Ementa
DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE DESTAQUE PRÉVIO. ENCARGOS DE OBRA APÓS A ENTREGA DAS CHAVES. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME:
Trata-se de apelações cíveis interpostas pelas rés em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pelos autores, condenando-as solidariamente à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e condenando a construtora ao ressarcimento dos encargos de obra cobrados após a entrega das chaves dos imóveis.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
As questões em discussão são a validade da cobrança de comissão de corretagem sem destaque prévio e expresso no contrato e a responsabilidade pelo pagamento dos encargos de obra após a entrega das chaves dos imóveis.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
1. A cláusula genérica do contrato que estabelece a responsabilidade do comprador pelos "custos decorrentes de assessoria técnico-imobiliária para fechamento deste Contrato" não atende ao requisito do destaque prévio e expresso do valor da comissão de corretagem, conforme exigido pelo Tema 938/STJ.
2. A assinatura posterior de confissão de dívida como condição para a entrega das chaves configura prática abusiva, aproveitando-se da vulnerabilidade do consumidor no momento em que anseia pela posse do bem.
3. A responsabilidade pela restituição da comissão de corretagem é solidária entre a construtora e a imobiliária, pois ambas participaram da negociação e se beneficiaram da venda realizada.
4. A devolução dos valores deve ocorrer na forma simples, pois a existência de cláusula contratual genérica e a ausência de entendimento consolidado sobre o tema à época dos fatos configuram engano justificável.
5. Os encargos de obra, também conhecidos como "juros de obra", somente são devidos durante o período de construção do empreendimento, cessando após a entrega das chaves, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 966.
6. A construtora não comprovou ter cumprido sua obrigação de regularizar a documentação da obra em tempo hábil junto ao agente financeiro, sendo responsável pelos prejuízos causados aos compradores.
IV. DISPOSITIVO:
Recursos desprovidos.
Tese de julgamento: A cláusula genérica que estabelece a responsabilidade do comprador pelos custos de assessoria técnico-imobiliária não atende ao requisito do destaque prévio e expresso do valor da comissão de corretagem, sendo inválida a cobrança realizada nestas condições.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §11, 932, VIII, 1.010; CDC, art. 42, p.u.; CC, art. 942.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino; STJ, AgInt na Rcl 37.948/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti; STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 966), Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze; Apelação Cível, Nº 50031046120238212001, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Rute dos Santos Rossato, Julgado em: 13-11-2025; Apelação Cível, Nº 50021479020168210001, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Fabiane Borges Saraiva, Julgado em: 29-08-2025