Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás
COMARCA DE SENADOR CANEDO
1ª Vara Cível
Protocolo n° 5271098-05.2026.8.09.0174
SENTENÇA
Trata-se de ação de conhecimento visando afastar ou modificar cláusulas abusivas proposta por MARCELO CARDOSO MARTINS e CAMILA GONÇALVES MENDES MARTINS em desfavor de FGR INCORPORAÇÕES S/A e FGR CASAS JARDINS CAPRI/PARMA SPE LTDA, partes já devidamente qualificadas.
Relatam, em síntese, que em 23/07/2020 firmaram com as requeridas instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária tendo por objeto o Lote n.º 4 situado na Quadra 13 do Residencial Jardins Capri, em Senador Canedo-GO, matriculado sob o n.º 39.275, atualmente n.º 50.506 do Cartório de Registro de Imóveis local, financiando diretamente com as vendedoras o saldo devedor de R$ 631.977,27 (seiscentos e trinta e um mil, novecentos e setenta e sete reais e vinte e sete centavos).
Argumentam que o “quadro resumo”, item IV, alínea “c”, e o parágrafo terceiro da cláusula quinta do contrato preveem capitalização mensal de juros mediante utilização da Tabela Price, prática que reputam vedada às requeridas por não integrarem o Sistema Financeiro Nacional, tampouco o Sistema de Financiamento Imobiliário, e que a cláusula décima terceira, parágrafo primeiro, transfere-lhes indevidamente a responsabilidade pelo pagamento de ITU/IPTU e taxas associativas desde a assinatura do contrato, embora a imissão na posse somente tenha ocorrido ao final de junho de 2022, tendo desembolsado a esse título R$ 3.245,05 (três mil, duzentos e quarenta e cinco reais e cinco centavos).
Acrescentam que a conduta das requeridas configura a denominada litigância abusiva reversa, consistente na violação massificada de direitos dos consumidores com transferência ao Poder Judiciário do ônus de correção da prática ilícita.
Ao final pleiteiam a inversão do ônus da prova, a declaração de nulidade das cláusulas indicadas com a substituição da capitalização mensal pela anual simples, a restituição em dobro dos valores pagos antes da imissão na posse totalizando R$ 6.490,10 (seis mil, quatrocentos e noventa reais e dez centavos), a apuração dos valores pagos a maior em liquidação de sentença com autorização de compensação com o saldo devedor e a revisão e abatimento proporcional das parcelas vincendas.
A inicial seguiu instruída com documentos digitalizados (evento 1).
Decisão proferida no evento 6 recebendo a inicial, decretando a inversão do ônus da prova e determinando a citação das requeridas.
As requeridas contestaram a ação no evento 16 sustentando a relatividade e ausência dos pressupostos para a inversão do ônus probante, a responsabilidade do fiduciante pelo pagamento do IPTU por força dos artigos 23, § 2.º, e 27, § 8.º, da Lei 9.514/97, a legalidade da utilização da Tabela Price e a inexistência de capitalização de juros, e subsidiariamente, na hipótese de afastamento do método pactuado, a substituição pelo Sistema de Amortização Constante mediante prévia perícia contábil sob pena de enriquecimento ilícito dos compradores.
As requeridas interpuseram o agravo de instrumento n.º 5366379-85.2026.8.09.0174 face à decisão inicial, cujo pedido de efeito suspensivo foi indeferido liminarmente conforme decisão proferida no evento 22.
A documentação mencionada pelas requeridas em contestação foi juntada no evento 23 compreendendo os aditamentos contratuais, o termo de recebimento de chaves, o comunicado de mudança e os demonstrativos de pagamento.
Impugnação à contestação apresentada no evento 24, oportunidade em que os autores pugnaram pelo não conhecimento dos documentos juntados no evento 23 ao argumento de juntada intempestiva em afronta aos artigos 434 e 435 do Código de Processo Civil, e reiteraram os pedidos deduzidos no exórdio.
No evento 34 os autores requereram o julgamento antecipado da lide sustentando que a controvérsia é eminentemente de direito, colacionando como prova emprestada laudo pericial produzido nos autos n.º 5282147-92.2024.8.09.0051 envolvendo contrato similar de empresa do mesmo grupo econômico.
As requeridas, por sua vez, postularam no evento 35 a aplicação da Lei 9.514/97 ante o registro do pacto fiduciário comprovado por certidão de inteiro teor da matrícula, e a produção de prova pericial contábil invocando o Tema n.º 572 do Superior Tribunal de Justiça.
Decisão proferida no evento 37 indeferindo o pedido de perícia contábil, conferindo às partes o prazo de 15 (quinze) dias para juntada de eventuais documentos e determinando que se aguardasse o julgamento definitivo do agravo de instrumento.
Acórdão juntado no evento 46 dando provimento ao recurso para afastar a inversão do ônus da prova deferida no recebimento da inicial por ausência de fundamentação concreta, ressalvando expressamente a possibilidade de reavaliação da matéria, de forma fundamentada, por ocasião do saneamento e organização do processo.
Os autores requereram no evento 47 nova apreciação da inversão do ônus da prova na fase de saneamento apontando a verossimilhança de suas alegações e sua hipossuficiência técnica e informacional, e subsidiariamente o julgamento antecipado do mérito.
As requeridas pugnaram no evento 58 pelo indeferimento do pedido de inversão do ônus da prova, e observância da regra ordinária do artigo 373 do Código de Processo Civil.
Decisão saneadora proferida no evento 60 rejeitando a impugnação aos documentos acostados no evento 23, decretando novamente a inversão do ônus da prova nos termos do artigo 6.º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, e delimitando os pontos controvertidos da lide.
Os autores manifestaram ciência da decisão saneadora proferida no evento 69 sem postular ajustes, enquanto as requeridas pleitearam no evento 70 a reforma do decisum para que fosse deferida a prova pericial contábil.
Decisão proferida no evento 72 indeferindo o pedido de ajuste da decisão saneadora, bem como a utilização do laudo pericial produzido nos autos n.º 5282147-92.2024.8.09.0051 como prova emprestada.
No evento 81 as requeridas postularam a aplicação da Súmula n.º 84 do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, e o consequente julgamento antecipado da lide, pleito contraditado pelos autores no evento 92.
Decisão proferida no evento 94 indeferindo a aplicação do verbete sumular como causa de improcedência imediata, e mantendo integralmente as decisões anteriores.
Finalmente retornaram os autos conclusos para sentença.
Eis o relatório do essencial.
Fundamento e DECIDO.
Aplico à espécie o disposto no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, não me afigurando processualmente adequado prosseguir com atividade instrutória já que despicienda se mostra a produção de outras provas.
Cumpre registrar, a propósito, que o pedido de produção de prova pericial contábil formulado pelas requeridas já foi expressamente apreciado e indeferido nos eventos 37, 72 e 94, assim como a utilização do laudo oriundo dos autos n.º 5282147-92.2024.8.09.0051 como prova emprestada, sobrevindo a preclusão a respeito da matéria.
Do mesmo modo a impugnação deduzida pelos autores em relação aos documentos juntados no evento 23 restou rejeitada através da decisão saneadora proferida no evento 60, porquanto guardam pertinência com as teses defensivas já deduzidas em contestação, não veiculam inovação de causa de pedir ou de defesa e sobre eles foi oportunizada ampla manifestação.
Pois bem. Ab initio esclareço que a relação contratual estabelecida entre as partes é tipicamente de consumo, razão pela qual incidem à espécie as regras protetivas previstas no Código de Defesa do Consumidor, figurando os autores como destinatários finais do produto imobiliário e as requeridas como fornecedoras que exercem profissionalmente a atividade de incorporação, nos exatos termos dos artigos 2.º e 3.º do diploma consumerista.
Ademais a inversão do ônus da prova em favor dos consumidores nos termos do artigo 6.º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, é medida impositiva por serem parte vulnerável na relação contratual, e sua versão dos fatos goza de presunção juris tantum de veracidade conforme já decretado na decisão saneadora proferida no evento 60.
Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, ingresso diretamente no exame do meritum causae.
Insta ressaltar que o contrato se revela como expressão da vontade de duas ou mais pessoas estabelecendo e regulamentando os interesses em questão, e em decorrência do princípio pacta sunt servanda incorpora-se ao ordenamento jurídico e faz lei entre as partes, sendo portanto dotado de força obrigatória.
Entretanto essa regra não é absoluta podendo ser relativizada para afastar eventuais cláusulas que colocam o consumidor em demasiada desvantagem frente ao fornecedor de produtos ou serviços, o que seria incompatível com os princípios da boa-fé e equidade conforme disposto no artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, bem como dos artigos 122, 421 e 423, todos do Código Civil, assim redigidos:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
(…) omissis;
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
Art. 122. São lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons costumes; entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes.
Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.
Art. 423. Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente.
Na hipótese em questão os autores pleiteiam a revisão do contrato alegando a utilização da Tabela Price como método de amortização cumulada com capitalização mensal de juros, e a indevida transferência da responsabilidade pelo pagamento de ITU/IPTU e taxas associativas em período anterior à imissão na posse do imóvel.
Em antítese as requeridas defendem a legalidade das cláusulas contratuais, argumentam que a presença de pacto adjeto de alienação fiduciária devidamente registrado atrai a disciplina exclusiva da Lei 9.514/97 que autorizaria a capitalização com fundamento no artigo 5.º, inciso III, e § 2.º, daquele diploma, e invocam os artigos 23, § 2.º, e 27, § 8.º, da mesma lei para justificar a responsabilidade tributária dos adquirentes desde a assinatura do contrato.
Assentadas as teses articuladas pelas partes convém registrar a vedação legal de prática de capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil celebrados com construtoras e incorporadoras, eis que não se equiparam às instituições financeiras nos termos do disposto no artigo 2.º da Medida Provisória n.º 2.172-32, de 23 de agosto de 2001, vigente por força da EC n.º 32, e artigo 4.º do Decreto n.º 22.626/33, admitindo-se, tão somente, a capitalização em periodicidade anual, senão vejamos:
Art. 2° São igualmente nulas de pleno direito as disposições contratuais que, com o pretexto de conferir ou transmitir direitos, são celebradas para garantir, direta ou indiretamente, contratos civis de mútuo com estipulações usurárias.
Já o artigo 5.º da suso mencionada medida provisória, repetindo a norma jurídica que entrou em vigor no dia 31/03/2000 (artigo 5.º da Medida Provisória n.º 1963-17), estabelece que somente “nas operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, é admissível a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano”.
Como as empresas requeridas não integram o Sistema Financeiro Nacional é vedado a elas praticar a capitalização mensal de juros, sendo permitida apenas a capitalização anual de acordo com o artigo 4.º do Decreto n.º 22.626, de 7 de abril de 1933.
Noutro vértice não socorre às requeridas a alegação de que o registro do pacto fiduciário, comprovado pela certidão de inteiro teor anexada no evento 35, atrairia regime jurídico apto a convalidar a capitalização mensal.
É que o artigo 5.º, inciso III, da Lei 9.514/97, autoriza genericamente a capitalização de juros nas operações de financiamento imobiliário no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário, mas não dispôs sobre a periodicidade dessa capitalização diferentemente do que fez a legislação de regência do Sistema Financeiro Nacional, de modo que, sendo a capitalização em periodicidade inferior à anual medida excepcional, sua admissão reclama autorização legal expressa, incidindo no silêncio a vedação do artigo 4.º da Lei da Usura.
Esse precisamente o entendimento firmado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n.º 2.086.650/MG, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, divulgado no Informativo de Jurisprudência n.º 849 anexado pelos autores no evento 1, cuja tese foi assim sintetizada:
Nos contratos celebrados no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), não é possível a capitalização de juros em periodicidade inferior à anual, ainda que expressamente pactuada. (cf. REsp 2.086.650-MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 4/2/2025, DJEN 7/2/2025)
Ora, se nem mesmo às entidades expressamente arroladas no artigo 2.º da Lei 9.514/97 como aptas a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário se permite a capitalização em periodicidade inferior à anual, com maior razão é vedada tal prática às requeridas que sequer integram aquele rol taxativo, sendo certo que a faculdade conferida pelo artigo 5.º, § 2.º, do mesmo diploma, de pactuação nas mesmas condições permitidas às instituições que operam no Sistema de Financiamento Imobiliário, não as equipara a instituições financeiras nem lhes confere prerrogativa que àquelas não assiste.
Nessa mesma esteira o colendo Superior Tribunal de Justiça assentou que “em se tratando de contrato de compra e venda de imóvel pactuado com instituição não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário, não há que se falar na legalidade da cobrança de juros capitalizados” (cf. AgInt no AREsp n.º 2.519.062/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 2/9/2024).
Tampouco aproveita às requeridas a invocação da Súmula n.º 84 do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, segundo a qual “a mera utilização da Tabela Price em contratos imobiliários celebrados por pessoas jurídicas não integrantes do Sistema Financeiro Nacional (SFN) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), desde que expressamente pactuada pelas partes, não configura ilegalidade (Tema 572/STJ)”.
Isso porque o verbete, ao empregar a locução “mera utilização”, limita-se a afastar a presunção de abusividade extraída da simples nomenclatura do sistema de amortização, remetendo ao exame das circunstâncias concretas de cada avença na linha do Tema n.º 572 do colendo Superior Tribunal de Justiça, sem convalidar, de forma absoluta, toda e qualquer cobrança efetuada sob a égide daquele método, questão já enfrentada na decisão proferida no evento 94.
E na presente hipótese a periodicidade da capitalização não demanda qualquer incursão probatória porquanto resulta de confissão escrita das próprias requeridas, eis que o contrato de compra e venda anexado no evento 1 estabelece no item C do CAMPO-IV do QUADRO RESUMO o seguinte:
Todas as parcelas “tipo reajustáveis” constantes da tabela acima estão com juros mensais de 0,4860% (zero vírgula quatrocentos e oitenta e seis por cento) já inclusos, calculados conforme Tabela PRICE, e serão reajustadas mensalmente pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), tomando-se como base o mês de 07/2020.
Disposição de idêntico teor foi reiterada nos sucessivos aditamentos celebrados entre as partes anexados no evento 23, e igualmente transcrita pelo Oficial Registrador no R-4-50.506 e no AV-5-50.506 da matrícula do imóvel, conforme certidão de inteiro teor anexada no evento 35.
Logo, vislumbro que a referida cláusula fixou capitalização mensal de juros em afronta direta aos dispositivos supra transcritos, pois tal encargo foi estipulado por incorporadora e vendedora que não integra o rol das instituições autorizadas a fixar encargos dessa natureza em contratos particulares.
Outrossim, além de estipulada a capitalização mensal dos juros foi eleita a Tabela Price como sistema de amortização do débito, método caracterizador de anatocismo pois impõe a incidência de juros sobre juros.
Isso porque a incidência de juros mês a mês, cumulativamente, significa que os juros não pagos são acrescidos ao saldo devedor aumentando a base de cálculo para a incidência de juros posteriores, contexto em que a parcela não paga (juros) é financeiramente internalizada no saldo devedor produzindo novos juros (in Juros e Correção Monetária Judiciais. 2.ª ed. Salvador. Jus PODIVM, 2022, p. 48).
Assim, uma vez que as sociedades empresárias não integram o Sistema Financeiro Nacional não é possível convalidar a capitalização mensal dos juros, tornando impositiva a substituição da metodologia de amortização.
Com efeito, o emprego do Sistema de Amortização Constante (SAC) como método amortizador do débito parece-me mais adequado, eis que diferentemente da Tabela Price reduz o valor das parcelas ao longo do tempo. Isso acontece porque a parcela referente à amortização (pagamento do valor emprestado ou financiado) permanece constante enquanto os juros, calculados sobre o saldo devedor restante, diminuem progressivamente, de sorte que a prestação é sempre suficiente para quitar integralmente os juros do período, não havendo amortização negativa tampouco incorporação de juros vencidos e não pagos ao capital.
Nesse mesmo sentido transcrevo o seguinte entendimento jurisprudencial:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DO SALDO DEVEDOR DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS MENSAIS. INSTITUIÇÃO NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE CAPITALIZAÇÃO MENSAL. AMORTIZAÇÃO PELA TABELA PRICE. ADEQUAÇÃO PARA O SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE. PRECEDENTES DO TJGO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. A prática de capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil celebrados com empresas como a autora (securitizadora) é vedada, uma vez que essas empresas não são equiparadas a instituições financeiras, conforme estabelecido no artigo 2º da Medida Provisória nº 2.172/32 de 23 de agosto de 2001, em vigor em virtude da Emenda Constitucional nº 32, e no artigo 4º do Decreto nº 22.623/33. Dessa forma, apenas a capitalização anual é permitida, conforme determinado na sentença de primeira instância. 2. Afastada a incidência da Tabela PRICE como sistema de amortização, necessária a utilização de outro método, qual seja o Sistema de Amortização Constante (SAC), o qual é mais comum no mercado imobiliário. 3. Com o parcial provimento do recurso, deixa-se de arbitrar honorários sucumbenciais. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, Apelação Cível n.º 5410400-05.2022.8.09.0137, Rel. Des. Wilton Muller Salomão, 11ª Câmara Cível, julgado em 20/05/2024, DJe de 20/05/2024)
Necessário pontuar, todavia, que o pedido deduzido na alínea “d.2” do exórdio alcança a integralidade do parágrafo terceiro da cláusula quinta do contrato, dispositivo que ostenta o seguinte teor:
PARÁGRAFO TERCEIRO - A fim de preservar o equilíbrio econômico-financeiro e permitir o cumprimento do pressuposto legal e contratual de reposição integral do valor financiado no prazo pactuado, COMPRADOR(ES) e VENDEDORA, convencionam, como condição essencial do presente negócio, que o valor de cada uma das parcelas, e, por conseguinte, de todo o saldo devedor, serão atualizados monetária e mensalmente de acordo com a variação do IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) publicado pelo IBGE, tomando-se como termo inicial do cálculo da atualização monetária a data estabelecida na última parte do Item C do CAMPO-IV do QUADRO RESUMO e, como termo final, o da reposição integral do empréstimo.
Ocorre que referida disposição versa exclusivamente sobre atualização monetária, a qual não constitui acréscimo patrimonial mas mera recomposição do poder aquisitivo da moeda corroída pela inflação, sendo certo que o artigo 46 da Lei 10.931/2004 autoriza expressamente a estipulação de cláusula de reajuste por índices de preços nos contratos de comercialização de imóveis.
Dessarte, a nulidade a ser declarada não alcança a correção monetária das parcelas e do saldo devedor pelo IPCA, remanescendo hígido o critério de atualização livremente pactuado, nem tampouco a taxa de juros remuneratórios de 0,4860% (zero vírgula quatrocentos e oitenta e seis por cento) ao mês, cuja abusividade não foi demonstrada e sequer constituiu objeto de impugnação específica, restringindo-se a invalidação ao regime de capitalização adotado.
Noutro vértice, a presente controvérsia também gira em torno da verificação de eventual nulidade da cláusula que transmite a responsabilidade pelo pagamento do ITU/IPTU e das taxas associativas aos autores a partir da assinatura do contrato.
A esse respeito o colendo STJ há muito consolidou entendimento pela abusividade da cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem (cf. STJ, AREsp 1.391.574/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cueva, 12/02/2019), conforme mencionado em julgado do TJGO:
RECURSO INOMINADO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. COBRANÇA ITU/IPTU DO PROPRIETÁRIO ANTES DA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. PREVISÃO EM CLÁUSULA CONTRATUAL. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (…) 7. Para pagamento do ITU/IPTU pelo comprador, é necessária a efetiva imissão na posse do imóvel, o que não ocorreu na hipótese destes autos, conforme remansosa jurisprudência, inclusive desta Turma Recursal. Destarte, indevida a cobrança do tributo no período em que os compradores não detêm a posse nem a possibilidade de usufruto do bem adquirido, o que torna a cláusula contratual Décima Primeira abusiva e, portanto, nula de pleno direito. 8. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça assentou entendimento de que a responsabilidade pelas despesas com ITU/IPTU é do adquirente a partir da posse, efetivada com a entrega das chaves: (STJ, AREsp 1.391.574/SP; Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cueva, 12/02/2019). (TJGO, Recurso Inominado Cível 5627624-55.2022.8.09.0174, Relator Dr. André Reis Lacerda, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, julgado em 13/03/2024, DJe de 13/03/2024)
Quanto ao marco temporal da imissão na posse os elementos coligidos aos autos pelas próprias requeridas no evento 23 são inequívocos, porquanto o Termo de Recebimento de Chaves e o Comunicado de Mudança dirigido à Associação Jardins Capri, ambos subscritos em Senador Canedo-GO em 22 de junho de 2022, comprovam que foi nessa data que os autores receberam as chaves e foram autorizados a ocupar o imóvel, restando superada a divergência constante do tópico 2.4 do exórdio que por evidente equívoco material aludiu a datas diversas.
Dessarte impõe-se a declaração de nulidade do parágrafo primeiro da cláusula décima terceira do contrato que transfere aos compradores a responsabilidade pelo pagamento de ITU/IPTU e das taxas associativas em período anterior a 22 de junho de 2022, respondendo as requeridas pelos encargos incidentes sobre o imóvel até a efetiva imissão na posse.
Registro, no ponto, que em relação às contribuições devidas à Associação Jardins Capri a abusividade decorre da própria literalidade da avença, eis que a parte final do dispositivo impugnado e o parágrafo segundo da cláusula décima segunda já ressalvam que tais contribuições somente seriam suportadas pelos compradores a partir da data de entrega do empreendimento.
No que concerne à repetição do indébito a quantia paga a maior deverá ser restituída na forma simples, porquanto a cobrança encontrava respaldo em cláusula contratual expressa e previamente ajustada entre as partes cuja abusividade, amplamente controvertida nos tribunais, somente agora é reconhecida, o que caracteriza engano justificável e afasta a incidência da sanção prevista no artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, não havendo que se falar, na espécie, em conduta contrária à boa-fé objetiva nos moldes exigidos no paradigma firmado no EAREsp n.º 676.608/RS.
Não infirma tal conclusão a alegação de litigância abusiva reversa deduzida no exórdio, porquanto a reiteração de demandas sobre idêntica matéria, por si só, não supre a demonstração do elemento que autoriza a dobra legal, cuja aferição reclama exame da conduta à luz da relação jurídica concreta, e tampouco se confunde com o juízo de abusividade das cláusulas ora reconhecido.
Por derradeiro cumpre delimitar os consectários legais incidentes sobre o montante a ser restituído, observada a superveniência da Lei 14.905/2024 que conferiu nova redação aos artigos 389 e 406 do Código Civil, e instituiu a denominada taxa legal como parâmetro unificado de atualização monetária e juros moratórios nas obrigações civis, correspondente à Taxa Selic deduzido o IPCA, diploma que não retroage para alcançar o período anterior à sua vigência, impondo a modulação temporal dos encargos na forma delineada no dispositivo (cf. STJ, REsp n.º 2.216.442/PR, Rel.ª Min.ª Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN de 12/01/2026).
Forte em tais motivos, é o quanto basta ao deslinde da vexata quaestio.
DISPOSITIVO.
Diante do exposto e no limite das razões expendidas, resolvo o mérito da lide nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados no exórdio para:
1) DECLARAR a nulidade do item C do CAMPO-IV do QUADRO RESUMO e do parágrafo terceiro da cláusula quinta do contrato objeto da lide, bem como das disposições de idêntico teor constantes dos aditamentos anexados no evento 23, na parte em que estipulam a incidência de juros calculados conforme a Tabela Price, afastando assim a capitalização mensal de juros e determinando a substituição da Tabela Price, como método amortizador do débito, pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), mantidos os demais parâmetros contratuais, notadamente a taxa de juros remuneratórios de 0,4860% (zero vírgula quatrocentos e oitenta e seis por cento) ao mês e atualização monetária das parcelas e do saldo devedor pelo IPCA, com o consequente recálculo do saldo devedor desde a data da assinatura do contrato, a revisão e o abatimento proporcional das parcelas vincendas e a restituição dos valores pagos a maior em razão da metodologia ora afastada;
2) DECLARAR, ainda, a nulidade do parágrafo primeiro da cláusula décima terceira do mesmo instrumento no que transfere aos compradores a responsabilidade pelo pagamento dos tributos territoriais (ITU/IPTU) e das taxas associativas incidentes sobre o imóvel em período anterior a 22 de junho de 2022, data da efetiva imissão na posse; e
3) CONDENAR as requeridas, por conseguinte, à restituição dos valores comprovadamente suportados pelos autores conforme mencionado no item 2, esclarecendo que os valores pagos a maior serão apurados em sede de liquidação de sentença e restituídos na forma simples após o trânsito em julgado, mediante correção monetária pelo INPC desde a data de cada desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação até 29 de agosto de 2024, e a partir de então incide correção monetária pelo IPCA e juros de mora pela taxa Selic deduzido o IPCA, nos termos do artigo 406 do Código Civil, com a redação conferida pela Lei 14.905/2024, podendo haver compensação com eventual saldo devedor remanescente do financiamento.
Por força da sucumbência majoritária CONDENO as requeridas, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que ora arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da restituição devida nos termos do artigo 85, § 2.º, do Código de Processo Civil.
Publique-se. Registre-se. Intimem.
Senador Canedo-GO, 3 de novembro de 2026.
Dr. Andrey Máximo Formiga
Juiz de Direito
