Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 3ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8114809-72.2025.8.05.0001 Órgão Julgador: 3ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR AUTOR: CONDOMINIO VASCO DA GAMA PLAZA Advogado(s): JAMILE COSTA VIEIRA (OAB:BA15832) REU: ANKARA ENGENHARIA LTDA Advogado(s): GABRIELA PAIXAO SUAREZ (OAB:BA32933) SENTENÇA Vistos, etc ... CONDOMÍNIO VASCO DA GAMA PLAZA, devidamente qualificado nos autos, por intermédio de advogada constituída, ajuizou a presente AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS em face de MRM INCORPORADORA LTDA (corrigido para ANKARA ENGENHARIA LTDA no curso do feito), sob a alegação de que o Réu, na qualidade de proprietário das unidades Sala 1001 e Sala SD 0004, encontra-se inadimplente com as taxas condominiais ordinárias e extraordinárias vencidas no período de agosto de 2024 a junho de 2025, totalizando um débito de R$ 89.719,45 (oitenta e nove mil, setecentos e dezenove reais e quarenta e cinco centavos). Pugnou pela condenação do réu ao pagamento do montante principal, acrescido de juros, multa e correção, além das parcelas vincendas. Juntou documentos (IDs 507141304 a 507147829). Devidamente citada, a parte ré apresentou contestação (ID 512788936), atyravés da qual, preliminarmente, arguiu ilegitimidade passiva e erro de identidade na petição inicial, e, no mérito, sustentou que alienou as unidades para a empresa Patrimonial Itaquena Ltda. - ME em 25/11/2014, tendo transmitido a posse direta em 04/02/2021. Afirmou, ainda, que o condomínio autor detinha ciência inequívoca da transação, conforme e-mails trocados e a própria planilha de débito acostada pelo autor, que vincula o nome do sócio da adquirente às unidades. Requer a denunciação da lide à adquirente e a improcedência do pedido. Réplica apresentada no ID 527551171, onde o autor refuta as preliminares sob o argumento de que a ré figura como proprietária no registro de imóveis e que a comunicação de transferência não foi acompanhada da documentação necessária para a averbação. Intimadas as partes para especificação de provas (ID 527602302), a ré pugnou pelo julgamento antecipado (ID 532395628), tendo a parte autora quedado inerte. RELATEI. DECIDO. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria é de direito e de fato, encontrando-se o processo instruído com prova documental suficiente para o deslinde da controvérsia. A preliminar de ilegitimidade passiva confunde-se com o mérito à luz da jurisprudência vinculante do STJ e será com ele apreciada. Quanto ao erro de identidade no polo passivo, trata-se de mero erro material na denominação social, estando o CNPJ correto, o que permitiu a citação e o exercício da defesa, restando superado. Indefiro a denunciação da lide pretendida pela ré, vez que a responsabilidade por débitos condominiais, conforme tese fixada em recurso repetitivo, é alternativa entre promitente vendedor ou comprador dependendo do caso concreto, não se amoldando às hipóteses de garantia própria ou regresso automático do art. 125 do CPC que justificariam a introdução de novo litígio nestes autos, sob pena de violação à celeridade processual, pelo que ou a cobrança será procedente ou não. No mérito, verifico que a controvérsia cinge-se em definir a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais de período posterior à alienação do imóvel por instrumento particular, porém anterior ao registro da escritura definitiva. A regra clássica de distribuição do ônus da prova (art. 373, CPC) impõe ao autor a prova do fato constitutivo de seu direito (a existência do débito e o vínculo da ré com a unidade) e ao réu a prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo (a transferência da responsabilidade). O Superior Tribunal de Justiça, em sede de Recurso Repetitivo (Tema 886), fixou as seguintes teses no REsp 1.345.331/RS: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Se ficar comprovado (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Analisando o caderno processual, verifico que a Ré se desincumbiu do seu ônus probatório, senão vejamos. O documento de ID 512788954 comprova a entrega das chaves à Patrimonial Itaquena Ltda em 04/02/2021, ao que se deve aditar que, no que toca à ciência inequívoca do Condomínio, os e-mails de ID 512788956 e, principalmente, as planilhas de débitos juntadas pelo próprio Autor (IDs 507147810 e 507147822), são determinantes, vez que no bojo das referidas planilhas, utilizadas como base para a presente cobrança, o Condomínio identifica expressamente como responsável pelas unidades o Sr. Moacyr Costa De Andrade (sócio da adquirente Patrimonial Itaquena). Ora, se o próprio condomínio emite seus controles internos de inadimplência em nome do promissário comprador/possuidor, resta configurada a sua ciência inequívoca quanto à transferência da responsabilidade patrimonial sobre as unidades. Conforme o art. 373, II do CPC, a ré provou a existência de relação jurídica material de terceiro com o imóvel e a ciência do autor. O fato de a ré ainda constar na matrícula imobiliária não prevalece sobre a realidade material da posse e a ciência do credor, conforme o precedente vinculante citado, pelo que a cobrança de taxas vencidas entre 2024 e 2025 deve ser direcionada ao possuidor que usufruiu dos serviços condominiais no período, e não à construtora/vendedora. Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, ante o reconhecimento da ilegitimidade passiva material da ré Ankara Engenharia Ltda para responder pelos débitos do período reclamado. Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. SALVADOR - REGIÃO METROPOLITANA/BA, 11 de fevereiro de 2026. ÉRICO RODRIGUES VIEIRA Juiz de Direito
