Inteiro teor
Processo 1011249-56.2022.8.26.0002 - Procedimento do Juizado Especial Cível - Cobrança de Aluguéis - Sem despejo - Fernando Ticianelli - Alessandro Alves Sanches - - Flavia Silva Sanches - Vistos. Relatório dispensado, com fundamento no art. 38 da Lei nº 9.099/1995. Fundamento e decido. Trata-se de ação de cobrança proposta por Fernando Ticianelli em face de Alessandro Alves Sanches e Flavia Pereira da Silva, em que o autor narra ter firmado com os requeridos contrato de locação do imóvel residencial situado na Rua Justino Martins, nº 265, apartamento 01, bloco 1, Americanópolis, nesta Capital, pelo valor mensal de R$ 1.300,00 (um mil e trezentos reais) e vigência estipulada de 30 meses (fls. 1/3). Aduz que os locatários desocuparam o imóvel prematuramente e deixaram as chaves na portaria em 30 de julho de 2020, sem solver integralmente os encargos locatícios em aberto (fls. 2). Apresentou planilha de débito exigindo aluguel no valor de R$ 2.590,94 (lançado com data de 22/12/2021 com encargos), 20 dias de ocupação proporcional de julho de 2020 no importe de R$ 866,66, multa rescisória proporcional de R$ 2.860,00 por 22 meses restantes, despesas de pintura de saída no valor de R$ 1.300,00 e honorários advocatícios de 10% no montante de R$ 631,76, abatendo a garantia caução de R$ 2.600,00, perfazendo o saldo cobrado de R$ 5.649,36 (cinco mil, seiscentos e quarenta e nove reais e trinta e seis centavos), requerendo a condenação dos requeridos no referido importe com consectários legais (fls. 2/4). Citados regularmente (fls. 143), os requeridos ofertaram contestação conjunta (fls. 127/141). Em síntese, sustentam que a entrega das chaves ocorreu em 30 de julho de 2020 e foi acompanhada de composição verbal direta entre as partes, ajustando-se que a retenção integral da garantia caução de R$ 2.600,00 exoneraria os locatários de qualquer penalidade rescisória e do custeio de pintura (fls. 128/129). Impugnam a cobrança de aluguel associado à data de 22 de dezembro de 2021 por ser temporalmente incompatível com a desocupação ocorrida em julho de 2020 (fls. 131/132); refutam a cobrança de pintura por ausência de laudo de vistoria final com notificação prévia e oportunidade de acompanhamento (fls. 133/135); requerem a exclusão da multa contratual ou sua revisão proporcional (fls. 135/136); impugnam a cumulação de honorários advocatícios de 10% em primeiro grau (fls. 138/139); apontam discrepância no nome da corré Flavia, cadastrada como Pereira da Silva mas vinculada ao contrato como Silva Sanches (fls. 139); pugnando pela improcedência dos pedidos e concessão da gratuidade da justiça (fls. 140/141). Em réplica (fls. 149/163), o autor postulou o julgamento antecipado do pedido e esclareceu a ocorrência de evidente erro material na planilha da inicial quanto à data do locativo inadimplido, assinalando que a rubrica corresponde ao aluguel vencido em 10 de julho de 2020, e não dezembro de 2021 (fls. 150/151). Refutou a alegação de quitação ou de distrato verbal para dispensa de multa e pintura por inexistência de respaldo probatório documental (fls. 151/153); defendeu a exigibilidade da multa proporcional de R$ 2.860,00 pelos 22 meses residuais do pacto de 30 meses (fls. 155/157); justificou o custeio da repintura por força de previsão contratual (fls. 154/155); e pleiteou a retificação cadastral do polo passivo para que conste formalmente Flavia Silva Sanches, com o mesmo número de CPF e RG já individualizados na petição inicial (fls. 160/162). Instadas à especificação de provas, ambas as partes concordaram expressamente com o julgamento antecipado no estado dos autos (fls. 148 e 149). 1. JULGAMENTO ANTECIPADO DO PEDIDO O processo comporta julgamento antecipado do mérito, nos exatos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil: Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas; II - o réu for revel, ocorrer o efeito previsto no art. 344 e não houver requerimento de prova, na forma do art. 349. Com efeito, as questões postas em julgamento são unicamente de direito e de fato demonstrável documentalmente, mostrando-se desnecessária a produção de prova pericial ou dilação em audiência de instrução, sobretudo ante a manifestação expressa de ambas as partes concordando com o julgamento no estado em que se encontra o feito (fls. 148 e 149), em estrita observância aos princípios da celeridade, informalidade e economia processual que regem o microssistema dos Juizados Especiais Cíveis. 2. PRELIMINAR A questão suscitada pela defesa acerca da divergência nominal da corré, identificada no sistema como Flavia Pereira da Silva, enquanto no instrumento contratual e na petição inicial consta Flavia Silva Sanches (fls. 139), resolve-se pela verificação objetiva dos dados cadastrais e pela teoria da asserção. Verifica-se que a petição inicial expressamente qualificou a ré como Flavia Silva Sanches, indicando o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas sob o nº 297.574.318-18 e cédula de identidade RG nº 43.346.519-0 (fls. 1). Trata-se exatamente da mesma numeração de documentos pessoais informada na procuração outorgada aos autos (fls. 124) e na própria peça contestatória conjunta (fls. 127). A divergência no patronímico constituiu mero equívoco no momento do cadastramento da distribuição no sistema, em nada comprometendo o exercício do contraditório e da ampla defesa, já que a corré ingressou espontaneamente no feito e apresentou contestação de mérito por intermédio de advogado constituído. Assim, defiro a retificação do polo passivo para constar o nome correto da requerida como Flavia Silva Sanches, providenciando a z. Serventia as devidas anotações no sistema informatizado. Passo à análise do mérito. 3. MÉRITO 3.1. Introdução A presente demanda ostenta natureza estritamente condenatória, fundada em contrato verbal e escrito de locação residencial urbana, buscando o locador a cobrança de débitos decorrentes da desocupação prematura do bem, especificamente locativos vencidos e proporcionais, cláusula penal rescisória, reparação material com pintura e honorários advocatícios contratuais, deduzido o valor da garantia caução. 3.2. Regime jurídico aplicável A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza locatícia residencial de direito comum, disciplinada com exclusividade pela Lei Federal nº 8.245/1991 (Lei de Locações) e, de forma subsidiária, pelas normas gerais de direito das obrigações e contratos do Código Civil Brasileiro. Não incidem, no presente caso, as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, haja vista a sólida disciplina jurisprudencial segundo a qual o contrato de locação de imóvel urbano entre particulares não configura relação de consumo, restando inaplicável a figura da inversão ope judicis do ônus probatório. Incide a regra estática de repartição probatória preconizada no art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil: Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. 3.3. Fatos incontroversos Restou incontroverso entre os litigantes que as partes celebraram contrato escrito de locação residencial do imóvel situado na Rua Justino Martins, nº 265, apartamento 01, bloco 1, pelo valor mensal de R$ 1.300,00 (um mil e trezentos reais), com vigência inicial pactuada em 30 meses (com termo em 05/06/2022); que os locatários prestaram caução em dinheiro correspondente a dois aluguéis vigentes, no importe de R$ 2.600,00; que os requeridos desocuparam voluntariamente o imóvel e deixaram as chaves na portaria em 30 de julho de 2020; e que o autor reteve o valor da garantia em razão da extinção antecipada da avença (fls. 2, 128, 150/152). 3.4. Fatos controvertidos A controvérsia cinge-se em apurar: a existência de acordo verbal entre as partes por ocasião da entrega das chaves prevendo a retenção da caução em troca da quitação integral de todas as obrigações locatícias e exoneração de encargos rescisórios; a exigibilidade do aluguel apontado na planilha inaugural e a ocorrência de erro material em sua datação; a exigibilidade da multa compensatória pela rescisão antecipada da locação e o montante proporcional devido; a legitimidade da cobrança de despesas com pintura desacompanhadas de vistoria final com contraditório; e a cobrança de honorários advocatícios de 10% inseridos no débito principal. O pedido formulado na petição inicial deve ser julgado parcialmente procedente, consoante a seguir se verá. 3.5. Análise das provas produzidas e das teses defensivas Cumpre acolher a correção do evidente erro material apontado pelo requerente em réplica. Com efeito, a menção na planilha de fls. 2 à expressão "Aluguel 1.300,00 - 22/12/2021" traduz mero erro de digitação, porquanto a própria narrativa inaugural explicitou que as chaves foram entregues na portaria em 30 de julho de 2020 (fls. 2). Não haveria qualquer plausibilidade lógica na cobrança de locativo referente ao ano posterior à desocupação. Trata-se, em verdade, do aluguel vencido no dia 10 de julho de 2020, período em que os requeridos mantinham a posse direta da coisa, sendo plenamente exigível o valor contratual de R$ 1.300,00 (um mil e trezentos reais), acrescido da fração proporcional de 20 dias de ocupação entre 11 e 30 de julho de 2020 (data da entrega das chaves), no importe de R$ 866,66 (oitocentos e sessenta e seis reais e sessenta e seis centavos). A sustentação defensiva de que a relação foi extinta por meio de acordo verbal celebrado no ato da restituição das chaves, mediante o qual a retenção da caução teria quitado toda e qualquer obrigação locatícia e liberado os inquilinos de multa ou pintura, não comporta acolhimento. A formalização de distrato em contrato escrito exige a observância do princípio da homogeneidade das formas, insculpido no art. 472 do Código Civil: Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato. Ademais, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, cabia aos requeridos o ônus processual de demonstrar de modo inequívoco a existência de fato extintivo ou modificativo do direito do credor, encargo do qual não se desincumbiram. Inexiste nos autos qualquer início de prova escrita, notificação, mensagem eletrônica, recibo com quitação recíproca ou termo formal de entrega de chaves com quitação integral que ateste a renúncia do locador à exigência das obrigações decorrentes da rescisão antecipada. A mera afirmação unilateral de ajuste verbal é juridicamente inidônea para afastar obrigações líquidas assumidas em instrumento escrito de locação. Nesse sentido, colaciono julgado deste E. Tribunal de Justiça: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. Alegação de distrato verbal do contrato escrito de locação, que não se admite, ante a não observância do princípio da homogeneidade das formas, nos termos do art. 472 do Código Civil. Obrigação do locatário que subsiste até a efetiva entrega das chaves, na data anunciada pela locadora. A prova do pagamento é a quitação, que se dá por meio de recibo, ônus não superado pelo apelante. Dicção do art. 320 do Código Civil. Inadimplência do locatário configurada. Mantida a procedência do pedido de cobrança do débito locatício. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1003668-62.2021.8.26.0248; Relator (a): Dimas Rubens Fonseca; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro de Indaiatuba - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/10/2023; Data de Registro: 16/10/2023) Portanto, resta configurada a rescisão antecipada da avença por iniciativa imotivada dos locatários, que desocuparam o bem após cumprirem 8 meses do prazo contratual original de 30 meses, restando 22 meses para o seu termo. A incidência da multa penal rescisória compensatória possui expressa previsão contratual e legal, devendo ser aplicada na modalidade linear proporcional ao período contratual inadimplido, nos termos do art. 4º, caput, da Lei Federal nº 8.245/1991: Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012) Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. Pactuada a penalidade no montante equivalente a 3 aluguéis mensais (3 x R$ 1.300,00 = R$ 3.900,00), a fração correspondente a 1 mês de vigência equivale a R$ 130,00. Tendo o contrato sido rescindido quando restavam 22 meses para o encerramento do biênio e meio pactuado, a multa compensatória proporcional perfaz a quantia de R$ 2.860,00 (dois mil, oitocentos e sessenta reais), sendo legítima a sua exigência. Nesse sentido, colaciono precedente deste E. Tribunal de Justiça: Apelação cível. Locação residencial. Cobrança. Sentença de parcial procedência. Apelo dos réus. A lamentável situação vivenciada pelos réus, na hipótese, não autoriza o afastamento da multa compensatória pela rescisão antecipada do contrato. Situação que não gerou vantagem extrema à credora, não sendo cabível impor à locadora o prejuízo com a rescisão antecipada do contrato. A multa compensatória pela rescisão antecipada tem, justamente, o escopo de remunerar o locador pelo prejuízo experimentado nessas hipóteses. Multa, todavia, que deve ser proporcional ao período de cumprimento do contrato, por força de lei (art. 4º, Lei de Locações). Apelação parcialmente provida. (TJSP; Apelação Cível 1035966-93.2021.8.26.0576; Relator (a): Morais Pucci; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 09/02/2023; Data de Registro: 09/02/2023) Por outro lado, não assiste razão ao autor no tocante à cobrança da verba destinada à pintura de saída do imóvel, no valor de R$ 1.300,00 (fls. 2). Embora o locatário tenha a obrigação de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, conforme dispõe o art. 23, inciso III, da Lei Federal nº 8.245/1991, a lei expressamente ressalva as deteriorações resultantes do uso normal: Art. 23. O locatário é obrigado a: (...) III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; Para que se impute ao locatário o custeio de obras de pintura ou reformas reparatórias após a devolução das chaves, é indispensável a realização de laudo de vistoria final subscrito pelas partes ou, ao menos, a notificação prévia e formal dos inquilinos para que compareçam ao ato de vistoria de saída, assegurando-se o contraditório. A apresentação de recibo unilateral de prestação de serviços emitido em momento posterior à entrega das chaves, sem prévia oportunização aos requeridos para que constatassem o estado do imóvel e participassem da verificação das avarias, torna imprestável a cobrança do respectivo importe. Nesse sentido, colaciono julgado deste E. Tribunal de Justiça: LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. Sentença de parcial procedência. Decretação de revelia que não conduz automaticamente à procedência de todos os pleitos do autor. Pedido de ressarcimento pelos gastos com pintura (mão de obra e materiais). Laudo de vistoria final indicando apenas "pintura suja, necessidade de faxina". De todo modo, ato unilateral, realizado sem a presença do locatário. Documento de valor probatório insuficiente à condenação. Serviço realizado meses depois. Precedentes em casos análogos envolvendo réu revel. Decisão mantida. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1008542-74.2020.8.26.0297; Relator (a): Milton Carvalho; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro de Jales - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/06/2022; Data de Registro: 14/06/2022) De igual modo, impõe-se a exclusão da verba de honorários advocatícios de 10% incluída na memória de cálculo (R$ 631,76). A fixação de verba honorária em sede de cobrança judicial no primeiro grau de jurisdição dos Juizados Especiais encontra óbice legal expresso no art. 55, caput, da Lei Federal nº 9.099/1995, não cabendo o repasse da referida despesa na composição do crédito principal ajuizado. No tocante à garantia caução prestada pelos locatários no montante incontroverso de R$ 2.600,00 (dois mil e seiscentos reais), é legítima a sua dedução sobre o montante devido, consoante a própria inicial já consignou (fls. 3). Assim, o saldo condenatório consolidado apura-se pela soma das parcelas juridicamente exigíveis: a) Aluguel vencido em 10/07/2020: R$ 1.300,00; b) Ocupação proporcional (20 dias de julho de 2020): R$ 866,66; c) Multa contratual compensatória proporcional (22 meses): R$ 2.860,00. O total das rubricas devidas alcança a quantia de R$ 5.026,66 (cinco mil e vinte e seis reais e sessenta e seis centavos). Abatendo-se o montante de R$ 2.600,00 (dois mil e seiscentos reais) retido pelo locador a título de caução, resta o saldo credor de R$ 2.426,66 (dois mil, quatrocentos e vinte e seis reais e sessenta e seis centavos), o qual deve ser suportado solidariamente pelos requeridos. 4. DISPOSITIVO Pelas razões expostas, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo a fase de conhecimento do processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e o faço para: a) CONDENAR os requeridos, solidariamente, ao pagamento da quantia de R$ 2.166,66 (dois mil, cento e sessenta e seis reais e sessenta e seis centavos), correspondente ao aluguel vencido em 10/07/2020 (R$ 1.300,00) e aos 20 dias de ocupação proporcional do mês de julho de 2020 (R$ 866,66). Sobre este valor deverá incidir correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a contar de cada respectivo vencimento em julho de 2020, na forma do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, bem como acréscimo de juros de mora a contar da data da citação (agosto de 2026), nos termos do art. 405 do Código Civil, à taxa anual divulgada pelo Banco Central do Brasil na forma do art. 406, § 2º, do Código Civil, correspondente à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic) deduzido o índice oficial de atualização monetária no período de referência; e b) CONDENAR os requeridos, solidariamente, ao pagamento da quantia de R$ 260,00 (duzentos e sessenta reais), resultante do saldo remanescente da multa compensatória proporcional por rescisão contratual antecipada (R$ 2.860,00 deduzida a garantia caução retida de R$ 2.600,00). Sobre este valor deverá incidir correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a contar da rescisão contratual com a entrega das chaves (julho de 2020), na forma do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, bem como acréscimo de juros de mora a contar da data da citação (agosto de 2026), nos termos do art. 405 do Código Civil, à taxa legal do art. 406, § 2º, do Código Civil apurada pelo Banco Central do Brasil (taxa Selic deduzida a atualização monetária acumulada). Consoante artigos 54 e 55, da Lei n.º 9.099/95, as partes estão isentas do pagamento de custas, taxas, despesas e honorários, salvo na hipótese de recurso. O prazo para interposição de recurso é de 10 (dez) dias. 1 - Ressalvada a hipótese de concessão de gratuidade da justiça, o preparo corresponderá: a) à taxa judiciária de ingresso, no importe de 1,5% sobre o valor atualizado da causa, observado o valor mínimo de 5 (cinco) UFESPs; b) à taxa judiciária referente às custas de preparo, no importe de 4% sobre o valor fixado na sentença ou ainda 4% sobre o valor atualizado atribuído à causa na ausência de pedido condenatório, observado o valor mínimo de 5 (cinco) UFESPs; c) às despesas processuais referentes a todos os serviços forenses eventualmente utilizados (despesas postais, diligências do Oficial de Justiça, taxas para pesquisas de endereço nos sistemas conveniados, custas para publicação de editais etc), nos termos do Comunicado CG 1530/2021. 2 - O preparo será recolhido de acordo com os critérios acima estabelecidos independente de cálculo elaborado pela serventia que apenas será responsável pela conferência dos valores e elaboração da certidão para juntada aos autos, podendo o advogado ou parte interessada clicar no botão Emitir Guia na tela de Custas Processuais do EPROC para geração das guias diretamente pelo sistema. 3 - Havendo requerimento de gratuidade judiciária, à luz do que dispõe o §2º do art. 99 do Código de Processo Civil, deverá a parte recorrente, de modo concomitante à interposição do recurso, comprovar o preenchimento dos pressupostos legais para a concessão da gratuidade da justiça, apresentando documentos idôneos para esse fim, como últimas declarações de Imposto de Renda, demonstrativos de rendimentos próprios e de seu núcleo familiar, comprovantes de despesas e outros documentos que entender pertinentes, sob pena de indeferimento. Caso tenha ocorrido depósito de mídia em cartório, deverá a parte depositante, no prazo de 15 (quinze) dias contados a partir do trânsito em julgado e independentemente de nova intimação, comparecer perante esta unidade e proceder a retirada. Decorrido o prazo e na inércia do interessado, fica a serventia autorizada a proceder a inutilização das referidas mídias, nos termos do art. 1.259 das Normas da Corregedoria. Oportunamente, comunique-se a extinção com as anotações de praxe e arquivem-se os autos. Registro dispensado (NSCGJ, art. 72, § 6º). Publique-se. Intimem-se. - ADV: DAVID SARCHIOLO CAVALCANTI FONTES (OAB 371753/SP), DAVID SARCHIOLO CAVALCANTI FONTES (OAB 371753/SP), ROBERTO GABRIEL AVILA (OAB 263697/SP)
