Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás
ANÁPOLIS
Gabinete da 5ª Vara Cível da Comarca de Anápolis
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Autos nº: 5025950-13.2022.8.09.0006
Classe: Procedimento Comum Cível
Juiz: Pedro Paulo de Oliveira
Autor: LIRIOS DO CAMPO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
Réu: Espolio de Jairo Pereira de Brito repres. por e OZEIAS DE PAULO SANTOS BRITO (citado por edital)
Valor da causa: R$ 4.863,82
SENTENÇA
I – RELATÓRIO
LÍRIOS DO CAMPO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ajuizou AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C AÇÃO DE COBRANÇA em desfavor de JAIRO PEREIRA DE BRITO, posteriormente sucedido pelo ESPÓLIO DE JAIRO PEREIRA DE BRITO e por seus sucessores.
Narra a autora que, em julho de 2004, o réu adquiriu os direitos e deveres relativos ao Lote 20 da Quadra 15 do Loteamento Morumbi, nesta cidade, e que quitou o preço. Afirma que, apesar de o contrato impor ao comprador a obrigação de lavrar a escritura e registrá-la no prazo ajustado, nenhuma providência foi adotada.
Sustenta que o réu também deixou de pagar tributos incidentes sobre o imóvel, de modo que a autora, ainda proprietária registral, foi compelida a pagar R$ 1.591,23 à Prefeitura de Anápolis em dezembro de 2018 (R$ 1.863,82 atualizados até 05/01/2022), e passou a figurar como executada em ação movida pelo Município. Relata que as notificações extrajudiciais não surtiram efeito.
Requer a condenação do réu a (i) entregar a documentação, pagar as taxas contratuais e providenciar a escrituração e o registro do imóvel; (ii) quitar os débitos municipais em aberto; (iii) reembolsar R$ 1.863,82, com juros de mora desde a citação; e (iv) indenizá-la por danos morais no valor de R$ 3.000,00, tudo sob multa diária de R$ 500,00 para as obrigações de fazer, além de custas e honorários de 20%. Atribuiu à causa o valor de R$ 4.863,82 e instruiu a inicial com o contrato, o extrato financeiro da venda, comprovantes de pagamento, planilha de cálculo, extrato de débitos municipais e notificação (evento 01).
Recebida a petição inicial, o juízo deixou de designar a audiência de conciliação do artigo 334 do Código de Processo Civil naquele momento processual, ressalvada a possibilidade de designá-la oportunamente, e determinou a citação do réu para contestar no prazo de 15 dias (evento 04).
Frustradas diversas tentativas de citação (eventos 07, 15, 22, 29 e 36), a autora noticiou o falecimento de Jairo Pereira de Brito e requereu a inclusão de seus sucessores no polo passivo (evento 40).
Posteriormente, informou a abertura do inventário nº 5599685-60.2025.8.09.0024, no qual foi nomeado inventariante Ozeias de Paulo Santos Brito, e o juízo deferiu a citação do espólio (eventos 104 e 106).
As tentativas de citação pessoal, por aplicativo de mensagens e por carta, não se aperfeiçoaram (eventos 111, 121, 127 e 133).
A autora comunicou ainda que o inventariante, no processo de inventário, resistiu à inclusão do imóvel no acervo hereditário ao argumento de que o bem teria sido alienado a Antônio Noel Filho em 02/03/2015, contrato que a autora afirma desconhecer e que reputa a ela inoponível (evento 146).
Por meio da decisão do evento 148, o juízo indeferiu o reconhecimento da citação por manifestação em autos diversos, deferiu a citação por edital do espólio e dos herdeiros e nomeou curador especial, com honorários fixados em 7 UHD.
O edital foi publicado no Diário da Justiça Eletrônico em 23/06/2026 (evento 156) e o prazo transcorreu sem manifestação (evento 158).
O curador especial, Dr. Jeocaz de Jesus Silva, apresentou contestação por negativa geral, com fundamento nos artigos 72, inciso II, e 341, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Argumentou que, por não ter contato com os representados, não lhe é possível conhecer a realidade fática, de modo que a negativa geral torna controvertidos todos os fatos e transfere à autora o ônus de prová-los, nos termos do artigo 373, inciso I, do mesmo Código. Requereu a improcedência dos pedidos e o arbitramento dos honorários dativos (evento 167).
A autora apresentou impugnação à contestação (evento 171).
Por ato ordinatório (evento 172), as partes foram intimadas para dizer se tinham interesse no julgamento antecipado ou na produção de outras provas.
A autora juntou certidão atualizada da matrícula, que mostra o imóvel ainda em seu nome, e extrato de débitos de IPTU, e requereu o julgamento antecipado (evento 183). Não consta requerimento de produção de provas pelo curador especial.
Por decisão do evento 185, o juízo declarou o feito maduro para julgamento, com fundamento na Súmula 28 do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás.
Após, os autos vieram conclusos para sentença.
II – FUNDAMENTAÇÃO
Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer c/c Ação de Cobrança proposta por Lírios do Campo Empreendimentos Imobiliários - LTDA em desfavor de Espólio de Jairo Pereira de Brito, representado por seus sucessores.
Preliminarmente, a questão da suficiência da instrução foi apreciada na decisão do evento 185, que reconheceu a possibilidade de julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.
Além disso, a matéria é predominantemente documental e o conjunto probatório é suficiente à formação do convencimento. Neste sentido dispõe a Súmula 28 do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, já mencionada na decisão saneadora:
“Afasta-se a preliminar de cerceamento de defesa, suscitada em razão do julgamento antecipado da lide, quando existem nos autos provas suficientes à formação do convencimento do juiz e a parte interessada não se desincumbe do ônus de demonstrar o seu prejuízo, sem o qual não há que se falar em nulidade.” (Súmula nº 28 do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás)
Por conseguinte, cumpre delimitar o alcance da contestação por negativa geral. O parágrafo único do artigo 341 do Código de Processo Civil dispensa o curador especial do ônus da impugnação especificada, de modo que a ausência de refutação pormenorizada não gera a presunção de veracidade dos fatos narrados na inicial. Contudo, essa prerrogativa tem natureza processual e não substitui prova nem desconstitui documento.
Dessa forma, os fatos serão apreciados segundo o acervo probatório existente nos autos, e a procedência dependerá de a autora ter demonstrado os fatos constitutivos do seu direito, conforme o artigo 373, inciso I, do mesmo Código.
Ademais, o entendimento invocado pela autora a partir do REsp 2.133.406/SC, que exige postura cooperativa do juízo antes de se julgar improcedente a pretensão por insuficiência probatória, está atendido neste caso.
Isso porque o juízo, por duas vezes (eventos 148 e 172), abriu oportunidade expressa para que as partes especificassem provas e indicassem os pontos controvertidos, e a própria autora requereu o julgamento antecipado da lide. Resta, portanto, enfrentar o mérito à luz dos documentos que instruem os autos.
Da sucessão processual e da legitimidade passiva:
Inicialmente, a ação foi proposta contra Jairo Pereira de Brito, pessoa viva à época da propositura, cujo falecimento ocorreu no curso do processo. A morte da parte não extingue a pretensão, que é de natureza patrimonial e transmissível, e determina a sucessão processual pelo espólio e por seus sucessores, na forma dos artigos 110 e 313, inciso I, do Código de Processo Civil.
Estando em curso o inventário nº 5599685-60.2025.8.09.0024, o espólio é representado em juízo pelo inventariante, conforme o artigo 75, inciso VII, do mesmo Código, e responde pelas dívidas do falecido nos limites das forças da herança, na forma do artigo 1.997 do Código Civil.
Diante disso, o espólio é parte legítima para responder à pretensão. Os herdeiros e a viúva, igualmente citados por edital e defendidos pelo curador especial, ficam sujeitos à condenação apenas nos limites do quinhão hereditário que receberem, não respondendo com patrimônio próprio.
Da relação contratual, da quitação e da mora na outorga da escritura:
No mérito, os documentos juntados com a inicial demonstram a existência da relação contratual. O extrato financeiro da venda nº 3303 indica que o contrato foi celebrado em 10/07/2004, tendo por titular Jairo Pereira de Brito, e que o preço foi integralmente pago, com a última parcela quitada em 24/03/2014 e saldo em aberto igual a zero (doc. 03 – evento 01).
A existência do contrato, a quitação do preço e a ausência de transferência da propriedade não foram desmentidas por qualquer elemento dos autos, e a certidão da matrícula nº 49.343 do 2º Registro de Imóveis de Anápolis, emitida em 14/09/2026, confirma que o imóvel permanece registrado em nome da autora. O cadastro municipal, por sua vez, identifica a autora como proprietária e Jairo Pereira de Brito como promitente (docs. 02 e 03 - evento 183).
Quanto às obrigações do comprador, a cláusula décima do contrato dispõe que o comprador responde com exclusividade pelo pagamento de tributos, impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o imóvel, ainda que emitidos em nome da vendedora, a partir da data da compra.
A cláusula décima primeira, parágrafo primeiro, por sua vez, impõe ao comprador, após a quitação, requerer à vendedora a autorização para escritura no prazo máximo de 30 dias, lavrar a escritura e promover o registro dentro da validade da autorização (15 dias), arcando com todas as despesas de emolumentos, tributos e transmissão (doc. 02 – evento 01).
Como a última parcela foi paga em 24/03/2014, o prazo para requerer a autorização esgotou-se em abril de 2014, sem que o comprador ou seus sucessores adotassem qualquer providência em mais de doze anos.
A pretensão da vendedora de exigir do adquirente a regularização do título é legítima. A propriedade imóvel somente se transfere com o registro do título translativo, e enquanto isso não ocorre o alienante continua sendo havido como dono, nos termos do artigo 1.245, caput e § 1º, do Código Civil.
Assim, a manutenção da vendedora como titular registral sujeita-a a cobranças e responsabilidades que a conduta omissiva do comprador perpetua, o que revela o seu interesse de agir e o descumprimento da boa-fé objetiva que deve nortear a execução do contrato (artigo 422 do Código Civil).
Da alegada alienação do imóvel a terceiro:
Embora o curador especial não tenha suscitado o tema, o inventariante noticiou, no processo de inventário, que Jairo Pereira de Brito teria alienado o imóvel a Antônio Noel Filho em 02/03/2015, e a cópia desse contrato foi juntada nestes autos por iniciativa da autora (evento 146).
Impõe-se, portanto, examinar se tal fato altera o desfecho da causa.
A resposta é negativa. Em primeiro lugar, o negócio foi celebrado entre o falecido e terceiro estranho à relação com a autora, de modo que seus efeitos não alcançam a vendedora, que nele não interveio nem anuiu.
Em segundo lugar, o próprio contrato firmado com a autora condiciona a transferência de direitos e obrigações do comprador à anuência expressa da vendedora e ao pagamento em dia das prestações e dos impostos (cláusula décima oitava) e qualifica a cessão sem essa anuência como causa de rescisão (cláusula décima terceira, alínea “b”) (doc. 02 – evento 01).
Em terceiro lugar, a assunção de dívida por terceiro somente exonera o devedor originário se houver consentimento expresso do credor, conforme o artigo 299 do Código Civil, consentimento que não consta dos autos.
Por fim, o cadastro municipal de 2026 continua a apontar Jairo Pereira de Brito como promitente, o que reforça a ausência de oponibilidade da suposta cessão.
Dessa forma, a eventual cessão não afasta a responsabilidade do espólio perante a autora, ficando ressalvado ao espólio o direito de regresso contra o cessionário, a ser exercido em via própria. A obrigação de regularizar o imóvel, entretanto, permanece íntegra perante a autora.
Da obrigação de fazer: escrituração e registro:
Reconhecida a mora do comprador, cabe conceder a tutela específica da obrigação, conforme o artigo 497 do Código de Processo Civil, mediante prazo razoável e meios coercitivos adequados (artigos 536 e 537 do mesmo Código).
Em caso semelhante, em que o vendedor demandou o adquirente para regularizar o registro e reaver tributos pagos, o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás reconheceu o direito ao reembolso, nos seguintes termos:
“EMENTA: RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA PROPRIEDADE . POSSIBILIDADE DO REGISTRO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO ASSENTAMENTO. DEMORA INJUSTIFICADA DE MAIS DE 20 ANOS. IMPOSIÇÃO DE OBRIGAÇÃO FAZER CONSISTENTE NA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE . COBRANÇA IPTU DOS VENDEDORES EM SEDE DE EXECUÇÃO FISCAL. SITUAÇÃO QUE EXTRAPOLA O MERO ABORRECIMENTO. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO . RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.” (TJ-GO - Recurso Inominado Cível: 5166652-68.2022 .8.09.0051 GOIÂNIA, Relator.: FELIPE VAZ DE QUEIROZ, 4ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, Data de Publicação: (S/R) DJ)
O prazo ajustado no contrato (30 dias para requerer a autorização e 15 dias para lavrar a escritura) mostra-se inadequado para o cumprimento atual, pois o espólio depende do inventário e de providências junto ao registro de imóveis e à Fazenda municipal.
Assim, será fixado prazo de 60 dias para o cumprimento, a contar da intimação pessoal do espólio, por meio de seu representante, após o trânsito em julgado.
A autora, por seu turno, deverá emitir a autorização de escritura no prazo de 10 dias contados do requerimento, sem prejuízo da cobrança da taxa de expediente prevista na cláusula décima primeira, parágrafo segundo, se devida.
O registro deverá ser feito em nome do comprador, Jairo Pereira de Brito, com os documentos sucessórios exigidos pelo Cartório, ficando todas as despesas a cargo do espólio.
Do pagamento dos débitos municipais e do reembolso do que a autora pagou:
No tocante aos tributos, o artigo 34 do Código Tributário Nacional considera contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.
Esse tema foi examinado pelo Superior Tribunal de Justiça sob o rito dos recursos repetitivos (REsp 1.111.202/SP), e dele resultou a Súmula 399 do Superior Tribunal de Justiça: “Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU.”
Logo, perante o Município, tanto a autora, que consta como proprietária registral, quanto o promitente comprador podem ser cobrados. Todavia, a responsabilidade perante o Fisco não se confunde com a responsabilidade entre as partes do contrato.
Entre elas, vale a cláusula décima, que atribui ao comprador, com exclusividade, o pagamento de todos os tributos incidentes sobre o imóvel desde a compra (doc. 02 – evento 01).
Desse modo, o que a autora pagou em nome do comprador deve ser-lhe reembolsado, e os débitos que permanecem em aberto devem ser quitados pelo espólio.
Quanto ao valor pago, os comprovantes juntados à inicial demonstram o pagamento, em dezembro de 2018, de guias da Prefeitura de Anápolis relativas ao imóvel de cadastro 302.542.0280.000, correspondentes a parcelas do parcelamento de IPTU dos exercícios de 2004 a 2008 (R$ 424,01, R$ 331,04, R$ 358,78 e R$ 332,76) e a honorários da Procuradoria-Geral do Município (R$ 42,40, R$ 33,10, R$ 35,87 e R$ 33,27), perfazendo R$ 1.591,23 (doc. 04 – evento 01).
O extrato financeiro registra o reembolso de R$ 1.591,23 cobrado do comprador (nota nº 177, de 04/01/2019). Os honorários da Procuradoria decorreram da própria inadimplência do comprador, constituindo perdas e danos indenizáveis nos termos dos artigos 389 e 402 do Código Civil. Ademais, os valores se referem a exercícios anteriores à data da suposta cessão (2015), o que torna ainda mais evidente a responsabilidade do comprador originário.
A autora pleiteou R$ 1.863,82, valor decorrente da atualização monetária dos desembolsos até 05/01/2022 por planilha do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, sem juros. Como esse montante está limitado ao pedido (artigo 492 do Código de Processo Civil) e a atualização foi realizada de forma conservadora, será acolhido o valor de R$ 1.863,82 (um mil, oitocentos e sessenta e três reais e oitenta e dois centavos).
A correção monetária incide desde o efetivo desembolso (Súmula 43 do Superior Tribunal de Justiça) e, a partir de 06/01/2022, continuará a ser calculada sobre esse valor. Os juros de mora incidem a partir da citação, por se tratar de obrigação contratual sem termo certo de vencimento (artigo 405 do Código Civil).
Quanto aos débitos em aberto, a autora juntou o extrato de 13/01/2022 (doc. 06 – evento 01), que indicava IPTU em aberto dos exercícios de 2017 a 2022, e o extrato do Portal do Cidadão de 11/09/2026 (evento 183), que aponta dívida corrente de R$ 362,29 e dívida ativa de R$ 2.404,60 para o imóvel, totalizando R$ 2.766,89.
O pedido de quitação é procedente, mas deve se restringir aos tributos e encargos incidentes sobre o imóvel, e não a “todos os débitos municipais” de forma genérica. Os valores serão apurados pelo Município na data do pagamento, e a comprovação deverá ocorrer nos autos.
Do dano moral:
Por fim, a autora requer indenização por danos morais de R$ 3.000,00 (três mil reais) em razão da imagem de “má pagadora” e das restrições decorrentes de certidão positiva de débitos municipais. É certo que a pessoa jurídica pode sofrer dano moral, conforme a Súmula 227 do Superior Tribunal de Justiça: “A pessoa jurídica pode sofrer dano moral.”
Contudo, para a pessoa jurídica a ofensa deve atingir a honra objetiva, isto é, a reputação e o conceito perante terceiros, e o fato lesivo deve ser demonstrado, não bastando a alegação genérica de abalo de crédito. Neste caso, a autora não juntou certidão positiva de débitos que lhe tenha sido negada, nem prova de negócio frustrado, de restrição ao crédito ou de qualquer repercussão negativa de sua imagem no meio comercial.
Também não há nos autos cópia da ação de execução fiscal em que figuraria como executada, o que impediria até mesmo a análise de sua extensão. O dano alegado é, na essência, patrimonial, e foi integralmente recomposto pelo reembolso concedido nesta sentença.
Dessa forma, o pedido de indenização por danos morais é improcedente.
III – DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:
a) CONDENAR o ESPÓLIO DE JAIRO PEREIRA DE BRITO, representado pelo inventariante, a, no prazo de 60 (sessenta) dias contados da intimação pessoal após o trânsito em julgado, requerer à autora a autorização para escritura do Lote 20 da Quadra 15 do Loteamento Morumbi, nesta cidade, pagar a taxa de expediente contratual, se devida, lavrar a escritura pública e promover o registro na matrícula do imóvel, arcando com todas as despesas e tributos necessários, sob pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), limitada a R$ 10.000,00 (dez mil reais);
b) DETERMINAR que a autora emita a autorização de escritura no prazo de 10 (dez) dias contados do requerimento do espólio;
c) CONDENAR o ESPÓLIO a quitar, no mesmo prazo de 60 (sessenta) dias, os débitos de IPTU e demais tributos e encargos municipais incidentes sobre o imóvel (cadastro municipal nº 302.542.0280.000), comprovando o pagamento nos autos, sob pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), limitada a R$ 10.000,00 (dez mil reais);
d) CONDENAR o ESPÓLIO a pagar à autora R$ 1.863,82 (um mil, oitocentos e sessenta e três reais e oitenta e dois centavos), atualizado até 05/01/2022, acrescido, a partir de 06/01/2022, de correção monetária pelo INPC até 29/08/2024 e pelo IPCA a partir de 30/08/2024 (artigo 389, parágrafo único, do Código Civil), e de juros de mora a partir da citação pela taxa legal prevista no artigo 406 do Código Civil.
A responsabilidade dos herdeiros e da viúva fica limitada às forças da herança (artigo 1.997 do Código Civil). Fica ressalvado ao espólio o direito de regresso contra eventual cessionário do imóvel.
JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais.
Diante da sucumbência recíproca, as custas e despesas processuais serão suportadas na proporção de 70% (setenta por cento) pelos réus e de 30% (trinta por cento) pela autora. Condeno os réus ao pagamento de honorários advocatícios aos patronos da autora, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação atualizado, nos termos do artigo 85, §§ 2º e 14, do Código de Processo Civil. Deixo de condenar a autora em honorários em favor do curador especial, cuja remuneração foi fixada pelo juízo em 7 (sete) UHD, a ser custeada pelo Estado de Goiás.
Arbitro definitivamente os honorários do curador especial, Dr. Jeocaz de Jesus Silva (OAB/GO nº 59.302), em 7 (sete) UHD, conforme a Portaria nº 293/2003 da Procuradoria-Geral do Estado, devendo a Secretaria expedir a certidão necessária para o pagamento.
O pedido de cumprimento da sentença deverá observar o art. 523, da Lei nº 13105/15 (CPC), devendo ser postulado no prazo de até 30 (trinta) dias após o trânsito em julgado da sentença, com aplicação do art. 485, III do mesmo Código, ante a ausência de regulamentação específica, sob pena de arquivamento dos autos.
Caso ocorra a interposição de recurso de apelação, deverá a Escrivania proceder a intimação da parte recorrida para apresentar as contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias (art. 1.010, § 1°, do CPC).
Caso seja interposta Apelação Adesiva, intime-se a parte apelante para apresentar as contrarrazões (art. 1.010, § 2°, do CPC).
Cumpridas as formalidades previstas nos §§ 1° e 2°, do art. 1.010, do CPC, o que deverá ser certificado, remetam-se os autos ao Tribunal de Justiça, independente de nova conclusão (art. 1.010, § 3°, do CPC).
Publicada e Registrada no Sistema PJD, com a intimação das partes.
Anápolis/GO, data registrada no sistema.
PEDRO PAULO DE OLIVEIRA
Juiz de Direito
Esta decisão vale como mandado de intimação, ofício, nos termos do Provimento nº 002/2012, do Ofício-Circular nº 161/2020 e do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial, dispensada a utilização de selo, nos termos do Provimento nº 10/2013, ambos da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Goiás.
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