TJGO, Procedimento Comum Cível 5557225-15.2025.8.09.0006

Dados do julgamento

Acórdão

parcialmente_procedente

Inteiro teor

Poder Judiciário do Estado de Goiás Comarca de Anápolis 1ª Vara Cível Gabinete do Juiz Rodrigo de Castro Ferreira Gabinete Virtual: https://tjgo.zoom.us/j/3911002223 Sala de Audiências: https://tjgo.zoom.us/j/8351903137 Atendimento UPJ: 3902-8878 - 3902/8879 WhatsApp Gabinete: (62) 3902-8873 Autos nº 5557225-15.2025.8.09.0006 Polo Ativo: Gabriel Henrique Nogueira do Amaral Polo Passivo: Nova Goiás Empreendimentos e Investimentos Ltda. SENTENÇA 1. RELATÓRIO Trata-se de Ação de Indenização por Atraso na Entrega de Imóvel - Danos Materiais e Morais ajuizada por Gabriel Henrique Nogueira do Amaral em face de Nova Goiás Empreendimentos e Investimentos Ltda., partes qualificadas nos autos. Narra a inicial que o autor adquiriu unidade “na planta” - sala office 806, do Subcondomínio Office, situado no empreendimento Gran Life Medical Complex, com previsão contratual de entrega em 12/2023 e tolerância de 180 dias, razão pela qual o prazo final seria 06/2024; entretanto, até a propositura da demanda, as obras não teriam sido concluídas, imputando à requerida a mora e postulando: (a) multa contratual (compensatória e moratória), (b) juros de mora, (c) lucros cessantes (aluguéis não percebidos) e (d) indenização por dano moral (evento n. 01). A inicial foi recebida (evento n. 06). A requerida contestou, alegando que o contrato prevê, na cláusula D.5, que a entrega das obras se caracteriza com a expedição do “habite-se”, o qual foi emitido em 08/05/2025, de modo que estaria cumprida a obrigação de entrega. Sustentou, ainda, que o autor firmou termo de vistoria em 02/05/2025, declarando a unidade conforme memorial descritivo e que recebeu orientação sobre a entrega das chaves. Requereu a improcedência, afastando, dentre outros pontos, a pretendida inversão de cláusula penal e a cumulação de multa com lucros cessantes, invocando a existência de multa específica para mora do vendedor e a vedação de bis in idem (evento n. 18). Houve impugnação à contestação, com reforço da tese autoral acerca do atraso e pedidos correlatos, inclusive quanto à cumulação de verbas e aplicação de penalidades por isonomia (evento n. 21). As partes manifestaram desinteresse na produção de outras provas e requereram o julgamento antecipado (eventos n. 27, 29 e 29). É o relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO Tenho por exercitável o julgamento conforme estado em que se encontra o processo, porquanto os elementos de instrução trazidos para os autos bastam à plena valoração do direito, estando o processo em ordem, apto a merecer conhecimento e julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. 2.1. Da Culpa pela Rescisão Contratual O contrato de compra e venda firmado entre as partes foi em 1º/01/2022, razão pela qual aplica-se a Lei n. 13.786/2018 ao desfazimento contratual. Todavia, evidente que existe relação de consumo, de modo que a aplicação da lei do distrato não pode afrontar o Código de Defesa do Consumidor - principalmente o artigo 51, inciso IV, que dispõe sobre a nulidade das cláusulas abusivas -, sendo de rigor a aplicação das normas consumeristas, para assegurar o equilíbrio entre os litigantes, evitando-se que a parte consumidora, parte mais fraca na relação de consumo, veja-se em desvantagem exagerada em relação ao poderio econômico-financeiro da empresa vendedora. Sobre a temática, já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça, e o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: (...). A declaração de ofício de nulidade de cláusula contratual considerada abusiva pelo tribunal de origem encontra amparo no princípio jura novit curia, segundo o qual cabe ao juiz apreciar livremente o pedido, não estando vinculado aos argumentos apresentados pelas partes. 3. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp n. 574.849/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 15/8/2017, DJe de 29/8/2017.). (...) Malgrado o distrato tenha ocorrido por iniciativa dos compradores e o contrato ter sido firmado sob a vigência da Lei nº 13.786/18, denota-se do ajuste em voga não só a onerosidade excessiva como abusividade contratual, posto que fixa multa pelo seu descumprimento com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor atualizado do contrato, onerando demasiadamente o devedor. II. A retenção de valores conforme o contrato entabulado em voga, acarretaria a perda total do valor pago, com afronta o disposto no art. 53 do CDC, que determina que são nulas de pleno direito cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas. (...). (TJGO, Apelação Cível 5585267-41.2022.8.09.0051, Relª. Desª. AMÉLIA MARTINS DE ARAÚJO, 9ª Câmara Cível, julgado em 19/10/2023, DJe de 19/10/2023). (...). Verificado que os contratos de compra e venda discutido nos autos foram firmados no ano de 2020, ou seja, em data posterior à vigência da Lei nº 13 .786/2018, aplica-se esta, ao desfazimento contratual em análise. 3. É evidente que existe relação de consumo entre as partes, motivo pelo qual a aplicação da Lei nº 13.786/18 não pode afrontar a legislação consumerista, cujo art . 51, inciso IV, dispõe sobre a nulidade das cláusulas abusivas. 4. A cláusula penal que estipula multa pela rescisão do contrato por culpa dos adquirentes deve ter por base o valor pago pelos consumidores, e não o total atualizado do contrato, porquanto no caso em estudo, caracterizaria evidente afronta ao art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, sendo admitida a flutuação do percentual de retenção entre 10% e 25% . Precedentes do STJ e deste Sodalício. 5. Conforme entendimento jurisprudencial dominante acerca da matéria, não é admitida a cobrança da taxa de fruição, quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, notadamente diante da inexistência de proveito econômico advindo do imóvel e auferido pelos possuidores. 6 . É abusiva a estipulação contratual que prevê a responsabilidade do comprador pelas despesas incidentes sobre o imóvel, como o IPTU, antes da imissão na posse da coisa. No caso, não restou demonstrada a efetiva transmissão da posse do bem a recorrida. 7. Desprovido o apelo, majoram-se os honorários sucumbenciais, nos termos do artigo 85, § 11º, do Estatuto Processual Civil . APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. (TJ-GO 5145516-78.2023 .8.09.0051, Relator.: STEFANE FIUZA CANÇADO MACHADO - (DESEMBARGADOR), 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 02/05/2024). Portanto, as cláusulas entabuladas em contrato de adesão que venham a dificultar a defesa dos direitos do consumidor devem ser declaradas nulas, inclusive de ofício. É incontroverso que o autor fundamenta o atraso na previsão de entrega em dezembro de 2023, acrescida do prazo de tolerância de 180 dias, culminando em junho de 2024como limite final, e que, segundo a inicial, não teria havido conclusão até o ajuizamento. A requerida, por sua vez, sustenta que a “entrega das obras” se caracteriza contratualmente pela expedição do habite-se (cláusula D.5) e junta documento de emissão em 08/05/2025. Além disso, há documento relevante: termo de vistoria/vistoria aprovada, datado de 02/05/2025, no qual o autor declara ter realizado vistoria completa, aprovado a vistoria final, reconhecido atendimento ao memorial descritivo e afirmado que foi orientado sobre a entrega das chaves. Esses elementos permitem as seguintes conclusões probatórias: (i) A unidade encontrava-se concluída e apta à vistoria final, com aprovação do adquirente, em 02/05/2025, evidenciando que, ao menos nessa data, a obrigação de “construir/concluir” a unidade havia alcançado estágio final de entrega técnica (conformidade com memorial e início das garantias); (ii) O habite-se foi expedido em 08/05/2025, demonstrando a regularização administrativa do empreendimento, marco contratualmente eleito pela ré como “entrega” (cláusula D.5); (iii) Embora haja menção, em ata de assembleia de instalação do condomínio (14/08/2025), a requisitos cumulativos para “entrega das chaves” (vistoria/termo, quitação/financiamento, recebimento de área comum, início de operação da portaria e agendamento), tal ata revela procedimentos de governança e operacionalização do condomínio, mas não elide o dado objetivo de que a unidade autônoma foi vistoriada e aprovada pelo adquirente em 02/05/2025, nem afasta a caracterização da mora pela não conclusão dentro do prazo contratual (com tolerância). Assim, para fins indenizatórios por atraso (inadimplemento tardio), reconheço a mora da requerida a partir do fim do prazo de tolerância (06/2024), com termo final em 02/05/2025 (data da vistoria aprovada/entrega técnica final da unidade), momento em que se evidencia a conclusão do bem no plano fático. Esse marco é, inclusive, coerente com a própria prova documental trazida pela ré. Conquanto a ré alegue que o atraso decorreu da existência de caso fortuito e força maior pelo advento da pandemia da COVID-19, não comprovou o invocado, deixando de acostar aos autos provas de que tais fatos, indubitavelmente, impediram a execução das obras. A respeito, a jurisprudência: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS. INEXISTÊNCIA DE CONEXÃO. CONTRATOS DISTINTOS. ILEGITIMIDADE ATIVA. PERDA SUPERVENIENTE DA AÇÃO. INOCORRÊNCIA. PRELIMINARES RECHAÇADAS. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. PRAZO PARA CONCLUSÃO DA OBRA DE INFRAESTRUTURA. INADIMPLEMENTO CARACTERIZADO. RESPONSABILIDADE CIVIL DA VENDEDORA. MULTA PENAL. INCIDÊNCIA DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. DANO MORAL. CONDENAÇÃO PELO MESMO EVENTO DANOSO. IMPOSSIBILIDADE. BIS IN IDEM. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA CONDENAÇÃO. (...) IV. Não se revela como hipótese de excludente da responsabilidade civil da fornecedora a justificativa de atraso na entrega da infraestrutura completa do empreendimento em razão da pandemia da Covid-19, por cuidar-se de argumentação frágil e desprovida de provas contundentes. (...).SEGUNDA APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. PRIMEIRO APELO PREJUDICADO. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5566953-32.2023.8.09.0174, Rel. Des(a). ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESES, 11ª Câmara Cível, julgado em 01/07/2024, DJe de 01/07/2024) (...). A revisão de contratos paritários, com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia, não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial. Precedentes. 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.693.566/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/12/2024, DJEN de 19/12/2024.) No plano probatório, não há demonstração suficiente e específica de evento inevitável, externo e imprevisível que tenha impedido a entrega dentro do prazo, com nexo causal direto e detalhamento do impacto temporal sobre a obra, cronograma e medidas mitigatórias. A alegação genérica, desacompanhada de prova técnica mínima correlacionando o evento ao atraso efetivo, não elide a mora. Logo, caracterizado o atraso além da tolerância, persiste o dever de indenizar nos limites legais e contratuais aplicáveis. 2.2. Da cláusula penal Quanto à cláusula penal, sua incidência encontra previsão na cláusula D.3 do quadro resumo do contrato de compra e venda, prevendo que a vendedora "deverá realizar o pagamento de valor correspondente a 1,00% (um por cento) dos valores pagos pelo comprador por mês de atraso, pro rata die (...)". Portanto, deverá a ré arcar com o devido pagamento em favor do autor, a contar do término do prazo de tolerância (junho de 2024) até 02/05/2025 (termo final acima fixado), pro rata die, com correção monetária pelo índice contratual, na forma pactuada. 2.3. Inversão de cláusula penal (Tema 971/STJ) e “multa moratória/juros” da cláusula 6.1 O autor postula, além da multa do item D.3, a incidência de encargos previstos na cláusula 6.1 (itens 6.1.4, 6.1.5 e 6.1.6), originalmente dirigida à mora do comprador, invocando isonomia e jurisprudência. A requerida sustenta que não se aplica o Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça porque o contrato já contém penalidade expressa para inadimplemento da vendedora (D.3 e também G.5 em caso de rescisão), e que os encargos da cláusula 6.1 dizem respeito exclusivamente ao inadimplemento do comprador, não ao atraso de obra, configurando bis in idem se cumulados com D.3. O Tema Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça , na formulação invocada nos autos, tem como pressuposto típico a existência de cláusula penal prevista apenas contra o adquirente, autorizando a utilização dessa penalidade como parâmetro para indenização pelo inadimplemento do vendedor. Aqui, diferentemente, há previsão expressa de penalidade em desfavor da incorporadora para a hipótese de atraso com manutenção do contrato (1% ao mês sobre valores pagos) e, ainda, disciplina para rescisão por inadimplemento do vendedor (multa de 2% e devolução). Nessas condições, não cabe importar encargos moratórios típicos de mora do comprador (cláusula 6.1) para punir a mora do vendedor, sobretudo quando já existe cláusula indenizatória específica para o atraso, sob pena de duplicidade sancionatória e descompasso com a lógica do ajuste. Assim, rejeito o pedido de inversão/ aplicação da cláusula 6.1 (6.1.4/6.1.5/6.1.6) em favor do autor. 2.4. Lucros cessantes e cumulação com cláusula penal (Tema 970/STJ) O autor pretende lucros cessantes por supostos aluguéis não percebidos, cumulando-os com a multa do item D.3. O tema é sensível, mas a solução, no caso concreto, decorre de dois fundamentos convergentes: (i) Regra de não cumulação quando a cláusula penal indeniza o atraso. A requerida invoca entendimento de que a cláusula penal pelo atraso (ainda que nominada “compensatória”) visa indenizar o inadimplemento tardio, afastando a cumulação com lucros cessantes, sob pena de bis in idem — argumento que encontra ressonância no entendimento consolidado no Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça, tal como debatido nas peças dos autos. (ii) Prova do prejuízo específico. Ainda que se admitisse, excepcionalmente, cumulação quando a cláusula penal não equivaler ao locativo ou não abarcar integralmente a fruição esperada, seria indispensável prova mínima do prejuízo concreto (probabilidade real de locação, valor de mercado do aluguel da unidade específica, tratativas, anúncios, contratos frustrados, etc.). No caso, o pedido parte de estimativa padrão (R$ 3.500,00/mês) sem lastro documental robusto nos autos. O próprio pedido inicial se estrutura em projeção e cálculo padronizado, não em demonstração individualizada do dano material efetivo. Diante disso, afasto a condenação em lucros cessantes, mantendo apenas a multa contratual específica do item D.3 como indenização pelo atraso. 2.5. Danos morais O autor postula compensação moral (inclusive sob a rubrica de “perda do tempo útil”). Em demandas de atraso de obra, o dano moral não é automático: exige demonstração de circunstâncias excepcionais que ultrapassem o mero inadimplemento contratual (p. ex., violação concreta a direitos da personalidade, situação de especial vulnerabilidade, desorganização existencial relevante, exposição pública indevida, agravamento de quadro de saúde, etc.). No caso, os autos evidenciam inadimplemento temporal relevante, bem como que a situação frustra a legítima expectativa do consumidor de usufruir do bem adquirido, causando angústia, incerteza e abalo psicológico que merecem reparação. Nesse sentido: (...). 4. O comprador faz jus à reparação dos danos morais em razão do atraso na entrega do imóvel, seguido de um segundo inadimplemento, do distrato, haja vista que ficou impedido de usufruir do bem e de gozar de seu patrimônio não restituído. Ademais, o contexto do contrato de compra e venda de cotas de multipropriedade em cidades turísticas, está inserido prática de marketing agressivo que a jurisprudência pátria tem considerado como fator de maior afronta aos direitos extrapatrimoniais do consumidor. 5. A fixação de verba indenizatória deve pautar-se na proporcionalidade e na razoabilidade, com vistas a atender ao critério didático-pedagógico, voltados ao ofensor e ao ofendido, e à função preventiva, que favorece a toda a sociedade e, portanto, deve ser fixado no máximo indicado no pedido do autor. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-GO 5414467-52.2021.8 .09.0006, Relator.: DESEMBARGADOR MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 26/01/2024) APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA OBRA. ENTREGA DAS CHAVES. UNIDADE IMOBILIÁRIA HABITACIONAL. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE NÃO DEMONS­TRADA. DESPESAS COM ALUGUEL. DANO MATERIAL SOFRIDO. DANOS MORAIS. CONCESSÃO. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS ULTRAPASSADO. REDUÇÃO DE DANOS MORAIS E FIXAÇÃO DE FORMA GLOBAL AOS AUTORES . POSSIBILIDADE. (...). Considerando o ilícito contratual, correta a concessão de danos morais, visto o atraso na entrega da obra, de modo a restar evidente os transtornos causados, mormente cuidando-se de imóvel residencial, não se descurando da sensação de insegurança e ansiedade geradas pela legítima expectativa de recebimento do bem. 5. Os Danos morais, no caso, devem ser fixados de forma global, independentemente da existência de mais de um autor, e não de modo individualizado, restando possível a sua redução com base no princípio da razoabilidade. 6. Ônus de sucumbência mantidos. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-GO 0340977-88 .2014.8.09.0051, Relator.: MARIA DAS GRAÇAS CARNEIRO REQUI, Goiânia - 22ª Vara Cível, Data de Publicação: 22/03/2017) Concernente à quantificação do dano moral, deve o julgador observar o grau de culpa do agente causador do dano, a repercussão do ato na vida da parte autora ou de seus familiares, e a situação financeira de ambas as partes. Deve, também, considerar o duplo caráter indenizatório: inibir atos semelhantes àquele que deu origem à demanda e ressarcir o prejuízo causado, sem, contudo, ensejar o enriquecimento sem causa da vítima, observando-se, ainda, e especialmente, as peculiaridades do caso concreto. Sopesados tais vetores, adequada a fixação do montante da reparação por dano moral em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), valor este, que se mostra razoável e compatível com a extensão do dano. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para: a) RECONHECER que houve atraso na entrega da unidade além do prazo de tolerância contratual, fixando-se o período de mora do término do prazo final (06/2024) até 02/05/2025 (data da vistoria aprovada); b) CONDENAR a requerida ao pagamento, em favor do autor, da multa/indenização contratual prevista no item D.3 do Quadro de Resumo, consistente em 1% (um por cento) sobre os valores efetivamente pagos, por mês de atraso, pro rata die, corrigida monetariamente pelo índice contratual, a ser apurada em liquidação/cumprimento mediante cálculos, com base nos comprovantes de pagamento existentes nos autos; c) REJEITAR o pedido de aplicação/inversão dos encargos da cláusula 6.1 (itens 6.1.4, 6.1.5 e 6.1.6) em desfavor da requerida; d) CONDENAR a empresa ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), corrigido monetariamente pelo IPCA a partir da data desta sentença (Súmula 362, STJ) e com juros de mora, pela Taxa Selic, desde o evento danoso (06/2024). e) JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos de lucros cessantes e de indenização por dano moral. CONDENO as partes, na proporção de 70% para a ré e 30% ao autor, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, os quais arbitro em 15% sobre o valor da condenação, conforme artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publicação e intimação eletrônicos. Cumpra-se. Anápolis-GO, data da assinatura digital. Rodrigo de Castro Ferreira Juiz de Direito Obs.: O presente ato decisório serve automaticamente de instrumento de citação, intimação, ofício ou alvará judicial, conforme estabelecido no artigo 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial de 2022.