Ementa
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO. PRORROGAÇÃO TÁCITA. AUSÊNCIA DE ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO E DO FIADOR ATÉ A EFETIVA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de Apelação Cível interposta por Diego Albuquerque Viana e Elton Luis de Queiros Bananeira, objurgando sentença proferida pelo MM. Julgador da 33ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, nos autos da Ação Ordinária de Cobrança ajuizada por PHCF Empreendimentos Imobiliários Ltda, representada por Igor de Carvalho Ferreira, em desfavor dos apelantes. II. Questão em discussão 2. A controvérsia recursal consiste em verificar o acerto ou desacerto da sentença a quo, que julgou procedente a demanda autoral, condenando a parte apelante no débito locatício do período entre 23/10/2019 a 23/06/2021. III. Razões de decidir 3. Na vertente, vislumbro que a contratação se deu por prazo determinado, conforme documento de id 20795432, com cláusula de prorrogação, nos termos do parágrafo quinto da cláusula terceira. Registro que a ausência de entrega formal das chaves confirma a permanência do locatário no imóvel, gerando a prorrogação tácita da locação por prazo indeterminado. Assim, em que pese a parte recorrente aduzir que o imóvel teria sido desocupado na data pactuada e o fato informado ao locador, os apelantes deixaram de trazer aos autos a comprovação de tal fato, seja por mensagens, e-mail, notificação extrajudicial ou outra forma que lhe desincumbisse do ônus que lhe competia, nos termos do art. 373, II do CPC. Portanto, negar a ocorrência de prorrogação tácita seria incorrer em comportamento contraditório e violação da boa-fé contratual. 4. A despeito da alegação de que os valores cobrados seriam inconsistentes, do mesmo modo, não há razão para acolhida, vez que a parte apelante deixou de apresentar os valores que entendia como correto. Ademais, a falta de depósito da parte incontroversa do aluguel denota a presunção de má-fé do locatário, que, pelos termos do artigo 23, inciso I da Lei do Inquilinato, tem a obrigação de pagar em dia o aluguel, ao menos no que diz respeito à parte sobre a qual não pesa discussão. 5. Por outro lado, registre-se que, na fase instrutória, as partes foram intimadas a especificar as provas a serem produzidas. Contudo, os ora apelantes não apresentaram nenhum elemento probatório capaz de demonstrar que desocupou o imóvel ou que houve oposição do locador à suposta saída. Na verdade, entendo que restou evidenciado o claro intuito dos apelantes de se eximirem de suas obrigações contratuais. 6. Outrossim, no que pertine à responsabilidade do fiador, a jurisprudência do STJ disciplina que, existindo no contrato de locação cláusula expressa prevendo que os fiadores respondem pelos débitos locativos, até a efetiva entrega do imóvel, subsiste a fiança no período em que o referido contrato foi prorrogado, mesmo sem a anuência do fiador (AREsp 234.428). No julgamento do Recurso Especial 1.326.557, o ministro Luis Felipe Salomão, relator, destacou que esse entendimento já era aplicado nos contratos firmados antes da nova redação conferida ao artigo 39 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), introduzida pela Lei 12.112/09. O que era jurisprudência virou lei. De acordo com o dispositivo, "salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei". 7. Ou seja, para que a fiança não seja prorrogada automaticamente, é necessário que no contrato esteja especificado que o fiador ficará isento de responsabilidade na hipótese de prorrogação do contrato. Desse modo, alegar que o fiador não assinou nenhum termo aditivo ou que não houve comunicação formal da prorrogação da locação é irrelevante diante da regra clara estabelecida pela legislação especial. Como se não bastasse, na vertente, vislumbro que a responsabilidade do fiador fora expressamente determinada no contrato de locação. 8. Majoro em 5% (cinco) por cento, a verba honorária arbitrada na origem, com fundamento no art. 85, §11º do CPC, mantendo, de resto, a sentença em todos os seus termos. IV. Dispositivo Recurso conhecido e desprovido. V. Tese de julgamento: "1. A ausência de entrega formal das chaves caracteriza a permanência do locatário no imóvel e enseja a prorrogação tácita do contrato de locação. 2. O locatário responde pelo pagamento dos aluguéis e encargos até a efetiva devolução do imóvel. 3. O fiador é responsável pelos débitos locatícios no período de prorrogação tácita quando houver cláusula contratual expressa nesse sentido, nos termos do art. 39 da Lei nº 8.245/1991." VI. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 569, II; CPC, art. 373, II, e art. 85, § 11; Lei nº 8.245/1991, arts. 23, I, e 39. VI. Jurisprudência relevante citada: - TJ-MG - Apelação Cível: 50046140220228130471, Relator.: Des .(a) Gilson Soares Lemes, Data de Julgamento: 26/11/2025, Câmaras Cíveis / 16ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/12/2025. - TJ-CE - AC: 00057094220148060047 Baturité, Relator.: MARIA DAS GRAÇAS ALMEIDA DE QUENTAL, Data de Julgamento: 03/08/2022, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 04/08/2022. - TJ-DF 07011622520218070020 1701818, Relator.: JAMES EDUARDO OLIVEIRA, Data de Julgamento: 11/05/2023, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: 12/06/2023. - TJ-SP - AC: 10000624720218260047 SP 1000062-47.2021 .8.26.0047, Relator.: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 02/02/2022, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/02/2022. ACÓRDÃO: