Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Campo Grande Rua Delegado Carlos Roberto Bastos de Oliveira, 128, Jardim Veraneio, Campo Grande - MS - CEP: 79037-102 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5007379-89.2021.4.03.6000 AUTOR: MICHELLI GONCALVES IGNACIO ADVOGADO do(a) AUTOR: VICTOR HUGO HANGAI - PR76919 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, ALINE AVOZANI SANDRI ADVOGADO do(a) REU: ALCIDES NEY JOSE GOMES - MS8659 ADVOGADO do(a) REU: ENIO MARTINS MURAD - MS9642 SENTENÇA MICHELLI GONCALVES IGNACIO ajuizou a presente ação em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL objetivando: “a) Seja deferido o pedido de tutela de urgência de natureza antecipada, no intuito de que seja suspenso o leilão extrajudicial lançado pelo requerido, nos termos do Art. 294 e ss., do NCPC, bem como novas disponibilizações, ante o interesse da parte Autora fazer valer o seu direito, na tese apresentada, considerando o fato de que o bem imóvel veio a ser consolidado extrajudicialmente de forma indevida; b) Seja designada de audiência de conciliação para que as partes possam vir a por fim ao andamento processual através de uma sentença homologando vindouro acordo entre os mesmos, nos termos do Art. 334 e ss., do NCPC; c) Seja realizada a intimação e citação da parte ré, conforme os trâmites legais necessários para sua realização, consoante ao disposto no Art. 238 e ss., do NCPC, através do endereço já mencionado, a fim de que a mesma se manifeste e tome ciência quanto a audiência de conciliação a ser designada, bem como apresente resposta no prazo legal, de modo que, não o fazendo, responda pelo ônus da revelia; d) Não havendo composição amigável entre as partes em audiência conciliatória, seja mantida a suspensão de qualquer ato extrajudicial para com o bem imóvel e, ao final, em Sentença, a parte Autora pugna pela procedência do pedido, tendo em vista o fato de que o bem imóvel veio a ser consolidado extrajudicialmente sem o respeito ao procedimento de intimação determinado no art. 26, da Lei nº. 9.514/97; e) Ainda, complementando o pedido acima, que a demanda seja julgada procedente, visto que o requerido não atuou de forma responsável e diligente para promover a efetiva ciência da parte Autora, dada a gravidade da consequência decorrente da não purgação da mora, qual seja, a consolidação da propriedade; f) Com a procedência da demanda, seja concedida a parte Autora a promover a purga da mora até a assinatura do auto de arrematação, reiterando a importância do pedido de tutela de urgência, bem como que o pedido seja acolhido, eis que invoca a possibilidade da aplicação do princípio tempus regit actum, assim como os princípios norteadores desta demanda (função social da propriedade e boa-fé objetiva); g) Com a declaração de nulidade da consolidação da propriedade/declaração de nulidade contratual por força indevida da alienação fiduciária, seja expedido Ofício ao C.R.I. competente, a fim de averbar o cancelamento da consolidação da propriedade”. Para tanto, narrou que “em 23 de Dezembro de 2014, firmou com os Srs. EZEQUIEL MATEUS e NARUA DE PAULA ABREU MATEUS (vendedores), “INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL, MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA NO SFH – SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO” nº. 1.4444.0770768-1 (DOC4), estando a requerida como terceira credora fiduciária, a compra e venda de bem imóvel. Infelizmente, através da carta de próprio punho (DOC5) a parte Autora relata os motivos pelos quais o pagamento do empréstimo não foi realizado, principalmente em decorrência da crise financeira que assolou nosso país. Não obstante ao parcial inadimplemento, o requerido, de forma unilateral, promoveu a consolidação da propriedade, segundo matrícula anexa (DOC6), sem a devida intimação pessoal da parte Autora para purga da mora, através de intimação expedida pelo Oficial do Competente Registro de Imóveis, ou seja, a parte Autora jamais foi intimada para regularizar o pagamento das parcelas vencidas. Por sua vez, o requerido, através de um procedimento extrajudicial realizado de forma nula (DOC7), após promover a consolidação da propriedade, disponibilizou1 o bem imóvel em hasta pública, nos termos do Edital de Leilão (DOC8), cuja divulgação oficial do resultado será disponibilizada em 20/09/2021. Considerando todo o exposto, a parte Autora bate às portas do poder judiciário, buscando resguardar o seu direito, a fim de demonstrar ao Douto Juízo a possibilidade da garantia do seu direito e, consequentemente, da nulidade quanto ao procedimento extrajudicial adotado pela parte ré, no que tange a consolidação da propriedade, culminando na disponibilização do bem em hasta pública. Para isso, pugna a parte Autora pela suspensão do procedimento extrajudicial levado a efeito, bem como pela designação de audiência de conciliação, a fim de que a requerida traga aos autos o valor necessário para reabertura contratual, incidindo na manutenção do mesmo. Não havendo acordo em audiência conciliatória, prossiga o feito sob a concessão da tutela antecipada pretendida, considerando a alegação da parte Autora acerca da nulidade do procedimento adotado e, ao final, sejam julgados totalmente procedentes os pedidos formulados pela parte Autora, restabelecendo o contrato firmado entre as partes, de modo que o requerido seja obrigado a apresentar aos autos o valor EM ATRASO, possibilitando a purga da mora pela via judicial”. Com a inicial juntou documentos. A tutela provisória de urgência foi indeferida. Todavia foi deferida a justiça gratuita à autora (ID 111244226). Contra citada decisão, a autora noticiou a interposição de Agravo de Instrumento (ID 135317108). A ré apresentou contestação, arguindo, preliminarmente, a carência de ação diante da extinção do contrato pelo vencimento antecipado da dívida. No mérito, defendeu a legalidade e a constitucionalidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária de imóvel na forma da lei nº 9.514/97; a inexistência de pretensão de pagamento da dívida; a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor; a impossibilidade de purgação da mora e a justa recusa em receber as prestações, uma vez que foi consolidada a propriedade do imóvel. Pugnou pela improcedência dos pedidos da ação (ID 140415153). Juntou documentos. Réplica (ID 160358720). Juntada aos autos decisão proferida pelo e. TRF3 que negou provimento ao agravo de instrumento da autora (ID 245845765 / ID 245845768). Trânsito em julgado em 16/06/2022 (ID 245845764). Considerando a petição ID 242684628, o juízo deferiu a intimação da CEF para juntar aos autos “a documentação relacionada a possível venda do bem imóvel”, com posterior intimação da autora para manifestação (ID 268829722). Em resposta, a CEF informou que o imóvel foi vendido em 02/12/2021 e encontra-se alienado à CAIXA por novo contrato (ID 270616048). Juntou documentos. A autora requereu a inclusão da arrematante do imóvel como litisconsorte passivo da presente ação (ID 271325459) e teve seu pedido deferido, com a determinação de que “ALINE AVOZANI SANDRI (ID 270616737) passe a integrar o polo passivo da demanda” (ID 295560271). Devidamente citada, ALINE apresentou contestação requerendo a extinção do processo (ID 306417587). Anexou documentos. Intimada para especificação de provas (ID 307925184 e ID 309323640), a ré Aline nada requereu. Impugnação da autora (ID 314624256). A CEF informou “que não há mais provas a produzir e desta forma, requer o julgamento do feito no estado em que se encontra” (ID 327417566). A autora requereu a inversão do ônus da prova, com a intimação da CEF para que traga aos autos as provas documentais relacionadas no ID 353377852. Embora tenha indeferido a inversão do ônus da prova, o juízo deferiu a produção da prova documental, conforme requerido pela autora (ID 376139354), Convertido o julgamento em diligência com a reiteração da intimação da CEF “para que cumpra a determinação contida na decisão ID 376139354” (ID 457181683). Em resposta, a CEF anexou a documentação referente ao procedimento de consolidação da propriedade do imóvel em referência, ressaltando que não dispõe do detalhamento das diligências de intimação, uma vez que os “registros que evidenciem tais diligências (ARs, certidões de tentativas de intimação, publicações de editais, etc.) são, por determinação da Lei Federal 9.514/97, conduzidos, formalizados e arquivados pelo Oficial do RI competente” (ID 471238024 a ID 471238042). A autora requereu a procedência da ação (ID 527616398). Decorrido o prazo de ALINE AVOZANI SANDRI em 22/01/2026. Vieram os autos conclusos para julgamento. É a síntese do necessário. Decido. Primeiramente, afasto a preliminar de carência de ação diante da extinção do contrato pelo vencimento antecipado da dívida, na medida em que a autora alega irregularidade/nulidade no procedimento que culminou com a consolidação da propriedade fiduciária do imóvel em nome da CEF. Sem mais preliminares, presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, conheço diretamente do pedido e passo ao exame do mérito da lide. Conforme se constata dos autos, o imóvel descrito na petição inicial foi financiado pela autora no âmbito do SFH - Sistema Financeiro da Habitação (Carta de Crédito com recursos do SBPE), mediante constituição de alienação fiduciária de coisa imóvel, na forma da Lei nº 9.514/97 (Cláusula Décima Primeira do contrato em questão – ID 105779042). Ao apreciar o pedido de antecipação dos efeitos da tutela o Juízo assim se pronunciou (ID 111244226): “A alienação fiduciária de bens imóveis é o negócio jurídico pelo qual o devedor (ou fiduciante), com o objetivo de garantia, contrata a transferência ao credor (fiduciário), da propriedade resolúvel de coisa imóvel; se presta a garantir qualquer dívida, independente de sua natureza; e pode ser instituída por pessoa física ou jurídica e em favor de pessoa física ou jurídica. É o que está expressamente previsto no §1º do artigo 22 da Lei nº 9.514/97. O contrato firmado entre as partes, com garantia de alienação fiduciária de coisa imóvel, com previsão na Lei nº 9.514/97, estabelece o procedimento de consolidação da propriedade nas mãos do agente financeiro, em decorrência do inadimplemento do mutuário, e permite a alienação do imóvel, por meio de leilão, após efetivada a consolidação. Veja-se: (...) Dos elementos constantes dos autos até o momento, observa-se que a autora não nega a inadimplência das prestações do financiamento, reconhecendo, consequentemente, o direito de crédito da CEF. Quanto à ciência, por parte da autora, de que o não cumprimento da obrigação dá ensejo à consolidação da propriedade do imóvel dado em garantia em favor da credora fiduciária, cumpre observar que tais regras estão claramente estampadas no contrato firmado entre as partes (ID 105779042). No que se refere à alegação de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária em favor da instituição financeira, por ausência de notificação para purgação da mora, não há nos autos documentos nesse sentido. Pelo contrário, os documentos juntados no ID 105779046, pág. 31-40, demonstram que a autora foi pessoalmente notificada para purgar a mora, nos exatos termos da legislação de regência. Assim, em princípio, não há ilegalidade no ato hostilizado, eis que a autora foi regular e pessoalmente notificada. No que tange aos questionamentos da autora acerca da validade do procedimento de consolidação da propriedade previsto na Lei n. 9.514/97, cumpre observar que, embora não haja pronunciamento do STF, está pacificado na jurisprudência, especialmente do TRF da 3ª Região, a constitucionalidade do referido procedimento. A respeito, colaciona-se os seguintes precedentes: (...) Quanto à possibilidade de purgação da mora até a arrematação, sem a incidência das alterações trazidas pela Lei n. 13.465/17, ao menos em princípio, não assiste razão à autora, uma vez que, conforme os documentos que acompanham a inicial, o procedimento da consolidação da propriedade fora deflagrado quando já vigente a referida lei, a qual deve ser aplicada ao caso em análise. A respeito, colaciona-se precedente do STJ bastante esclarecedor: (...) Além disso, no caso dos autos, não há sequer indícios de que a autora tenha tentado, em algum momento, efetuar o pagamento da dívida decorrente da sua inadimplência. Note-se, inclusive, que a intenção narrada na inicial é de pagamento das parcelas vencidas, mas sem o acréscimo dos juros e correções; ou seja, não se quer pagar a integralidade do débito. Nesse contexto, ausente a plausibilidade do direito, resta prejudicada a análise do requisito da urgência. Por fim, quanto à possibilidade de acordo, a CEF deverá manifestar-se por ocasião da contestação. Diante do exposto, indefiro os pedidos formulados em sede de tutela antecipada. Neste momento processual, transcorrido o trâmite pertinente a esta ação, não vejo razões para alterar esse entendimento, uma vez que não houve, em relação à questão sub judice, qualquer alteração fática, legislativa ou jurisprudencial vinculante, apta a modificar a situação até então existente. Ressalta-se que nesse mesmo sentido decidiu o E. TRF3, ao negar provimento ao agravo de instrumento interposto pela autora – in verbis (ID 245845768): No presente caso, verifico que o contrato em discussão foi firmado no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, previsto na Lei n.º 9.514 /97, ou seja, está submetido à alienação fiduciária em garantia. Na forma prevista nos art. 26 e 27, da Lei 9.514 /97, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, bem como efetuar a execução da garantia, alienando-a com a realização de leilão público. In casu, não restou demonstrado quaisquer vícios na notificação pessoal da agravante para purgar a mora, visto que a mesma foi intimada pessoalmente por intermédio do Oficial do Cartório de Registros de Imóveis, em 15.01.2021, conforme se verifica da matrícula do imóvel (ID 105779046 – autos de origem). Observo que realizado o procedimento disciplinado no art. 26 da Lei nº 9.514/97 em face do devedor fiduciante sem que houvesse a purgação da mora, restou consolidada em favor da credora fiduciária. Outrossim, sabe-se, ainda, que a Lei nº 9.514/97 em seu § 3º do artigo 26, que não foi alterado pela Lei 13.465/2017, prevê expressamente que a intimação do fiduciante pode ser promovida pelo oficial do Registro de Imóveis, de Títulos e Documentos ou pelo correio com aviso de recebimento. Pois bem. A impontualidade no pagamento das prestações enseja o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel, nos termos dos arts. 26 e 27, da Lei 9.514/97. Acontece que o contrato não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas pela venda em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária. Sendo assim, somente obsta o prosseguimento do procedimento o depósito tanto da parte controvertida das prestações vencidas, como da parte incontroversa, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a data de realização do último leilão. Confira-se, a propósito: (...) No caso dos autos, conforme se depreende da inicial, a agravante busca autorização para promover o depósito apenas das parcelas vencidas. Nesse passo, o pleito de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial, com base em alegadas irregularidades, deve ser acompanhado da demonstração, pelo devedor, de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, o que não se verifica na hipótese vertente, porquanto, como visto, não restou demonstrado haver o efetivo interesse da parte em saldar a dívida com a CEF. (...) Além disso, a própria agravante aduz que já foram realizados o 1º e 2º leilões extrajudiciais, porém, sem sucesso na arrematação do imóvel. Dessa forma, resta inviabilizada o exercício do direito de preferência do mutuário na aquisição do imóvel, conforme previsão no art. 27, §2º-B da Lei 9.514/97, tendo em vista que a data limite para o exercício deste direito é a da realização do segundo leilão. Destarte, com base nos artigos 298 e 995 do CPC, não vislumbro presente na tese da agravante a probabilidade do direito alegado necessário ao deferimento da antecipação da tutela recursal, eis que não ficou demonstrado a presença de quaisquer vícios no procedimento de consolidação da propriedade em favor da CEF. Portanto, a decisão agravada não merece reforma, uma vez ausentes os pressupostos para a concessão da tutela antecipada. Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento. (destaque) A mera alegação de hipossuficiência financeira não serve para afastar a obrigatoriedade do contrato a que a autora se submeteu. Conforme restou decidido, é certo que a consolidação da propriedade do imóvel em questão em favor da CEF, ocorreu em razão da inadimplência da autora, ao menos desde janeiro/2017, não havendo nos autos qualquer indicativo de que a CEF tenha descumprido com as regras contidas na Lei n° 9.514/97. Ao analisar detidamente os autos, percebe-se que após inúmeras tentativas frustradas de intimação pessoal (12, 15, 16, 17, 18 e 22/12/2020) nos endereços RUA GUARAI 1625 CASA 02 CON GUANANDI CAMPO GRANDE MS 79086270 e AV JOAQUIM DORNELAS 1297 V BANDEIRANTE CAMPO GRANDE MS 79006420 (ID 105779046, p. 24-28), a autora foi devidamente intimada para purgação da mora em 15/01/2021, via SEDEX registrado, com aviso de recebimento (AR) e com serviço denominado “mão própria” – MP, conforme comprova sua assinatura e identificação do documento de identidade (ID 105779046, p. 40). Todavia, de acordo com a Certidão ID 105779046, p. 42, em 08/02/2021 transcorreu o prazo para a liquidação dos débitos em atraso Assim, considerando o inadimplemento da autora, mesmo após a intimação para purgação da mora, a propriedade fiduciária do imóvel foi consolidada em nome da ré, nos termos do artigo 26 e 27 da Lei 9.514/97 (ID 140417808), de modo que não há que se falar em falta de constituição do devedor em mora ou em falta de notificação pessoal do devedor para purgação da mora. Enfim, apesar de ciente dos ônus contratuais livremente assumidos, a autora não purgou a mora e nem exerceu o direito de preferência assegurado pela legislação, ao mesmo tempo em que não comprovou irregularidade formal ou material no procedimento de execução extrajudicial noticiado nos autos. Logo, é certo que as mesmas razões de fato e de direito que conduziram ao indeferimento daquela medida antecipatória, se apresentam agora como motivação adequada e suficiente para o julgamento pela improcedência definitiva do pleito autoral. Nesse mesmo sentido, trago o julgado abaixo: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADES NÃO COMPROVADAS. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.465/17. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE POSTERIOR À LEI 13.465/17.REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. EXERCÍCIO DE DIREITO REGULAR DA CEF. - Buscam os agravantes a reforma da r. decisão proferida pelo juízo a quo, a fim de que sejam suspensos os atos expropriatórios relativos ao imóvel financiado. - Os agravantes alegam que firmaram com a Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Cláusula de Alienação Fiduciária com a CAIXA, e teriam ficado inadimplentes, o que ensejou a consolidação da propriedade em prol da CEF e o procedimento de alienação com a designação de leilões. Apontam que tentaram quitar o débito, mas a CEF dificultou o pagamento faltando com as obrigações de transparência, colaboração e cooperação. Pugnam pelo direito de purgar a mora até a assinatura da carta de arrematação. - O procedimento de execução extrajudicial está previsto na Lei 9.514/97. Havendo mora por parte do mutuário, o credor promoverá a notificação extrajudicial do devedor para comprovação da mora. - A notificação é feita para possibilitar ao devedor purgar a mora, no prazo de 15 dias, mediante o pagamento das prestações vencidas e não pagas. - Para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, devem ser observados os requisitos formais do artigo 26, §§ 1º a 3º. - Transcorrido o prazo para purgação, o oficial do Registro de Imóveis certificará isso e averbará na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome do fiduciário. - O Cartório do Registro de Imóveis, através do Oficial respectivo, realiza atos públicos, os quais gozam da presunção de legitimidade, e executa as etapas que obrigatoriamente antecedem à averbação. A presunção de legitimidade da qual goza o ato público é iuris tantum, e poderá ser ilidida durante a instrução do processo de origem em regular procedimento observando o contraditório - Consta na matrícula que os devedores foram intimados para purgar a mora e deixaram transcorrer o prazo sem o pagamento, informação que goza de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei 8.935/94. - Os mutuários tinham ciência, desde a assinatura do contrato, que o inadimplemento poderia levar à perda do imóvel, e confirmam que deixaram de pagar o débito por questões pessoais. - O contrato foi celebrado com a CEF em 27/9/2012 e o inadimplemento é incontroverso nos autos, o que ensejou a consolidação da propriedade em prol do banco em 22/11/2023. - Os agravantes não comprovaram vício no procedimento extrajudicial, ônus que lhe competia, enquanto fato constitutivo de seu direito, na forma do art. 373, inciso I, do CPC. - Apesar da consolidação da propriedade ter se dado posteriormente às alterações decorrentes da Lei nº. 13.465/2017, devem ser aplicadas as disposições da Lei nº 9.514/1997, em sua redação original, uma vez que o contrato configura ato jurídico perfeito que foi aperfeiçoado na vigência da Lei 9.514/97, pois foi celebrado em 2012 - A norma aplicável ao devedor é aquela vigente na data da celebração do contrato, podendo os agravantes purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, na forma prevista no artigo 34 do Decreto-lei nº 70/66 e do artigo 39 da Lei nº 9 .514/97. - Estabelecido que a norma aplicável ao devedor é aquela vigente na data da celebração do contrato, poderão os agravantes purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, na forma prevista no artigo 34 do Decreto-lei nº 70/66 e do artigo 39 da Lei nº 9.514/97. - Inviável o acolhimento do pleito de suspensão do leilão, pois os atos expropriatórios decorrem do exercício regular do direito da CEF e devem prosseguir para preservar o procedimento complexo de alienação e os interesses legítimos da credora. - Apelo provido em parte. Agravo interno prejudicado. (TRF-3 - AI: 50084524920244030000, Relator.: Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, Data de Julgamento: 14/08/2024, 1ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 20/08/2024) Ante o exposto, ratifico a decisão ID 111244226 e julgo improcedente o pedido inicial, dando por resolvido o mérito da lide, nos termos do artigo 487, I, do CPC. Custas ex lege. Condeno a autora no pagamento dos honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, ressalvando o disposto no art. 98, §3º, do CPC, por ser ela beneficiária da gratuidade de justiça. A autora é isenta das custas, na forma do art. 4º, II, da Lei n. º 9.289/96. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Havendo interposição de recurso de Apelação, determino, desde já, a intimação da parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões. Em seguida, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal Regional Federal da 3ª Região, sob as cautelas de estilo. Não havendo interposição de recurso, certifique-se o trânsito em julgando e, oportunamente, arquivem-se os autos. Campo Grande/MS, data e assinatura, conforme certificação digital.
