Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ COMARCA DE ITAITUBA 2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE ITAITUBA Travessa Paes de Carvalho, s/nº - Centro – Fórum de Justiça - CEP: 68.180-060 (91) 9 8328-1963 – e-mail: [email protected] PROCESSO Nº 0803248-91.2026.8.14.0024. AUTORES: Nome: NAYNE SOUZA MOREIRA Endereço: Rua Trigésima Quinta, QUADRA 3, LOTE 15, Piracana, ITAITUBA - PA - CEP: 68180-550 RÉUS: Nome: R CARRER - ME Endereço: CLEMENTINO DE ASSIS, 355, APARECIDA, SANTARéM - PA - CEP: 68040-570 SENTENÇA I. RELATÓRIO Trata-se de ação de resolução de contrato cumulada com restituição de valores, obrigação de não fazer e pedidos acessórios ajuizada por NAYNE SOUZA MOREIRA em face de R CARRER - ME, na qual a autora afirma ter celebrado contrato para aquisição do Lote 23, Quadra 1, do empreendimento Canto dos Pássaros Club, e sustenta haver pago o preço ajustado, embora dificuldades financeiras tenham tornado inviável a continuidade do negócio. A autora requer a resolução do contrato, a suspensão das parcelas vincendas e dos atos de cobrança ou negativação, a declaração de nulidade de cláusulas de retenção, fruição, corretagem e penalidades cumulativas, bem como a restituição dos valores pagos, que afirma totalizarem R$ 24.750,00. Requer, ainda, a condenação da requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios. A petição inicial está identificada pelo ID 176243094 e foi instruída, entre outros, com o contrato de ID 176243106, os comprovantes e demonstrativo de pagamentos de ID 176243108 e as conversas de ID 176243110. Foi deferida tutela provisória no ID 176378021, com suspensão das parcelas e dos atos de cobrança enquanto presentes os pressupostos da medida. A requerida apresentou contestação cumulada com reconvenção no ID 179929965. Em síntese, alegou inadimplemento progressivo da autora, impugnou a gratuidade da justiça, questionou a autenticidade e a força probatória das capturas de conversas e afirmou que os pagamentos comprovados alcançariam aproximadamente R$ 18.831,68. Defendeu a validade da cláusula penal contratual e requereu a improcedência da ação. Na reconvenção, pediu a declaração de rescisão do contrato por culpa exclusiva da autora e a condenação desta ao pagamento de R$ 18.000,00, correspondente à multa contratual de 30% sobre o preço de R$ 60.000,00, acrescida de encargos moratórios. Subsidiariamente, pediu R$ 6.000,00, ou, sucessivamente, a retenção de R$ 4.707,92, além de compensação de valores e condenação por litigância de má-fé. A autora apresentou réplica e resposta à reconvenção no ID 188531840, reiterando os pedidos iniciais, impugnando a cláusula penal e sustentando que os documentos demonstrariam pagamentos de R$ 24.750,00. Requereu a improcedência da reconvenção e a exibição de extrato completo para esclarecimento da divergência documental. A certidão de ID 189788067 registrou a apresentação da réplica fora do prazo e a ausência, até então, de substabelecimento. Por meio da decisão de ID 190051012, as partes foram intimadas a especificar as provas. A autora, no ID 190155993, requereu análise da documentação já juntada, produção de prova testemunhal, depoimento pessoal do representante legal da requerida e eventual juntada posterior de documentos. A requerida, na petição de ID 190335343, afirmou serem suficientes os documentos e requereu o julgamento antecipado do mérito. É o relatório. Decido. II. PRELIMINARES a) Da impugnação à justiça gratuita A requerida impugnou a gratuidade da justiça concedida à autora, mas não apresentou elementos concretos capazes de afastar a situação econômica declarada na petição inicial de ID 176243094. A insurgência limitou-se a alegações genéricas, sem prova documental suficiente para demonstrar a capacidade da autora de suportar as despesas processuais sem prejuízo de sua subsistência. Dessa forma, REJEITO a impugnação e mantenho o benefício da gratuidade da justiça concedido à autora. b) Da impugnação ao comprovante de residência A requerida impugnou o comprovante de residência apresentado pela autora, sob o argumento de que o documento estaria em nome de terceiro. A insurgência, contudo, não demonstra falsidade, inexistência de vínculo residencial ou prejuízo concreto ao exercício do contraditório. Além disso, a questão não compromete a identificação da parte nem a compreensão da relação jurídica discutida nestes autos. Dessa forma, REJEITO a impugnação. c) Da réplica apresentada fora do prazo A certidão de ID 189788067 registrou que a réplica de ID 188531840 foi apresentada fora do prazo. A peça, contudo, contém resposta à contestação e à reconvenção, e a requerida teve ciência de seu conteúdo no curso do processo, sem demonstrar prejuízo concreto ao contraditório ou à ampla defesa. Assim, a intempestividade será reconhecida apenas para os efeitos processuais próprios, sem desconsiderar elementos que coincidam com matérias já deduzidas na inicial ou que sejam necessários ao exame da reconvenção regularmente apresentada. Não há nulidade processual a ser declarada. III. MÉRITO a) Do julgamento do mérito e da necessidade de instrução A controvérsia pode ser solucionada com base nos documentos já incorporados aos autos, especialmente o contrato de ID 176243106, os comprovantes de pagamento de ID 176243108, as conversas de ID 176243110 e as manifestações processuais das partes. Embora a autora tenha requerido prova oral, a controvérsia central é predominantemente documental. A prova testemunhal não é apta, por si só, a substituir a análise do instrumento contratual, dos comprovantes, dos demonstrativos financeiros e da documentação relativa à constituição da mora. Além disso, a própria requerida afirmou expressamente, no ID 190335343, que o conjunto documental era suficiente para o julgamento. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que não há cerceamento de defesa quando o julgador, destinatário da prova, considera suficiente o acervo documental para o exame das questões relevantes. A Corte também assentou que o julgamento antecipado é possível quando a prova documental permite a solução da controvérsia, sem que a parte possa exigir dilação probatória meramente exploratória. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA CUMULADA COM RECONVENÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL (ARTS. 489, § 1º, IV, E 1.022 DO CPC). NÃO OCORRÊNCIA. FUNDAMENTO SURPRESA (ART. 10 DO CPC) E SANEAMENTO (ARTS. 317, 321, 932, 933 DO CPC). AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. SENTENÇA CITRA PETITA. NULIDADE RECONHECÍVEL DE OFÍCIO. TEORIA DA CAUSA MADURA (ART. 1.013 DO CPC). OFENSA AO ART. 494 DO CPC. NÃO PREQUESTIONADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA TESTEMUNHAL. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ. FUNDAMENTO AUTÔNOMO NÃO ATACADO. SÚMULA 283/STF. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Agravo em recurso especial interposto por distribuidora e seu representante contra acórdão estadual que manteve sentença de procedência da ação de cobrança e improcedência da reconvenção. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação jurisdicional; (ii) existe decisão surpresa por exigência de planilha de cálculo na reconvenção sem oportunidade prévia de saneamento; (iii) a violação do art. 494 do CPC por "segunda sentença" após retorno para apreciação da reconvenção; (iv) houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado e indeferimento de prova oral. 3. Não se configura negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta de forma direta e suficiente os pontos controvertidos, sendo inviável confundir decisão ampla ao interesse da parte com ausência de fundamentação. Alegações genéricas atraem, por analogia, o óbice da Súmula 284/STF. 4. A tese de 'decisão surpresa' e de saneamento obrigatório não foi objeto de debate específico na origem, incidindo a Súmula 211/STJ;além disso, a reconvenção foi formulada sem elementos mínimos de quantificação, o que exclui inovação decisória e reclama reexame probatório, vedado pela Súmula 7/STJ. 5. A nulidade por julgamento citra petita pode ser reconhecida de ofício, com julgamento imediato do mérito quando apresentados os requisitos da causa madura (art. 1.013 do CPC). A alegada ofensa ao art. 494 do CPC não foi prequestionada, atraindo a Súmula 211/STJ. 6. Não há cerceamento de defesa quando o julgador, como destinatário da prova, entende suficiente o acervo documental e prescinde da prova oral. Rever tal juízo exige revolvimento fático-probatório (Súmula 7/STJ). Mantém-se, ainda, fundamento independente de improcedência da reconvenção por ausência de demonstração mínima dos valores perseguidos, não impugnado de forma específica (Súmula 283/STF). 7. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. (STJ - AREsp: 3019284 SP 2025/0303832-6, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 04/05/2026, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 08/05/2026) No caso concreto, a prova oral não resolveria a divergência sobre os valores pagos nem supriria a ausência de comprovação documental independente acerca da efetiva posse, fruição do lote ou entrega formal das notificações. Assim, é cabível o julgamento antecipado, sem prejuízo da valoração integral dos documentos juntados. b) Da relação contratual, da resolução e da iniciativa da ruptura O contrato de ID 176243106 comprova a existência da relação jurídica e prevê preço total de R$ 60.000,00, regras para atraso, encargos moratórios, possibilidade de resolução contratual e cláusula penal. A própria autora, contudo, reconhece na petição inicial que dificuldades financeiras tornaram inviável a continuidade dos pagamentos e que procurou a requerida para distratar o negócio. A causa imediata da resolução, portanto, não é imputada a defeito do lote, atraso da vendedora ou descumprimento de obrigação principal da requerida. O que se extrai dos autos é a impossibilidade financeira da adquirente de continuar adimplindo as parcelas, acompanhada de sucessivos atrasos apontados na contestação. As conversas de ID 176243110 também registram cobrança para regularização e manifestação atribuída à autora no sentido de que estava se organizando para pagar parcelas atrasadas. Embora não comprovem, isoladamente, todas as notificações formais mencionadas pela requerida, reforçam a existência de controvérsia relacionada ao inadimplemento e à intenção da autora de não prosseguir com o contrato. A resolução do vínculo é, assim, medida adequada para extinguir a relação contratual, impedir a continuidade da cobrança de parcelas vincendas e permitir o retorno das partes ao estado patrimonial compatível com o desfazimento do negócio. A resolução, porém, deve observar a causa concreta da ruptura e os limites legais para retenção e restituição. c) Da restituição dos valores pagos e da limitação da retenção A Lei nº 6.766/1979 disciplina a resolução de contratos de loteamento por fato imputável ao adquirente. O art. 32-A estabelece que os valores pagos devem ser restituídos, admitindo descontos legalmente delimitados, inclusive quanto à eventual fruição, à cláusula penal, aos encargos moratórios e a despesas vinculadas ao lote: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; A previsão contratual de multa de 30% sobre o preço integral, constante da cláusula quinta do contrato de ID 176243106, não pode ser aplicada automaticamente. Além de incidir sobre base contratual controvertida em sua extensão, a penalidade supera o limite legal específico aplicável à resolução de contrato de loteamento por fato imputado ao adquirente. O pedido reconvencional de R$ 18.000,00, calculado sobre o preço contratual de R$ 60.000,00, deve ser rejeitado porque pretende fazer incidir a penalidade máxima prevista no contrato sem demonstrar, de modo compatível com o regime legal, a possibilidade de cumulação integral da multa com outros encargos e sem comprovar prejuízo autônomo que justifique a cobrança além da retenção legalmente permitida. A mesma conclusão se aplica ao pedido subsidiário de R$ 6.000,00 e ao pedido sucessivo de retenção de R$ 4.707,92, na medida em que a requerida não pode converter cláusulas contratuais sucessivas em cumulação de penalidades. A retenção deve ser limitada ao percentual legal incidente sobre os valores efetivamente pagos e comprovados, sem cumulação de multa contratual de 30%, taxa de fruição não demonstrada e demais penalidades. O Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos, reconheceu que, na resolução de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição deve ser imediata, integral quando a culpa é do vendedor e parcial quando o desfazimento decorre do comprador. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1300418 SC 2012/0000392-9, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/11/2013, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 10/12/2013 RSSTJ vol. 45 p. 169 RSTJ vol. 240 p. 405) A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça reafirma a restituição imediata das parcelas pagas, integral ou parcialmente conforme a causa da resolução. DIREITO DO CONSUMIDOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) A orientação é aplicável ao caso porque a ruptura decorre da impossibilidade da autora de prosseguir com os pagamentos, mas isso não autoriza a requerida a reter todo o montante desembolsado nem a exigir multa contratual superior ao limite legal. A restituição deverá abranger os valores efetivamente comprovados nos autos, atualizados pelo índice contratual aplicável, descontada apenas a retenção de 10% admitida pelo art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, além de eventual encargo documentalmente comprovado e juridicamente compatível com a norma. Há divergência entre as partes quanto ao total pago. A autora sustenta R$ 24.750,00, enquanto a requerida aponta aproximadamente R$ 18.831,68. O contrato e os documentos juntados demonstram a existência dos pagamentos, mas a controvérsia aritmética deverá ser resolvida a partir dos comprovantes de ID 176243108, excluindo-se valores sem identificação suficiente de vínculo com o contrato discutido. A apuração do quantum poderá ocorrer por simples cálculo, tomando-se como base exclusivamente os pagamentos comprovados nos autos, sem reabertura da discussão sobre a causa da resolução. Não é possível acolher a restituição integral do valor indicado na inicial sem a conferência do conjunto documental, mas também não é possível reconhecer como definitivo o montante unilateralmente estimado pela requerida. A solução adequada é declarar o direito à restituição do total comprovadamente pago, observada a retenção de 10% e os demais limites acima estabelecidos. d) Da taxa de fruição, da corretagem e das penalidades cumulativas A autora pede a nulidade de taxa de fruição e de cobrança de corretagem. A requerida, por sua vez, afirma que o contrato não prevê cobrança autônoma de corretagem ou fruição, embora invoque a possibilidade de desconto legal por eventual fruição do imóvel. O contrato de ID 176243106 prevê a transferência da posse com a celebração do instrumento, mas os autos não contêm prova independente de que a autora tenha efetivamente ocupado, utilizado ou fruído o lote. A autora afirma, nas conversas de ID 176243110, que não ocupava o imóvel, e não foram identificados documentos que comprovem edificação, exploração, utilização ou efetivo aproveitamento econômico do bem. A mera previsão abstrata de posse contratual não comprova fruição real. Por isso, não há base probatória para autorizar desconto a esse título. Também não há fundamento para reconhecer cobrança autônoma de corretagem, pois a própria requerida sustenta que não há cobrança dessa natureza no contrato. Ficam, portanto, afastados descontos ou condenações relativos a taxa de fruição e corretagem, sem prejuízo da retenção legal de 10% sobre os valores comprovadamente pagos. e) Da tutela provisória Com a resolução do contrato, deixa de existir fundamento para cobrança de parcelas vincendas relativas ao negócio desfeito. A tutela concedida no ID 176378021 deve ser confirmada em caráter definitivo apenas quanto à suspensão de cobranças e à vedação de negativação fundada nas parcelas posteriores à resolução. A confirmação não alcança eventual obrigação de restituição ou compensação reconhecida nesta sentença, nem impede a requerida de promover a apuração do saldo na forma definida no dispositivo. f) Da reconvenção A reconvenção é processualmente admissível e foi apresentada dentro da contestação do ID 179929965, tendo sido expressamente respondida pela autora no ID 188531840. Passo ao mérito. É cabível acolher apenas o pedido declaratório de resolução do contrato, na mesma extensão reconhecida na ação principal, porque a dissolução do vínculo decorre da impossibilidade de continuidade dos pagamentos pela autora. Não se acolhe, contudo, a imputação de culpa exclusiva em sentido apto a gerar a multa contratual de 30% pretendida pela reconvinte, pois a consequência patrimonial deve ser delimitada pelo art. 32-A da Lei nº 6.766/1979. A requerida não pode, sob a forma reconvencional, obter penalidade superior ao limite legal ou cumular sanções contratuais sem demonstração concreta da respectiva base de incidência. A retenção de 10% será considerada na apuração do valor a restituir à autora e não se converte em crédito autônomo da requerida no montante pretendido. Também não há prova de litigância de má-fé. A divergência sobre o total pago, a validade das cláusulas e a extensão da restituição revela controvérsia jurídica e documental, não alteração deliberada da verdade dos fatos. O pedido de condenação por má-fé é rejeitado. IV. DISPOSITIVO Ante o exposto, com resolução do mérito, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por NAYNE SOUZA MOREIRA em face de R CARRER - ME, para: a) declarar resolvido o contrato relativo ao Lote 23, Quadra 1, do empreendimento Canto dos Pássaros Club, identificado no documento de ID 176243106, por iniciativa da adquirente, sem reconhecimento de culpa exclusiva da requerida; b) confirmar definitivamente a tutela concedida no ID 176378021, para determinar que a requerida se abstenha de cobrar as parcelas vincendas posteriores à resolução e de promover ou manter negativação fundada exclusivamente nessas parcelas; c) condenar a requerida a restituir à autora todos os valores comprovadamente pagos em decorrência do contrato, conforme os documentos de ID 176243108, atualizados pelo índice contratual aplicável desde cada desembolso, autorizada a retenção de 10% sobre o montante efetivamente comprovado, nos termos do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979; d) afastar a incidência de taxa de fruição, corretagem autônoma ou outras penalidades cumulativas, por ausência de comprovação da efetiva fruição do lote e por incompatibilidade da retenção contratual de 30% com o limite legal aplicável; e) determinar que o valor da restituição seja apurado por simples cálculo, considerando exclusivamente os pagamentos comprovados no ID 176243108 e excluindo-se valores não identificados como vinculados ao contrato objeto da demanda. JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a reconvenção exclusivamente para declarar resolvido o mesmo contrato, nos termos do item 1, e JULGO IMPROCEDENTES os demais pedidos, bem como o pedido de condenação por litigância de má-fé. Rejeito a impugnação à gratuidade da justiça e mantenho o benefício concedido à autora. Condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios em favor dos patronos da autora, fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação restitutória, observada a suspensão de exigibilidade decorrente da gratuidade. Na reconvenção, condeno a reconvinte ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos da autora, fixados em 10% sobre o valor atualizado dos pedidos reconvencionais rejeitados. Após o trânsito em julgado, ARQUIVEM-SE os autos. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. A presente decisão serve como mandado de citação/intimação/notificação, no que couber, conforme determina o provimento de nº 003/2009CJCI. Itaituba (PA), data da assinatura eletrônica. Ib Sales Tapajós Juiz de Direito Titular da 2ª Vara Cível e Empresarial de Itaituba
