Inteiro teor
Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário DIRETORIA DAS VARAS CÍVEIS DA CAPITAL Av. Des. Guerra Barreto, s/n - Ilha Joana Bezerra, Recife - PE, 50080-900 - Fórum Rodolfo Aureliano Seção A da 19ª Vara Cível da Capital Processo nº 0061292-51.2020.8.17.2001 AUTOR(A): ANTONIO GERALDO SANTOS ORIA, DANIELA PETRIBU RIBEIRO ORIA RÉU: ACTITUR - CONSTRUCAO E INCORPORACAO LTDA, MORADA INFANTE DOM HENRIQUE - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, BANCO BRADESCO S/A INTIMAÇÃO DE ATO JUDICIAL Por ordem do(a) Exmo(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito do Seção A da 19ª Vara Cível da Capital, fica(m) a(s) parte(s) intimada(s) do inteiro teor do Ato Judicial de ID 230571274, conforme segue transcrito abaixo: " SENTENÇA Vistos etc. 1. Cuida-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA aforada por ANTÔNIO GERALDO SANTOS ORIÁ e DANIELA PETRIBÚ RIBEIRO ORIÁ, qualificados nos autos, através de advogada habilitada, em desfavor de ACTITUR CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA, MORADA INFANTE DOM HENRIQUE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e BANCO BRADESCO S/A, objetivando, em sede de tutela de urgência, que este Juízo determine o cancelamento da garantia hipotecária que recai, atualmente, sobre o bem imóvel descrito na exordial, assim como o “bloqueio” da matrícula do imóvel do Autor (matrícula do imóvel n.o 9.767), impedindo que ocorra, até o julgamento final do presente processo, a superveniência de penhoras, indisponibilidades e outras constrições, inclusive com a exclusão das já existentes, além de garantir a posse da parte autora no imóvel em questão, sem turbação alguma. 1.1. Aduziu a parte DEMANDANTE, para tanto, o seguinte: (i) em 17/12/2012 firmou contrato de promessa de compra e venda para aquisição do apartamento nº 102 do Edifício Morada Infante Dom Henrique pelo valor de R$ 198.277,48; (ii) cumpriu integralmente com o pagamento de todas as parcelas previstas, restando apenas o saldo final a ser adimplido via financiamento bancário no momento da entrega; (iii) a entrega da obra estava prevista para 10/10/2013, com prazo de tolerância expirando em 10/04/2014, o qual não foi cumprido; (iv) apesar da concessão do "habite-se" em 28/08/2015, a unidade não foi entregue e o financiamento restou inviabilizado por culpa das rés, devido a inúmeros gravames hipotecários e indisponibilidades judiciais sobre o imóvel; (v) o Banco Bradesco, na qualidade de agente financeiro, detém responsabilidade por não fiscalizar a saúde econômica da construtora e por manter o gravame hipotecário ineficaz perante os adquirentes. 1.2. Com a peça de ingresso vieram documentos, em especial: (i) contrato de promessa de compra e venda (IDs 68543272, 68543273 e 68543274); (ii) alvará de habite-se (ID 68543278); (iii) matrícula do imóvel (IDs 68543275, 68543276 e 68543277); (iv) documentos relativos ao Inquérito Civil no MPPE e TAC firmado. 2. Custas devidamente recolhidas, em despacho inicial de ID 71057698, este Juízo deixou para apreciar a o pedido de tutela de urgência após o contraditório e, na ocasião, determinou a citação das partes DEMANDADAS. 3. Através da decisão de ID 80431316, este juízo indeferiu o pedido de tutela de urgência por entender ausentes, naquele momento, os requisitos para a co/ncessão liminar, decisão que foi mantida após a rejeição de Embargos de Declaração no ID 86964025. 4. Citada, a parte DEMANDADA BANCO BRADESCO S/A apresentou contestação no ID 74997024, na qual suscitou, preliminarmente, impugnação à gratuidade da justiça e ilegitimidade passiva, por não ter participado da relação contratual de compra e venda; no mérito, alegou, em síntese que: (i) a hipoteca é garantia real legítima decorrente do financiamento da obra; (ii) a inexistência de ato ilícito ou dever de indenizar, uma vez que agiu no exercício regular de seu direito de credor hipotecário. 5. As demais DEMANDADAS (ACTITUR e MORADA INFANTE) foram citadas por edital (IDs 105545865 e 184945788) após esgotadas as tentativas de localização. Diante da inércia, foi nomeada a Defensoria Pública como curadora especial (IDs 118872045 e 214646758) das partes DEMANDADAS, que apresentou contestação por negativa geral nos IDs 121670416 e 220966429, impugnando todos os fatos da inicial por cautela. 6. Réplicas da parte DEMANDANTE nos IDs 125488055 e 228444760. 7. Eis o relatório, em síntese. Conclusos os autos, FUNDAMENTO e DECIDO: 8. De saída, REJEITO a impugnação à gratuidade de justiça, uma vez que houve, tão somente, o deferimento do parcelamento das custas, pelos motivos já expostos no despacho de ID 71057698. 8.1. REJEITO, outrossim, a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelo Banco Bradesco S/A, pois a pretensão autoral envolve a liberação de gravame hipotecário constituído em seu favor, o que atrai a sua pertinência subjetiva na lide, nos termos da jurisprudência consolidada no Tema Repetitivo 308 do STJ. 8.2. No que se refere às demais preliminares suscitadas, entendo que as alegações trazidas pela parte DEMANDADA, em sede de preliminar, se confundem com o próprio mérito como será demonstrado nos fundamentos adiante, razão pela qual REJEITO as preliminares arguidas. 9. De outro giro, quanto ao aspecto formal, o presente feito seguiu os seus trâmites legais previstos nosarts. 319 e seguintes, do Código de Processo Civil, e, a seu turno, encontra-se em ordem, nada havendo para ser regularizado, uma vez que se encontram presentes os pressupostos processuais (de existência e validade). 10. No mais, dependendo o deslinde do feito de produção de prova documental - cuja oportunidade, anote-se, já está preclusa às partes, nos moldes do art. 434 do CPC, entendo que é a hipótese vertente é de julgamento antecipado do mérito (art. 355, I, CPC). 11. Nessa esteira, e agora no tocante ao mérito, estou convencido de que os pedidos esboçados na petição inicial merecem ser acolhidos, pelos fundamentos de fato e de direito adiante expendidos. 12. Pois bem. Primeiramente, como se sabe, o Código de Defesa do Consumidor e a legislação esparsa que regulam as relações de consumo são aplicáveis aos contratos de compra e venda (CF, art. 5º, n. XXXII). 12.1. Logo, a sua interpretação, em casos tais do que ora se apresenta – onde, anote-se, se faz presente uma relação de consumo –, deverá ser levada a efeito na conformidade com os dispostos nos arts. 2º e 3º do CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, c/c o art. 15 e 16, n. IV, da Lei n. 9.656/98. 13. Compulsado os autos, percebe-se que o atraso na entrega da obra restou demonstrado, uma vez que o prazo final, já computada a tolerância de 180 dias, expirou em abril de 2014. Nesse contexto, o atraso perdura por mais de seis anos além do prazo de tolerância, o que configura inadimplemento substancial por parte da construtora. 13.1. Ressalte-se que as alegações de dificuldades financeiras ou entraves burocráticos constituem "fortuito interno", inerentes ao risco do empreendimento, não eximindo a responsabilidade das DEMANDADAS, conforme sedimentado na Súmula 145 do TJPE: "O descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda foge à razoabilidade, não se justificando pela alegação de escassez de materiais ou mão-de-obra, greves ou condições climáticas, as quais configuram o fortuito interno". 14. De mais a mais, no tocante à manutenção da hipoteca sobre a unidade imobiliária após a quitação do preço pelo consumidor, tem-se que é direito do adquirente de boa-fé receber o imóvel livre e desembaraçado de ônus instituídos pela construtora perante o agente financeiro. 14.1. A hipoteca firmada entre a construtora e o banco, portanto, não possui eficácia perante os adquirentes do imóvel, conforme preceitua a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. O banco, ao financiar o empreendimento, assume o risco de que as unidades sejam alienadas a terceiros, devendo buscar a satisfação de seu crédito junto à construtora, e não sobre o patrimônio do consumidor que cumpriu com suas obrigações. 14.2. No caso dos autos, a alegação do autor conduz ao provimento final, já que comprou o imóvel à construtora, promoveu o adimplemento de suas obrigações contratuais e que, apesar disso, a propriedade do imóvel não lhes foi transferida. 14.3. Cumpre esclarecer que a quitação das obrigações de pagar da parte DEMANDANTE, no contrato de compra e venda firmado com a Construtora, reforça o direito de receber a escritura definitiva após pagar as prestações devidas. Impende, assim, citar o teor da Súmula nº 308 do STJ, senão vejamos: STJ Súmula nº 308 - A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 15. De igual modo, as averbações de indisponibilidade oriundas de processos judiciais em que figuram as empresas DEMANDADAS como executadas não podem atingir o patrimônio de terceiros de boa-fé que quitaram suas obrigações contratuais. Por sua vez, a parte DEMANDANTE comprovou a posse e o compromisso de compra e venda anterior às constrições. 16. De outra banda, registre-se que, durante o período de mora das DEMANDADAS, a atualização do saldo devedor sofre modificações necessárias e portanto, o índice Nacional de Custo da Construção (INCC) somente é aplicável durante a fase de construção e dentro do prazo contratual. Por conseguinte, verificado o atraso injustificado, o INCC deve ser substituído por índice de correção monetária oficial, que não onere o consumidor pelo atraso causado exclusivamente pelas DEMANDADAS, razão pela qual torna-se abusiva a cobrança de juros de mora ou multas sobre o saldo devedor remanescente enquanto a entrega do bem estiver pendente por culpa exclusiva da construtora, em atenção ao princípio da exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC). 17. No que tange à multa moratória, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 971, consolidou o entendimento de que é possível a inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador. Sendo assim, onde houver previsão de multa para o atraso no pagamento das parcelas pelo consumidor, deve haver penalidade equivalente para o atraso na entrega da obra pela construtora. 17.1. No caso sub examine, a cláusula sétima, parágrafo segundo, prevê multa de 1% (um por cento) ao mês em favor dos compradores, a qual deve incidir desde o término do prazo de tolerância até a data da efetiva entrega das chaves. 18. No que concerne ao pleito indenizatório, entendo que o dano moral restou configurado. O atraso na entrega do imóvel ultrapassou seis anos, o que extrapola o mero descumprimento contratual e o simples aborrecimento cotidiano. A frustração da expectativa de moradia própria e a incerteza quanto ao patrimônio investido geram angústia e sofrimento psicológico que demandam reparação. Logo, levando em consideração os princípios da razoabilidade, da proporcionalidade, da função punitiva-pedagógica da conduta do infrator, balizando-se, todavia, pela impossibilidade jurídica do enriquecimento sem causa e considerando o precedente jurisprudencial acima transcrito, fixo a quantia de R$ 7.000,00 (sete mil reais) para fins da indenização por danos morais, ora em pauta. 19. Por tais razões, amparado nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, extingo o processo com resolução do mérito e, por conseguinte, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na referida peça de ingresso, para: a) CONDENAR as DEMANDADAS ACTITUR CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA e MORADA INFANTE DOM HENRIQUE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, solidariamente, à obrigação de fazer consistente na entrega efetiva do imóvel (Apto 102), em perfeitas condições de habitabilidade, no prazo de 30 dias, mediante o pagamento do saldo devedor, conforme previsão contratual, sob as cominações legais cabíveis; b) DECLARAR a ineficácia da hipoteca e de quaisquer indisponibilidades incidentes sobre a unidade 102 (matrícula 9.767 do 6º RGI de Recife) em relação aos DEMANDANTES, determinando que o BANCO BRADESCO S/A proceda com a baixa do gravame hipotecário no prazo de 15 dias; c) DETERMINAR que as DEMANDADAS ACTITUR CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA e MORADA INFANTE DOM HENRIQUE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, solidariamente, disponibilizem os documentos necessários para a obtenção do financiamento bancário, concernente a última parcela do imóvel; d) DETERMINAR que o saldo devedor final seja corrigido monetariamente pelo índice IPCA a partir de abril de 2014, afastando-se a incidência de juros e multas de mora contra os DEMANDANTES até a efetiva viabilização do financiamento; e) CONDENAR as DEMANDADAS ACTITUR CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA e MORADA INFANTE DOM HENRIQUE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, solidariamente, ao pagamento de multa contratual de 1% ao mês sobre o valor total do contrato, desde abril de 2014 até a data da efetiva entrega das chaves; f) CONDENAR as DEMANDADAS, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais) para cada DEMANDANTE, com a correção monetária pela IPCA a partir desta data (Súmula 362 do STJ) e com incidência de juros de mora correspondente a taxa legal (SELIC, deduzido do IPCA), a partir da citação, em conformidade com o art. 405, do Código Civil, observada a Súmula 199 do TJPE; 20. Em homenagem ao princípio da sucumbência, CONDENO também as partes DEMANDADAS, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e da taxa judiciária, além dos honorários sucumbenciais em favor dos advogados da parte DEMANDANTE, que ora fixo em 15% (quinze por cento) do valor da condenação e, mais, no valor de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), com fulcro no art. 85, § 8º, do Código de Processo Civil, em razão do acolhimento do pedido de obrigação de fazer. 21. PUBLIQUE-SE, INTIMEM-SE e CUMPRA-SE, como devido. Recife, 12 de fevereiro de 2026 JOSÉ RONEMBERG TRAVASSOS DA SILVA Juiz de Direito " RECIFE, 19 de fevereiro de 2026. ADRIANA MINDELO CAVALCANTI DE QUEIROZ GALVAO Diretoria das Varas Cíveis da Capital
