Ementa
AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E EVENDA. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DE COBRANÇAS E VEDAÇÃO DE NEGATIVAÇÃO. LIMINAR DEFERIDA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME:
1. AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO CONTRA DECISÃO QUE INDEFERIU TUTELA DE URGÊNCIA EM AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES, AJUIZADA EM FACE DE INCORPORADORA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE, NA QUAL OS AGRAVANTES REQUEREM A SUSPENSÃO DAS COBRANÇAS DE TAXAS CONDOMINIAIS E PRÉ-OPERACIONAIS E A VEDAÇÃO DE INSCRIÇÃO DE SEUS NOMES EM CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO, EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO DA RÉ QUANTO À ENTREGA DA UNIDADE.
2. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONCLUSO AO GABINETE EM 02/10/2026.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
1. HÁ DUAS QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) A PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PARA O DEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA, ESPECIALMENTE A PROBABILIDADE DO DIREITO À RESOLUÇÃO CONTRATUAL; (II) A POSSIBILIDADE DE SUSPENSÃO DAS COBRANÇAS DE TAXAS CONDOMINIAIS E PRÉ-OPERACIONAIS E DE VEDAÇÃO DE NEGATIVAÇÃO DOS AGRAVANTES.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
1. A DECISÃO AGRAVADA PARTIU DE PREMISSA EQUIVOCADA AO APLICAR PRECEDENTE RELATIVO AO QUESTIONAMENTO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS EXISTENTES DESDE A ASSINATURA DO CONTRATO, POIS OS ENCARGOS DISCUTIDOS — TAXAS PRÉ-OPERACIONAL E CONDOMINIAL — FORAM INSTITUÍDOS EM ASSEMBLEIAS REALIZADAS MESES APÓS A CONTRATAÇÃO, DAS QUAIS OS AGRAVANTES FORAM EXCLUÍDOS DA CONVOCAÇÃO, CONFIGURANDO FATOS SUPERVENIENTES QUE AFASTAM QUALQUER INÉRCIA.
2. A PROBABILIDADE DO DIREITO DECORRE DO ESGOTAMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA PARA ENTREGA DA UNIDADE SEM QUE ESTA TENHA OCORRIDO, O QUE CONFIGURA, EM COGNIÇÃO SUMÁRIA, INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA INCORPORADORA, NOS TERMOS DO ART. 475 DO CC/2002 E DA PRÓPRIA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ASSEGURA A RESOLUÇÃO COM DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS.
3. O ART. 476 DO CC/2002 IMPEDE QUE A PARTE INADIMPLENTE EXIJA O CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS DA OUTRA, DE MODO QUE A AGRAVADA, EM MORA QUANTO À ENTREGA DA UNIDADE, NÃO PODE EXIGIR O PAGAMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS E PRÉ-OPERACIONAIS RELATIVAS A IMÓVEL DO QUAL OS AGRAVANTES JAMAIS TIVERAM POSSE OU FRUIÇÃO, O QUE É REFORÇADO PELO TEMA REPETITIVO 886 DO STJ E PELA NULIDADE DAS DELIBERAÇÕES ASSEMBLEARES QUE INSTITUÍRAM AS COBRANÇAS SEM CONVOCAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS, EM VIOLAÇÃO AO ART. 1.354 DO CC/2002. TAMBÉM O ART. 51, XIII DO CDC CONSIDERA NULAS CLÁUSULAS QUE PERMITAM A MODIFICAÇÃO UNILATERAL DO CONTEÚDO CONTRATUAL.
4. O PERIGO DE DANO É CONCRETO, POIS OS BOLETOS CONTÊM CLÁUSULA DE PROTESTO AUTOMÁTICO E INSCRIÇÃO EM CADASTROS DE INADIMPLENTES APÓS 30 DIAS DE INADIMPLEMENTO, COM VENCIMENTOS JÁ TRANSCORRIDOS; A NATUREZA CONTINUATIVA DAS COBRANÇAS AGRAVA O RISCO, QUE SE RENOVA MENSALMENTE DURANTE TODA A TRAMITAÇÃO DO PROCESSO.
5. A CONCESSÃO DA TUTELA NÃO ACARRETA DANO IRREVERSÍVEL À AGRAVADA, POIS SE TRATA DE MERA SUSPENSÃO TEMPORÁRIA DA EXIGIBILIDADE DOS ENCARGOS, SENDO POSSÍVEL A RETOMADA DAS COBRANÇAS COM OS ACRÉSCIMOS LEGAIS CASO A AÇÃO PRINCIPAL SEJA JULGADA IMPROCEDENTE.
IV. DISPOSITIVO:
1. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA PARA: (A) SUSPENDER A EXIGIBILIDADE DAS TAXAS CONDOMINIAIS E PRÉ-OPERACIONAIS VINCULADAS AO CONTRATO ENQUANTO PERDURAR A AÇÃO ORIGINÁRIA; (B) VEDAR O PROTESTO E A INSCRIÇÃO OU MANUTENÇÃO DOS NOMES DOS AGRAVANTES EM CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO EM RAZÃO DE DÉBITOS ORIUNDOS DO REFERIDO CONTRATO, SOB PENA DE MULTA DIÁRIA DE R$ 500,00, LIMITADA A 30 DIAS.
2. RECURSO PROVIDO.
DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CPC/2015, ART. 300; CC/2002, ARTS. 475, 476 E 1.354; CDC, ART. 6º, INC. VIII; ART. 51, INC. XIII; LEI Nº 10.741/2003, ART. 1º; LEI Nº 13.146/2015, ART. 2º.
JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, TEMA REPETITIVO 886; TJRS, APELAÇÃO CÍVEL Nº 50014571220238210132, 20ª CÂMARA CÍVEL, REL. DES. FERNANDO CARLOS TOMASI DINIZ, J. 26-02-2026; TJRS, AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 51518231820268217000, 20ª CÂMARA CÍVEL, REL. DES. WALDA MARIA MELO PIERRO, J. 09-07-2026.
AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.