaram o desinteresse na produção de novas provas, requerendo o julgamento antecipado da lide (ID 257301307 e ID 257803721). Os autos vieram conclusos para sentença (ID 257882405). É o relatório minucioso e exaustivo. II - FUNDAMENTAÇÃO Afasto, de início, a preliminar de ausência de interesse processual arguida pelo Réu, Misael Pereira Barros. O interesse de agir, consubstanciado na necessidade e utilidade do provimento jurisdicional, encontra-se presente. A Autora, Samantha Administração de Imóveis Ltda EPP, busca, por meio da presente ação, o ressarcimento de valores que alegadamente despendeu em processo judicial anterior (condenação por danos morais em favor do antigo inquilino), que supostamente teria decorrido de ato ilícito praticado pelo Réu. A adequação da via eleita, a via regressiva prevista no art. 934 do Código Civil, bem como a necessidade de uma decisão judicial para resolver a controvérsia sobre a quem caberia o ônus financeiro final, demonstram a presença do interesse processual. A discussão central sobre a existência ou não da responsabilidade exclusiva do Réu, ou se a condenação originária da Autora decorreu de culpa própria ou de terceiro, confunde-se diretamente com o mérito da demanda, e nele será analisada. Rejeito a preliminar. Ausentes outras questões preliminares ou nulidades a serem sanadas, e considerando que as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide, com a manifestação expressa de que a prova documental já acostada é suficiente para o deslinde do feito, passo ao exame do mérito. O cerne da presente controvérsia reside na análise da pretensão de regresso da Autora, Samantha Administração de Imóveis Ltda EPP, contra o Réu, Misael Pereira Barros, sob o fundamento de que a condenação por danos morais sofrida no Juizado Especial Cível (Processo nº 0751942-10.2023.8.07.0016) decorreu de ato culposo e exclusivo do Réu, que descumpriu sua obrigação contratual de transferir a titularidade da conta de energia elétrica do imóvel locado. A ação regressiva encontra seu principal amparo legal no artigo 934 do Código Civil, que estabelece: "Aquele que ressarcir o dano causado por outrem pode reaver o que houver pago daquele por quem pagou." A aplicação deste dispositivo pressupõe a comprovação inequívoca de três elementos basilares: a) o pagamento efetuado pelo Autor em decorrência de uma obrigação anterior; b) o dano ter sido causado por ato ou omissão de terceiro (o Réu, na perspectiva do Autor); e c) a presença do nexo causal direto e imediato entre a conduta do Réu e o efetivo dano que gerou a condenação e o consequente pagamento da Autora. No caso dos autos, a Autora foi condenada em ação de compensação por danos morais movida pelo antigo locatário, Sr. Roberto Vicente de Araujo. A sentença do Juizado Especial Cível (ID 242843871, pág. 1-3) e o acórdão que a confirmou (ID 254282341, pág. 104-106) são cruciais para a análise da responsabilidade, pois delimitam a causa da condenação da Autora. Conforme se extrai da fundamentação da decisão do Juizado, a Autora (Samantha Imóveis), na qualidade de administradora do imóvel, foi condenada por falha na prestação do serviço, com base na responsabilidade objetiva do fornecedor, conforme o artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor. A falha residiu no defeito do serviço de administração, por ter permitido, anos após o encerramento da locação com o Sr. Roberto Vicente (em 2018), que o nome deste permanecesse vinculado à concessionária de energia, o que gerou a negativação indevida (ID 254282341, pág. 70, 104). O julgado original é categórico ao afirmar que: "Nessa linha, apesar dos argumentos defensivos da ré, é evidente a atuação indevida da imobiliária na situação concreta examinada, assim como a repercussão negativa em face do requerente [...] O dano moral em tal hipótese é incontroverso, in re ipsa." (ID 242843871, pág. 2). Verifica-se, portanto, que a condenação da Autora (Samantha Imóveis) no processo anterior decorreu de sua própria negligência no desempenho da atividade de administradora de imóveis, ou seja, uma falha na sua responsabilidade contratual e legal (falha do serviço, à luz do CDC, aplicado à relação entre o ex-locatário e a administradora, conforme ratificado no Acórdão – ID 254282341, pág. 104). Ao aceitar a incumbência de administrar o imóvel, a Autora assumiu a obrigação de zelar por todas as formalidades necessárias à regularidade da locação, o que incluía a diligente fiscalização da transferência de titularidade de serviços essenciais a cada novo contrato, mormente considerando a praxe de mercado e os riscos de negativação do nome do antigo morador. O não exercício desse dever de diligência, reiterado ao longo dos anos, foi o fator que a lei e a jurisprudência estabeleceram como causa direta e suficiente para a sua condenação. No entanto, não se pode olvidar que o descumprimento contratual pelo Réu — que deixou de transferir a titularidade da conta de energia, contrariando a Cláusula VIII, alínea "e" — foi o fato gerador que desencadeou todo o imbróglio jurídico. Se o Réu tivesse cumprido sua obrigação tempestivamente, o nome do antigo locatário não estaria exposto ao risco de negativação, independentemente da qualidade da fiscalização exercida pela Autora. Configura-se, portanto, uma hipótese de culpa concorrente (art. 945 do Código Civil). De um lado, o Réu agiu com culpa ao omitir-se em obrigação contratual expressa e ao inadimplir as faturas de consumo. De outro, a Autora, na qualidade de administradora profissional, agiu com negligência ao permitir que a irregularidade perdurasse por anos, falhando no seu dever de vigilância e gestão, o que atraiu sua responsabilidade objetiva perante terceiros no Juizado Especial. O direito de regresso, embora legítimo, deve ser mitigado pela parcela de culpa da própria Autora no evento danoso. Permitir o regresso integral equivaleria a isentar a administradora de sua responsabilidade profissional por um defeito no serviço que ela também deu causa ao não fiscalizar o contrato. Por outro lado, negar o regresso total premiaria a desídia contratual do Réu. Diante das peculiaridades do caso e do grau de culpa de cada contratante, entendo proporcional fixar a responsabilidade do Réu em 50% (cinquenta por cento) sobre o valor total do prejuízo material comprovado pela Autora (R$ 3.847,17), devendo esta suportar a outra metade em razão de sua falha administrativa. Assim, o pedido é parcialmente procedente. Quanto ao pedido do Réu para depósito da multa contratual de R$ 180,00 e declaração de quitação integral da obrigação contratual, verifico que não houve a formulação de reconvenção (art. 343, CPC). No rito comum das Varas Cíveis, a pretensão do réu contra o autor deve seguir a forma processual adequada, com pedido expresso na contestação, contraditório e recolhimento de custas. Assim, este juízo está adstrito ao pedido de regresso, sendo inviável declarar quitação de multa ou autorizar depósito consignatório de verba que não é objeto da lide principal nestes autos. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, resolvendo com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para CONDENAR o Réu ao pagamento de R$ 1.923,58 (um mil, novecentos e vinte e três reais e cinquenta e oito centavos), correspondente a 50% do valor desembolsado pela Autora, a título de regresso parcial por culpa concorrente. O valor deverá ser corrigido pela Taxa Selic, que já engloba juros e correção monetária, desde a data do desembolso pela parte autora. Em razão da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, na proporção de 50% para cada parte, observada a gratuidade de justiça deferida ao autor (art. 98, parágrafo 3º, do CPC). JULGO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, por inadequação da via eleita, art. 485, VI, do CPC, o pedido de depósito judicial e quitação de multa contratual formulado pelo Réu, ante a ausência de reconvenção. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. Oportunamente, arquivem-se. Bruna Araujo Coe Bastos Juíza de Direito Substituta *documento datado e assinado eletronicamente
