Inteiro teor
Vistos e examinados estes autos sob nº 0005100- 48.2019.8.16.0001 de ação de despejo c/c cobrança de alugueres e acessórios da locação em que é autora LE PARC ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA e réus JOSIANE JORGE RIBEIRO SPITALE e LEONARDO OLESKOWICZ VIEIRA. I - R E L A T Ó R I O 1. LE PARC ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA inicialmente qualificada, ajuizou demanda de despejo cumulada com cobrança de alugueres e acessórios da locação em face de JOSIANE JORGE RIBEIRO SPITALE e LEONARDO OLESKOWICZ VIEIRA, também inicialmente qualificados. Sustenta, em síntese, que as partes firmaram contrato de locação para uso residencial do imóvel situado à Rua Emiliano Perneta, n. 500, apartamento n. 2505 Centro, Curitiba - Paraná, estipulando um aluguel mensal de R$ 1.350,00 (mil, trezentos e cinquenta reais) e demais encargos de locação, pelo prazo determinado de 12 meses, com início de vigência em 06 de setembro de 2018 e término em 04 de setembro de 2019. Relata que o segundo requerido, Sr. Leonardo, figurou como fiador no contrato, sendo coobrigado e principal pagador, passando a responder concomitantemente com a locatária pelos encargos locatícios, até a efetiva entrega das chaves. Ainda, conta que a locatária deixou de pagar o valor do aluguel, das cotas condominiais e IPTU, encontrando-se inadimplente a partir de 05 de setembro de 2018 até a data do ajuizamento da demanda, totalizando a dívida o montante de R$ 9.407,67 (nove mil, quatrocentos e sete reais e sessenta e sete centavos). A presente demanda busca, portanto, a cobrança dos aluguéis vencidos subsequentes a esse período e o despejo da locatária.Pugna, dessa forma, pela rescisão do contrato de locação, o consequente despejo da locatária e a condenação ao pagamento dos aluguéis e demais encargos em atraso. Juntos documentos (mov. 1.2 a 1.25). 2. Realizada citação por hora certa da requerida Josiane Jorge Ribeiro Spitale (mov. 30), tendo a parte autora informado que esta desocupou o imóvel após a citação, pugnando pela decretação de revelia (mov. 44.1). 3. A decisão de mov. 74.1 consignou a impossibilidade da decretação da revelia, vez que um dos requeridos ainda não havia sido citado. 4. A requerida Josiane apresentou contestação (mov. 201.1), pugnando pelo deferimento da assistência judiciária gratuita e, no mérito, defende que, embora seja atribuição do locatário o pagamento das despesas condominiais ordinárias, as despesas extraordinárias competem exclusivamente ao locador, sendo que durante a locação, o valor médio das cotas condominiais era de aproximadamente R$ 300,00, havendo aumento expressivo e pontual no mês de janeiro de 2019, quando foi cobrada quantia significativamente superior à média, referente a uma cobrança atípica relacionada a “móveis e utensílios”, cujo valor evidenciaria despesa de natureza extraordinária. Assim, alega que a cobrança extraordinária deve ser suportada pelo locador e que impõe-se a redução do débito condominial referente a janeiro de 2019, mediante aplicação da média dos valores cobrados nos demais meses da locação. Juntou documentos (mov. 201.2 a 201.9). 5. Deferida a assistência judiciária gratuita em favor de Josiane e, após a realização de diligências para localização do requerido Leonardo, que restaram infrutíferas, foi deferida sua citação editalícia (mov. 249.1). 6. Citação por edital realizada (mov. 260.1 a 261). Na sequência, foi nomeado curador especial a parte demandada citada por edital, que ofertou contestação por negativa geral (mov. 270.1), arguindo, também, a nulidade da citaçãopor edital, da não impugnação específica dos fatos respaldado pela regra do art. 341, parágrafo único do CPC. Pleiteou, ao final, pela improcedência do pedido inaugural. 7. Impugnada a contestação (mov. 275.1), sobreveio a decisão de mov. 277.1, determinando, por cautela, pesquisa de endereço de LEONARDO junto aos sistemas do DETRAN (consulta de condutores), SINESP-INFOSEG, SERASAJUD, SPC, CAGED e SESP, diante da alegação da Curadoria Especial de nulidade da citação por edital. 8. A citação por edital foi ratificada em mov. 326.1, vez que esgotados todos os meios para encontrar o paradeiro do réu, determinando a intimação das partes para especificarem as provas pretendidas. 9. O decisum de mov. 335.1 indeferiu o pedido de designação de audiência de conciliação, afastou a alegada revelia da parte ré Josiane e indeferiu o pedido de dilação probatória pretendida pela parte ré Leonardo, reconhecendo-se hipótese de julgamento antecipado. 10. É o relatório em breve síntese. Decido. I I - F U N D A M E N T A Ç Ã O 11. Cuida-se de ação de despejo cumulada com cobrança de alugueres e acessórios da locação proposta por LE PARC ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA em face de JOSIANE JORGE RIBEIRO SPITALE e LEONARDO OLESKOWICZ VIEIRA. 12. O feito comporta julgamento antecipado, conforme deliberado no mov. 335.1.Não havendo outras questões prejudiciais ou processuais pendentes de apreciação, passo desde logo à análise das alegações deduzidas pelas partes. 13. No mérito, resta incontroverso que as partes celebraram contrato de locação de imóvel residencial por prazo determinado, iniciado em 06/09/2018 e com conclusão prevista para 04/09/2019, podendo ser renovado, de acordo com o interesse das partes, mediante manifestação prévia de pelo menos 30 dias. É igualmente incontroverso o inadimplemento da ré quanto aos pagamentos dos aluguéis a partir de setembro de 2018, fato alegado pelos autores e que não encontrou resistência por parte da ré, os quais confirmaram sua situação de inadimplência na contestação (mov. 201.1), somente divergindo acerca do montante cobrado no condomínio de janeiro de 2019 e, durante o trâmite da presente ação, efetivaram a desocupação do imóvel, conforme atestado pelos autores (mov. 44.1), prejudicando assim a pretensão inicial de despejo. Sobre a inadimplência, dispõe o art. 9º, III, da Lei do Inquilinato que a locação poderá ser desfeita “em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos”. Impende destacar, nesse ponto, a possibilidade de cumulação do pedido de rescisão da locação com a cobrança de aluguéis, conforme estabelece o art. 62, I, da norma supramencionada. Desse modo, ainda que tenha ocorrido a desocupação do imóvel pelos réus, subsiste a pretensão inicial dos autores quanto à rescisão do contrato de locação e à cobrança dos aluguéis, acessórios da locação e encargos não pagos. Pois bem. Examinando-se o contrato de locação (mov. 1.8), verifica-se a estipulação de um aluguel mensal de R$ 1.350,00. A parte autora alega a inadimplência da parte ré no pagamento dos encargos locatícios desde setembro de 2018, pelo que a presente demanda engloba a cobrança dos aluguéis e acessórios inadimplidos a partir de setembro de 2018 até a efetiva desocupação.Como a tese defensiva limita-se a parte ré a impugnar o valor do boleto do condomínio referente ao mês de janeiro de 2019, não contestando seu inadimplemento, bem como quaisquer outros valores apontados, incontroverso o inadimplemento e o dever de pagamento. No que pertinente à impugnação ao valor do boleto de janeiro de 2019 da taxa condominial, pretende a parte requerida pela adequação do valor para a retirada das despesas extraordinárias, devendo ser suportado pelo locador. Compulsando aos autos, verifica-se que o aumento no valor para referido mês refere- se à multa de uso de piscina aplicada ao apartamento locado, conforme denota-se do boleto juntado ao mov. 1.22, não havendo que se falar em redução do valor, eis que não se trata de despesa extraordinária que se atrela ao imóvel. Logo, ante ao descumprimento das obrigações por parte do locatário (art. 23, I, da Lei nº 8245/91), fato incontroverso e confirmado pela ré na contestação, imperioso o reconhecimento da pretensão do autor de desfazimento da locação e cobrança dos aluguéis e acessórios inadimplidos, nos termos dos arts. 9º, III, e 62, I, ambos da Lei de Locações. Outrossim, acerca do pleito de cobrança da multa contratual, procede o pleito do demandante. Para que seja devida a cobrança de alguma penalidade, é necessária previsão expressa em contrato. Neste contexto:Como se vê o encargo supramencionado visa reparar a parte prejudicada pela rescisão do contrato por culpa da parte infratora, caracterizando-se, assim, multa compensatória, a qual se mostra adequada à realidade contratual. Ademais, conforme o art. 23, inciso III, da Lei n. 8.245/91, “o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”, sendo que, para tanto, laudos de vistoria de entrada e saída são suficientes para especificar o estado em que o imóvel foi entregue ao locatário e devolvido ao locador. À propósito: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEL E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO. TERMO DE VISTORIA FINAL. CONSTATAÇÃO DE AVARIAS CAUSADAS NO IMÓVEL. ORÇAMENTOS. MENOR VALOR. VALIDADE. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. INCIDÊNCIA DE HONORÁRIOS RECURSAIS (ART. 85, §11, DO CPC). RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.1. “Repele-se o fundamento sentencial de dano material hipotético se os elementos apresentados permitem aferir, de forma fidedigna, o prejuízo patrimonial efetivamente suportado pelo locatário, de sorte a ser indenizado, sendo válida a apresentação de orçamentos que respaldem os vícios descritos no termo de vistoria final. ” 2. “Malgrado os locatários tenham sustentado a inexistência de avarias no ato de encerramento do contrato de locação, no caso em exame, o locador-autor comprovou a existência de fatos constitutivos do seu direito (art. 373, I, CPC), ao demonstrar que o imóvel locado não restou entregue nas condições em que determina o art. 23, III, da Lei nº 8.245/91, fato fortificado pelos Termos de Vistoria de Entrada e de Saída acostado aos autos, o que chancela o seu pedido de reparação do dano sofrido com base no orçamento de valor mais baixo apresentado, em atenção ao princípio da menor onerosidade ”. 3. Recurso conhecido e provido. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0043359-93.2011.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR RUY ALVES HENRIQUES FILHO - J. 25.10.2021 – grifou-se)No presente caso, demonstrada a ocorrência da necessidade de reparos no imóvel ao término da locação, e uma vez inerte o demandado a tanto, cabível a incidência da multa contratualmente prevista, nos termos da planilha anexa à exordial (mov. 1.23). Por fim, considerando que a parte autora teve despesas com a recuperação do imóvel, como se vê do mov. 44, igualmente devida a reparaçãp, a fim de evitar o enriquecimento sem causa. I I I - D I S P O S I T I V O 14. Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE (art. 487, I, do CPC) a pretensão inicial formulada por LE PARC ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA em face de JOSIANE JORGE RIBEIRO SPITALE e LEONARDO OLESKOWICZ VIEIRA, para o efeito de: a) reconhecer a rescisão do contrato de locação entre as partes por culpa exclusiva da ré, e condenar os requeridos solidariamente ao pagamento dos aluguéis vencidos e inadimplidos, estipulados em R$ 1.350,00 (mil, trezentos e cinquenta reais) mensais, referentes ao período entre 06/09/2018 a 14/05/2019, além das despesas com a recuperação do imóvel, delineadas em mov. 44. Sobre os montantes devidos incidirão correção monetária pelo índice IGP-M/FGV, além de juros de mora de 1% ao mês, ambos a contar de cada vencimento. Ainda, sobre as parcelas locatícias deverá incidir também a multa moratória de 10%; b) condenar os réus solidariamente ao pagamento de multa contratual, nos termos da cláusula XIII do contrato (mov. 1.8), o qual deverá ser corrigido pelo IPCA a contar da notificação de mov. 1.12 (28/11/2018) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a primeira citação (13/03/2019 - mov. 30.1). 15. Por fim, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em prol do patrono da parte adversa, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §2º, da Lei Adjetiva Civil, considerando ograu de zelo profissional, o trabalho desenvolvido e a natureza da causa, observando, todavia, os benefícios da gratuidade da justiça concedidos à requerida Josiane (mov. 249.1). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Curitiba, data da assinatura digital. Fernando Augusto Fabrício de Melo Juiz de Direito
