Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 4ª Vara Federal PB PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0800659-58.2025.4.05.8201 AUTOR: JEFFERSON GERALDO PEREIRA RAMOS JUNIOR ADVOGADO do(a) AUTOR: VALDETE EVARISTO DE MELO - PB19259 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, DLF CONSTRUCAO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO do(a) REU: RODRIGO GIRALDELLI PERI - MS16264 ADVOGADO do(a) REU: MARILIA EUGENIA BARBOSA DE SOUSA - PB34818 SENTENÇA RELATÓRIO Trata-se de ação pelo procedimento comum ajuizada por JEFFERSON GERALDO PEREIRA RAMOS JUNIOR em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL e da DLF CONSTRUÇÃO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, objetivando a condenação solidária dos réus ao pagamento de indenização pelos danos materiais e morais suportados em razão dos vícios construtivos do imóvel financiado. Com a inicial, juntou documentos e requereu a concessão do benefício da gratuidade judiciária. Citados, apenas o réu DLF CONSTRUÇÃO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA apresentou contestação no prazo legal. Este juízo determinou a realização de prova pericial. Manifestação apresentada pela CEF (identificador n. 119922147), aduzindo a ilegitimidade passiva, não cabimento da gratuidade judiciária, e pugnando pela improcedência da ação. Laudo pericial acostado aos autos. Intimadas as partes, apenas a CEF e a parte autora apresentaram manifestação. Em seguida, vieram os autos conclusos para sentença. FUNDAMENTAÇÃO Da legitimidade passiva ad causam A legitimidade passiva é aferida pela demanda tal como posta na petição inicial (teoria da asserção), mesmo que não haja fundamento suficiente para o acolhimento do pedido. Dessa forma, ela é aferida em abstrato, pela pertinência subjetiva da demanda, e não a partir da relevância ou acerto das razões apresentadas. Nestes termos, considerando que foram formulados pedidos em desfavor de todos os réus, deve ser rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva. Da impugnação à justiça gratuita A alegação de hipossuficiência financeira do requerente pessoa natural goza de presunção de veracidade, pelo que a desconstituição desta reclama elementos concretos que afastem sua caracterização. Para ilidir a presunção de veracidade da afirmação inicial acerca da precária situação financeira dos autores, seria imprescindível a demonstração cabal da sua capacidade econômica em arcar com as despesas judiciais, confrontando-se suas receitas e despesas, não sendo suficiente para tanto a mera indicação do valor da remuneração do demandante (08049245420144050000, Desembargador Federal José Maria Lucena, Pleno, julgamento: 27/05/2015). Assim, não havendo outros elementos que demonstrem ter a parte condições de arcar com as despesas do processo sem prejuízo de sua subsistência, mantenho o deferimento do benefício da gratuidade judiciária aos promoventes e rejeito a impugnação da ré. Mérito Da delimitação das relações jurídicas Na hipótese dos autos, observa-se a existência de múltiplas relações jurídicas em discussão, decorrentes de negócios jurídicos contratuais distintos e autônomos, destes, um entre o autor e a DLF CONSTRUÇÃO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, responsável pela venda do imóvel (contrato de compra e venda) e outro entre o promovente e a CEF, responsável pelo empréstimo dos valores utilizados para a compra do imóvel bem (contrato de mútuo e de alienação fiduciária). Dada a multiplicidade de relações contratuais, a responsabilidade de cada contratante está limitada ao objeto do contrato celebrado, bem como às cláusulas fixadas no negócio jurídico, não havendo responsabilidade solidária ou comum em relação aos deveres e prestações estipulados em cada contrato. Note-se que não há uma cadeia de fornecedores, mas apenas um conjunto de relações jurídicas autônomas, pactuadas por iniciativa da parte autora e em que os demais contratantes não mantêm vínculo jurídico ou econômico de qualquer natureza. Mostra-se incabível, portanto, estender a terceiros a responsabilidade pelos vícios decorrentes da ação de um contratante específico, não se podendo criar, na hipótese, uma espécie anômala de responsabilidade solidária. Desse modo, a questão posta nos autos deve ser analisada sob a ótica da responsabilidade civil contratual, tal como fixada em cada contrato. Do contrato de mútuo e alienação fiduciária Inicialmente, registre-se que o mútuo é o contrato de empréstimo de coisas fungíveis, sendo espécie de contrato real que se aperfeiçoa com a efetiva entrega da coisa, impondo-se ao mutuário a restituição posterior de coisa equivalente à emprestada. Nesse sentido, a CEF, na qualidade de mutuante, pôs à disposição dos contratantes a importância necessária à aquisição do imóvel, aperfeiçoando-se o contrato entre ela e os autores com a efetiva entrega dos valores pactuados. Uma vez aperfeiçoado o contrato, subsiste, para o mutuário, a obrigação de restituir aquilo que foi recebido, não havendo amparo legal ou contratual que os desonere dessa obrigação em razão do desfazimento do negócio de compra e venda. Repise-se que o imóvel foi escolhido pelo autor e que a verificação técnica realizada pela Caixa tinha a finalidade exclusiva de averiguar a garantia real oferecida no contrato de mútuo e não oferecer uma garantia ao comprador de que o imóvel se adequava às suas expectativas. Note-se que não há abusividade na fixação das referidas cláusulas, uma vez que a definição do imóvel está a cargo exclusivo do mutuário e que este não oferece qualquer contraprestação à instituição financeira pela assunção do risco de relação jurídica pactuada com terceiro. A Caixa, não tendo atuado na fase de projeto ou execução, e figurando apenas como agente financeiro para fins de disponibilização do valor do preço, não tem responsabilidade por eventuais vícios do negócio de compra e venda. Da redibição do contrato de compra e venda Acerca dos efeitos jurídicos dos vícios redibitórios em contratos comutativos, como o contrato de compra e venda, deve-se registrar que, à míngua de cláusula contratual específica sobre o tema, os vícios ocultos presentes no bem podem dar ensejo à rejeição da coisa recebida ou à sua manutenção com o abatimento do preço, na forma dos arts. 441 e 442 do Código Civil. Para a rejeição, faz-se necessária prova de que a coisa tornou-se imprópria em decorrência de tais vícios. O adquirente deve demonstrar a efetiva incapacitação do objeto adquirido, ou seja, a gravidade do vício. Do contrário, é cabível apenas o abatimento no preço. Nos casos em que os vícios são acidentais e não geram grandes repercussões em relação à utilidade da coisa, não cabe a ação redibitória, mas apenas a ação quanti minoris, com o abatimento proporcional do preço. Anote-se que, segundo a doutrina, se o vício for insignificante ou ínfimo e não prejudicar as finalidades do contrato, não cabe sequer esse pedido de abatimento no preço. Desse modo, apenas os vícios essenciais são capazes de gerar a resolução do contrato. Da prova dos vícios construtivos No que se refere à prova dos vícios de construção, colhe-se dos autos que os elementos técnicos apresentados pelo perito dão conta da existência dos seguintes vícios no imóvel: 1. o imóvel do Autor, observou-se várias fissuras nas paredes nos cantos inferiores e superiores das janelas por ausência ou ineficiência de VERGAS e CONTRA VERGAS; 2. verificou-se no ambiente interno do imóvel manifestações patológicas do tipo "salitres" proveniente da umidade ou infiltração da água absorvida pelo substrato das paredes por capilaridade e a não impermeabilização das vigas baldrames e áreas molhadas de acordo com a ABNT NBR 9575:2010; 3. no piso cerâmico observaram-se algumas peças com descolamento (cerâmicas soltas, quebradas e descoladas) apresentando som cavo, por execução inadequada e/ou emprego de argamassa colante de baixa qualidade, como também constatado cerâmica com baixa qualidade e tonalidades de cores diferentes; 4. a ausência de pingadeira com friso lacrimal nas extremidades das paredes, ocasionando infiltração, umidade e mofo (manchas) em parte da fachada da edificação; 5. no banheiro do apartamento tipo vistoriado, na área molhada (volume 1) continha uma tomada elétrica para chuveiro elétrico, que estava em desacordo com a norma, o item 9.1.4.3.1 da NBR 5410. De acordo com o perito, os vícios identificados foram oriundos de execução inadequada, mão de obra não qualificada e/ou material utilizado de baixa qualidade. Assevera o experto, no entanto, que tais defeitos não comprometem a estrutura ou o uso do imóvel e são passíveis de conserto. Nesse ponto, resta demonstrado que o construtor/vendedor deixou de observar o projeto para execução da obra, impondo-se reconhecer a existência de vícios construtivos em relação aos pontos acima listados, bem como a responsabilidade do vendedor pelo inadimplemento do contrato de compra e venda, inclusive porque foi o responsável pela edificação. Da quantificação do abatimento no preço Verificada a existência de danos no bem, que não impedem o seu uso, o abatimento do preço deverá corresponder ao valor total necessário para os respectivos reparos estruturais, fixados pelo perito em R$ 19.493,82. Do dano moral Para a caracterização do dano moral, é necessária a demonstração de que o fato narrado nos autos tenha exorbitado a esfera de tolerância inerente ao convívio social, impondo à parte prejuízo à sua honra, imagem ou integridade pessoal. Não basta, para a configuração do dano, a alegação de descumprimento de uma cláusula contratual ou mesmo a indicação genérica de óbice ao exercício de determinado direito, sendo necessária a prova de uma situação específica e concreta que tenha ocasionado o dano. Na situação específica dos autos, é possível observar que a petição inicial narra de forma genérica a ocorrência de dano moral por conta dos vícios de construção existentes no imóvel, sem descrever, entretanto, de forma específica e concreta, de que modo os referidos vícios teriam causado prejuízo anormal e significativo à honra ou integridade pessoal do autor. Conforme laudo pericial, verifica-se que, apesar da existência de vícios de construção e manifestações patológicas no imóvel, esses não impedem a habitabilidade do imóvel e não geraram riscos concretos à segurança do autor. Assim, a conduta da demandada produziu apenas mero dissabor, aborrecimento que, por mais insatisfatório que seja, não ultrapassa o limite do tolerável. DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo parcialmente procedente o pedido, para condenar a DLF CONSTRUÇÃO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ao pagamento da quantia de R$ 19.493,82 ao autor, devidamente atualizada pela taxa SELIC (art. 406 do CC), de modo a compensar a perda patrimonial decorrente dos vícios de construção presentes no bem. Tendo em vista que a sucumbência foi recíproca, condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos réus, que fixo em 10% sobre o valor pedido a título de danos morais, suspensa esta obrigação em razão do benefício de justiça gratuita. Condeno o réu DLF CONSTRUÇÃO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, por sua vez, ao pagamento de honorários advocatícios , que fixo em 10% da condenação. Intimem-se. Em razão do que dispõe o § 3º do art. 1.010 do CPC/2015, em caso de interposição de apelação em face da presente sentença, intime-se a Caixa para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias e, em seguida, remetam-se os autos TRF 5ª Região. Campina Grande, data de validação do sistema. Vinícius Costa Vidor Juiz Federal Titular da 4ª Vara/SJPB
