Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO
COMARCA DE CURITIBA/PR
9ª Vara Cível de Curitiba
Autos nº 0017458-35.2025.8.16.0001
Parte autora: FABIANA DE OLIVEIRA
Parte ré: MARIANE ROBERTA DELGADO ZELLA.
SENTENÇA
Vistos e examinados estes autos.
I – RELATÓRIO.
Trata-se de ação de obrigação de fazer, com pedido subsidiário
de resolução contratual e restituição de arras, proposta por FABIANA DE
OLIVEIRA em face de MARIANE ROBERTA DELGADO ZELLA.
Narra a parte autora, em síntese, que: a) em 7 de maio de 2024,
as partes celebraram termo de cessão de direitos hereditários relativos ao
imóvel matriculado sob o n. 45.423 do 5º Registro de Imóveis de Curitiba, pelo
valor de R$ 360.000,00, dos quais R$ 50.000,00 foram pagos a título de sinal,
ficando o saldo de R$ 310.000,00 para pagamento por ocasião da lavratura da
escritura pública de compra e venda ou da assinatura de contrato de
financiamento imobiliário; b) em 26 de junho de 2024, foi firmado o primeiro
termo aditivo, mediante o qual se ajustou a transferência de um veículo pelo
valor de R$ 57.000,00 como forma de pagamento parcial, restando o saldo de
R$ 253.000,00; c) em 19 de agosto de 2024, as partes celebraram novo aditivo,
ocasião em que a autora efetuou pagamento suplementar de R$ 100.000,00,
permanecendo pendente o montante de R$ 153.000,00; d) no último aditivo,
teria sido atribuída à ré a obrigação de promover a averbação da construção e
das benfeitorias existentes no imóvel perante a Prefeitura Municipal de Curitiba
e o registro imobiliário, a fim de possibilitar a contratação do financiamento; e)
o imóvel passou à titularidade registral da ré em 5 de novembro de 2024, mas
esta não teria realizado a regularização nem arcado com os respectivos custos,
apesar de notificada extrajudicialmente; f) a ausência de averbação teria
impedido a aceitação do imóvel como garantia pela instituição financeira e,
consequentemente, a obtenção do financiamento destinado à quitação do saldo;
Página 1 de 11PODER JUDICIÁRIO
COMARCA DE CURITIBA/PR
9ª Vara Cível de Curitiba
g) já teria adimplido R$ 207.000,00 do preço ajustado e apresentado propostas
extrajudiciais para solução do impasse, sem que houvesse composição; h) a
conduta imputada à ré caracterizaria inadimplemento contratual, afronta à boa-
fé objetiva e ao dever de cooperação, além de impedir que esta exigisse o
cumprimento da obrigação da autora antes de adimplir a própria prestação, nos
termos dos arts. 247, 249, 421, 421-A, 422 e 476 do Código Civil; e i)
subsidiariamente, o inadimplemento da ré autorizaria a resolução do negócio e
a restituição, em dobro, dos R$ 150.000,00 que afirma terem sido pagos a título
de arras, conforme o art. 418 do Código Civil. Diante disso, requereu a
condenação da ré à regularização e averbação da edificação e das demais
benfeitorias existentes no imóvel matriculado sob o n. 45.423, inclusive
mediante o custeio dos atos necessários na esfera administrativa e extrajudicial.
Subsidiariamente, postulou a resolução do negócio jurídico e a restituição das
arras em duplicidade, no montante indicado de R$ 300.000,00. Requereu,
ainda, a condenação da ré ao pagamento das verbas de sucumbência. Atribuiu à
causa o valor de R$ 300.000,00 (mov. 1.1).
Por decisão de mov. 22.1, foi determinada a realização de
audiência de conciliação, bem como a citação da ré para apresentar contestação
e, após o contraditório, a especificação de provas pelas partes.
Realizada audiência de conciliação no mov. 43.1, compareceram
as partes e seus advogados, mas não houve composição.
Citada, a parte ré apresentou contestação e reconvenção no
mov. 45.1. Em defesa, sustentou, em síntese, que: a) a autora se encontra na
posse do imóvel desde 5 de novembro de 2024 e, embora tenha pago R$
207.000,00, deixou de quitar o saldo de R$ 153.000,00; b) o contrato original e
seus aditivos não teriam condicionado a exigibilidade do saldo à efetiva
liberação do financiamento imobiliário, pois apenas estabeleceriam que o
pagamento ocorreria por ocasião da escritura de compra e venda ou da
assinatura do financiamento; c) a não contratação do financiamento teria
decorrido de circunstâncias alheias à sua responsabilidade, cabendo à autora
providenciar outra forma de pagamento; d) após a não liberação do crédito,
Página 2 de 11PODER JUDICIÁRIO
COMARCA DE CURITIBA/PR
9ª Vara Cível de Curitiba
teria proposto a devolução dos valores recebidos, mas a autora optou pela
continuidade do negócio e pela celebração dos aditivos; e) as propostas
posteriores de parcelamento apresentadas pela autora demonstrariam que a
controvérsia decorreria da impossibilidade de quitação do preço, e não do
descumprimento da obrigação de averbação; f) incidiria em desfavor da autora a
cláusula sétima do contrato; g) seria inaplicável, em desfavor da ré, a restituição
das arras em dobro, pois o inadimplemento seria imputável à autora; e h)
admitiria restituir os valores recebidos, devidamente corrigidos, com dedução
de quantia correspondente ao período de ocupação do imóvel. Ao final,
requereu o indeferimento da petição inicial sem resolução do mérito e,
especificamente quanto à devolução em dobro dos valores, a improcedência do
pedido, com condenação da autora ao pagamento das verbas de sucumbência.
Em reconvenção, a ré, na condição de reconvinte, alegou que o
inadimplemento do saldo contratual pela autora, reconvinda, teria tornado
injusta a continuidade de sua posse. Sustentou que detinha a posse anterior do
imóvel, que a perda da posse ocorreu em 5 de novembro de 2024 e que o
esbulho teria se configurado quando a autora condicionou o pagamento do
saldo à obtenção do financiamento. Pleiteou, liminarmente, a reintegração na
posse do imóvel e, ao final, a retenção dos valores pagos a título de multa
contratual, a condenação da reconvinda nas verbas de sucumbência e
autorização para depositar judicialmente os valores recebidos, após a dedução
de quantia correspondente à ocupação do bem. Atribuiu à reconvenção o valor
de R$ 300.000,00 (mov. 45.1).
Intimada, a parte autora apresentou impugnação à contestação
e resposta à reconvenção no mov. 52.1. Reiterou a existência de previsão
contratual de pagamento do saldo por meio de financiamento imobiliário e
afirmou que o aditivo de 19 de agosto de 2024 atribuiu à ré a obrigação de
regularizar e averbar a edificação e as benfeitorias. Defendeu que a ausência de
regularização do imóvel impediu a obtenção do crédito e que sua posse decorre
do próprio contrato celebrado pelas partes, não constituindo esbulho.
Sustentou, ainda, que já havia adimplido 57% do preço e invocou a exceção do
Página 3 de 11PODER JUDICIÁRIO
COMARCA DE CURITIBA/PR
9ª Vara Cível de Curitiba
contrato não cumprido. Ao final, requereu a rejeição das teses defensivas e a
improcedência da reconvenção, inclusive do pedido liminar de reintegração de
posse.
No mov. 57.1, a autora informou que a ré não havia recolhido as
custas relativas à reconvenção, apesar da intimação, e requereu o cancelamento
de sua distribuição.
Por decisão de mov. 61.1, diante da ausência de comprovação do
pagamento das custas, a reconvenção não foi conhecida, determinando-se o
cancelamento de sua distribuição. Na mesma oportunidade, as partes foram
intimadas para especificar as provas que pretendiam produzir ou informar se
concordavam com o julgamento da ação no estado em que se encontrava. O
cancelamento da anotação da reconvenção foi certificado no mov. 65.1.
Por decisão de mov. 70.1, reconheceu-se a suficiência da prova
documental e determinou-se o julgamento antecipado do mérito, nos termos do
art. 355, I, do CPC.
Após, vieram os autos conclusos para sentença.
É o breve relatório. Passo a fundamentar e decidir.
II – FUNDAMENTAÇÃO.
1 – Preliminares e prejudiciais de mérito.
Inexistentes.
2 – Mérito.
Inicialmente, a controvérsia deve ser examinada exclusivamente
no âmbito da ação principal. A reconvenção não foi conhecida por decisão
proferida no mov. 61.1, com posterior cancelamento de sua distribuição, de
modo que os pedidos formulados pela ré de reintegração de posse, retenção das
quantias recebidas a título de multa contratual e dedução de valores pela
ocupação do imóvel não integram o objeto deste julgamento.
A formulação de pedido principal de cumprimento contratual e
pedido subsidiário de resolução do negócio não torna a petição inicial
contraditória ou processualmente inadequada. A cumulação subsidiária é
Página 4 de 11PODER JUDICIÁRIO
COMARCA DE CURITIBA/PR
9ª Vara Cível de Curitiba
expressamente admitida pelo art. 326 do Código de Processo Civil e permite que
a pretensão sucessiva seja apreciada apenas se não acolhida a anterior. Não há,
portanto, fundamento para extinção do processo sem resolução do mérito.
A relação estabelecida entre as partes decorre de negócio
jurídico celebrado entre pessoas naturais, sem demonstração de que qualquer
delas tenha atuado como fornecedora de produtos ou serviços no
desenvolvimento de atividade econômica. A controvérsia deve, assim, ser
solucionada pelas normas gerais do Direito Civil e do Direito Processual Civil.
O contrato originário foi celebrado em 7 de maio de 2024 e teve
por objeto a cessão da posse e dos direitos hereditários relativos ao imóvel
matriculado sob o n. 45.423 do 5º Registro de Imóveis de Curitiba, pelo preço
de R$ 360.000,00. A cláusula segunda estabeleceu o pagamento de R$
50.000,00 como sinal de negócio e previu que o valor remanescente seria pago
"quando da escritura de compra e venda do imóvel ou assinatura do contrato de
financiamento imobiliário com força de escritura pública" (mov. 1.5).
O primeiro termo aditivo, de 26 de junho de 2024, incorporou
ao pagamento o veículo avaliado pelas partes em R$ 57.000,00 e reduziu o
saldo para R$ 253.000,00, estabelecendo que esse montante seria pago "na
escritura de compra e venda, através de financiamento bancário, após conclusão
do inventário" (mov. 1.6). No segundo aditivo, celebrado em 19 de agosto de
2024, foi ajustado novo pagamento de R$ 100.000,00, reduzindo-se o saldo
para R$ 153.000,00 (mov. 1.7).
Esse último instrumento também acrescentou ao contrato a
seguinte obrigação:
"Após o registro do inventário, com o imóvel já em nome da
cedente MARIANE ROBERTA DELGADO ZELLA, esta se tornará responsável
para a averbação da construção existente junto ao Registro de Imóveis
competente, caso solicitado pela Instituição financeira responsável pelo
financiamento imobiliário."
A existência e o conteúdo dessa estipulação não foram
especificamente infirmados pela ré. Sua defesa concentra-se na alegação de que
Página 5 de 11PODER JUDICIÁRIO
COMARCA DE CURITIBA/PR
9ª Vara Cível de Curitiba
o financiamento imobiliário não constituiria condição para a exigibilidade do
saldo do preço e de que competiria à autora obter recursos por outro meio.
A interpretação do contrato, todavia, não pode isolar a
obrigação de pagamento das disposições posteriormente acrescidas pelas
próprias partes. Nos termos dos arts. 421, 421-A e 422 do Código Civil, a
execução contratual deve observar a alocação de obrigações definida pelos
contratantes, a boa-fé objetiva e os deveres laterais de cooperação.
No caso, o contrato originário vinculou o pagamento do saldo a
dois marcos: a lavratura da escritura ou a assinatura do financiamento
imobiliário. Ao contrário do sustentado na contestação, o primeiro aditivo fez
expressa menção ao financiamento bancário como forma de pagamento do
saldo. Posteriormente, quando o saldo já havia sido substancialmente reduzido
por meio da entrega do veículo e do pagamento adicional de R$ 100.000,00, as
partes introduziram cláusula específica atribuindo à ré a responsabilidade pela
averbação da construção, caso a providência fosse solicitada pela instituição
financeira que concederia o financiamento.
A estipulação não permite concluir que a concessão do
financiamento constituía condição suspensiva de existência ou eficácia de todo o
negócio. Demonstra, contudo, que a obtenção do crédito imobiliário integrava a
forma de execução projetada pelas partes e que a regularização da construção,
quando exigida pelo agente financeiro, constituiria prestação atribuída à ré.
A condição prevista no aditivo efetivamente ocorreu.
O laudo de avaliação elaborado em 28 de novembro de 2024
para a Caixa Econômica Federal, juntado no mov. 1.10, registra que a edificação
possui 170 m² de área construída integralmente não averbada. O documento
manifestou-se contrariamente à aceitação do imóvel como garantia e consignou
expressamente que a construção não aparentava conformidade com a
documentação. O mesmo laudo apontou, além da falta de averbação,
desconformidades relativas aos afastamentos, iluminação, ventilação, umidade,
divergência de metragem e possível afundamento ou solapamento do solo.
Página 6 de 11PODER JUDICIÁRIO
COMARCA DE CURITIBA/PR
9ª Vara Cível de Curitiba
Concluiu, por isso, que o imóvel não era passível de averbação "da forma que
está hoje".
Essas observações não afastam a obrigação assumida pela ré. Ao
contrário, demonstram que a averbação não depende de simples requerimento
cartorário, mas de providências técnicas e administrativas destinadas à
regularização da construção. A proposta do mov. 1.8 descreve, entre outros atos,
a elaboração de projetos, emissão das anotações de responsabilidade técnica,
obtenção de alvará, cadastro da obra, certificado de vistoria de conclusão,
certidão fiscal e posterior averbação no Registro de Imóveis.
É necessário, entretanto, delimitar a obrigação nos termos
efetivamente contratados. A ré não pode ser condenada a assegurar que o
imóvel seja aceito como garantia por determinada instituição financeira, pois tal
resultado depende da análise do agente financeiro e pode envolver critérios
próprios de engenharia e concessão de crédito. Também não há pedido
destinado a obrigar terceiro estranho ao processo a aprovar o financiamento.
O que se pode exigir da ré é a realização, às suas expensas, das
providências técnicas, administrativas e registrais necessárias à regularização e
averbação da edificação existente no imóvel, inclusive as adequações sem as
quais o procedimento não possa ser concluído, na medida em que constituam
pressupostos diretamente relacionados ao cumprimento da obrigação assumida.
A ré não comprovou ter iniciado qualquer procedimento de
regularização, contratado profissional habilitado, submetido projeto ao
Município, promovido adequações ou formulado requerimento perante o
Registro de Imóveis. Tampouco demonstrou impossibilidade definitiva de
cumprimento. A constatação de que a construção não era imediatamente
averbável não equivale à impossibilidade absoluta da prestação, sobretudo
porque a proposta técnica juntada no mov. 1.8 descreve procedimento destinado
justamente à obtenção de sua regularização. Caso, na fase de cumprimento,
venha a ser demonstrada a impossibilidade técnica ou jurídica de regularização,
a obrigação converter-se-á em perdas e danos, nos termos dos arts. 499 e 500
do Código de Processo Civil.
Página 7 de 11PODER JUDICIÁRIO
COMARCA DE CURITIBA/PR
9ª Vara Cível de Curitiba
A cláusula sétima do contrato, invocada pela ré, não incide no
caso. Ela disciplina a hipótese de impedimento de transferência do bem à
cessionária ao fim do inventário, por indisponibilidade do imóvel, situação não
verificada, uma vez que o bem passou à titularidade registral da própria ré.
Além disso, eventual extinção do negócio e retenção de valores em favor da ré
dependeriam de pretensão própria, deduzida na reconvenção, que não foi
conhecida.
O argumento de que a autora apresentou propostas alternativas
de parcelamento do saldo também não descaracteriza o inadimplemento.
Tratativas voltadas à solução consensual do impasse não importam renúncia à
obrigação contratual nem confissão de mora. A proposta extrajudicial revela
tentativa de preservar o negócio diante da recusa do imóvel como garantia, mas
não demonstra alteração definitiva do contrato ou liberação da ré da obrigação
assumida.
De igual modo, a afirmação de que a ré se dispôs a devolver os
valores recebidos não substitui a prestação contratada. Nos termos do art. 475
do Código Civil, cabe à parte lesada optar entre exigir o cumprimento da
obrigação e requerer a resolução do contrato, sem prejuízo das perdas e danos
cabíveis. Não pode a parte inadimplente impor unilateralmente a resolução
quando a contraparte ainda mantém interesse legítimo no cumprimento
específico.
A falta de pagamento do saldo de R$ 153.000,00, por sua vez,
não autoriza a ré a recusar sua própria prestação. A obrigação de regularizar a
construção antecede, no contexto concreto, a liberação do financiamento
previsto para a satisfação do saldo. Enquanto não cumprida essa providência, a
ré não pode invocar a falta de pagamento que sua própria omissão contribuiu
diretamente para impedir.
Aplica-se, portanto, o art. 476 do Código Civil. Nos contratos
bilaterais, nenhum dos contratantes pode exigir a prestação da outra parte antes
de cumprir a obrigação que lhe incumbe. A exceção do contrato não cumprido
não extingue a obrigação da autora, mas suspende sua exigibilidade enquanto a
Página 8 de 11PODER JUDICIÁRIO
COMARCA DE CURITIBA/PR
9ª Vara Cível de Curitiba
ré permanecer inadimplente quanto à prestação antecedente necessária à forma
de pagamento convencionada.
A solução não implica exoneração da autora do saldo do preço.
Concluída a regularização e tornada possível a lavratura da escritura ou a
submissão regular do imóvel ao financiamento, incumbirá à autora pagar o
saldo contratual, ressalvadas as atualizações ou questões supervenientes que
sejam juridicamente exigíveis. O objeto desta demanda, contudo, restringe-se ao
cumprimento da obrigação de regularização atribuída à ré, não havendo pedido
de apuração ou cobrança do saldo.
Diante disso, estão demonstrados a existência da obrigação, a
ocorrência da circunstância contratualmente prevista para sua exigibilidade e o
inadimplemento da ré. A tutela específica é adequada, nos termos dos arts. 497
e 536 do Código de Processo Civil, pois não foi demonstrada impossibilidade
definitiva da prestação.
A obrigação deverá ser iniciada em prazo certo, mas sua
conclusão depende de profissionais habilitados e da tramitação perante órgãos
administrativos e registrais. Por isso, não se mostra adequado estabelecer,
desde logo, prazo absoluto para a finalização de todos os atos. A ré deverá
iniciar e comprovar as providências no prazo de 30 dias, prosseguindo de forma
contínua e diligente até a conclusão, sob fiscalização na fase de cumprimento.
Eventual multa cominatória será fixada na fase de
cumprimento, caso constatada resistência, omissão ou atraso injustificado
imputável à ré. Demonstrada, na mesma fase, a impossibilidade de
regularização, a obrigação converter-se-á em perdas e danos, nos termos dos
arts. 499 e 500 do Código de Processo Civil.
Assim, a procedência dos pedidos é medida que se impõe.
Por consequência, fica prejudicado o pedido subsidiário de
resolução do contrato e restituição das arras em dobro, formulado apenas para a
hipótese de não concessão do cumprimento específico.
Página 9 de 11PODER JUDICIÁRIO
COMARCA DE CURITIBA/PR
9ª Vara Cível de Curitiba
III – DISPOSITIVO.
Forte nessas razões, julgo procedente o pedido formulado
na inicial, o que faço com fundamento no artigo 487, inciso I, do CPC/2015,
para o fim de condenar a ré a promover e custear as providências técnicas,
administrativas e registrais necessárias à regularização e à averbação da
edificação e das benfeitorias existentes no imóvel matriculado sob o n. 45.423
do 5º Registro de Imóveis de Curitiba.
A ré deverá, no prazo de 30 (trinta) dias, comprovar a
contratação dos profissionais habilitados e o início das providências necessárias,
dando-lhes prosseguimento contínuo até a conclusão da regularização e da
averbação, ressalvados os períodos de tramitação imputáveis exclusivamente
aos órgãos públicos e registrais.
Ante a sucumbência, condeno a parte ré ao pagamento das
custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios de
sucumbência, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa,
tendo em vista a natureza da demanda, a simplicidade da matéria, o número de
atos praticados e o tempo de duração do processo, nos termos do § 2º do art. 85
do Código de Processo Civil. A correção monetária deverá ocorrer pelo índice
IPCA (CC, art.389, parágrafo único) desde a data do ajuizamento da demanda
até a data do trânsito em julgado, quando passará a incidir a taxa SELIC, que
engloba correção e juros, conforme art. 406, § 1° do Código Civil. (STJ - AgInt
nos EDcl no AREsp: 2307301 PR 2023/0058155-0, Relator.: Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 20/05/2024, T3 -
TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/05/2024).
Publique-se. Registre-se. Intime-se.
Cumpram-se as disposições pertinentes do Código de Normas
da Corregedoria-Geral da Justiça e Portaria vigentes.
Oportunamente, nada sendo requerido, arquivem-se.
Curitiba/PR, datado e assinado digitalmente.
Página 10 de 11PODER JUDICIÁRIO
COMARCA DE CURITIBA/PR
9ª Vara Cível de Curitiba
ADRIANO SCUSSIATTO EYNG
JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO
Página 11 de 11
