Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA COMARCA DE BARREIRAS - 1ª VARA DE FEITOS DE REL. DE CONS. CÍVEL E COMERCIAIS Fórum Tarcílio Vieira de Melo, Rua Aníbal Alves Barbosa, s/n - 3º andar, Centro - CEP 47.800-163. Barreiras, Bahia Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) n. 8005910-19.2022.8.05.0022 Órgão Julgador:1ª V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE BARREIRAS AUTOR: MARIA AUGUSTA RIBEIRO DOS SANTOS Advogado(s) do reclamante: MIRELLE DANTAS MENDONCA, ELIENE SILVA DOS SANTOS OLIVEIRA, JESSE JOHNNY RABELO COITÉ REU: DELTAVILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s) do reclamado: GLAUCIA MARIA ASCOLI, STEFANNE CAMILLE DA SILVA COSTA SENTENÇA Vistos etc. Trata-se de Ação Revisional de Contrato cumulada com pedido de Tutela Antecipada, ajuizada por MARIA AUGUSTA RIBEIRO DOS SANTOS, em face de DELTAVILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,pelos fatos e fundamentos que acompanham os autos n. 8005910-19.2022.8.05.0022. Narra a parte autora, em sua peça vestibular (ID 212435448), que firmou com a empresa demandada, em 05 de novembro de 2019, um Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, tendo por objeto a aquisição do lote nº 27, da quadra 119, com área de 200,00m², situado no Loteamento Cidade Nova, 4ª Etapa, no município de Barreiras/BA. Relata que o valor total ajustado foi de R$ 70.884,00 (setenta mil, oitocentos e oitenta e quatro reais), com o pagamento de um sinal de R$ 1.000,00 (um mil reais) e o saldo remanescente financiado em 175 (cento e setenta e cinco) prestações mensais e sucessivas no valor inicial de R$ 405,05 (quatrocentos e cinco reais e cinco centavos). Sustenta a requerente que, conforme previsão contratual, as parcelas sofreriam a incidência de juros remuneratórios de 5% (cinco por cento) ao ano, além de correção monetária anual pelo índice do IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) da Fundação Getúlio Vargas. Alega que adimpliu pontualmente as prestações durante o ano de 2020, contudo, a partir do ano de 2021, com a aplicação das correções e juros previstos, o valor da parcela elevou-se para R$ 497,93 (quatrocentos e noventa e sete reais e noventa e três centavos), e posteriormente, no ano de 2022, atingiu o patamar de R$ 703,62 (setecentos e três reais e sessenta e dois centavos) em razão de encargos moratórios decorrentes de atraso. Aduz a autora que sua situação financeira sofreu alterações pejorativas, laborando atualmente como doméstica/diarista sem vínculo formal, o que a impossibilita de arcar com os valores reajustados exigidos pela ré. Defende a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a inversão do ônus da prova e a existência de onerosidade excessiva no contrato de adesão firmado. Pleiteou, em sede de tutela de urgência, a autorização para depósito judicial do valor incontroverso (R$ 405,05), a abstenção da negativação de seu nome e a manutenção na posse do imóvel. No mérito, requereu a revisão do contrato para excluir a Cláusula 3.1, afastando a cobrança de juros de 5% ao ano, mantendo-se apenas a correção pelo IGP-M ou, alternativamente, a fixação das parcelas em valor invariável, além da repetição do indébito. Juntou procuração e documentos, incluindo o contrato objeto da lide (ID 212437264), comprovantes de pagamento e documentos pessoais. O despacho inaugural (ID 214562419) recebeu a inicial, deferiu a gratuidade da justiça e postergou a análise da tutela de urgência para momento posterior ao contraditório, determinando a citação da ré e designando audiência de conciliação. Realizada a citação (ID 357555817), a parte ré habilitou-se nos autos e apresentou Contestação (ID 377920651). Em preliminar, informou encontrar-se em regime de Recuperação Judicial, conforme decisão proferida nos autos nº 0301423-79.2016.8.05.0022. No mérito, refutou todas as alegações autorais. Defendeu a legalidade do contrato, fundamentado na Lei nº 9.514/1997 (Sistema de Financiamento Imobiliário). Argumentou que a Cláusula 3.1 é clara e objetiva ao estabelecer juros de 5% ao ano mais correção pelo IGP-M, inexistindo abusividade ou anatocismo. Ressaltou que a venda a prazo de imóvel exige a remuneração do capital (juros) e a atualização monetária para manutenção do valor da moeda. Invocou o princípio do pacta sunt servanda e a inexistência de onerosidade excessiva, colacionando precedentes jurisprudenciais que corroboram a validade de contratos semelhantes do mesmo empreendimento. Impugnou o pedido de inversão do ônus da prova e requereu a improcedência total dos pedidos. Juntou documentos societários, decisões da recuperação judicial e extratos financeiros do contrato (IDs 377923860 a 377923862). A tentativa de conciliação restou infrutífera, conforme termo de audiência de ID 378273054, onde a parte ré informou não ter proposta de acordo em virtude do pedido de nulidade contratual, pugnando pelo julgamento antecipado da lide. A parte autora apresentou manifestação sobre a contestação e, ao longo do trâmite processual, realizou diversos depósitos judiciais (IDs 464167635, 467759054, 481865186, 509342408, 515699511), buscando purgar a mora das parcelas vencidas no curso da ação. As partes foram intimadas para especificar provas (ID 389095423), tendo a ré manifestado desinteresse e a autora permanecido silente, operando-se a preclusão para a fase instrutória. Em ato superveniente, a parte ré reiterou o desinteresse na audiência de conciliação e pugnou pelo prosseguimento do feito para julgamento (ID 508551004). Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria controvertida é eminentemente de direito e a prova documental carreada aos autos é suficiente para o deslinde da causa, sendo desnecessária a produção de outras provas em audiência. Inicialmente, impõe-se reconhecer a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90) à relação jurídica entabulada entre as partes. A autora enquadra-se no conceito de consumidora (art. 2º do CDC), por ter adquirido o imóvel como destinatária final, e a ré no de fornecedora (art. 3º do CDC), atuando na comercialização de empreendimentos imobiliários. Todavia, a aplicação do diploma consumerista não implica, por si só, o acolhimento automático das pretensões autorais, tampouco a presunção absoluta de abusividade das cláusulas contratuais, devendo-se analisar a legalidade do pactuado à luz do ordenamento jurídico vigente. A controvérsia central da lide reside na suposta abusividade da Cláusula 3.1 do Instrumento Particular de Compra e Venda (ID 212437264), a qual estipula a incidência de juros remuneratórios de 5% (cinco por cento) ao ano e correção monetária pelo IGP-M sobre as parcelas do financiamento. A autora alega que tal disposição configura onerosidade excessiva e anatocismo, pleiteando sua exclusão ou a fixação de parcelas imutáveis. Analisando detidamente o contrato firmado, verifica-se que a redação da referida cláusula é cristalina e não deixa margem para dúvidas quanto aos encargos assumidos. O item 3.1 dispõe textualmente: "3.1. (...) o restante em (175) parcelas mensais e sucessivas de R$ 405,05 (quatrocentos e cinco reais e cinco centavos), que serão acrescidas de juros de 5% (cinco por cento) ao ano e reajustadas pela variação do IGP-M, da Fundação Getúlio Vargas, anual e cumulativamente, a partir da assinatura do presente instrumento (...)" A pretensão autoral de declarar a ilegalidade desta cobrança não merece prosperar. A estipulação de juros remuneratórios em contratos de compra e venda de imóveis a prazo entre particulares ou entre incorporadoras e consumidores é perfeitamente lícita. Os juros remuneratórios têm por finalidade remunerar o capital que a vendedora deixa de ter disponível imediatamente ao conceder o parcelamento do preço em longo prazo (no caso, 175 meses). Sem a incidência de juros, haveria um desequilíbrio econômico-financeiro no contrato, pois o valor da moeda no tempo possui custo. No tocante ao patamar fixado, a taxa de 5% (cinco por cento) ao ano é manifestamente inferior aos limites legais e às taxas usualmente praticadas no mercado imobiliário e financeiro. O Decreto nº 22.626/1933 (Lei de Usura), que regula os juros nos contratos entre particulares e instituições não integrantes do Sistema Financeiro Nacional, proíbe a estipulação de taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal. O Código Civil de 2002, em seu artigo 406 c/c artigo 161, § 1º, do Código Tributário Nacional, baliza os juros legais em 1% (um por cento) ao mês, ou seja, 12% (doze por cento) ao ano. Portanto, ainda que a ré não seja uma instituição financeira (embora o contrato faça menção à Lei nº 9.514/97 que rege o Sistema de Financiamento Imobiliário), a taxa cobrada de 5% ao ano representa, em termos mensais, um percentual inferior a 0,42% ao mês. Tal patamar situa-se muito abaixo do teto de 12% ao ano permitido pela Lei de Usura para contratos civis comuns. Não há, sob qualquer ótica, a configuração de abusividade, "agiotagem" ou vantagem exagerada em favor do fornecedor. Ao contrário, trata-se de uma taxa módica, que visa apenas garantir uma remuneração mínima pelo parcelamento estendido por quase quinze anos. A alegação de anatocismo (capitalização de juros sobre juros) também carece de suporte fático e jurídico na análise da cláusula impugnada. A aplicação de juros simples de 5% ao ano, cumulada com a correção monetária anual, não configura, por si só, a prática vedada de anatocismo em periodicidade inferior à anual não pactuada. O contrato prevê reajustes anuais e cumulativos, metodologia autorizada para recomposição da disposição do valor concedido no curso do tempo. A recomposição do valor da moeda (correção monetária) e a remuneração do capital (juros) possuem naturezas jurídicas distintas e podem ser cumuladas. Quanto à utilização do IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) como indexador de correção monetária, inexiste ilegalidade em sua pactuação. Trata-se de índice oficial, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, amplamente utilizado no mercado imobiliário brasileiro para a atualização de valores contratuais. A sua flutuação, ainda que tenha apresentado elevações expressivas em determinados períodos (como ocorrido post-pandemia), reflete a variação de preços da economia e não constitui, isoladamente, causa para a revisão judicial do contrato sob o argumento de imprevisibilidade, salvo situações excepcionalíssimas de desequilíbrio estrutural da base objetiva do negócio, o que não se confunde com a dificuldade financeira pessoal da devedora. A teoria da imprevisão ou a onerosidade excessiva (art. 6º, V, do CDC e art. 478 do CC) exige, para sua aplicação, a ocorrência de fatos supervenientes, extraordinários e imprevisíveis que tornem a prestação excessivamente onerosa para uma das partes, com extrema vantagem para a outra. A simples mudança na situação financeira da autora, decorrente de desemprego ou trabalho informal, embora lamentável do ponto de vista social, constitui risco inerente à vida civil e não caracteriza fato imprevisível apto a justificar a intervenção do Judiciário para alterar as bases do preço validamente pactuado. O contrato deve ser cumprido como ajustado, em respeito ao princípio da segurança jurídica e da boa-fé objetiva. Ademais, o pedido alternativo da autora para que as parcelas sejam mantidas em valor fixo (R$ 405,05) afronta a lógica econômica dos contratos de trato sucessivo. Em um cenário inflacionário, o congelamento do valor das prestações por mais de uma década implicaria na corrosão real do preço do imóvel, gerando enriquecimento sem causa da adquirente em detrimento da vendedora, o que é vedado pelo direito (art. 884 do Código Civil). A correção monetária não é um plus que se acrescenta ao valor, mas apenas um mecanismo de manutenção do poder de compra da moeda corroído pela inflação. Ressalte-se que a parte autora não logrou êxito em demonstrar qualquer vício de consentimento no momento da celebração da avença. O contrato, juntado pela própria autora, contém redação clara, com destaque para o preço, prazo, juros e índice de correção, atendendo ao dever de informação preconizado no artigo 6º, III, do CDC. A autora, de livre e espontânea vontade, anuiu com as condições propostas para aquisição do bem de sua escolha. Também não há que se falar em ilegalidade por parte da ré ao aplicar os encargos moratórios em caso de atraso. O contrato prevê multa de 2% e juros de mora de 1% ao mês, limites estritamente dentro do permitido pelo artigo 52, § 1º, do CDC. Se o valor da parcela aumentou, tal fato decorreu da aplicação regular da correção monetária anual (IGP-M) e dos encargos devidos pela impontualidade da devedora, conforme expressa previsão contratual. A parte ré comprovou a regularidade da contratação e a conformidade das cobranças com as cláusulas pactuadas. Os extratos financeiros anexados à defesa demonstram a evolução do débito de acordo com os parâmetros estabelecidos. Não foi identificada a cobrança de juros acima do teto legal da Lei de Usura para não-bancários, visto que 5% ao ano é substancialmente inferior a 12% ao ano. Por fim, quanto aos depósitos judiciais realizados pela autora no curso da lide, estes possuem efeito liberatório apenas parcial, na medida do montante depositado, não tendo o condão de quitar a dívida se realizados em valores inferiores ao efetivamente devido conforme o contrato. Tais valores deverão ser levantados pela parte ré e abatidos do saldo devedor da autora, permanecendo a exigibilidade de eventual saldo remanescente decorrente da diferença entre o valor calculado com os encargos contratuais e o valor depositado. Em suma, não se vislumbra qualquer ilicitude na Cláusula 3.1 do contrato, que estabelece juros remuneratórios de 5% ao ano e correção pelo IGP-M, tratando-se de disposição válida, equilibrada e compatível com a natureza do negócio jurídico e com a legislação vigente, inclusive a Lei de Usura, não havendo espaço para a revisão pleiteada. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial por MARIA AUGUSTA RIBEIRO DOS SANTOS em face de DELTAVILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, em observância ao disposto no artigo 85, § 2º, do CPC. Contudo, fica suspensa a exigibilidade de tais verbas, em razão da autora ser beneficiária da gratuidade da justiça, nos termos do artigo 98, § 3º, do CPC, devendo-se observar o prazo prescricional de 05 (cinco) anos para eventual cobrança, caso comprovada a alteração de sua fortuna. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, certifique-se e, nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe e baixa na distribuição. Barreiras (BA), data da assinatura digital. JOSÉ MENDES LIMA AGUIAR Juiz de Direito Designado (Dec. Jud. 815/2025) v1
