Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Botucatu Rua Papoula, 89, Vila Paraíso, Botucatu - SP - CEP: 18607-143 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000456-37.2024.4.03.6131 AUTOR: ANDREA DE ARO JORGE MANZINI, ANTONIO CARLOS MANZINI JUNIOR ADVOGADO do(a) AUTOR: LAERTE DE CASSIO GARCIA LOBO - SP282147 REU: ZAFIRA RESIDENCE REOBOTE SPE LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, CONSTRUTORA REOBOTE PROJETOS E EMPREENDIMENTOS EIRELI - EPP ADVOGADO do(a) REU: SALVIANO HENRIQUE VIEIRA MONTENEGRO FILHO - PB26041 ADVOGADO do(a) REU: ADAHILTON DE OLIVEIRA PINHO - SP152305 SENTENÇA Vistos, em sentença. Trata-se de ação de conhecimento, ajuizada sob procedimento comum, de cunho declaratório, em que se pretende a anulação de registro de hipoteca incidente sobre bem imóvel alienado a ora requerentes. Sustenta a autora, em síntese, que, quando da quitação do financiamento relativo ao imóvel por eles adquirido à ré, tomaram conhecimento de que a incorporadora, ZAFIRA RESIDENCE REOBOTE SPE LTDA; CONSTRUTORA REOBOTE PROJETOS E EMPREENDIMENTOS EIRELLE celebraram contrato de mútuo financeiro com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, oferecendo em garantia da dívida diversas unidades imobiliárias, entre elas aquela alienada aos requerentes. Sustenta a inicial, em suma, que a garantia ofertada é ilegal, na medida em que, nos termos de orientação jurisprudencial sumulada junto ao C. STJ, a garantia dada por construtor a agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, seja ela anterior ou posterior à promessa de compra e venda. Junta documentos. A decisão sob o id. 328356542 concedeu, em parte, a tutela de urgência, a qual foi cumprida nos termos da informação anexada sob o id. 348791540. Citada, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF contesta o pedido inicial (id n. 332613193), aduzindo preliminar de carência de ação, sustentando a carência da ação. No mérito. Alega a impossibilidade de baixa do gravame antes da quitação do débito; bem como que o negócio jurídico foi realizado segundo a autonomia da vontade das partes, e que a pactuação deve ser cumprida da forma como ajustada. Pugna pela improcedência do pedido inicial. Junta documentação. A citação pessoal das corrés foram infrutíferas, nos termos certidão de diligencias negativas (id. 348791540), razão pela qual foi deferida a citação por edital (id. 355225990), devidamente publicado (id. 357683875) Decorrido o prazo do edital se a apresentação de defesa, nos termos da certidão eletrônica datada de 23/05/2025, houve nomeação do curador especial (id. 410692978). Foi apresentada contestação por negativa geral por ZAFIRA RESIDENCE REOBOTE SPE LTDA E OUTRO (id. 411347857), através de curador especial. Réplica sob id n432239423 As partes informaram que não possuem outras provas a produzir (id. 445774362 e 411851143) Vieram os autos com conclusão. É o relatório. Decido. A preliminar de carência de ação articulada pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF não procede. A hipoteca que constitui objeto do pedido inicial não foi firmada pelos ora requerentes, e sim por terceiro, que não tem qualquer relação com os mesmos, senão pela circunstância de que participou do negócio jurídico que transmitiu a propriedade do bem aos autores. Portanto, a requerida é parte legitima para responder a presente ação, pois a desconstituição recairá sobre a mesma. O imóvel não fora dado em garantia pelos autores, que, ademais, pagaram integralmente o preço correspondente, não havendo justificativa para que persista sobre o bem um gravame de natureza real em situação de ausência de débito. Rejeito a preliminar. Considerando que as demais requeridas estão representadas por curador especial, passo a analisar a legitimidade passiva das mesmas, por ser matéria de ordem pública. A escritura pública de compra e venda foi firmada entre a parte autora e a requerida, Zafira Residence Reobote SPE Ltda (id. 328017703), bem como a hipoteca discutida nos autos (id. 328017707), razão pela qual a sociedade é a responsável pelas obrigações oriundas dos negócios jurídicos realizados, sendo ela parte legitimada para figurar no polo passivo da lide. Superadas as questões preliminares e estando presentes, no caso em riste, as condições da ação, bem como os pressupostos de existência e validade da relação jurídico-processual, passo ao exame do mérito. Encontro presentes os pressupostos processuais e as condições da ação. Feito bem processado, contraditório preservado, partes legítimas e bem representadas, não há outras preliminares a decidir, nulidades a reconhecer, anulabilidades ou irregularidades a suprir ou sanar. A demanda está em termos de julgamento, porque os fatos postos em lide não estão controvertidos pelas partes litigantes, sendo a controvérsia a decidir exclusivamente de direito. Assim, nos termos do art. 355, I do CPC, passo ao julgamento do mérito do pedido inicial. Cuida-se de ação proposta por adquirentes de imóvel junto à sociedade de propósitos específicos, incorporadora de obra de construção de empreendimento imobiliário localizada nessa municipalidade. Sustentam os autores, em síntese, que, quando da quitação do financiamento relativo ao imóvel por eles adquirido à ré, tomaram conhecimento de que a incorporadora celebrara contrato de mútuo financeiro com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, oferecendo em garantia da dívida diversas unidades imobiliárias, entre elas aquela alienada aos requerentes. Pois bem. Antes de mais nada, será necessário consignar que a garantia real que foi outorgada pela sociedade de propósitos específicos que aqui figura como ré é da modalidade hipoteca, sendo esta a modalidade de garantia real que está averbada junto à matrícula imobiliária dos imóveis transmitidos aos requerentes, conforme se colhe das averbações respectivas firmadas junto à matrícula do imóvel outorgado. Feita esta primeira observação pontual - que é relevante para fins de delimitação do âmbito do pedido inicial - força é reconhecer, nada obstante, que é correto o raciocínio que embasa o argumento deduzido pelos interessados na preambular. Deveras, a constituição de garantia em contrato de mútuo financeiro tendo por objeto imóvel já prometido a terceiros adquirentes - ou que venha a sê-lo em ocasião posterior - não pode projetar eficácia sobre os adquirentes do imóvel, que não são parte do mútuo contraído, presumivelmente arcaram com a contraprestação financeira que deu base à promessa realizada, e não podem se ver privados de bens de sua propriedade por dívida que não lhes toca. Daí, não resta dúvida de que é aplicável, à hipótese em questão, o entendimento sumulado no âmbito do C. STJ e evidenciado na petição inicial que ora vem ao crivo da cognição da judicial, na medida em que as razões que dirigiram aquele entendimento se encontram presentes, em idêntica medida, ao caso concreto aqui vertente. Súmula n. 308 do C. STJ: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Mesmo porque, conforme vem se entendendo em hipóteses congêneres aparenta má-fé objetiva a conduta do credor hipotecário que autoriza alienação do imóvel hipotecado a terceiro, aquiesce com o integral pagamento pelo adquirente, mas não o adverte quanto ao inadimplemento da dívida por parte da incorporadora. Bem por esta razão é que a jurisprudência de nossas Cortes Federais, sempre bastante sensível a essa problemática, vem, em ações congêneres, entendendo possível o suprimento judicial quanto ao consentimento da credora para fins de liberação da hipoteca, desde que lhe seja assegurado, no processo em que a discussão respectiva tenha lugar, os direitos processuais de fundo constitucional do due process of law. Do E. TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO, cito o seguinte precedente: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. QUITAÇÃO DO MÚTUO. DIREITOS CREDITÓRIOS DECORRENTES DA HIPOTECA CAUCIONADOS EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO (CEF) POR CONSTRUTORA/ FINANCIADORA. DESCUMPRIMENTO - AUSÊNCIA DE REPASSE À GESTORA DO SFH (CEF), PELA CONSTRUTORA/ FINANCIADORA, DOS VALORES PAGOS PELOS MUTUÁRIOS. INOPONIBILIDADE AOS MUTUÁRIOS - RELAÇÃO OBRIGACIONAL QUE NÃO ENVOLVE OS MUTUÁRIOS. SÚMULA 308 DO STJ. APLICABILIDADE. LIBERAÇÃO DA HIPOTECASOBRE O IMÓVEL. CANCELAMENTO DA CAUÇÃO DE CRÉDITO HIPOTECÁRIO INCIDENTE SOBRE O IMÓVEL. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO DESPROVIDA. "1. Não merecem prosperar as preliminares suscitadas pela apelante Transcontinental. Há interesse de agir e legitimidade passiva da Transcontinental (incorporadora) em relação ao pedido de liberação da hipoteca, pois, conquanto esta já tenha fornecido aos herdeiros da mutuária o Termo de Quitação e de Liberação de Hipoteca, era sua obrigação, uma vez quitado o contrato compromisso de compra e venda, garantir a liberação da hipoteca gravada sobre o imóvel, ainda que tenha de diligenciar junto à CEF pela liberação da caução. Não é possível concluir pela legitimidade passiva exclusiva da CEF, eis que o contrato de compromisso de compra e venda foi firmado com a ré Transcontinental (incorporadora). 2. Quanto ao mérito, é possível ao Poder Judiciário afastar a necessidade de consentimento da CEF para cancelamento da hipoteca, desde que não suprimido os direitos à ampla defesa e contraditório da CEF. 3. No caso, é pacífico que o mutuário quitou o contrato de compromisso de compra e venda firmado com a ré Transcontinental (incorporadora). E, tendo em vista a quitação integral do mútuo, o fato de a incorporadora não haver cumprido com suas obrigações perante a CEF não respalda a resistência do agente financeiro em liberar a caução. 4. Ainda que não seja parte na relação jurídica firmada entre o autor e a incorporadora, age com má-fé objetiva o credor hipotecário que, autorizando a alienação do imóvel hipotecado, permite seu integral pagamento pelo adquirente, não cuidando de adverti-lo quanto ao inadimplemento da dívida da incorporadora. A sanção, nesse caso, é a perda da garantia real, na medida em que o credor, tendo o seu crédito assegurado pela hipoteca, não cumpriu seu dever de mitigar eventuais prejuízos para o adquirente do imóvel onerado. 5. Por todas estas razões, entendo que o pagamento do preço contratado e a entrega da quitação pelo credo hipotecário é suficiente para conferir ao mutuário o direito de cancelar a hipoteca, independentemente da hipoteca firmada em favor de terceiro. 6. A questão já foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, com a edição da Súmula 308. 7. Por fim, também não merece prosperar a pretensão da Transcontinental no sentido de que o ônus sucumbencial seja imposto somente à CEF. Ambas as rés devem suportar o ônus da sucumbência. A resistência da CEF à pretensão dos autores é evidente, uma vez que esta se opôs, nitidamente, à liberação da hipoteca. Por sua vez, a ré Transcontinental, apesar de ter autorizado o cancelamento da hipoteca, deixou assegurar as condições para tanto, ensejando a injusta restrição que foi imposta ao autor. 8. Recurso de apelação da Transcontinental desprovido" (g.n.). [Processo: Ap 00117586720124036100 - Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1898435, Relator(a) : DESEMBARGADOR FEDERAL PAULO FONTES, Sigla do órgão: TRF3, Órgão julgador: QUINTA TURMA, Fonte : e-DJF3 Judicial 1 DATA: 13/11/2017]. Nesse contexto, nos termos em que cristalizada a Súmula n. 308 do C. STJ, pouco importa que a promessa de compra e venda seja anterior ou posterior à constituição da garantia cujo levantamento se pretende. Com tais considerações, é de se concluir pela procedência do pedido inicial, no que presente hipótese de lesão aos direitos dos adquirentes, se, decorrência da constituição uma garantia real em situação irregular, os mesmos venham ser injustamente atingidos pelos efeitos de eventual execução do débito contra terceiros devedores. DISPOSITIVO Isto posto, e considerando o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, com resolução do mérito da lide, na forma do art. 487, I do CPC. Nessa conformidade, ANULO o registro da garantia hipotecária constituída sobre o imóvel adquirido pelos ora autores, objeto da Matrícula n. 61.541 do 2º Oficial e Registro de Imóveis de Botucatu/ SP, cf. id n. 328017707. Arcarão as corrés, vencidas, solidariamente, com o reembolso das custas e despesas processuais adiantados pela parte contrária, e mais honorários de advogado que, com fulcro no art. 85, § 2º do CPC, estipulo em 10% sobre o valor atualizado da causa à data da efetiva liquidação do débito. Com o trânsito, extraia-se mandado para notificação do Ilmo. Sr. Oficial do 2º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Botucatu/SP, para ciência e cumprimento dessa decisão junto à matrícula por ela afetada. P.I. Botucatu, data da assinatura MAURO SALLES FERREIRA LEITE Juiz Federal
