Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Santarém-PA 2ª Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Santarém PA PROCESSO: 1011354-94.2025.4.01.3902 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: FRANCINETE FERREIRA DA SILVA REPRESENTANTES POLO ATIVO: FLAVIO HENRIQUE PONTES PIMENTEL - CE18523-B POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA Trata-se de ação de procedimento comum movida por FRANCINETE FERREIRA DA SILVA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, assim objetivando: “Sejam JULGADOS PROCEDENTES TODOS OS PEDIDOS requeridos na presente lide, para determinar que a ré averbe o contrato celebrado com a parte autora e baixa na alienação fiduciária, às suas expensas, especialmente em relação aos eventuais impostos de transmissão, em prazo a ser determinado por Vossa Excelência, sob pena de multa diária a ser revertida em favor da autora, e, após registrado o contrato, sejam entregues à parte autora os documentos necessários para a transferência do imóvel ao seu nome;”. A autora narra que aderiu ao Programa Minha Casa Minha Vida com a finalidade de aquisição de moradia própria, tendo celebrado com a ré contrato particular de compra e venda de imóvel com parcelamento e alienação fiduciária, vinculado ao Condomínio Residencial Salvação, em Santarém/PA. Sustenta que, não obstante a quitação integral do contrato, reconhecida pela própria CEF em razão da Portaria MCID nº 1.248, de 26 de setembro de 2023, foi impedida de promover a transferência do imóvel para seu nome, em virtude da inexistência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente. Afirma que a Caixa deixou de proceder ao registro do contrato de compra e venda, mantendo o imóvel registrado em nome do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, o que inviabilizou a consolidação da propriedade. Relata, ainda, que buscou a solução da controvérsia pela via administrativa, sem êxito. Devidamente citada, a CEF apresentou contestação (ID 2206924975), na qual arguiu, preliminarmente, a falta de interesse de agir, sob o argumento de que o contrato nº 882001979302 já se encontra liquidado administrativamente desde 28/09/2023, por força da Portaria nº 1.248/2023. Aduziu que a unidade possui a marcação "Situação Especial 091", indicando que o instrumento ainda não foi registrado, mas que diligências para sua localização estão em curso. No mérito, a empresa pública sustenta a ocorrência de perda superveniente do objeto, alegando que a quitação sistêmica exauriu sua obrigação e que a documentação necessária para a regularização cartorial estaria disponível, pendente apenas de requerimento formal da interessada. Argumenta que a ação é prematura por falta de comprovação de pretensão resistida na esfera administrativa no tocante à emissão do termo de quitação. Defendeu a legalidade de sua atuação como agente operacional do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR e requereu a extinção do feito ou a improcedência total dos pedidos. A parte autora apresentou réplica no ID 2208727259, refutando a preliminar e reiterando os pedidos formulados na peça vestibular. É o relatório. Decido. A preliminar não merece acolhimento. O binômio necessidade-utilidade da prestação jurisdicional permanece hígido, uma vez que a quitação financeira do débito não se confunde com a regularização dominial do imóvel. A própria ré admite, em sua peça de defesa e nos documentos que a acompanham, que o contrato da autora ostenta a marcação "Situação Especial 091", indicativa de que o instrumento contratual ainda não foi registrado no cartório de registro de imóveis. Dessa forma, enquanto pendente o registro do contrato e a baixa da garantia real na matrícula do bem, persiste o interesse da adquirente em obter o provimento jurisdicional apto a consolidar a propriedade plena em seu nome. Superado tais pontos, registro que o feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, uma vez que as provas documentais são suficientes para o deslinde da controvérsia. Consoante relatado, a parte demandante, adquirente de imóvel subsidiado pelo Programa Minha Casa Minha Vida, do Governo Federal, obteve a quitação de seu contrato firmado juntamente com a ré, mas, ao buscar a transferência do bem à sua propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, foi surpreendida com a pela impossibilidade, diante da ausência de registro dos contratos, tendo em vista que a Caixa apenas realizou a averbação do terreno para a construção do empreendimento. Defende, dessa forma, o direito à adjudicação compulsória, com a averbação do contrato entabulado e a baixa na alienação fiduciária, às expensas da CEF. No caso em comento, é de se ver que o contrato de financiamento entabulado pelas partes não chegou a ser averbado juntamente ao Cartório de Registro de Imóveis. Nesse caso, a obrigação de registro do contrato não era da mutuária, mas sim da ré. Conforme consta das “Cláusulas Gerais – Contratação PMCMV – Faixa 1 – Recursos FAR” (ID 2190090426), a Cláusula 7.4 preceitua que, “Até 30 (trinta) dias após a liquidação da dívida, a CAIXA fornecerá o termo de quitação ao(s) DEVEDOR(ES), o qual deverá ser averbado no Registro de Imóveis, sendo as despesas deste ato de responsabilidade do(s) DEVEDOR(ES).”. Mais ainda, a Cláusula 26ª é cristalina ao definir a obrigação do agente financeiro: "26. REGISTRO - O FAR obriga-se a proceder ao registro do presente contrato no competente Registro, comprometendo-se a entregar(em) aos DEVEDOR(ES) exemplar deste instrumento com respectiva certidão de registro no competente Registro Imobiliário..." A requerente trouxe aos autos, no ID 2190090254, a Declaração de Quitação, fornecida pela própria CEF, declarando que o contrato firmado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, em nome da requerente, encontra-se quitado. A própria "Declaração de Quitação" emitida pela CEF corrobora a tese da autora, ao afirmar: "Informamos que não foi possível emitir o termo de quitação para averbação da liberação da garantia na matrícula do imóvel junto ao cartório porque há pendências documentais no seu contrato." A responsabilidade pelo registro do contrato competia à CEF, enquanto agente gestor e financeiro designado para operar os contratos no âmbito do FAR e do PMCMV, de modo que a obrigação de adotar as providências necessárias perante o Registro de Imóveis lhe deve ser imputável. A inércia em formalizar os registros configura inadimplemento contratual. Inclusive, caberia à empresa pública a adoção das providências necessárias junto ao Cartório competente para desconstituir o gravame hipotecário incidente sobre o imóvel objeto da ação, porquanto o ato liberatório da hipoteca é atribuição exclusiva da instituição bancária demandada. Portanto, uma vez comprovada nos autos a quitação do contrato de compra e venda, que ensejou o aperfeiçoamento do negócio entre a parte autora e a CAIXA, assiste razão à requerente em seu pleito de adjudicação compulsória, ante a negativa quanto às transferências registrais do bem. O Código Civil, ao tratar do direito do promitente comprador, estabelece: “Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”. No presente caso, tendo a CEF se mantido inerte, deixando de adotar as providências referentes às transferências do imóvel nos registros competentes, a adjudicação compulsória estabelecida nos supracitados dispositivos é medida que se impõe. Inclusive, tendo a parte autora comprovado a existência do contrato e a sua quitação, aplica-se à hipótese a Súmula nº 239 do STJ, a qual dispõe que "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”. Portanto, ainda que a CEF defenda que o comprador é quem deveria efetuar as diligências para fins de registro do contrato de promessa de compra e venda, a requerente tem o direito de exigir a transferência definitiva da propriedade. A Súmula em epígrafe aplica-se perfeitamente ao caso. A autora comprovou a existência do contrato e a quitação do preço. A ré, por sua vez, recusa-se a outorgar o título definitivo sob a alegação de pendências que ela mesma tinha o dever contratual de sanar. A recusa da CEF, portanto, é ilegítima e viola o direito da autora à consolidação da propriedade. O Código de Processo Civil, em seus artigos 497 e 501, fornece o mecanismo para sanar a omissão do devedor da obrigação de fazer ou de declarar vontade: “Art. 497. Na ação que tenha por objeto a prestação de fazer ou de não fazer, o juiz, se procedente o pedido, concederá a tutela específica ou determinará providências que assegurem a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente. Art. 501. Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida”. Assim, quitado o contrato, e diante da recusa da CEF em adotar as providências que lhe competiam, a procedência do pedido de adjudicação compulsória é medida que se impõe, valendo a presente sentença como título hábil à transferência da propriedade. Registro ainda que, a meu ver, somente a CAIXA poderá efetivar junto ao Cartório competente a desconstituição do gravame hipotecário constante no imóvel objeto da ação, porquanto o ato liberatório da hipoteca é atribuição exclusiva da instituição bancária demandada, devendo o pagamento de eventuais custas cartorárias necessárias à transferência se dar da forma prevista na legislação que rege a matéria. Por fim, faço um adendo ao fato de que existe isenção de ITBI para os beneficiários do programa “Minha Casa Minha Vida” no município de Santarém/PA, em razão da edição da Lei Municipal nº 22.060, de 08 de janeiro de 2024, que concede a isenção tributária aos beneficiários dos programas de habitação de interesse social custeados pelas fontes de recursos indicadas no art. 6º, incisos I a IV, da Lei Federal nº 14.620, de 13 de julho de 2023. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: 1) DECLARAR o direito da requerente à adjudicação compulsória do imóvel descrito no Contrato nº 882001979302 firmado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa I, em nome de FRANCINETE FERREIRA DA SILVA, declarando a transferência de domínio em seu favor; 2) CONDENAR a CEF a promover os atos necessários à transferência definitiva da propriedade do imóvel descrito no Contrato nº 882001979302 em favor da autora, adotando as providências necessárias para tanto, com averbação do contrato de financiamento/compra e venda entabulado e entregando à autora os documentos necessários para a consolidação da propriedade em seu nome. Esta sentença, após o trânsito em julgado, servirá como título translativo da propriedade (art. 501, CPC), suprindo a declaração de vontade da ré. Condeno a CEF ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Havendo recurso, determino, desde logo, a intimação da parte recorrida para contrarrazoar, nos termos do art. 1.010, § 1º, do CPC/2015, após o que deverá a Secretaria remeter os autos ao Tribunal, se não houver pedido pendente de análise. Intimem-se. Santarém/PA, datado e assinado eletronicamente. assinado digitalmente Grace Anny de Souza Monteiro Juíza Federal
