Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 1ª Unidade Jurisdicional Cível - 3º JD da Comarca de Belo Horizonte Avenida Francisco Sales, 1446, Santa Efigênia, Belo Horizonte - MG - CEP: 30150-224 PROJETO DE SENTENÇA PROCESSO: 5168806-27.2025.8.13.0024 AUTOR: CARLOS MAGNO BOTELHO NUNES CPF: 180.912.026-87 RÉU/RÉ: MARCIO SILVA ROCHA CPF: 085.973.986-47 Vistos, etc. No caso em apreço, narra a parte autora, em sua peça vestibular (ID 10506264185), que as partes firmaram contratos sucessivos de locação residencial por prazos determinados, tendo por objeto o imóvel situado na Rua Quênia, nº 71, apto. 101, Bairro Canaã, nesta capital. Informa que o valor atualizado do aluguel seria de R$ 1.065,00 (um mil e sessenta e cinco reais), com vencimento todo dia 25 de cada mês. Alega o promovente que o locatário abandonou o imóvel em fevereiro de 2025, deixando em aberto diversos meses de aluguel (setembro de 2024 a janeiro de 2025), bem como diferenças de valores de aluguéis pretéritos que foram pagos a menor, desconsiderando os reajustes anuais pelo IGPM previstos contratualmente. Aduz, ainda, que o imóvel foi devolvido em condições precárias de conservação, necessitando de reparos que totalizaram a quantia de R$ 3.200,00 (três mil e duzentos reais). Requer a condenação do réu ao pagamento dos aluguéis atrasados, das diferenças de correção monetária não pagas, das despesas com reparos e dos honorários advocatícios contratuais de 30% (trinta por cento), totalizando o valor da causa em R$ 18.500,97 (dezoito mil, quinhentos reais e noventa e sete centavos). Instruíram a inicial documentos como procuração, contratos de locação (ID 10506278172 e 10506304410), notificação extrajudicial, recibos de despesas e planilhas de cálculo. Designada audiência de conciliação para o dia 30/09/2025 (ID 10521357110), a sessão restou infrutífera ante a ausência do réu e a não comprovação do retorno do aviso de recebimento em tempo hábil. Posteriormente, verificou-se que a citação postal restou negativa (ID 10570563914). Após determinação judicial para regularização do endereço e comprovação de residência do autor, foi expedido mandado de citação. O Oficial de Justiça certificou, no ID 10601170286, que no dia 10 de dezembro de 2025, procedeu à citação pessoal de Marcio Silva Rocha, conforme certidão constante dos autos. Realizada a audiência de conciliação em 27/01/2026 (ata em ID 10615501999), compareceu a parte autora acompanhada de seu procurador. A parte ré, devidamente citada, não compareceu. O autor pugnou pela decretação da revelia e o julgamento antecipado da lide. Em síntese, são os fatos. DECIDO. Questões Processuais Da Revelia Inicialmente, impõe-se reconhecer a revelia da parte ré. Conforme certificado pelo Oficial de Justiça no mandado de ID 10601170286, o réu foi procurado e encontrado em seu endereço, tendo o Sr. Oficial lhe dado ciência de todo o conteúdo do mandado, da causa e da data da audiência. A recusa em apor a assinatura ou receber a contrafé, acompanhada de comportamento hostil, não invalida o ato citatório; ao contrário, a fé pública do Oficial de Justiça confirma que a finalidade do ato – a comunicação processual – foi plenamente atingida. O artigo 20 da Lei nº 9.099/1995 dispõe que, não comparecendo o demandado à sessão de conciliação ou à audiência de instrução e julgamento, reputar-se-ão verdadeiros os fatos alegados no pedido inicial, salvo se o contrário resultar da convicção do Juiz. No caso em tela, o réu, ciente da demanda e da data da audiência realizada em 27/01/2026, optou deliberadamente por não comparecer, atraindo para si os efeitos da revelia. A presunção de veracidade decorrente da revelia é relativa (juris tantum), devendo ser analisada em conjunto com as provas documentais carreadas aos autos. MÉRITO A relação jurídica entre as partes é incontroversa, comprovada pelos contratos de locação juntados aos autos (IDs 10506278172 e 10506304410). Tais instrumentos estabelecem as obrigações recíprocas, em especial o dever do locatário de pagar pontualmente os aluguéis e encargos, bem como de restituir o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu. Dos Aluguéis em Atraso O autor cobra os aluguéis referentes aos meses de setembro de 2024 a janeiro de 2025. Diante da revelia, presume-se verdadeira a alegação de inadimplência. Ademais, em se tratando de ação de cobrança de aluguéis, cabe ao locatário o ônus de provar o pagamento, mediante a apresentação dos respectivos recibos, o que não ocorreu nos autos. O contrato estipula data de vencimento e valores. A planilha de ID 10506297463 (Pág. 2) detalha o débito principal acrescido de multa e juros previstos contratualmente. Não havendo prova de quitação, a condenação do réu ao pagamento destes valores é medida de rigor, em observância ao princípio pacta sunt servanda e ao disposto no art. 23, I, da Lei 8.245/91. Das Diferenças de Reajuste (IGPM) O autor pleiteia, ainda, o recebimento de diferenças de aluguéis pagos a menor. Sustenta que o contrato previa reajuste anual pelo IGPM-FGV (Cláusula 17 do contrato, ID 10506278172 - Pág. 3), mas o réu continuou pagando o valor original de R$ 800,00 (já com desconto de pontualidade, sendo o valor base R$ 900,00 ou R$ 1.065,00 no contrato posterior), ignorando as atualizações devidas entre setembro de 2021 e agosto de 2024. A documentação acostada, notadamente a planilha de evolução do débito (ID 10506297463 - Pág. 1), demonstra mês a mês o valor devido versus o valor pago. O silêncio do réu torna incontroversa a alegação de que ele não observou os índices de reajuste pactuados. O pagamento parcial não extingue a obrigação, assistindo ao credor o direito de cobrar o saldo remanescente. Portanto, são devidas as diferenças apontadas, acrescidas dos encargos moratórios, vez que o pagamento a menor configura mora quanto à parcela não adimplida. Dos Reparos no Imóvel Quanto ao pedido de ressarcimento por danos materiais no imóvel, o autor afirma que o locatário devolveu o bem em estado precário, necessitando de reparos que somam R$ 3.200,00. Embora a jurisprudência exija, em regra, laudos de vistoria inicial e final para comprovar os danos, o caso em tela apresenta particularidades. Primeiramente, o contrato de locação (Cláusula 38) dispensa expressamente o documento de vistoria inicial, confirmando o estado de "tudo novo" do imóvel, incluindo pintura, hidráulica e elétrica. Em segundo lugar, a revelia do réu faz presumir verdadeiros os fatos narrados na inicial, ou seja, de que os danos foram causados durante a vigência da locação e decorrem do mau uso ou falta de manutenção pelo locatário. O autor apresentou recibo emitido por prestador de serviços (CMS Serviços - ID 10506275135, Pág. 6), discriminando os serviços realizados: reposição de armários, pintura, limpeza, vidros, sinteco, entre outros. A lista de reparos é compatível com a recomposição do imóvel ao estado original, conforme exigido na Cláusula 4ª do contrato. Não havendo impugnação específica quanto à existência dos danos ou quanto ao valor dos reparos – ônus que incumbia ao réu –, deve prevalecer o valor documentalmente comprovado de R$ 3.200,00. Dos Honorários Advocatícios Contratuais No que tange ao pedido de condenação do réu ao pagamento de honorários advocatícios contratuais de 30% (trinta por cento) sobre o valor do débito, este não merece prosperar. É cediço que os honorários sucumbenciais não são devidos em primeiro grau no âmbito dos Juizados Especiais, por força do art. 55 da Lei 9.099/95. No tocante à verba contratual, entende-se que o autor, dentro de sua liberdade de escolha, optou por contratar advogado particular para o patrocínio da causa, não havendo fundamento jurídico para transferir ao réu tal ônus financeiro. Ressalte-se que a Lei nº 9.099/95 faculta à parte o ajuizamento da demanda sem a assistência de advogado nas causas de valor até vinte salários mínimos, como é o presente caso. Assim, a contratação de profissional é uma faculdade da parte autora, cujos custos devem ser por ela suportados. Portanto, o pedido de ressarcimento dos honorários contratuais deve ser indeferido. Assim, impõe-se o reconhecimento de que a parte ré deve ser condenada ao pagamento de R$ 13.520,11, referente ao valor dos aluguéis em atraso, diferenças de reajustes e despesas com reparos. DISPOSITIVO Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, resolvendo o mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: CONDENAR o réu, MARCIO SILVA ROCHA, a pagar ao autor, CARLOS MAGNO BOTELHO NUNES, a quantia de R$ 6.069,10 (seis mil e sessenta e nove reais e dez centavos), referente ao valor principal dos aluguéis e encargos moratórios inadimplidos (período de setembro de 2024 a janeiro de 2025), decotando-se os honorários contratuais da planilha de ID 10506297463 (Pág. 2). Este montante será corrigido monetariamente com base no Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), conforme art. 389, parágrafo único, do Código Civil (redação dada pela Lei 14.905/2024), que incidirá desde a data do efetivo prejuízo, nos termos da súmula 43 do STJ. A verba deverá também ser acrescida de juros de mora a serem calculados nos termos do artigo 406, § 1º, do Código Civil, pela diferença entre a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (SELIC) e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), ressalvado o disposto no §3º do referido artigo, desde a data do vencimento. CONDENAR o réu a pagar ao autor a quantia de R$ 5.700,88 (cinco mil, setecentos reais e oitenta e oito centavos), referente ao valor principal das diferenças de aluguéis não pagos (reajustes de IGPM) entre 2021 e 2024, decotando-se os honorários contratuais da planilha de ID 10506297463 (Pág. 1). Este montante será corrigido monetariamente com base no Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), conforme art. 389, parágrafo único, do Código Civil (redação dada pela Lei 14.905/2024), que incidirá desde a data do efetivo prejuízo, nos termos da súmula 43 do STJ. A verba deverá também ser acrescida de juros de mora a serem calculados nos termos do artigo 406, § 1º, do Código Civil, pela diferença entre a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (SELIC) e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), ressalvado o disposto no §3º do referido artigo, desde a data do vencimento. CONDENAR o réu a pagar ao autor a quantia de R$ 3.200,00 (três mil e duzentos reais), a título de ressarcimento pelas despesas com reparos no imóvel. Este montante será corrigido monetariamente com base no Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), conforme art. 389, parágrafo único, do Código Civil (redação dada pela Lei 14.905/2024), que incidirá desde a data do efetivo prejuízo, nos termos da súmula 43 do STJ. A verba deverá também ser acrescida de juros de mora a serem calculados nos termos do artigo 406, § 1º, do Código Civil, pela diferença entre a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (SELIC) e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), ressalvado o disposto no §3º do referido artigo, desde a data do desembolso. Sem custas e honorários, nesta fase, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95, o que leva, inclusive, à ausência de interesse jurídico, por ora, no tocante ao pedido porventura realizado de assistência judiciária gratuita. Em caso de eventual recurso cível contra esta sentença, destaco que caberá à e. Turma Recursal examinar o pedido de assistência judiciária gratuita, acaso formulado, devendo a parte interessada reiterá-lo, em sua petição recursal. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Belo Horizonte, 2 de fevereiro de 2026 BRUNA GOMEZ LOURENCO Juiz(íza) Leigo SENTENÇA PROCESSO: 5168806-27.2025.8.13.0024 AUTOR: CARLOS MAGNO BOTELHO NUNES CPF: 180.912.026-87 RÉU/RÉ: MARCIO SILVA ROCHA CPF: 085.973.986-47 Vistos, etc. Nos termos do art. 40 da Lei 9099/95, homologo o projeto de sentença para que produza os seus jurídicos e legais fundamentos. Belo Horizonte, 2 de fevereiro de 2026 FLAVIA BIRCHAL DE MOURA Juiz de Direito Documento assinado eletronicamente
