Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO REGIONAL DE SÃO JOSÉ DOS PINHAIS 1ª VARA CÍVEL DE SÃO JOSÉ DOS PINHAIS - PROJUDI Rua João Ângelo Cordeiro, 501 - Edifício do Fórum - São Pedro - São José dos Pinhais/PR - CEP: 83.005-570 - Fone: (41) 3995-8259 - Celular: (41) 99552-3835 - E-mail: [email protected] Autos n.º 0013262-17.2025.8.16.0035 Sentença 1. Relatório: Trata-se de ação revisional com pedido de tutela de urgência ajuizada por ANGELA MARIA DOS SANTOS e LETÍCIA CRISTINE MONTEIRO DA SILVA em face de MRV MRL BAÍA DA BABITONGA INCORPORAÇÕES LTDA, todas qualificadas. Narraram, em síntese, que em 05/01/2020 firmaram com a Ré contrato particular de promessa de compra e venda da unidade 103, bloco 2, do Residencial Costa da Prata, pelo preço de R$168.900,00. Desse valor, R$137.535,00 seriam pagos mediante financiamento bancário e o restante diretamente à construtora. Disseram que, depois disso, foram levadas a assinar três instrumentos de confissão de dívida: a) 03/03/2020, no valor de R$31.956,08; b) 05/03/2021, no valor de R$48.649,46; c) 03/01/2022, no valor de R$70.090,40. Segundo as Autoras, nenhum deles veio acompanhado de demonstrativo da evolução do débito, dos índices (INCC/IPCA) e dos juros aplicados. Sustentaram que assinaram o último instrumento sob coação econômica, pois sem a regularização não receberiam as chaves, e induzidas por mensagens publicitárias de renegociação. Afirmaram que laudo contábil particular apurou como devido, em 30/04/2025, R$56.811,28, valor muito inferior ao cobrado na execução de título extrajudicial n.º 0009342-35.2025.8.16.0035. Além da suspensão da execução e de questões próprias daquele feito (nulidade de citação, inépcia do título e da memória de cálculo), postularam: a) a nulidade da confissão de 03/01/2022; b) a revisão das cláusulas contratuais; c) o recálculo da dívida, com repetição em dobro do indébito; d) a inversão do ônus da prova; e) indenização por danos morais de R$5.000,00 (mov. 1.1). Juntaram documentos, entre eles o laudo técnico e seus apêndices (movs. 1.4 e 1.5), o contrato (mov. 1.6) e as três confissões de dívida (movs. 1.7 a 1.9). A redistribuição por dependência foi afastada e o feito foi distribuído por sorteio (mov. 6.1). As Autoras emendaram a inicial (movs. 14.1 e 19.1). A gratuidade da justiça, indeferida por este Juízo (mov. 21.1), foi concedida pelo Tribunal de Justiça no Agravo de Instrumento n.º 0083998-68.2025.8.16.0000 (mov. 32.1). Determinou-se que as Autoras adequassem os pedidos, porque cumulavam pretensões próprias da ação revisional e dos embargos à execução (mov. 37.1). Na emenda de mov. 40.1, requereram, em tutela de urgência, o depósito mensal do valor que reputam incontroverso e a abstenção de inscrição de seus nomes em cadastros de inadimplentes. Ao final, pediram a declaração de nulidade das cláusulas abusivas com a revisão do contrato, o reconhecimento do valor apurado no laudo ou de outro definido em perícia, a repetição em dobro e a indenização por danos morais de R$5.000,00. A tutela de urgência foi indeferida (mov. 42.1). Citada (mov. 45), a Ré apresentou contestação com reconvenção (mov. 48.1). Preliminarmente, pediu a substituição do polo passivo pela controladora MRV Engenharia e Participações S/A e se opôs à inversão do ônus da prova. No mérito, sustentou: a) a validade do contrato e das confissões; b) a regularidade dos reajustes previstos na cláusula 4.2 do quadro resumo, conforme parecer técnico de “Conferência de Evolução do Reajuste” (mov. 48.5); c) a inexistência de vício de consentimento, de publicidade enganosa e de dano moral; d) o descabimento da repetição em dobro; e) subsidiariamente, a apuração de eventuais valores em liquidação e a aplicação da Taxa Selic. Em reconvenção, pediu a condenação das Autoras ao pagamento de R$81.597,30, atualizado até 18/08/2025, e, sucessivamente, a compensação de eventual condenação com o saldo devedor. Juntou documentos, entre eles o certificado de vistoria de conclusão de obras (mov. 48.3), o parecer técnico (mov. 48.5) e o extrato do contrato (movs. 48.6 e 48.7). As custas da reconvenção foram recolhidas (movs. 56 a 58). As Autoras apresentaram impugnação à contestação e contestação à reconvenção (mov. 62.1). Concordaram com a retificação do polo passivo, reiteraram os argumentos da inicial e sustentaram a falta de interesse na reconvenção, porque o mesmo crédito já é cobrado na execução. Intimadas a especificar provas, as Autoras requereram perícia contábil (mov. 66.1) e a Ré pediu o julgamento antecipado (mov. 67.1). O pedido de provas foi indeferido e anunciado o julgamento antecipado (mov. 70.1). O agravo de instrumento interposto contra essa decisão (n.º 0079062-63.2026.8.16.0000) não foi conhecido (mov. 77.1). Em 19/06/2026, as Autoras noticiaram fato superveniente: em tratativa extrajudicial, o escritório de cobrança da Ré informou saldo devedor de R$89.444,78 e ofereceu quitação à vista por R$57.483,75. Pediram a reconsideração do encerramento da instrução ou, subsidiariamente, que o fato seja considerado no julgamento (mov. 74.1). As custas foram calculadas (mov. 80.1) e os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Decido. 2. Fundamentação: 2.1. Julgamento antecipado: O feito comporta julgamento no estado em que se encontra (art. 355, I, do CPC), como já decidido no mov. 70.1. As questões controvertidas são de direito ou se resolvem pelos documentos juntados pelas próprias partes. Destacam-se os instrumentos de confissão de dívida (movs. 1.7 a 1.9) e o parecer técnico da Ré (mov. 48.5), que expõe a composição de cada valor confessado. A apuração aritmética do saldo revisado depende de cálculo técnico, que será realizado em liquidação por arbitramento (art. 509, I, do CPC), conforme os parâmetros fixados nesta sentença. Não há, portanto, cerceamento de defesa: a perícia postulada pelas Autoras não é suprimida, mas deslocada para a fase em que efetivamente se faz necessária. Pelo mesmo motivo, indefiro o pedido de reconsideração formulado no mov. 74.1. A proposta de quitação à vista apresentada pelo escritório de cobrança em tratativa extrajudicial não configura reconhecimento do valor da dívida, pois propostas de acordo envolvem concessões recíprocas e não vinculam a parte. O documento será considerado apenas como elemento de reforço, na medida em que a própria credora admite que o saldo que cobra inclui parcelas ainda não vencidas (movs. 74.3 a 74.5). Registro, ainda, que a certidão de mov. 85.1 menciona por equívoco que “o réu é revel”. A Ré foi citada eletronicamente em 21/10/2025 (mov. 45) e contestou tempestivamente (mov. 48.1), conforme certificado no mov. 68.1. Não há revelia. 2.2. Polo passivo: A Ré pediu a exclusão da MRV MRL Baía da Babitonga Incorporações Ltda e a inclusão de sua controladora, MRV Engenharia e Participações S/A, sob o argumento de que a sociedade de propósito específico já cumpriu seu objeto. As Autoras concordaram. O pedido não comporta acolhimento. A MRV MRL Baía da Babitonga (CNPJ 30.411.462/0001-62) figura como promitente vendedora e como CREDORA nas três confissões de dívida (movs. 1.7 a 1.9). É também a exequente na execução n.º 0009342-35.2025.8.16.0035, fundada no título cuja revisão aqui se pede. A conclusão do empreendimento não extingue a personalidade jurídica da sociedade, e não há prova de sua dissolução ou incorporação. Não se trata, assim, de ilegitimidade passiva (art. 338 do CPC). Ao contrário, a substituição tornaria esta sentença ineficaz perante a titular do crédito, em prejuízo das próprias Autoras. A defesa foi subscrita por advogado cadastrado como procurador da Ré. Ele foi constituído pela MRV Engenharia em nome próprio e de suas “coligadas, controladas e das quais for sócia” (mov. 48.2). Está regular, portanto, a representação. Mantém-se no polo passivo e no polo ativo da reconvenção a MRV MRL Baía da Babitonga Incorporações Ltda. 2.3. Limites objetivos da demanda: Na decisão de mov. 37.1, as Autoras foram intimadas a escolher entre o rito da ação revisional e o dos embargos à execução. Optaram pela revisional (mov. 40.1). Além disso, elas próprias noticiam a oposição de embargos à execução em autos próprios (n.º 0005949-68.2026.8.16.0035, mov. 74.6). Por isso, os pedidos que dizem respeito ao processo executivo não podem ser examinados nesta via. São eles: a) a nulidade da citação na execução; b) a inépcia, a iliquidez e a inexigibilidade do título executivo; c) a nulidade da memória de cálculo que instruiu a execução (art. 798 do CPC); d) a suspensão da execução ou da ordem de pagamento nela proferida. Quanto a eles, falta interesse processual na modalidade adequação, e o processo deve ser extinto sem resolução do mérito (art. 485, VI, do CPC). Os efeitos desta sentença sobre o título serão considerados pelo Juízo da execução. 2.4. Reconvenção: A Ré pede, em reconvenção, a condenação das Autoras ao pagamento de R$81.597,30, saldo do contrato atualizado até 18/08/2025 (movs. 48.1 e 48.7). Esse mesmo crédito, fundado na confissão de dívida de 03/01/2022, já é objeto da execução de título extrajudicial n.º 0009342-35.2025.8.16.0035, ajuizada pela própria reconvinte antes desta ação. O art. 785 do CPC permite ao credor com título extrajudicial optar pelo processo de conhecimento, mas aqui a opção já foi exercida em favor da via executiva. Quem já executa o crédito não precisa de nova sentença condenatória para recebê-lo, e a duplicidade criaria dois títulos para a mesma obrigação. Falta, portanto, interesse processual na modalidade necessidade, e a reconvenção deve ser extinta sem resolução do mérito (art. 485, VI, do CPC). O pedido de compensação fica prejudicado como pedido autônomo. Ainda assim, por decorrência lógica da revisão, eventuais valores pagos a maior pelas Autoras serão imputados no saldo devedor revisado, conforme o dispositivo. 2.5. Relação de consumo e distribuição do ônus probatório: Aplica-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor, haja vista que as partes se enquadram perfeitamente nos conceitos de consumidor e fornecedor (arts. 2.º e 3.º do CDC). A inversão do ônus da prova (art. 6.º, VIII, do CDC), postulada pelas Autoras e controvertida pela Ré, restou mitigada no curso da lide pela suficiência da prova documental encartada para a definição das balizas de direito. Todavia, defiro a inversão do ônus da prova exclusivamente para a fase de liquidação de sentença, recaindo sobre a Ré a obrigação de fornecer os extratos analíticos, registros contábeis e comprovantes de repasse de encargos acessórios (ITBI, Funrejus e emolumentos) necessários ao cálculo pericial, arcando a fornecedora com o adiantamento das despesas da perícia técnica de liquidação, na forma do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (Tema Repetitivo 1.056). 3. Mérito: 3.1. Alegados vícios de consentimento, publicidade enganosa e onerosidade excessiva: As Autoras pedem a nulidade integral da confissão de 03/01/2022, por coação econômica, erro, lesão e publicidade enganosa. O pedido não procede. Condicionar a entrega das chaves ao pagamento do preço é exercício regular de direito do vendedor (arts. 153 e 476 do CC), e não coação. Não há prova de ameaça ilegítima. As Autoras são pessoas capazes, uma delas advogada, e firmaram três instrumentos sucessivos ao longo de quase dois anos. Isso afasta a alegação de premente necessidade ou inexperiência (art. 157 do CC). As mensagens de e-mail reproduzidas na inicial são ofertas de renegociação (“as parcelas negociadas não sofrem mais correções”, “quanto menor o parcelamento, menor a taxa”). Não contêm informação falsa sobre o imóvel ou sobre o preço. Revelam, quando muito, a omissão da taxa aplicada, questão examinada no item seguinte. Também não há fato extraordinário e imprevisível que justifique a revisão ou a resolução por onerosidade excessiva (arts. 317, 478 e 480 do CC). A inflação do período e o próprio inadimplemento das Autoras não se enquadram nessa hipótese. O negócio permanece, portanto, válido em sua estrutura: as Autoras devem o saldo do preço. A nulidade de cláusulas abusivas não invalida o contrato (art. 51, §2.º, do CDC). Passo ao exame das cláusulas e encargos impugnados. 3.2. Encargos de parcelamento embutidos no “montante atualizado”: Este é o ponto central da controvérsia, e a prova vem do parecer técnico da própria Ré (mov. 48.5, p. 9 e 12). Nas renegociações de 2021 e 2022, a Ré atualizou o saldo do preço pelo contrato e acrescentou “Encargos parcelamento FIXO”. Em seguida, apresentou a soma nominal das parcelas futuras como se fosse o “montante atualizado” da dívida. Na renegociação de 05/03/2021 (mov. 1.8), o saldo atualizado, após o pagamento de entrada de R$212,50, era de R$29.952,67. A esse valor a Ré acrescentou R$16.262,33 a título de “Encargos parcelamento FIXO” e chegou a 60 parcelas fixas de R$770,25. No instrumento, a soma dessas parcelas com a entrada apareceu como “montante atualizado” de R$46.427,50. Na renegociação de 03/01/2022 (mov. 1.9), o saldo atualizado era de R$35.161,32. A Ré acrescentou R$32.686,32 a título de “Encargos parcelamento FIXO” e chegou a 84 parcelas fixas de R$807,71. No instrumento, essa soma apareceu como “montante atualizado” de R$67.847,64. Na confissão de 03/01/2022, o item (iv) afirma que, descumprido o instrumento anterior, “restou em aberto o montante atualizado de R$ 67.847,64”. Pelo cálculo da própria Ré, porém, o saldo atualizado naquela data era de R$35.161,32. Os R$32.686,32 restantes, equivalentes a 93% do saldo, correspondem à remuneração futura do parcelamento em 84 meses. Esse acréscimo não aparece no instrumento, que não indica a taxa de juros, o montante dos juros, o valor à vista nem a soma a pagar com e sem financiamento. A taxa implícita, calculada a partir dos dados do parecer, é de cerca de 1,7% ao mês (22,6% ao ano). Ela supera o parâmetro que as Autoras conheciam e aceitaram no contrato: pela cláusula 4.2, IPCA acrescido de juros de 1% ao mês após o habite-se. Há violação direta do art. 52, I a V, do CDC, aplicável a toda outorga de crédito ou parcelamento ao consumidor, e do art. 6.º, III. Mais do que omissão, o instrumento qualifica como “dívida atualizada” valor que inclui juros ainda não incorridos. Com isso, induz o consumidor a confessar como vencido e exigível o que é remuneração de capital futuro. Nos termos do art. 46 do CDC, não obriga o consumidor a estipulação cujo conteúdo não lhe foi dado conhecer previamente. A cobrança assim estruturada também coloca o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV e §1.º, II e III). A consequência não é o perdão de toda remuneração do parcelamento. O preço a prazo pode ser remunerado, e as Autoras pactuaram validamente, no contrato original, IPCA acrescido de juros de 1% ao mês após o habite-se. É esse o parâmetro que substitui os “encargos de parcelamento” não informados. Assim, o saldo de R$35.161,32 em 03/01/2022, sujeito às correções dos itens seguintes, deve ser parcelado em 84 prestações mensais, com primeiro vencimento em 08/03/2022. As prestações serão corrigidas pelo IPCA e acrescidas de juros remuneratórios de 1% ao mês, sem capitalização mensal. Os valores já pagos serão abatidos. O laudo particular das Autoras (R$56.811,28 em 30/04/2025) não pode ser adotado como valor devido. Ele toma como data do habite-se a averbação (24/11/2021), e não a emissão, ocorrida em 27/08/2021 (mov. 48.3), que é o marco eleito pela cláusula 4.2. Além disso, altera o fluxo de parcelas pactuado (mov. 1.5, p. 12). O valor devido será apurado em liquidação. 3.3. Capitalização mensal de juros: A cláusula 4.2 do contrato fala em “juros efetivos de 1% ao mês”. O parecer da Ré demonstra que, de setembro de 2021 a janeiro de 2022, os juros de 1% foram calculados mês a mês sobre base que já incluía os juros dos meses anteriores (mov. 48.5, p. 12). Houve, portanto, capitalização mensal. A Ré não integra o Sistema Financeiro Nacional, e a ela não se aplica a autorização da MP n.º 2.170-36/2001, restrita às instituições financeiras. Prevalece a vedação do art. 4.º do Decreto n.º 22.626/1933 e da Súmula 121 do STF, admitida apenas a capitalização anual (art. 591 do CC). A própria Ré afirma que não pratica capitalização (mov. 48.5, p. 4), o que reforça a conclusão de que os juros devem incidir de forma simples. Veja-se pela jurisprudência colacionada: "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO IMOBILIÁRIO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. FINANCIAMENTO DIRETO COM LOTEADORA – UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE – CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS – IMPOSSIBILIDADE – ARTIGO 4º DO DECRETO Nº 22 .626/33 ( LEI DA USURA)– INAPLICABILIDADE DA MP Nº 2.170-36/2001. RESTITUIÇÃO SIMPLES DOS VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE. SENTENÇA MANTIDA . HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame1 . Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação revisional de contrato imobiliário com pedido de repetição de indébito, reconhecendo a abusividade na cobrança de juros capitalizados mensalmente em contrato de compromisso de compra e venda, e determinando a restituição simples dos valores pagos indevidamente. II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é abusiva a cobrança de juros capitalizados mensalmente em contrato de compromisso de compra e venda firmado entre loteadora e comprador, e se cabe a restituição dos valores pagos indevidamente . III. Razões de decidir3. A capitalização mensal de juros é vedada em contratos de compra e venda de imóveis firmados diretamente com loteadoras, conforme o artigo 4º do Decreto nº 22.626/33 . 4. A Tabela Price, utilizada pela Apelante, implica na capitalização de juros, o que é considerado abusivo e ilegal neste contexto. 5. A sentença determinou a restituição simples dos valores pagos indevidamente, pois não houve má-fé por parte da Apelada . 6. Os honorários advocatícios foram majorados em 2% devido ao trabalho adicional dos procuradores da parte apelada, totalizando 12%. IV. Dispositivo e tese7 . Apelação cível conhecida e desprovida, mantendo a sentença recorrida. Tese de julgamento: É vedada a capitalização mensal de juros em contratos de compromisso de compra e venda de imóveis firmados diretamente com loteadoras, sendo aplicável a restituição simples dos valores pagos indevidamente, conforme a Lei da Usura (Decreto nº 22.626/33)._________Dispositivos relevantes citados: CR/1988, art . 5º, XXXII; CPC, arts. 85, § 2º, e 487, I; Decreto nº 22.626/1933, art. 4º; MP nº 2 .170-36/2001, art. 5º.Jurisprudência relevante citada: TJPR, AgInt no REsp n. 1 .951.138/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j . 27.05.2024; TJPR, Apelação Cível 0025314-12.2019 .8.16.0017, Rel. Substituto Osvaldo Canela Junior, 19ª Câmara Cível, j . 26.02.2024; TJPR, Apelação Cível 0002689-91.2003 .8.16.0001, Rel. Desembargador Marco Antonio Antoniassi, 8ª Câmara Cível, j . 17.08.2020; Súmula nº 543/STJ. Resumo em linguagem acessível: O tribunal decidiu que a empresa U3 Urbanismo não pode cobrar juros de forma capitalizada no contrato de compra e venda de um imóvel, pois isso é considerado abusivo e ilegal . A sentença anterior foi mantida, determinando que a empresa deve devolver os valores pagos a mais pela cliente, calculando os juros de forma simples, e não mensalmente. Além disso, os honorários dos advogados da parte que ganhou o processo foram aumentados em 2%, totalizando 12%. A decisão se baseou na lei que proíbe a cobrança de juros sobre juros em contratos desse tipo." (TJ-PR 00149333720228160017 Maringá, Relator.: substituta maria roseli guiessmann, Data de Julgamento: 06/02/2026, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 06/02/2026). Declaro abusiva a capitalização mensal e determino que os juros remuneratórios de 1% ao mês sejam calculados sem capitalização mensal em todo o período. 3.4. Cláusula que veda índices negativos de correção: A confissão de 03/03/2020 estabelece que “em nenhuma hipótese, será aplicado índice de correção negativo ou qualquer espécie de deflator” (mov. 1.7, parágrafo primeiro da cláusula terceira). A Ré confirma que não considera índices negativos (mov. 48.5, p. 13). A correção monetária apenas recompõe o poder aquisitivo da moeda e não é acréscimo. Aplicar só as variações positivas transforma a correção em ganho real, em benefício exclusivo do fornecedor. Esse é o fundamento da tese firmada pelo STJ no Tema 678 (REsp 1.361.191/RS, Corte Especial): os índices de deflação devem ser aplicados, preservado o valor nominal da obrigação. Em contrato de adesão de consumo, a cláusula em sentido contrário rompe o equilíbrio contratual e é nula (art. 51, IV e §1.º, II, do CDC). Os índices negativos do INCC e do IPCA devem ser considerados no cálculo, sem que a correção reduza o valor nominal de cada parcela. Sobre isso, veja-se: "DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DE SUBSTITUIÇÃO DO IGPM PELO IPCA. TEORIA DA IMPREVISÃO. PANDEMIA DA COVID-19 . AUSÊNCIA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. CLÁUSULA QUE VEDA A DEFLAÇÃO. ABUSIVIDADE. REPETIÇÃO SIMPLES DO INDÉBITO . PROPAGANDA ENGANOSA NÃO DEMONSTRADA. RECURSO DA RÉ PROVIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I . CASO EM EXAME1. Trata-se de apelações cíveis interpostas por Iraci Rodrigues de Souza e VB Incorporadora Ltda. contra sentença parcialmente procedente em ação revisional de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel cumulada com pedido de indenização por propaganda enganosa e devolução de valores. A sentença substituiu o IGPM pelo IPCA em período delimitado, rejeitou pedido de indenização de danos morais e reconheceu sucumbência recíproca . A autora requer ampliação da substituição do índice, reconhecimento de propaganda enganosa, nulidade de cláusulas e devolução em dobro. A ré busca restabelecer o IGPM e afastar qualquer revisão contratual. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO2 . Consistem em saber se: a) é juridicamente possível substituir o índice contratualmente pactuado (IGPM) por IPCA em razão da pandemia da Covid19; b) é válida a cláusula que impede a aplicação de deflação; c) houve propaganda enganosa apta a ensejar indenização; d) houve cobrança indevida de comissão de intermediação, em venda casada; e) são devidos valores cobrados a maior e qual a forma de restituição. III. RAZÕES DE DECIDIR3. Não se conhece do recurso da autora quanto à reclamação sobre a comissão “compulsória” e pedido de sua restituição porque é inovação recursal, não constando essa pretensão manifestada na petição inicial . 4. O aumento do IGPM durante a pandemia não configura fato extraordinário apto a romper a base objetiva do contrato, pois não houve onerosidade excessiva para a compradora nem vantagem exagerada para a vendedora. 5. A jurisprudência do STJ e do TJPR estabelece que a pandemia, isoladamente, não autoriza revisão contratual sem prova concreta de desequilíbrio relevante na economia do contrato . 6. A valorização do mercado imobiliário no período confirma a ausência de prejuízo desproporcional à autora e afasta a incidência das teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva. 7. A cláusula que veda a aplicação de deflação é abusiva por contrariar a boa-fé objetiva e desequilibrar a relação contratual, impondo ao consumidor apenas a variação positiva do índice . 8. A repetição do indébito deve ocorrer de forma simples, pois não demonstrada má-fé da fornecedora, sendo o contrato anterior à modulação firmada no EAREsp 600.663/RS. 9 . O contrato previa expressamente a necessidade, para construir no terreno negociado, de observância do projeto arquitetônico aprovado pela municipalidade, inexistindo prova de que tenha sido prometida liberdade construtiva — razão pela qual não se configura propaganda enganosa. 10. Mantém-se a distribuição da sucumbência fixada na origem, pois proporcional ao resultado do julgamento, ainda que alterados os pedidos acolhidos e rejeitados.IV . DISPOSITIVO E TESE11. Dá-se provimento ao Apelo 2 (ré), para afastar a alteração do índice de correção monetária do contrato (IGPM). Conhece-se parcialmente e, nessa extensão, dá-se parcial provimento ao Apelo 1 (autora), para declarar a nulidade da cláusula que veda a aplicação da deflação e determinar a restituição simples de valores pagos a maior, apuráveis mediante liquidação.12 . Tese de julgamento: Nos contratos de compromisso de compra e venda de imóvel, a variação excepcional do IGPM durante a pandemia não autoriza, por si só, a substituição do índice pactuado, salvo prova de desequilíbrio concreto; é abusiva a cláusula que impede a aplicação de deflação em benefício do consumidor, impondo-se a restituição simples das diferenças porventura apuradas nos pagamentos.LEGISLAÇÃO RELEVANTE CITADA: CC: arts. 113, 317, 421, 421-A e 478; CDC: arts. 6º, V, 39, I, V e X, 42, Par . único, 51, I e IV; CPC: arts. 374, I, e 509, I; Lei nº 6.899/1981.JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, Corte Especial, AgRg na Pet n . 12.672/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j . 10.9.2024; STJ, Terceira Turma, REsp n. 2 .032.878/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, j . 18.4.2023; STJ, Quarta Turma, REsp n. 1 .998.206/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j . 14.6.2022; STJ, Tema Repetitivo 678; TJPR, 20ª Câmara Cível, AC n. 002306957 .2021.8.16.0017, Rel . Des. Antonio Carlos Ribeiro Martins, j. 19.7 .2024; TJPR, 20ª Câmara Cível, AC n. 001337722.2019.8 .16.0173, Rel. Des.ª Ana Lúcia Lourenço, j . 5.4.2024; TJPR, 20ª Câmara Cível, AI n. 001431660 .2024.8.16.0000, Rel . Des. Rosaldo Elias Pacagnan, j. 16.8 .2024; TJPR, 20ª Câmara Cível, AC n. 004287672.2021.8 .16.0014, Rel. Des. Luiz Henrique Miranda, j . 13.3.2023; TJPR, 19ª Câmara Cível, AC n. 000711564 .2021.8.16.0083, Rel . Des. Domingos José Perfetto, j. 6.3 .2023; TJPR, 6ª Câmara Cível, AC n. 000037109.2012.8 .16.0038, Rel. Des. Roberto Portugal Bacellar, j . 13.10.2020; TJSP, 29ª CDP, AC n. 100063651 .2024.8.26.0084, Rel . César Augusto Fernandes, j. 4.2.2026; TJSP, 5ª CDP, AC n . 100839174.2023.8.26 .0533, Rel. Des. Olavo Paula Leite Rocha, j. 11 .9.2025.RESUMO EM LINGUAGEM ACESSÍVELA decisão reconheceu que o índice de correção do contrato (IGPM) não pode ser trocado pelo IPCA apenas porque houve alta temporária na pandemia, pois isso não provou prejuízo fora do normal. Ao mesmo tempo, foi anulada a cláusula que impedia a redução das parcelas quando o índice ficasse negativo, porque isso prejudicava a consumidora . A compradora receberá de volta, de forma simples, os valores cobrados a mais, calculados em perícia futura. Não foi comprovada propaganda enganosa. A construtora venceu a parte principal da discussão; a compradora venceu apenas a parte sobre a cláusula abusiva." (TJ-PR 00074491920228160001 Curitiba, Relator.: Rosaldo Elias Pacagnan, Data de Julgamento: 06/03/2026, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 07/03/2026). 3.5. Vencimento antecipado e juros não vencidos: As confissões preveem o vencimento antecipado de todo o “valor confessado” em caso de mora superior a 30 dias (parágrafo terceiro da cláusula terceira). Como o valor confessado inclui a remuneração futura do parcelamento, a cláusula permite cobrar de imediato juros relativos a período ainda não decorrido. A antecipação do vencimento não autoriza a cobrança de juros pelo tempo não transcorrido (art. 52, §2.º, do CDC e, por analogia, art. 1.426 do CC). Por isso, em qualquer hipótese de vencimento antecipado, as parcelas vincendas serão exigíveis apenas pelo valor de principal, excluídos os juros remuneratórios correspondentes ao período ainda não decorrido. 3.6. Mora: Segundo a orientação firmada pelo STJ no REsp 1.061.530/RS (recurso repetitivo), o reconhecimento de abusividade nos encargos exigidos no período de normalidade contratual (juros remuneratórios e capitalização) descaracteriza a mora. É o caso dos autos: a prestação de R$807,71 foi composta com encargos remuneratórios não informados e superiores aos pactuados, e com capitalização vedada. Descaracterizada a mora, não incidem multa moratória, juros de mora nem os efeitos do vencimento antecipado sobre o período anterior à apuração do débito revisado. As prestações vencidas e não pagas continuam sujeitas à correção monetária pelo IPCA, que não é penalidade. As Autoras ficarão constituídas em mora se, intimadas do valor apurado em liquidação, não pagarem as prestações vencidas no prazo que lhes for assinado. A partir de então, incidem os encargos moratórios pactuados: multa de 2% e juros de mora de 1% ao mês (art. 52, §1.º, do CDC). 3.7. Repetição do indébito: As Autoras são devedoras. Mesmo pelos parâmetros revisados, os pagamentos que fizeram são muito inferiores ao saldo do preço, de modo que não há indébito a restituir. Os valores pagos serão imputados no saldo revisado. A repetição em dobro (art. 42, parágrafo único, do CDC) pressupõe pagamento indevido, o que não está demonstrado. Se, por hipótese, a liquidação revelar saldo credor, a restituição será simples. A cobrança se apoiou em instrumentos formalmente assinados, cuja invalidade parcial só agora se declara, o que caracteriza engano justificável. 3.8. Danos morais: O pedido de indenização por danos morais é improcedente. A controvérsia é contratual e diz respeito ao valor de uma dívida que as Autoras admitem ter e não pagam desde 2022. As cobranças e eventuais restrições de crédito decorrem de inadimplemento real. Não há prova de cobrança vexatória, de exposição a ridículo (art. 42, caput, do CDC) ou de outra ofensa a direito da personalidade. A abusividade de encargos se resolve no plano patrimonial, pela revisão ora deferida. Também não está demonstrado desvio produtivo relevante. As tratativas foram, em grande parte, iniciativas das Autoras para obter condições diversas das contratadas. 4. Dispositivo: Diante do exposto: 4.1. Na ação principal, quanto aos pedidos de nulidade da citação na execução, inépcia e iliquidez do título executivo, nulidade da memória de cálculo e suspensão da execução n.º 0009342-35.2025.8.16.0035, JULGO EXTINTO o processo sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC. 4.2. No mérito, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, com resolução do mérito (art. 487, I, do CPC), para: a) declarar a nulidade, por violação dos arts. 6.º, III, 46, 51, IV, e 52 do CDC, dos “encargos de parcelamento” não informados que foram embutidos nos valores confessados como “montante atualizado” nos instrumentos de 05/03/2021 e 03/01/2022 (movs. 1.8 e 1.9). Em seu lugar, aplica-se o parâmetro da cláusula 4.2 do contrato: o saldo atualizado em 03/01/2022 será pago em 84 prestações mensais, com primeiro vencimento em 08/03/2022, corrigidas pelo IPCA e acrescidas de juros remuneratórios de 1% ao mês; b) declarar abusiva a capitalização mensal de juros e determinar que os juros remuneratórios de 1% ao mês incidam sem capitalização mensal em todo o período contratual; c) declarar nula a cláusula que veda a aplicação de índices negativos de correção (mov. 1.7, cláusula terceira, parágrafo primeiro). Os índices negativos do INCC e do IPCA serão considerados, preservado o valor nominal de cada parcela; d) declarar que, em caso de vencimento antecipado, as parcelas vincendas serão exigíveis apenas pelo valor de principal, excluídos os juros remuneratórios do período ainda não decorrido (art. 52, §2.º, do CDC); e) declarar descaracterizada a mora das Autoras. Ficam afastados a multa moratória, os juros de mora e os efeitos do vencimento antecipado relativos ao período anterior à apuração do débito revisado, mantida a correção monetária pelo IPCA das prestações vencidas. A mora se configurará se as Autoras, intimadas do valor apurado em liquidação, não pagarem as prestações vencidas no prazo assinado. 5. O saldo devedor revisado será apurado em liquidação por arbitramento (art. 509, I, do CPC), observados os seguintes parâmetros: a) tomada, como saldo-base em 03/01/2022, do montante histórico incontroverso de R$35.161,32 (expurgados os "encargos fixos" embutidos), o qual deverá ser desmembrado em 84 (oitenta e quatro) prestações mensais e sucessivas com primeiro vencimento em 08/03/2022, devendo cada parcela ser corrigida pelo IPCA/IBGE (utilizando-se a defasagem de dois meses prevista na cláusula 4.2 do contrato original) e acrescida de juros remuneratórios de 1% (um por cento) ao mês de forma simples (não capitalizada); b) consideração dos índices negativos, preservado o valor nominal de cada parcela; c) juros remuneratórios sem capitalização mensal; d) exclusão dos “encargos de parcelamento” das renegociações; e) inclusão das despesas acessórias previstas nas confissões (ITBI, registro, Funrejus e juros de fase de obra) apenas na medida em que não tenham sido pagas, vedada a duplicidade; f) imputação de todos os pagamentos feitos pelas Autoras, em suas respectivas datas; g) ausência de encargos moratórios até a constituição em mora. 6. Se a liquidação apurar pagamento a maior pelas consumidoras, o montante excedente ser-lhes-á restituído na forma simples, atualizado monetariamente pelo IPCA/IBGE desde a data de cada desembolso indevido até a citação; a partir da citação, a atualização monetária e os juros moratórios incidirão em conformidade com a taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, com a redação conferida pela Lei nº 14.905/2024 (Taxa Selic deduzida da taxa de inflação calculada pelo IPCA, ou índice oficial que a substitua). 7. JULGO IMPROCEDENTES os pedidos de declaração de nulidade integral da confissão de dívida de 03/01/2022, de reconhecimento do valor apurado no laudo particular, de redução da prestação por onerosidade excessiva, de repetição do indébito em dobro e de indenização por danos morais. 8. Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais da ação principal na proporção de 50% para as Autoras e 50% para a Ré. Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §2.º, do CPC). As Autoras pagarão 50% desse montante ao advogado da Ré, e a Ré pagará 50% aos advogados das Autoras, vedada a compensação (art. 85, §14, do CPC). Em relação às Autoras, a exigibilidade fica suspensa por serem beneficiárias da gratuidade da justiça (art. 98, §3.º, do CPC). 9. Na reconvenção, JULGO EXTINTO o processo sem resolução do mérito, por ausência de interesse processual (art. 485, VI, do CPC), pois o crédito é objeto da execução n.º 0009342-35.2025.8.16.0035. Condeno a reconvinte ao pagamento das custas da reconvenção e de honorários advocatícios aos procuradores das reconvindas, fixados em 10% sobre o valor atualizado da reconvenção (R$81.597,30), nos termos do art. 85, §§1.º e 2.º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. 10. Traslade-se cópia desta sentença para os autos de execução n.º 0009342-35.2025.8.16.0035 e de embargos à execução n.º 0005949-68.2026.8.16.0035. São José dos Pinhais, datado eletronicamente. Ursula Boeng Juíza de Direito Substituta
